共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房的繼承問題

李璐　姬一鳴

摘 要：司法實(shí)務(wù)中對于共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房的繼承問題一直存有爭議，相關(guān)民事監(jiān)督案件也紛爭不止。若僅以住房的社會保障屬性對案件進(jìn)行裁判，往往忽略其財產(chǎn)屬性，導(dǎo)致申購人的繼承人無法繼承共有產(chǎn)權(quán)住房的份額，難以切實(shí)保護(hù)私人財產(chǎn);若按照各地對共有產(chǎn)權(quán)住房的繼承限制規(guī)定裁判，兼顧其財產(chǎn)屬性，雖然一定程度上解決了共有產(chǎn)權(quán)房的繼承問題，但由于繼承限制標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，且與繼承編限制繼承的遺產(chǎn)規(guī)定不相符，故而位階較低的行政規(guī)章可能與上位法發(fā)生沖突，破壞法律權(quán)威以及司法公信力。居住權(quán)的引入可以彌補(bǔ)共有產(chǎn)權(quán)房政策上的不足，完善我國的住房保障體系。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)住房 繼承 居住權(quán) 民法典 住房保障

衣食住行是關(guān)于民生的熱點(diǎn)問題，其中“住”往往是備受熱議的焦點(diǎn)。完全通過市場經(jīng)濟(jì)獲取住房很難滿足國民對“住”的需求，因此，我國在大力發(fā)展市場化商品房的同時，也高度重視保障住房體系的構(gòu)建，以強(qiáng)制力為后盾對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，逐步建立國家住房保障體系。在這一歷程中，諸如經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房全方位多層次保護(hù)了各類群體的住房利益，但隨之出現(xiàn)了各種問題以及民事糾紛，相關(guān)民事監(jiān)督案件不斷激增。檢察監(jiān)督案件辦理過程中，由于法律依據(jù)不足，難以充分保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，逐漸顯露社會保障住房政策的不盡完善之處。

一、共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房的時代孕育

上個世紀(jì)80年代末，我國的住房由實(shí)物分配模式改革為貨幣分配模式，國家和單位不再直接分配房屋，而是通過市場購買所需住房，結(jié)合我國具體國情以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，逐步形成以經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、廉租房、公租房為主的產(chǎn)權(quán)型保障與租賃型保障并行的住房保障體系，以滿足不同收入水平家庭或者個人的住房需要。[1]由于產(chǎn)權(quán)型保障房的權(quán)屬問題立法者并未予以明確，因此，為解決這一問題，“共有產(chǎn)權(quán)”型保障性住房應(yīng)運(yùn)而生，其以物權(quán)的按份共有為基礎(chǔ)，對經(jīng)濟(jì)適用房[2]進(jìn)行改革發(fā)展，由政府讓渡一部分土地出讓收益和行政稅費(fèi)，政府和購房者簽訂合同，約定按照一定的比例購買房屋，并以該投資比例共同擁有房屋的所有權(quán)。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房最大的優(yōu)勢則是明確了權(quán)屬問題，所有權(quán)由政府和購房者共同享有，使得房屋財產(chǎn)能夠有效地流轉(zhuǎn)和繼承。

共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房的制度基礎(chǔ)是“按份共有”，相關(guān)的規(guī)范性法律文件對此也予以明確。[3]按份共有物一般而言可以作為繼承的遺產(chǎn)，共有產(chǎn)權(quán)房作為保障性住房的一種，不僅是只具有財產(chǎn)屬性的“物”，其特殊價值仍然在于社會保障，因此在繼承上有所限制。如一些規(guī)范性法律文件明確規(guī)定購房人死亡后，根據(jù)其繼承人是否符合共有產(chǎn)權(quán)保障住房的申請條件決定能否繼承被繼承人共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)份額。[4]

二、共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房的“遺產(chǎn)”定性

《繼承法》采用列舉式規(guī)定了遺產(chǎn)的具體范圍，其中包括“公民的房屋”，共有產(chǎn)權(quán)住房性質(zhì)上屬于房屋，應(yīng)屬于遺產(chǎn)的范圍;而《民法典》并未羅列遺產(chǎn)的具體范圍，只是定義“遺產(chǎn)”即自然人死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)。據(jù)此，只要共有產(chǎn)權(quán)住房屬于公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，就屬于遺產(chǎn)范圍，可以繼承。但問題在于共有產(chǎn)權(quán)住房作為一種“物”，如何認(rèn)定其財產(chǎn)屬性，司法實(shí)務(wù)中也常常將“物”和“財產(chǎn)”兩者相混淆。

實(shí)際上“物”和“財產(chǎn)”并不完全等同，物是指人們能夠支配和利用的物質(zhì)實(shí)體和自然力，作為一種權(quán)利客體，其本身具有多重屬性，比如結(jié)婚照片等具有特定意義的物，不僅具有一定的財產(chǎn)屬性，更重要的是人格屬性。這種具有多重屬性的物，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其不同的屬性分別進(jìn)行處理，財產(chǎn)屬性按照財產(chǎn)處理，其他屬性則根據(jù)相應(yīng)的法律規(guī)定進(jìn)行處理。遺產(chǎn)強(qiáng)調(diào)個人死亡時遺留物的財產(chǎn)屬性，而共有產(chǎn)權(quán)住房兼具財產(chǎn)屬性和保障屬性，其財產(chǎn)屬性也即房屋的經(jīng)濟(jì)價值可以作為遺產(chǎn)，但其保障屬性作為其根本屬性而存在，且屬于國家住房保障的制度范疇，在繼承時應(yīng)當(dāng)慎重考慮?；诖耍粢_定共有產(chǎn)權(quán)住房的繼承，必須嚴(yán)格區(qū)分其中具體具備財產(chǎn)屬性和保障屬性的內(nèi)容。申請共有產(chǎn)權(quán)住房通常包括提交申請、資格審查、配售和給付價款幾個流程，提交申請是符合申請條件的申購人根據(jù)各地政策、地方性法規(guī)的要求向有關(guān)部門申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，提交申請的申請人具有嚴(yán)格的資格限制，因此提交申請具有強(qiáng)烈的人身屬性，不具有財產(chǎn)性質(zhì);資格審查是指有資格申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭應(yīng)當(dāng)是剛性需求，滿足在本市無住房等必要條件，屬于共有產(chǎn)權(quán)住房的保障屬性;配售是由于共有產(chǎn)權(quán)住房的供需差距，通過資格審查的家庭數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于共有產(chǎn)權(quán)住房的供給數(shù)量，因此通過公開搖號、抽簽等方式來確定配售資格，故配售也是共有產(chǎn)權(quán)住房保障屬性的體現(xiàn)。綜上，提交申請、資格審查以及配售都屬于國家住房保障的制度要求，與申請人個人或者家庭的戶籍、有無住房等客觀條件相關(guān)，源于保障屬性，不具有財產(chǎn)內(nèi)容，不可以繼承。而最終具有配售資格的申購人支付相應(yīng)財產(chǎn)份額這一項(xiàng)內(nèi)容，也即給付對價則是房屋經(jīng)濟(jì)價值的體現(xiàn)，屬于共有產(chǎn)權(quán)住房的財產(chǎn)屬性，作為遺產(chǎn)可以繼承。

三、共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房的繼承裁判困境

司法裁判中關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房的案例頗多，諸如房屋的權(quán)屬、購房人無權(quán)轉(zhuǎn)讓以牟取巨大利益等糾紛，其中在民事檢察監(jiān)督案件辦理過程中最值得關(guān)注并且爭議較大的是共有產(chǎn)權(quán)住房的繼承。針對共有產(chǎn)權(quán)住房能否繼承的問題，裁判結(jié)果不一，有些案件審理過程中過于注重房屋的保障屬性，忽略財產(chǎn)屬性，從而導(dǎo)致申購人死亡時繼承人不能繼承共有產(chǎn)權(quán)住房的份額;有些案件雖然考慮到共有產(chǎn)權(quán)住房的財產(chǎn)屬性，但按照“按份共有”的法理基礎(chǔ)發(fā)生繼承無法有效實(shí)現(xiàn)政策目的。因此，為了實(shí)現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)住房的保障價值，審判機(jī)關(guān)根據(jù)各地對共有產(chǎn)權(quán)住房的繼承限制規(guī)定作出判決。由于各地針對共有產(chǎn)權(quán)住房的繼承限制標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一且體系龐雜，位階較低的行政規(guī)章與《民法典》繼承編在限制繼承的規(guī)定上可能發(fā)生沖突，甚至出現(xiàn)下位法違背上位法等問題。民事檢察監(jiān)督意見對此更是觀點(diǎn)不一，有些案件做出不予支持監(jiān)督申請決定，有些則依法提出抗訴或者提請抗訴，司法裁判尺度不一致不僅破壞法律權(quán)威，也無益于司法公信力的提升。

（一）共有產(chǎn)權(quán)住房不能發(fā)生繼承——忽略財產(chǎn)屬性

[案例一]2017年12月7日，王某1（趙某1丈夫）與天祝藏族自治縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局簽訂《天?？h公共租賃住房共有產(chǎn)權(quán)預(yù)售合同》，約定涉案房屋產(chǎn)權(quán)歸政府（國有）和保障對象個人共有。后經(jīng)王某1同意，王某改建該住房并與其父親王某2、母親趙某2以及妻子褚某共同居住。2018年王某1去世后，原告趙某要求被告王某返還涉案房屋。[5]

案例中王某1是在婚姻存續(xù)期間申購的涉案房屋，但判決書中否定涉案共有產(chǎn)權(quán)住房屬于趙某與其丈夫王某1的夫妻共同財產(chǎn)，最終認(rèn)定原告趙某以涉案房屋為夫妻共同財產(chǎn)要求被告返還的訴訟請求，無事實(shí)和法律依據(jù)。案件雖然認(rèn)可涉案共有產(chǎn)權(quán)住房的所有權(quán)由政府與王某1共同所有，但并未討論說明王某1去世之后的財產(chǎn)繼承問題。法官裁判認(rèn)為涉案共有產(chǎn)權(quán)住房不屬于趙某與其丈夫王某1的夫妻共同財產(chǎn)，忽略了共有產(chǎn)權(quán)住房的財產(chǎn)屬性，混淆了“物”與“財產(chǎn)”兩者之間的關(guān)系。同時趙某符合共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的基本繼承條件卻并未獲得該保障性住房，導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)住房的申購人去世以后房屋無法有效繼承，財產(chǎn)無法在家族內(nèi)部繼承流轉(zhuǎn)的困境。

（二）共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)生繼承——繼承限制標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

司法實(shí)務(wù)中繼承人在繼承共有產(chǎn)權(quán)住房時一般有兩種情況，一是繼承房屋的財產(chǎn)屬性，即分割政府或者代持機(jī)構(gòu)與申購人的財產(chǎn)份額，對申購人（即被繼承人）支付的價款份額進(jìn)行繼承，該情形通常以繼承人不符合共有產(chǎn)權(quán)住房的申購條件，無法繼續(xù)持有共有產(chǎn)權(quán)房為前提;二是繼承房屋份額，由繼承人繼續(xù)持有共有產(chǎn)權(quán)住房，但對繼承人資格進(jìn)行嚴(yán)格限制，以保障共有產(chǎn)權(quán)住房制度價值的實(shí)現(xiàn)。

[案例二]2018年3月31日，北京市金隅大成開發(fā)有限公司、北京市燕順保障性住房投資有限公司（以下簡稱“北京燕順公司”）（開發(fā)企業(yè)，甲方）與葉某、鄂某（購房人，乙方）和北京燕順公司（代持機(jī)構(gòu)[6]，丙方）簽訂《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同（試行）》，約定了涉案房屋的相關(guān)事宜，由北京燕順公司與鄂某、葉某共同所有涉案的共有產(chǎn)權(quán)住房，鄂某和葉某占比40%，北京燕順公司占比60%。2019年4月13日，葉某立下書面遺囑，對于其本人所有的涉案房屋的份額在其去世后全部由鄂某繼承。2019年5月30日，葉某因病去世。葉某與鄂某系夫妻關(guān)系。[7]

本案系遺囑繼承糾紛，涉案房屋為共有產(chǎn)權(quán)住房，爭議焦點(diǎn)在于鄂某是否有權(quán)繼承涉案房屋中葉某持有的房產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)從兩個方面進(jìn)行審查，一是鄂某是否具備繼承資格，根據(jù)《民法典》繼承編相關(guān)規(guī)定審查即可，自不贅言。二是被繼承財產(chǎn)是否屬于遺產(chǎn)，也即被繼承人的共有產(chǎn)權(quán)住房份額是否屬于遺產(chǎn)。本案認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房可以發(fā)生繼承，在《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》沒有相關(guān)共有產(chǎn)權(quán)住房繼承的規(guī)定下，鄂某作為繼承人符合共有產(chǎn)權(quán)住房的申購條件，判決鄂某繼承葉某持有的共有產(chǎn)權(quán)房屋份額。雖然該判決實(shí)現(xiàn)了定紛止?fàn)幍哪康模?，在法無明文規(guī)定的情況下，通過援引其他類似規(guī)定作出判決，難以維護(hù)司法權(quán)威。縱觀各地對共有產(chǎn)權(quán)住房的繼承限制條件以及司法實(shí)踐，繼承人的資格限制條件仍然存在標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題，[8]“同案不同判”現(xiàn)象時有發(fā)生。作為由地方政府規(guī)定、法律位階較低的行政規(guī)章，對于公民的財產(chǎn)繼承作出諸多限制性規(guī)定，而《民法典》繼承編中僅僅針對依照法律規(guī)定或者根據(jù)其性質(zhì)不得繼承的遺產(chǎn)限制其不得繼承。我國法律并未明確規(guī)定共有產(chǎn)權(quán)住房不得繼承，根據(jù)其性質(zhì)是否屬于不得繼承的遺產(chǎn)，已在前文具體闡述，自不待言。由此，各地對共有產(chǎn)權(quán)住房繼承作出限制性規(guī)定與《民法典》繼承編存在一定沖突，有違背上位法之嫌，需要立法者在法律層面上統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，或者由司法機(jī)關(guān)通過司法解釋加以明確，規(guī)范和限制自由裁量權(quán)，確保同類案件法律適用基本統(tǒng)一。

四、共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房在繼承中的司法困境解決

盡管司法實(shí)踐中承認(rèn)共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房為死者遺留的遺產(chǎn)，可以納入到財產(chǎn)繼承的范圍之內(nèi)，但無論是按照“按份共有”制度發(fā)生繼承，還是根據(jù)地方政府的相關(guān)規(guī)范性法律文件發(fā)生繼承，皆無法既維持共有產(chǎn)權(quán)住房的保障性質(zhì)，又符合《民法典》繼承編的有關(guān)規(guī)定。在現(xiàn)行法律規(guī)定的基本框架內(nèi)，若通過大量強(qiáng)制性規(guī)范進(jìn)行補(bǔ)充或者出臺司法解釋，無疑將增大立法成本，造成有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)房制度規(guī)范體系雜亂無章，不利于檢察機(jī)關(guān)準(zhǔn)確適用法律，阻礙民事檢察監(jiān)督工作的有效推進(jìn)，難以踐行將矛盾糾紛及時化解在基層的司法裁判理念。

（一）居住權(quán)制度適用于共有產(chǎn)權(quán)住房的可行性

為了貫徹十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度”的要求，《民法典》物權(quán)編新增加規(guī)定“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，明確居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住的需要。從設(shè)立居住權(quán)的目的、居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承的限制規(guī)定以及原則上無償設(shè)立可以看出，我國居住權(quán)制度以社會性居住權(quán)為基礎(chǔ)進(jìn)行體系構(gòu)建，以生活保障為基礎(chǔ)。正是源于此，共有產(chǎn)權(quán)房的政策目的與居住權(quán)制度的構(gòu)建基礎(chǔ)和目的功能如出一轍，皆以保障生活居住需要為目的，這也為居住權(quán)制度適用于國家住房保障體系提供了前提條件。

共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是使用權(quán)能和處分權(quán)能分割所形成的居住權(quán)和所有權(quán)關(guān)系，也即使用權(quán)和所有權(quán)的分離，而居住權(quán)制度的適用也是住房所有權(quán)和使用權(quán)的分離，權(quán)能分離的基礎(chǔ)相一致。共有產(chǎn)權(quán)住房的申購人實(shí)質(zhì)上是在不改變居住用途的前提條件下，對整個房屋享有占有、使用的權(quán)利，除此之外，收益和處分權(quán)能都受到了政府或者代持機(jī)構(gòu)的限制，申購人不能將共有產(chǎn)權(quán)住房隨意地出租、轉(zhuǎn)讓以及抵押，同時，申購人負(fù)有合理使用房屋，維護(hù)房屋居住功能以及承擔(dān)房屋一般維修費(fèi)用等基本義務(wù)。事實(shí)上，共有產(chǎn)權(quán)住房甚至整個住房保障體系中都存在著一個實(shí)質(zhì)性的居住權(quán)結(jié)構(gòu)，二者之間具有千絲萬縷的聯(lián)系，居住權(quán)制度能夠解決共有產(chǎn)權(quán)住房在現(xiàn)實(shí)生活中所出現(xiàn)的各種問題（如權(quán)屬不明、繼承等），為完善我國住房保障體系提供制度構(gòu)想。

（二）居住權(quán)制度在共有產(chǎn)權(quán)住房上的適用

1.居住權(quán)的設(shè)立

共有產(chǎn)權(quán)住房適用居住權(quán)制度，應(yīng)當(dāng)由政府方面建造或者提供保障住房并取得所有權(quán)，基于所有權(quán)與符合申請保障住房條件的申請人簽訂居住權(quán)合同，該居住權(quán)合同可以是行政合同，政府為其設(shè)立居住權(quán)，申請人作為居住權(quán)人對保障住房享有占有、使用的權(quán)利，滿足申請人的居住需要。需要說明的是，該保障住房已經(jīng)不是完全意義上的共有產(chǎn)權(quán)房，而是由政府一方單獨(dú)所有。政府或者代持機(jī)構(gòu)為符合保障住房申請條件的申請人在保障住房上設(shè)立居住權(quán)，摒棄原有的由政府或者代持機(jī)構(gòu)和申購人按份共有住房的這樣一種形式，其實(shí)是將一個完整的房屋所有權(quán)分離為兩種獨(dú)立的權(quán)利，一種是根據(jù)需要所設(shè)立的對于房屋的使用權(quán)（即居住權(quán)），另外一種是享有最終歸屬的空虛所有權(quán)[9]，空虛所有權(quán)包括沒有被居住權(quán)所吸收的所有權(quán)的一些基本權(quán)利內(nèi)容，如特定情況下的占有權(quán)、請求賠償?shù)臋?quán)利以及排除妨害請求權(quán)等等。從政府角度來看，對保障住房享有的空虛所有權(quán)是投資和溢價增值的體現(xiàn)[10]，這不僅可以在一定程度上為政府或者代持機(jī)構(gòu)帶來一定的收益，而且能夠確保國家住房保障政策的有效落實(shí)。另外，將所有權(quán)控制在政府的手中，充分保證房屋的保障屬性，居住權(quán)人無法將房屋作為商品房進(jìn)行市場交易買賣，避免發(fā)生投機(jī)行為，同時政府享有的沒有被居住權(quán)所吸收的一些所有權(quán)權(quán)能也能夠保證維持房屋的正常使用狀態(tài)。

《民法典》規(guī)定居住權(quán)通常無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。筆者認(rèn)為，無償設(shè)立一般是針對家庭成員之間設(shè)立居住權(quán)的情形，國家為幫助單純依靠市場解決住房有困難的群體設(shè)立居住權(quán)，在市場經(jīng)濟(jì)的背景條件下，不可能完全無償，政府可以結(jié)合具體人群的社會實(shí)際情況，實(shí)施一些特殊的優(yōu)惠政策，采取一定的定價標(biāo)準(zhǔn)，以居住權(quán)來保障其在約定期限內(nèi)的居住利益。在支付完對價之后，依據(jù)《民法典》第368條的規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)采用登記生效主義，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，居住權(quán)得以設(shè)立并生效。

關(guān)于居住期限的問題。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住期限是居住權(quán)合同中的必須明確約定的條款。筆者認(rèn)為，在保障住房上應(yīng)給予居住期限一定的意思自治，這樣一方面能滿足申請人住房需要，另一方面則比較符合申請人的經(jīng)濟(jì)狀況。申請人可能目前無法支付設(shè)立終身居住權(quán)的對價，因此由政府一方說明保障住房居住權(quán)的申請條件和對應(yīng)的價款以及優(yōu)惠政策，申請人可根據(jù)自己的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況提交申請，審查符合條件之后雙方再正式簽訂居住權(quán)合同。如此，不僅有利于制度政策的充分實(shí)施，更能切實(shí)有效地發(fā)揮其保障作用。

2.居住權(quán)的變更

共有產(chǎn)權(quán)型等社會保障性住房適用居住權(quán)制度，在明確了房屋的權(quán)屬由政府或者代持機(jī)構(gòu)所有之后，根據(jù)《民法典》對居住權(quán)制度的明確規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，即居住權(quán)人不得將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，防止居住權(quán)人以此實(shí)施收益行為，破壞房屋的保障屬性。至于在保障性住房上設(shè)立的居住權(quán)能否繼承，也即申請保障住房的申請人能否將自己的居住權(quán)益繼承給他人，根據(jù)居住權(quán)制度的條文可以看出，現(xiàn)有規(guī)定完全禁止居住權(quán)繼承，這樣不僅能夠繼續(xù)維持住房本身的保障屬性，也無需增加立法成本，實(shí)屬兩全其美之策。解決共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房繼承中的司法困境通過居住權(quán)制度予以解決，既有力地維護(hù)了法律的穩(wěn)定性和權(quán)威性，又有效地保證了共有產(chǎn)權(quán)住房本身的社會保障屬性。

值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房的居住權(quán)人在居住期限內(nèi)死亡，雖然其居住權(quán)益無法繼承，但針對設(shè)立居住權(quán)時所支付的有償對價，可以根據(jù)居住期限要求政府或者代持機(jī)構(gòu)予以返還，至于返還價款的金額，可以類推適用租賃合同的相關(guān)規(guī)定。需要說明的是，這里的類推適用僅僅是針對有償設(shè)立居住權(quán)的情況，而且是關(guān)于合同對價問題?，F(xiàn)有的租賃制度不能代替居住權(quán)制度，居住權(quán)作為物權(quán)具有對世性，且能對抗所有權(quán)人，效力明顯強(qiáng)于租賃權(quán)這一債權(quán)。

3.居住權(quán)的消滅

《民法典》第370條規(guī)定，居住期限屆滿或者居住權(quán)人死亡，居住權(quán)消滅。居住期限是由住房人和政府方在簽訂居住權(quán)合同時所必須明確約定的事項(xiàng)，在雙方基于合意所約定的居住期限屆滿時，居住權(quán)即消滅。居住權(quán)人死亡時居住權(quán)消滅是由于保障性住房針對的是特定人群，具有嚴(yán)格的條件限制，且居住權(quán)不得繼承，故而具有專屬性保障的居住權(quán)人死亡后，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)消滅。為了避免保障住房的居住權(quán)人濫用權(quán)利，利用居住權(quán)謀取收益，違背居住權(quán)制度的立法目的，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)立法和司法解釋中予以禁止，明確居住權(quán)人不得濫用權(quán)利，增加權(quán)利濫用即導(dǎo)致居住權(quán)消滅等相關(guān)規(guī)定，以有力維護(hù)房屋的保障屬性。

共有產(chǎn)權(quán)型保障性住房在施行過程中所產(chǎn)生的權(quán)屬以及是否繼承等問題凸顯出該制度的不足，司法機(jī)關(guān)也難以通過現(xiàn)行有效的法律規(guī)定對有關(guān)糾紛作出合法合理的裁判，而《民法典》居住權(quán)制度的出世為共有產(chǎn)權(quán)房等國家保障性住房的推行提供了更加合理的“思路”，但相關(guān)具體規(guī)定并未出臺，需要立法機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)完善居住權(quán)制度相關(guān)規(guī)定，明確在保障性住房上的適用準(zhǔn)則，為我國住房保障體系提供完善之道。