吳宇昕

摘要：哲學(xué)有言：“世界是聯(lián)系的整體”。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與日趨繁盛的房地產(chǎn)行業(yè)之間也有著相互的聯(lián)系。在經(jīng)濟(jì)的影響作用下，房地產(chǎn)在交易種類方面越來(lái)越細(xì)化;而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中，合同效力的界分是當(dāng)下非常熱門的話題之一，也有不少本專業(yè)學(xué)生或研究房地產(chǎn)的相關(guān)人士紛紛加入這一項(xiàng)研究之中。房地產(chǎn)交易合同是這一行業(yè)的內(nèi)定規(guī)矩，具有特定時(shí)間的有效性與行為管理規(guī)范性。本文由房地產(chǎn)交易合同效力的界分為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)這一內(nèi)容做重點(diǎn)研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);交易合同;合同效力;界分

引言：當(dāng)下中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是以“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主”的運(yùn)作方式。而正是“市場(chǎng)”的作用，才在無(wú)形之中，讓房地產(chǎn)事業(yè)變得越發(fā)熱烈起來(lái)。在越來(lái)越趨于成熟階段的房地產(chǎn)事業(yè)正以生機(jī)勃勃的姿態(tài)屹立于經(jīng)濟(jì)之林時(shí)，與之相關(guān)的交易合同效力的界分言論也隨之傳揚(yáng)出來(lái)?！笆袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)”總是在人們的生產(chǎn)生活需求中得以完善，而房地產(chǎn)交易合同也是惠民、利企的核心策略。尤其是在近幾年購(gòu)房需求呈現(xiàn)直線上漲的背景之下，房地產(chǎn)交易的頻繁度隨之得到相應(yīng)的提升。在頻繁的房地產(chǎn)交易中，因涉及價(jià)值較高、環(huán)節(jié)較多等原因，需要簽署合同來(lái)維護(hù)甲、乙雙方的權(quán)利與義務(wù)，以防模棱兩可的事情發(fā)生，這樣不僅會(huì)影響雙方利益，還會(huì)牽扯到法律層面有關(guān)事宜。而房地產(chǎn)合同效力的界分就是當(dāng)下最為核心的行事指南針，是針對(duì)雙方而言最具影響力的“三方協(xié)議”。

一、房地產(chǎn)交易合同效力界分的影響

1.買方

對(duì)房地產(chǎn)交易合同進(jìn)行效力的界分，在一定程度上會(huì)最大化的滿足買方對(duì)于購(gòu)房的一系列權(quán)利保護(hù)。對(duì)于買方而言，將自己手里的資金交付給甲方，在尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，得到具有效力的交易合同是法律所規(guī)定的必要，買方也可以通過(guò)這一紙憑證在必要時(shí)維護(hù)自身權(quán)利。

2.賣方

相對(duì)于賣方而言，為買方提供有效力的交易合同，并實(shí)現(xiàn)效力的界分是對(duì)自己房產(chǎn)的最大程度的宣傳，能夠促使自己的企業(yè)得到社會(huì)的廣泛認(rèn)可與強(qiáng)烈支持，這會(huì)獲得比任何形式的廣告都更明顯的效果。同時(shí)，簽署具有效力的交易合同，也能夠體現(xiàn)出對(duì)買方基本的尊重與誠(chéng)意。

3.房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是一個(gè)靈活且動(dòng)態(tài)的世界，更有言：商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、愉快的購(gòu)房體驗(yàn)以及合法的交易流程是一個(gè)企業(yè)得以立足的根本。從整體的交易市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，依照法律程序?qū)徍私灰缀贤男Я绶质潜Ｕ舷M(fèi)者利益根本形式的體現(xiàn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)講，有助于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)步前進(jìn)。

二、房地產(chǎn)交易合同效力界分的意義

1.維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益

從一次次的看房、選房、購(gòu)房，到最后的簽訂合同，這是一項(xiàng)極為繁瑣且耗費(fèi)心力的大事情。對(duì)于當(dāng)事人而言，在交付定金、首付或者是全款的同時(shí)，簽署一份甲、乙雙方的具有法律效益的房地產(chǎn)交易合同，是保證自身利益的明智選擇，有助于維護(hù)自身合法權(quán)益。自合同簽署生效之日起，這份文件就已經(jīng)具有了法律價(jià)值，擁有全部的話語(yǔ)權(quán)。而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易合同效力的界分，會(huì)幫助當(dāng)事人在必要時(shí)維護(hù)自身權(quán)益，避免利益受到侵害。

2.助力司法系統(tǒng)發(fā)揮作用

實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)交易合同效力的明確界分，會(huì)對(duì)司法系統(tǒng)發(fā)生指引性的作用。因?yàn)榻灰缀贤姆晒δ?，?huì)迫使其在司法職能方面得到更具全面的填充，繼而助力司法系統(tǒng)，將日常的運(yùn)作提升到更適合當(dāng)下社會(huì)發(fā)展與人民需求的境界。由于房地產(chǎn)交易合同會(huì)依照國(guó)家法律法規(guī)、當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)房地產(chǎn)政策與優(yōu)惠政策等進(jìn)行綜合編訂，因此，對(duì)于界分問(wèn)題，當(dāng)觸及到法律規(guī)定時(shí)，也會(huì)對(duì)司法機(jī)關(guān)起到推動(dòng)作用。從類型上講，房地產(chǎn)產(chǎn)生的相關(guān)案件是歸屬于民事案件管轄范圍?！懊袷隆倍?，顧名思義，是直接與人民的利益相掛鉤的。假設(shè)牽扯到民事案件，其判決過(guò)程與結(jié)果會(huì)更有利于全體人民的共同利益，這一點(diǎn)會(huì)明顯高于個(gè)人民事案件所起到的作用。因此，對(duì)其法律效益不容忽視。但正因?yàn)檫@份合同效力的界分，才會(huì)更高效的推動(dòng)司法機(jī)關(guān)的日常運(yùn)作，保證維護(hù)每一位公民的合法權(quán)益。從而不斷提升司法在人民心中的公信力與威望度。

三、“有效傾向”的法理基礎(chǔ)

1.誠(chéng)信原則的顯現(xiàn)

交易合同從本質(zhì)來(lái)講需要遵循“誠(chéng)信”原則。但凡涉及到交易，都需要懂得“誠(chéng)信”的重要性，更何況是牽扯到更高價(jià)值、更多環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。而“誠(chéng)信”問(wèn)題，從交易合同的本質(zhì)來(lái)說(shuō)就是需要具備：透明性、嚴(yán)謹(jǐn)性、法律性及公平性等。所謂透明性，就是需要將錢款的細(xì)則、雙方權(quán)利與義務(wù)的劃分等做到完全透明的寫入合同之中;所謂嚴(yán)謹(jǐn)性，就是在合同的描述中，采用客觀的語(yǔ)言、清晰的邏輯表述等;所謂法律性，就是要求在合同中明確表明，依照哪些法律，當(dāng)事人與賣方擁有哪些權(quán)利與義務(wù)，可以做哪些事以及不可以做哪些事等;所謂公平性，就是指甲、乙雙方的地位公平性、價(jià)格的公平性等。

2.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的區(qū)分原則

房地產(chǎn)合同也是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的象征，而當(dāng)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同中的有關(guān)規(guī)定，或者是法律的相關(guān)規(guī)定予以變更并生效。就當(dāng)下的背景來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)交易中，已經(jīng)不需要對(duì)物權(quán)進(jìn)行登記也可以實(shí)現(xiàn)交易。是否進(jìn)行要件的登記在此時(shí)已經(jīng)不做任何法律約束。所以，對(duì)于還沒(méi)有取得房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)交易者來(lái)說(shuō)，也可以在保證其本人出示的房地產(chǎn)交易合同具有法律效益并承擔(dān)違約責(zé)任的基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行出售。

3.履行不能有效性

在所謂履行不能有效性，即房地產(chǎn)交易合同中，不受來(lái)自物權(quán)變動(dòng)登記要件這一項(xiàng)條件的制約的背景下，房地產(chǎn)合同效力的界分便成為了對(duì)有效因素進(jìn)行判斷范疇的界定。就當(dāng)下《民法典》中的相關(guān)規(guī)定的引申意義來(lái)說(shuō)，如何判斷此份合同存在有效力，需要對(duì)合同當(dāng)事人的能力等多個(gè)方面進(jìn)行審核。甚至即使是自始不能的合同，也可以判為有效，這樣的案例并非不存在。

四、合法進(jìn)行司法裁量

1.有效應(yīng)用效力補(bǔ)正制度

效力補(bǔ)正制度是當(dāng)房地產(chǎn)交易合同效力判為“無(wú)”的情況下，對(duì)于損失的一個(gè)有效挽回的政策。畢竟從合法的、一般情況來(lái)考慮，是由于不可抗拒的因素導(dǎo)致房地產(chǎn)的合同失去效力，這種現(xiàn)象會(huì)嚴(yán)重的影響房地產(chǎn)交易效力界分的平衡性。而有效地利用這一補(bǔ)正制度，可以將負(fù)面影響降到最低，從而最大化的保留當(dāng)事人權(quán)益。但這一制度也不是全能的，即會(huì)忽略司法審查要件的流程。

2.規(guī)劃紅線維護(hù)社會(huì)公益

正由于房地產(chǎn)交易的高價(jià)值、長(zhǎng)久性、復(fù)雜性、法律性等特點(diǎn)，才需要在交易合同簽署之前，明確哪些不能觸碰的“紅線”。否則，直接損害的就是當(dāng)事人的利益，而房地產(chǎn)企業(yè)一方也會(huì)遭受嚴(yán)厲的審查與巨額賠償。規(guī)劃紅線是保證交易市場(chǎng)長(zhǎng)久穩(wěn)定的基石，是保障人民群眾根本利益的穩(wěn)固靠山。就當(dāng)下的建設(shè)工程規(guī)劃來(lái)講，需要對(duì)有效合同與無(wú)效合同做出明確界定。假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在得知或不知的條件下，將當(dāng)?shù)孛鞔_規(guī)定不能進(jìn)行買賣的房產(chǎn)進(jìn)行錢權(quán)交易，就會(huì)產(chǎn)生巨大的交易市場(chǎng)問(wèn)題，同時(shí)，簽署的交易合同也會(huì)就此作廢。

3.柔性處理合同表意瑕疵問(wèn)題

房地產(chǎn)交易合同在法律范圍內(nèi)屬于民事法律行為，保障其真實(shí)性是最為核心的內(nèi)容。目前，從市場(chǎng)角度來(lái)觀察，不少合同還存在上述所提及的“誠(chéng)信”之“嚴(yán)謹(jǐn)性”的問(wèn)題，即合同的表述有瑕疵。針對(duì)這一問(wèn)題，有關(guān)規(guī)定會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，將這一問(wèn)題采用判定無(wú)效或部分可撤銷的處理方式。這種采用柔性方式來(lái)處理問(wèn)題的方法具有深遠(yuǎn)意義。

4.科學(xué)分析房地產(chǎn)政策變動(dòng)的影響

不同的發(fā)展時(shí)期，國(guó)家也會(huì)有不同的房地產(chǎn)政策，這是毋庸置疑的，也深刻的體現(xiàn)了與時(shí)俱進(jìn)的思想。然而，政策的變化會(huì)影響房地產(chǎn)交易合同的效力，所以，對(duì)于這一變動(dòng)，需要進(jìn)行全面的考慮。發(fā)生變動(dòng)后，首先需要比對(duì)交易時(shí)間（簽署日期或生效日期）與政策變動(dòng)生效時(shí)間。其次，需要限定房地產(chǎn)政策。采用科學(xué)的方式分析房地產(chǎn)政策的變動(dòng)是明智的選擇，而不是在利益的驅(qū)使下，盲目行事。

結(jié)束語(yǔ)：總而言之，就當(dāng)下的房地產(chǎn)交易類型來(lái)看，存在多樣化的現(xiàn)象，因此，交易合同的效力界分問(wèn)題顯得尤為重要。必要之時(shí)，可以多去學(xué)習(xí)一些法律常識(shí)來(lái)武裝自己，以備不時(shí)之需。同時(shí)，更多的是為了維護(hù)自身的利益。涉及到法律的相關(guān)問(wèn)題，不少人會(huì)產(chǎn)生敬而遠(yuǎn)之的態(tài)度，實(shí)際上不需要如此。明確法律紅線，堅(jiān)守住道德底線，利用交易合同來(lái)維護(hù)自身就是對(duì)于自己權(quán)利與義務(wù)的合法捍衛(wèi)。在之后的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，會(huì)有越來(lái)越多的人加入其中，問(wèn)題也會(huì)逐漸顯露出來(lái)，因此，合同的效力界分勢(shì)在必行。

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