王玉臣

北京市金訴律師事務(wù)所黨支部書記、主任、創(chuàng)始合伙人，北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事，北京市律協(xié)土地房地產(chǎn)專委會(huì)委員，北京市朝陽區(qū)律協(xié)房地產(chǎn)與建筑工程業(yè)務(wù)研究會(huì)委員，曾編著《安全置業(yè)一百問》《房不勝防》《金訴說房》等著作，長期擔(dān)任央視社會(huì)與法頻道、中央人民廣播電臺(tái)、法治周末、法制晚報(bào)、中國房地產(chǎn)報(bào)等主流媒體特約律師。

近期，多家房地產(chǎn)企業(yè)爆出債務(wù)危機(jī)。

截至2021年9月4日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)本息合計(jì)878.99億元。

截至2021年9月24日，另一家房企藍(lán)光發(fā)展股份有限公司到期未能償還的債務(wù)本息合計(jì)約215.07億元。

此外，陽光100中國、富力、新力控股、建業(yè)地產(chǎn)等企業(yè)也均存在債務(wù)危機(jī)。

國內(nèi)中國恒大、藍(lán)光發(fā)展多個(gè)項(xiàng)目停工。停工背后，是一個(gè)個(gè)業(yè)主即將面臨的爛尾樓噩夢。

從去年開始，爛尾樓的案件就在不斷地增加，并且和以前的一些案件相比，新增的爛尾樓案件還伴隨著開發(fā)商破產(chǎn)這一棘手的情況。這些也導(dǎo)致還未收到房的業(yè)主往往會(huì)面臨著“維權(quán)是朝著要房還是要錢去努力”的兩難境地。

尤其是在開發(fā)商破產(chǎn)的案件里，購房人在進(jìn)行債權(quán)申報(bào)（在房產(chǎn)糾紛中，購房人和開發(fā)商通過訴訟解除合同返還購房款，并且法院已經(jīng)裁判確定了上述內(nèi)容，購房人和開發(fā)商之間就形成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，屆時(shí)購房人可以作為債權(quán)人申請債權(quán)）的時(shí)候，更是面臨著這種抉擇。那么，作為購房人，面對這種情況，該如何更好去選擇呢？

首先，需要說明的一點(diǎn)是：遇到爛尾樓，或開發(fā)商破產(chǎn)，不是一定就能拿到房或者是一定能要回錢的。如果不能及時(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)利，可能會(huì)面臨錢房兩空的風(fēng)險(xiǎn)。

而一旦開始行動(dòng)，很多業(yè)主往往會(huì)第一時(shí)間考慮究竟是該奔著哪個(gè)方向努力？要房，還是要錢？建議從以下五個(gè)方面斟酌考慮。

第一，資金情況。需要了解的是：開發(fā)商的名下有多少資產(chǎn)，有多少負(fù)債？也許這個(gè)時(shí)候作為購房人，很難去掌握具體的信息，但是可以大概做個(gè)評估，對開發(fā)商的資金能力有個(gè)大概的了解和判斷。

第二，項(xiàng)目進(jìn)程。所購買的房屋現(xiàn)在建到了什么程度，比如有的項(xiàng)目還是個(gè)大坑，根本就還沒怎么建，這個(gè)時(shí)候恐怕就要考慮是否要退房要錢了。但是，如果有的項(xiàng)目已經(jīng)主體完工了，這種情況下，可以優(yōu)先考慮要房，奔著推動(dòng)復(fù)工交房努力。

第三，個(gè)人需求。不同的人有不同的需求，不同的情況。比如有的人買房是為了結(jié)婚，但是遇到了爛尾樓，只好另外購房作為婚房，這個(gè)時(shí)候?qū)ρ巯碌臓€尾樓就沒了需求，就可以更多考慮退房問題。

第四，優(yōu)先等級。買住宅和買商業(yè)辦公在債權(quán)的等級上可能相差甚遠(yuǎn)，如果購買的是住宅，同時(shí)又符合其他條件，就可以享有基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。而這個(gè)基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)是優(yōu)先于常規(guī)的施工單位的工程款優(yōu)先權(quán)和銀行的抵押權(quán)。遇到這種情況，即使開發(fā)商破產(chǎn)了，有時(shí)候也可以更多去考慮要錢。但是，如果購買的是商業(yè)或辦公，就不可能達(dá)到基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)的條件，因?yàn)檫@種優(yōu)先權(quán)是針對的住宅。

第五，項(xiàng)目前景。有時(shí)候會(huì)遇到一些項(xiàng)目雖然主體也完工了，但是周邊的發(fā)展前景很差，即使拿到了房，未來10年可能也發(fā)展不起來，而此時(shí)若還有一半的房款未付，可能有時(shí)候也會(huì)考慮退房。