儲(chǔ)備土地不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)問(wèn)題探討

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)和各行各業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)土地儲(chǔ)備制度始于20世紀(jì)90年代中期，在政府提高土地綜合利用效率、實(shí)現(xiàn)土地集中“凈地”供應(yīng)、保障民生和重大項(xiàng)目用地需要、促進(jìn)城市發(fā)展、增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)能力、落實(shí)國(guó)土空間規(guī)劃及助推生態(tài)文明建設(shè)等方面都發(fā)揮了重要作用。建立以網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通、不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)資源共享、部門(mén)協(xié)同辦公為核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記集成管理平臺(tái)尤為重要。本文在深入了解各部門(mén)登記平臺(tái)現(xiàn)狀后，以基礎(chǔ)地理信息、土地信息、房產(chǎn)信息為基礎(chǔ)，以不動(dòng)產(chǎn)流程和業(yè)務(wù)整合為核心，以數(shù)據(jù)信息共享、地圖服務(wù)共享、平臺(tái)應(yīng)用共享為目標(biāo)，構(gòu)建一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記集成管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)管理信息化和登記業(yè)務(wù)流程化，提高不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記效率。

關(guān)鍵詞：儲(chǔ)備土地;不動(dòng)產(chǎn)登記;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利

引言

明確了儲(chǔ)備土地不動(dòng)產(chǎn)登記管理要求，但對(duì)于如何登記缺乏相關(guān)的操作規(guī)范，在一定程度上影響了土地儲(chǔ)備工作的規(guī)范開(kāi)展。從不動(dòng)產(chǎn)登記主體、客體、內(nèi)容、審核以及相關(guān)權(quán)利關(guān)系處理幾個(gè)方面進(jìn)行探討，以期規(guī)范儲(chǔ)備土地不動(dòng)產(chǎn)登記工作，實(shí)現(xiàn)土地不動(dòng)產(chǎn)全生命周期管理。

1不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題

1.1規(guī)章制度建設(shè)落后

基于我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展背景來(lái)看，和不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的體制建設(shè)以及法律法規(guī)建設(shè)工作仍然有待完善與提高，所以這就使得不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)價(jià)值的作用并沒(méi)有在實(shí)際工作中得到真正發(fā)揮。因?yàn)樵谶^(guò)去我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作發(fā)展的過(guò)程中，雖然面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中存在的一些問(wèn)題，制定了相應(yīng)的法律法規(guī)，但是這些規(guī)章制度以及機(jī)制等在實(shí)際工作中并沒(méi)有真正落實(shí)，所以導(dǎo)致許多工作沒(méi)有得到很好的約束，對(duì)整個(gè)儲(chǔ)備土地市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展與健康發(fā)展造成了一定程度影響。所以在當(dāng)前新時(shí)期發(fā)展背景下，需要就不動(dòng)產(chǎn)登記工作執(zhí)行過(guò)程中所產(chǎn)生的一些問(wèn)題進(jìn)行論述并且提出相關(guān)建議，使不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)儲(chǔ)備土地經(jīng)濟(jì)的正向影響得到增加。

1.2信息共享難度大

構(gòu)建完整的信息共享平臺(tái)，在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)互通共享，并保證信息的隱私與安全是目前面臨的一大挑戰(zhàn)，關(guān)系到持續(xù)深化營(yíng)商環(huán)境綜合改革，推進(jìn)國(guó)際化營(yíng)商環(huán)境建設(shè)取得創(chuàng)新突破的成敗。要想提高效率，加強(qiáng)對(duì)樓盤(pán)表和新建房的管理，加強(qiáng)對(duì)房屋抵押工作的監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)房屋交易中介的管理，就必然要采取信息集成、流程集成、人員集成等方式，全面優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記流程、整合登記環(huán)節(jié)、壓縮辦理時(shí)間，全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“減環(huán)節(jié)、減要件、減時(shí)間、減費(fèi)用”的目標(biāo)，切實(shí)提升便民利民服務(wù)水平，提升企業(yè)和群眾的獲得感。這就需要完善房屋的權(quán)屬和抵押信息，最大限度規(guī)避重復(fù)買(mǎi)賣、重復(fù)登記、重復(fù)抵押的情況出現(xiàn)，避免因信息不暢引發(fā)的市場(chǎng)秩序混亂。

2儲(chǔ)備土地不動(dòng)產(chǎn)登記

2.1備土地登記內(nèi)容

根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》有關(guān)規(guī)定，儲(chǔ)備土地一般為國(guó)有建設(shè)用地，不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)填寫(xiě)宗地基本信息和建設(shè)用地使用權(quán)登記信息。宗地信息中，不動(dòng)產(chǎn)類型為“土地”，宗地面積按照權(quán)籍調(diào)查成果填寫(xiě)，用途、容積率、建筑密度、建筑限高按照規(guī)劃條件填寫(xiě)。權(quán)利類型按照辦法規(guī)定為“其他（政府儲(chǔ)備）”，但《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》均未作出規(guī)定，因此應(yīng)填寫(xiě)“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”。權(quán)利性質(zhì)因儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以政府財(cái)政資金取得，其本身不用向政府繳納費(fèi)用，權(quán)利性質(zhì)應(yīng)填寫(xiě)劃撥，無(wú)使用期限。建設(shè)用地使用權(quán)信息中，權(quán)利人填寫(xiě)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，登記類型為首次登記或注銷登記，登記原因可以填寫(xiě)“批準(zhǔn)儲(chǔ)備”“收購(gòu)儲(chǔ)備”“出庫(kù)供應(yīng)”，以登記時(shí)間為準(zhǔn)并附記“政府儲(chǔ)備”。宗地不動(dòng)產(chǎn)編碼時(shí)其宗地特征碼可以選擇“GB”，因儲(chǔ)備土地為臨時(shí)性編碼，供地時(shí)一般均有范圍變化，在登記時(shí)建議區(qū)別一般國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，新增宗地特征碼“Z”，表示政府儲(chǔ)備。

2.2不動(dòng)產(chǎn)登記與儲(chǔ)備土地經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

不動(dòng)產(chǎn)登記工作已經(jīng)充分證明了當(dāng)前房屋不動(dòng)產(chǎn)所擁有的固定性以及不可移動(dòng)性特征，所以這就對(duì)房屋的所有權(quán)以及歸屬權(quán)利確定提供了重要依據(jù)。在以上述特征為基礎(chǔ)所開(kāi)展的分析過(guò)程中，能夠發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)本身同時(shí)還擁有明確的復(fù)雜性特征，因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)針對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行清晰界定是具有非常重要的意義的。從當(dāng)前的房產(chǎn)情況來(lái)看，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作的主要目的是順應(yīng)國(guó)家政府對(duì)儲(chǔ)備土地市場(chǎng)所進(jìn)行的宏觀調(diào)控，針對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行有效的控制。對(duì)于二者來(lái)講，并不存在直接性以及必然性的聯(lián)系，但如果按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行分析的話，能夠發(fā)現(xiàn)房屋的價(jià)格本身會(huì)受到房屋供求關(guān)系的直接影響。同時(shí)對(duì)于儲(chǔ)備土地登記來(lái)講，主要目的也不僅僅是給儲(chǔ)備土地稅征收作準(zhǔn)備，同時(shí)還具有其他的功能和意義。若是真正基于不動(dòng)產(chǎn)登記工作意義為出發(fā)點(diǎn)，那么不動(dòng)產(chǎn)合法登記過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)人本身的合法權(quán)利會(huì)受到極大程度的保障。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作來(lái)講，核心的目的是對(duì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題進(jìn)行解決，在解決的過(guò)程中主要是依據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)，然后在此基礎(chǔ)上使房產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序能夠更加穩(wěn)定。除此之外，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作來(lái)講，還能夠使二手房屋資源得到極大程度的增加，并且將房屋的入住率提高上來(lái)，降低當(dāng)前儲(chǔ)備土地市場(chǎng)中的房屋空置率。最后也是最主要的就是不動(dòng)產(chǎn)登記可以使當(dāng)前儲(chǔ)備土地市場(chǎng)的發(fā)展秩序以及健康程度大大提升，使政府所實(shí)施的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策及措施能夠擁有更加基礎(chǔ)的保障。

2.3登記信息整理

登記信息整理主要是對(duì)房屋所有權(quán)、預(yù)告登記、抵押權(quán)登記、異議登記、查封登記以及相關(guān)權(quán)利的權(quán)利人信息進(jìn)行整理，主要通過(guò)查找案卷信息（登記檔案）對(duì)各項(xiàng)權(quán)利的屬性信息進(jìn)行逐一核對(duì)，特別是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)、證載面積、權(quán)利人名稱、身份證號(hào)等關(guān)鍵信息，需認(rèn)真核實(shí)，確保數(shù)據(jù)的正確性。

2.4推進(jìn)儲(chǔ)備土地交易與不動(dòng)產(chǎn)登記一體化管理

因?yàn)閮?chǔ)備土地行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)土地資源，我國(guó)目前城市化進(jìn)程不斷加快，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這種進(jìn)程還會(huì)更快。我國(guó)的土地資源又相對(duì)有限，因此如果儲(chǔ)備土地行業(yè)發(fā)展得不合理，就會(huì)導(dǎo)致土地資源的緊張程度進(jìn)一步加強(qiáng)，不僅不利于土地資源利用效率的提高，還會(huì)造成土地資源的浪費(fèi)。促進(jìn)儲(chǔ)備土地交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記的有效結(jié)合，能夠?qū)?chǔ)備土地交易市場(chǎng)做到進(jìn)一步的監(jiān)管，同時(shí)也能夠讓政府對(duì)我國(guó)儲(chǔ)備土地行業(yè)的信息進(jìn)行更加細(xì)致的掌握。從而能夠提升政府宏觀調(diào)控的有效性，保證我國(guó)土地資源得到有效的利用。對(duì)市民而言，兩者的相互結(jié)合有利于國(guó)家宏觀調(diào)控，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)，為我國(guó)居民提供更加舒適的生存發(fā)展環(huán)境。

結(jié)語(yǔ)

推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大背景下，本文結(jié)合實(shí)際情況，提出了符合當(dāng)前需求的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記集成管理平臺(tái)方案，目前平臺(tái)運(yùn)行良好，能夠滿足不動(dòng)產(chǎn)登記的要求，提高了不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理效率，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只需收取核實(shí)生效征收決定、收回決定或收購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)協(xié)議作為權(quán)屬來(lái)源辦理登記，無(wú)需進(jìn)一步審查是否拆遷補(bǔ)償?shù)轿?。六是在不?dòng)產(chǎn)登記單元編碼規(guī)則中，新增宗地特征碼“Z”表示政府儲(chǔ)備。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：潘紹輝（1974-），男，1974年2月壯族，廣西馬山縣人，大專，助理工程師，主要從事自然資源管理工作。