房地產企業(yè)財務風險管控研究

劉莉

摘要：房地產行業(yè)在近十多年來取得飛速發(fā)展，但隨著近些年國家不斷出臺宏觀調控政策，市場行情下行，大部分城市出現(xiàn)了房價下滑、交易量收縮等現(xiàn)象。作為房地產企業(yè)如何在這競爭激烈的市場環(huán)境中保持持續(xù)經營和發(fā)展，對財務風險的管控就顯得尤其重要。文章針對房地產企業(yè)財務風險管控的重要性、存在的問題及如何完善進行研究，旨在為更多的房地產企業(yè)提供一些有益的幫助。

關鍵詞：房地產企業(yè);財務風險;管控

房地產企業(yè)作為需要依托大量資金，前期投入大，投資回收期長，投資回報率較高且投資風險大的行業(yè)，財務風險的管控在企業(yè)管理中的重要性顯得尤其突出。房地產企業(yè)如果沒有財務風險管控意識，只是一味地朝著如何做大企業(yè)、追求暴利、快速收回資金的目的發(fā)展經營，稍有不慎就有可能讓企業(yè)陷入困境。只有時時關注財務風險，實施有效的財務管控，才能降低企業(yè)經營風險，保證企業(yè)的利潤和價值實現(xiàn)最大化，讓房地產企業(yè)在市場中朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

一、房地產企業(yè)財務風險管控的重要性

（一）是完善企業(yè)內部控制制度的重要手段

現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展離不開健全的內部控制制度，而房地產企業(yè)作為一個高風險、財務活動復雜的行業(yè)，有效的財務風險管控是完善企業(yè)內部控制制度的重要手段，是企業(yè)風險防范的關鍵。如果缺乏有效的財務控制，導致內部控制形同虛設，就會降低企業(yè)管理水平，無法有效實現(xiàn)經營目標。

（二）是健康、穩(wěn)定發(fā)展的重要保障

有效的財務風險管控是房地產企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展的重要保障。房地產企業(yè)如果在生產和經營過程中產生了比較大的財務風險，那么在經營活動過程中一定會碰到阻礙，甚至項目擱置，不利于企業(yè)朝著一個健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。只有做好了財務風險管控，才能夠保證企業(yè)處于一個良性競爭的環(huán)境中，通過不斷提高經營效益，達到企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的目的。

（三）有利于財務杠桿作用的發(fā)揮

房地產企業(yè)作為一個資金占用量相當大的行業(yè)，如何有效發(fā)揮財務杠桿作用值得深究。財務杠桿作用發(fā)揮得好，能以最少的資金帶來最大的收益，財務杠桿作用發(fā)揮得不好，則有可能造成企業(yè)經營困難、資不抵債甚至破產。有效的財務風險管控是實現(xiàn)財務杠桿作用最有利的手段，有利于帶領企業(yè)用最優(yōu)化的資金結構帶來最大的收益。

（四）有利于企業(yè)效益得到最大的實現(xiàn)

有效的財務風險管控能夠使企業(yè)在經營過程中獲得最大的利潤，實現(xiàn)企業(yè)的價值最大化。如果財務上收入、成本、稅金、利潤、資金管理存在問題，財務風險控制不足，就會影響到企業(yè)經營目標的實現(xiàn)，不利于有效避免可能受到的損失，提高財務風險管控水平。只有將企業(yè)的經營目標和戰(zhàn)略目標相結合，才能更好地實現(xiàn)經濟效益最大化。

二、房地產企業(yè)財務風險管控存在的問題

（一）管理層認識不足，財務人員素養(yǎng)需提升

許多房地產企業(yè)的管理者懂經營的不一定懂財務，懂財務的不一定懂經營，對財務風險管控認識不足。有些雖有一定認識，但僅限于一些理論知識，缺乏高度和深度，無法與實際情況有效的結合。一些房地產企業(yè)財務人員的職業(yè)素養(yǎng)還遠遠不夠，只是簡單地核算、記賬、出報表，對財務管理活動過程中所反映的一系列問題不能及時發(fā)現(xiàn)、處理，導致財務風險管控失控。

（二）企業(yè)內部控制制度及財務管控體系沒有發(fā)揮應有的作用

隨著現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，內部控制制度已逐步完善，但很多規(guī)模不大的民營、私營房地產開發(fā)企業(yè)內控制度形同虛設，財務管控體系更是沒有，近年來破產的房地產企業(yè)比比皆是，很大程度是由于內控制度和財務管控的缺失造成的。這些企業(yè)在實際的經營過程中，很多的財務活動往往是滯后的，沒有辦法在事前或事中進行控制，無法第一時間阻斷風險，風險發(fā)現(xiàn)后已經造成了不可挽回的錯誤，沒有在企業(yè)的經營活動過程中發(fā)揮應有的作用，財務風險管控失效。

（三）資金杠桿作用存在很大的風險

房地產企業(yè)作為一個資金需求量極大的企業(yè)，如何有效地籌措和使用資金是需要花大力氣的。正確地籌措資金，可以讓企業(yè)以最低的成本獲取最大的收益，如果資金結構不當，很可能會使企業(yè)負擔加重，陷入一個惡性循環(huán)，資金鏈斷裂，企業(yè)無法繼續(xù)經營。而且近幾年，銀行對房地產企業(yè)的信貸額度持續(xù)縮緊，籌措資金的渠道也不斷變窄，目前四大國有銀行只對全國部分發(fā)展較好的房地產企業(yè)發(fā)放貸款，地方商業(yè)銀行也只對本地開發(fā)資質優(yōu)秀或者信用評級等級較高的房企發(fā)放貸款，且融資規(guī)模受限，資金杠桿作用的不確定性增強，存在很大的風險。

（四）對市場環(huán)境及各項房地產相關政策把握不夠

房地產企業(yè)的經營狀況受市場環(huán)境因素影響大，之前房地產企業(yè)一直是高風險的行業(yè)，但與之相伴的也是高收益的回報，造成很多投資者紛紛投身于房地產行業(yè)。但近幾年國家不斷出臺房地產調控政策和稅收政策，規(guī)范房地產企業(yè)的發(fā)展，合理制約房價的過快增長，使得房地產行業(yè)市場不再像之前那樣呈現(xiàn)出高回報的收益了。利潤不斷變薄，市場行情也不斷下滑，交易量降低，人們的購房意愿下降，房地產企業(yè)發(fā)展受阻，如果對市場環(huán)境和一些相關的政策把握不準，很有可能會影響財務風險的管控，從而影響企業(yè)的經營。

三、房地產企業(yè)財務風險管控的建議

（一）提高決策層財務管控意識，增強財務人員業(yè)務素質

一方面，決策層作為企業(yè)經營的決策者，首先是提高他們的財務管控意識，讓他們知道如果不能實施有效的財務風險管控，企業(yè)將面臨的一系列風險和局面。決策層應該由懂管理、善經營、懂財務、知風險的人員擔任，而且要不定期地參加各種財務知識培訓，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略目標進行財務管理活動，重視企業(yè)財務工作，為房地產企業(yè)的發(fā)展做出正確的財務決策，提高財務管控水平。

另一方面，還要不斷增強財務人員業(yè)務素質，提高職業(yè)素養(yǎng)，通過定期組織培訓，讓他們學習最新的技能和知識，不斷優(yōu)化自身結構，對財務活動做出正確的判斷和反映，提高理解和處理問題的能力。而且財務人員應善于加強部門人員之間及與其他部門人員之間的溝通，對財務活動中存在的問題善于發(fā)現(xiàn)，及時了解并拿出行之有效的方案，提高工作效率，保證企業(yè)的財務管理活動能夠正確呈現(xiàn)，提高財務管控水平。37DAB6FE-B559-41FB-96A7-25F1D2F163B0

（二）建立健全內控制度及做好全面預算

一方面，房地產企業(yè)要建立健全內控制度，出臺具體的內部控制制度及實施細則，明確企業(yè)各管理部門的內控職責，加強對企業(yè)各環(huán)節(jié)、各流程、各項目的管控。如建立資金內控制度，對資金管理風險與關鍵的環(huán)節(jié)進行控制、對現(xiàn)金和銀行存款的控制、對票據(jù)和印章進行管理和控制;建立采購內控制度，對采購的關鍵環(huán)節(jié)的控制、對請購和審批的控制、對采購和驗收環(huán)節(jié)的控制;建立存貨內控制度，對存貨管理的職責分工和授權審批的控制、對存貨的驗收與保管的控制、對存貨的盤點與處置的控制;建立銷售內控制度，對銷售的管理風險與關鍵環(huán)節(jié)控制、對銷售的職責分工和授權批準的控制、對銷售與發(fā)貨的控制、對收款的控制;建立工程項目內控制度，如對工程管理風險和關鍵環(huán)節(jié)的控制制度、對項目決策控制、預算和竣工決算控制等;還應對固定資產、長期投資、籌資、成本費用、合同、信息系統(tǒng)、關聯(lián)交易等各項業(yè)務建立不同程度的內控制度，務必讓企業(yè)的內控制度能抵達經營過程中的各個環(huán)節(jié)，且制度應盡量精細化，具備可操作性，一定要注意職務不相容崗位的分離，保證內控制度實施的有效性。

另一方面，房地產企業(yè)應做好全面預算，全面預算作為現(xiàn)代企業(yè)管理制度必不可少的一部分，在房地產企業(yè)的經營管理過程中發(fā)揮了非常重要的作用。它可以讓企業(yè)在計劃、有目標的情況下開展經營活動，而且每一項活動都在可控范圍之內，可以有力保證房地產企業(yè)的經營發(fā)展，如果在房地產企業(yè)能夠實行全面預算，就能有效降低財務風險。做好全面預算，是一件復雜且難度很大的工作。首先，應當從決策層開始，樹立全面預算管理意識，并在進行預算管理時，站在企業(yè)戰(zhàn)略高度，從發(fā)展的眼光編制全面預算。其次，房地產企業(yè)應著眼于全局，從自身情況出發(fā)編制操作性強且可執(zhí)行的全面預算，讓全面預算管理活動貫穿經營過程的每個環(huán)節(jié)，當出現(xiàn)較大偏差時，應及時糾正，保證全面預算執(zhí)行的有效性，形成上下統(tǒng)一的全面預算管理體系。

（三）構建財務風險管控體系

房地產企業(yè)應建立健全財務管控體系，企業(yè)可以根據(jù)戰(zhàn)略目標，將所有經營過程分為事前、事中、事后管控，很多房地產企業(yè)并不注重財務的事前干預，常常是需要用錢了才想到財務，既定事項已經發(fā)生，有可能造成經營活動出現(xiàn)財務風險、稅收風險，影響企業(yè)經營。財務管理活動不應該是事后財務管理，而應該對企業(yè)經營的全流程進行干預和管理，在經營活動最開始的階段，財務就應參與其中，包括項目立項、合同簽訂、可行性分析、投資成本的測算、資金的來源等等，給出一些合理化建議，實施有效的財務管理手段，避免不必要的損失，實現(xiàn)利潤最大化。在事中，應結合企業(yè)的實際經營情況，實事求是地反映企業(yè)的運營狀況，并對財務狀況進行經常性分析，對于出現(xiàn)的問題提出建設性意見，有效避免財務風險。在事后，還應對財務管理結果進行正確的報告，對于與事前既定目標出現(xiàn)較大偏差的原因作出財務分析，使得財務管理工作全面貫穿于事前、事中、事后，徹底實施財務管控，不斷降低財務風險。

房地產企業(yè)還應設立財務風險預警機制，建立出最能反映企業(yè)營運能力、償債能力、盈利能力、周轉能力等的指標，通過這些數(shù)據(jù)反映企業(yè)的生產經營狀況，如企業(yè)超出指標紅線范圍，則應引起警覺。例如現(xiàn)在對資產負債率超過60%的房地產企業(yè)設立了一個警戒線，會引起各部門的關注，包括銀行的貸款也會有一定的影響。所以房地產企業(yè)對這些預警機制內的指標應該引起高度重視，對各項異常指標產生的原因及可能帶來的風險進行系統(tǒng)性分析，針對可能產生的問題進行適時調整，切換出有效的解決方案，從而降低企業(yè)財務風險，保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。

（四）強化資金管理，優(yōu)化資金結構

房地產企業(yè)作為對資金要求極度高的企業(yè)，資金的管理尤其重要。所有的開發(fā)項目，在前期拿地過程和項目建設期都需要使用大量的資金，而回收期資金則要根據(jù)市場行情及項目自身優(yōu)勢和情況來決定資金回籠的速度，資金運轉的好壞將直接決定企業(yè)發(fā)展的目標和方向。如果在前期開發(fā)向銀行借入資金，在后期銷售中，能夠快速回籠資金，資金的使用效率將大大提高，資金成本低，資金的杠桿作用發(fā)揮到最大，企業(yè)將獲得最大的收益，保證企業(yè)進行后期房地產項目的開發(fā)建設，房地產企業(yè)也能朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。而反之，如果在前期通過大量融資取得資金投入房地產開發(fā)項目，在達到銷售條件后，不能快速回籠資金，將大大增加資金成本，減少企業(yè)利潤，且現(xiàn)在房地產開發(fā)項目貸款期限一般是三年左右，如果不能及時歸還開發(fā)項目貸款，將對企業(yè)的信用產生惡劣影響，不僅會影響企業(yè)的融資，而且會讓企業(yè)陷入難以為繼的困難局面，甚至直接破產。所以在資金的使用過程中，一定要強化管理，根據(jù)房地產企業(yè)實際情況，合理使用調度資金，控制好各項成本，保證資金的正常運轉。房地產企業(yè)還應不斷優(yōu)化資金結構，充分發(fā)揮資金杠桿作用?，F(xiàn)在房地產企業(yè)開發(fā)大部分是通過銀行進行融資，但如果過度依賴銀行，有可能會讓企業(yè)陷入被動的局面，受國家宏觀調控的影響，銀行不斷壓縮信貸規(guī)模，特別是對房地產企業(yè)貸款資金的發(fā)放，有著嚴格的標準和限制，一旦出現(xiàn)問題，沒有銀行貸款資金的注入，將大大增加企業(yè)財務風險，進而影響到企業(yè)正常經營。房地產企業(yè)應增加融資渠道，變被動為主動，通過項目信托、合作等方式，優(yōu)化融資結構，合理規(guī)避財務風險，保證企業(yè)持續(xù)經營。

（五）及時了解市場環(huán)境和房地產企業(yè)相關政策

一方面房地產企業(yè)的經營離不開市場環(huán)境的因素，對市場環(huán)境變化有著敏感反應和應對將大大降低財務風險。雖然中國人在骨子里都有著一些傳統(tǒng)思想，認為必須要有屬于自己的房子才能更穩(wěn)定、更踏實，但隨著房地產市場的日益發(fā)展，國家對房地產市場的宏觀調控，各項房產稅收制度的出臺，公租房和廉租房的大力推進，購房人意愿日益趨于理性，市場日漸趨于平穩(wěn)，炒房、投資的人數(shù)日益減少，更多的是屬于剛需和改善性住房的購房人。那么就要求房地產企業(yè)必須要結合當?shù)貙嶋H居民收入水平及市場行情，對市場環(huán)境進行有效的分析，做好市場調研和前期分析，適應市場變化，制定出適合企業(yè)發(fā)展的房地產開發(fā)戰(zhàn)略。37DAB6FE-B559-41FB-96A7-25F1D2F163B0

另一方面，房地產企業(yè)一定要時刻關注國家不斷出臺的各項有關房地產行業(yè)的相關政策，如土地出讓政策、房產稅政策、信貸政策、限購政策、利率政策等，這些政策的實施出臺都將對房地產企業(yè)和購房人產生較大影響，直接影響到房地產企業(yè)的生產經營活動和發(fā)展戰(zhàn)略。房地產企業(yè)還應多與稅務部門溝通，及時了解稅收方面的政策，特別是2016年5月1日營改增后，稅負和征收方式都發(fā)生了較大的變化，很多企業(yè)都還無法準確測算出和以前實行營業(yè)稅相比稅負對經營成果產生的影響，如果不能合理籌劃，正確理解增值稅的相關政策，很有可能增加企業(yè)稅負。提高房地產企業(yè)對土地增值稅的稅收風險意識和納稅管理也是重中之重，我國對土地增值稅是實行超率累進稅率征收的，對建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，如超過，則按四級超率累進稅率，最高可達到60%，所以企業(yè)如果在土地增值稅這塊出現(xiàn)了較大的稅收風險，將極大攤薄企業(yè)經營過程中產生的利潤，稅負增加，影響現(xiàn)金流支出，增大企業(yè)經營風險。所以只有充分及時地了解了市場環(huán)境和房地產相關的政策，才能使得房地產企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)積極向好的局面，財務風險降低，財務管控得到有效的實施。

四、結語

房地產企業(yè)財務風險管控作為現(xiàn)代房地產企業(yè)重要的管理手段，其管控過程是復雜的、多樣的、善變的。只有在充分了解市場環(huán)境和多種房地產政策的情況下，從企業(yè)的現(xiàn)實情況出發(fā)，制定出科學、合理、有效的管控措施，才能降低財務風險，實現(xiàn)經營目標，順利達到財務風險管控的目的，為企業(yè)的健康、持續(xù)、穩(wěn)定、向上發(fā)展作出積極貢獻。

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（作者單位：中房集團衡陽房地產開發(fā)有限公司）37DAB6FE-B559-41FB-96A7-25F1D2F163B0