二手房怎樣“手拉手”交易

甄愛(ài)軍

包括上海、杭州等地都推出了二手房“手拉手”自主交易服務(wù)功能，極大方便了親戚、熟人之間的自主交易。而如果陌生人之間要進(jìn)行“手拉手”交易，價(jià)格談判無(wú)疑是一道難關(guān)。

多地推出“手拉手”服務(wù)

多地推出二手房交易“手拉手”服務(wù)，為考慮選擇自主交易的買賣方提供了便利條件。以上海為例，2021年10月26日，上?！耙痪W(wǎng)通辦”網(wǎng)站開(kāi)通存量房買賣雙方未通過(guò)中介交易網(wǎng)上簽訂合同（簡(jiǎn)稱“手拉手交易網(wǎng)簽”）服務(wù)。

上海市房地產(chǎn)交易中心提醒，在具體辦件過(guò)程中，當(dāng)事人可以登錄“一網(wǎng)通辦”，進(jìn)入相關(guān)辦件窗口查閱《上海市存量房買賣雙方未通過(guò)中介交易網(wǎng)上簽訂合同（簡(jiǎn)稱“手拉手交易網(wǎng)簽”）須知》和《存量房買賣合同手拉手網(wǎng)簽操作手冊(cè)》。

對(duì)于網(wǎng)上辦理有困難的，仍可到房屋所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心窗口申請(qǐng)線下辦理，其主要包括以下幾種情形：未成年人、老年人不能夠通過(guò)用戶注冊(cè);產(chǎn)權(quán)人信息在不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)中不完整;申請(qǐng)人為未成年人，暫時(shí)無(wú)法通過(guò)人臉識(shí)別登錄辦理等情形等。

此外，杭州早在去年夏天率先推出了類似的功能。2021年8月18日，杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線升級(jí)“個(gè)人自主掛牌房源”功能，為二手房買賣雙方“手拉手”自主交易提供了出售房源信息發(fā)布、購(gòu)買房源信息搜索、自主交易信息撮合等更便捷安全的新渠道。

據(jù)了解，近年來(lái)，為了方便二手房交易，各地都曾做過(guò)一些嘗試。比如2017年12月，深圳市和騰訊就推出了新型智慧租賃平臺(tái)。

交易過(guò)程并不繁瑣

各地推出的二手房“手拉手”自主交易服務(wù)功能都非常人性化，容易上手操作，把從表面上看似復(fù)雜的二手房交易程序，變得簡(jiǎn)單并易于操作。

以上海為例，為了方便買賣雙方完成“手拉手”交易，管理部門(mén)已經(jīng)設(shè)計(jì)好了交易流程，并在上海“一網(wǎng)通辦”網(wǎng)站中做了清晰的提示，從而使得這種交易模式變得易于上手。具體來(lái)看，在上海“一網(wǎng)通辦”網(wǎng)站中的“部門(mén)辦事”頻道，找到“上海市房屋管理局”并點(diǎn)擊進(jìn)入，可以在“公共服務(wù)”一欄中找到“存量房買賣合同手拉手網(wǎng)上簽約”，點(diǎn)擊進(jìn)入之后便可以在提示的幫助下，逐步完成交易。

歸納起來(lái)，“手拉手”辦理流程包括：主申請(qǐng)人發(fā)起網(wǎng)簽——錄入合同信息——確認(rèn)合同信息——合同中所有甲方、乙方當(dāng)事人使用電子印章簽章——合同網(wǎng)簽確認(rèn)、生成（短信通知所有當(dāng)事人）。

總體來(lái)看，“手拉手”自主交易服務(wù)功能完美地解決了兩大痛點(diǎn)：一是所有房源都經(jīng)過(guò)房管部門(mén)核驗(yàn)，具有唯一的房源核驗(yàn)統(tǒng)一編碼及二維碼，憑碼交易，確保產(chǎn)權(quán)真實(shí)合法有效;二是房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶開(kāi)放，中介經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看，信息不會(huì)泄露。

另?yè)?jù)了解，各地為“手拉手”自主交易提供了相應(yīng)的便利條件。如杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局一樓交易大廳已配套一個(gè)自主交易窗口，如果買賣雙方談妥房?jī)r(jià)，可前往自主交易窗口進(jìn)行網(wǎng)簽，窗口提供全套合同范本、全流程引導(dǎo)。

要過(guò)價(jià)格談判關(guān)

從目前來(lái)看，各地推出二手房交易“手拉手交易網(wǎng)簽”服務(wù)的主要出發(fā)點(diǎn)在于“便民”。從這個(gè)角度來(lái)看，目前該功能主要方便熟人間的二手房交易。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海的“手拉手交易網(wǎng)簽”服務(wù)與杭州做法極為相似，是從便民的角度出發(fā)，主要方便熟人之間的二手房交易行為。他表示，類似無(wú)中介撮合的交易，大概在城市中有10%的比例，這部分過(guò)去配套服務(wù)不多，而上海和杭州推出這項(xiàng)服務(wù)，在很大程度上方便了此類需求。

業(yè)內(nèi)人士表示，“手拉手”非中介房產(chǎn)交易在上海成交總量占比相對(duì)較少，一般發(fā)生于信任度較高的親屬或者熟人之間，且通常以產(chǎn)證上親屬間更名類居多。

正因?yàn)槿绱?，二手房“手拉手”交易過(guò)程中，價(jià)格談判成為買賣雙方必須要面對(duì)的難題。有業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房交易過(guò)程中，價(jià)格的撮合是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程。由于買賣雙方對(duì)價(jià)格的認(rèn)識(shí)存在偏差，同時(shí)又都是站在各自的立場(chǎng)看待房?jī)r(jià)，因此不太容易形成一致意見(jiàn)。買賣雙方如果直接面對(duì)面進(jìn)行價(jià)格談判，很容易“談崩”。

在這個(gè)環(huán)節(jié)，房產(chǎn)中介的居間撮合作用便體現(xiàn)了出來(lái)，通過(guò)自身的專業(yè)知識(shí)，以及對(duì)市場(chǎng)的熟悉程度，為買賣雙方提供有價(jià)值的參考意見(jiàn)，從而使得雙方盡快完成買賣合同的訂立。

此外，此項(xiàng)功能雖然免除了之前“拉產(chǎn)調(diào)”確認(rèn)房源真?zhèn)蔚裙ぷ?，但在交易過(guò)程中，買賣合同的簽訂、各項(xiàng)稅費(fèi)的繳納、交易過(guò)戶以及最后的房屋交接，甚至包括水電煤過(guò)戶等，都需要買賣雙方親力親為，如果不熟悉該流程，也頗為勞神費(fèi)力。

當(dāng)然，就目前來(lái)說(shuō)，二手房“手拉手”自主交易完全普及的可能性不大，這是因?yàn)閷?duì)于部分人來(lái)說(shuō)，由于時(shí)間、精力等方面的因素，在交易過(guò)程中有很多事項(xiàng)的安排需要中介機(jī)構(gòu)協(xié)助。除了簽訂合同外，房屋質(zhì)量了解、交易對(duì)手信用查詢、價(jià)格談判技巧、銀行貸款程序處理、保險(xiǎn)和質(zhì)押等都是相對(duì)繁瑣的。把這些工作交給專業(yè)可靠的中介去做，可以為自己節(jié)省更多時(shí)間和精力。