提前還房貸合適嗎

魯婕

隨著近期央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，明確下調(diào)首套房貸利率下限，圍繞房貸與房地產(chǎn)市場的議題層出不窮，其中，“是否應(yīng)提前還房貸”的話題熱度更是居高不下，屢屢登上社交平臺(tái)熱搜。

央行不久前發(fā)布的《2022年4月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，今年4月，人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元;其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

住房貸款的減少，從側(cè)面反映出今年以來購房者的貸款意愿降低，而對(duì)房地產(chǎn)市場的信心不足，也折射到了“是否應(yīng)提前還貸”這個(gè)問題上。相關(guān)媒體近期就“你有考慮過提前還房貸？”這一問題的調(diào)查顯示，在1300多位參與者中，有51.8%選擇了“有”，26.2%選擇“沒有”，剩余的參與者選擇“沒房貸或沒買房”。

那么，提前還房貸到底合適、合理嗎？究竟是利大于弊，還是弊大于利呢？

以提前還貸代替“投資”

長期以來，一直有這樣一種說法：房貸，是普通老百姓能夠向銀行借到的金額最大、時(shí)間最長、利率最低的貸款。而在很長一段時(shí)間里，銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率是接近、甚至高于房貸利率的。因此，在那段時(shí)期，你很少會(huì)看到“提前還房貸”的建議，因?yàn)橥顿Y者可以利用手上的資金進(jìn)行投資，以產(chǎn)生的收益覆蓋房貸利息。

然而，今年以來，A股市場連續(xù)下跌，權(quán)益類基金大幅虧損，銀行理財(cái)產(chǎn)品也未能幸免，出現(xiàn)較大收益波動(dòng)，甚至跌破面值、錄得負(fù)收益。與此同時(shí)，作為房產(chǎn)調(diào)控政策的一部分，房貸利率相較過去大幅度提高。以上海為例，2021年，上海首套房貸款利率從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸款利率也從5.25%上調(diào)至5.7%。

而在近期央行宣布下調(diào)首套房貸利率下限后，據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，5月份103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸款利率為4.91%，二套房貸款利率為5.32%，較4月分別回落26個(gè)、13個(gè)基點(diǎn)——雖有明顯下調(diào)，但與穩(wěn)健型理財(cái)產(chǎn)品的收益率，特別是今年以來的收益率存在較大利差，很難以投資收益對(duì)沖貸款利息。

在這樣的背景下，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“錢放在股市不如拿去還貸款，這也是一種投資方式。”

以提前還貸節(jié)省資金

提前還貸也是一種投資，這背后的邏輯與原理到底在哪里？

事實(shí)上，在投資收益率低于房貸利率的情況下，房貸對(duì)于購房者來說，就是實(shí)打?qū)嵉摹坝病必?fù)債，若在此時(shí)選擇提前還款，則可為貸款人直接省出一筆資金。由于房貸利息只計(jì)算到結(jié)清日為止，提前還貸可以減少貸款人未來的利息支出，因此，在當(dāng)前的情勢下提前還貸，可以說是合適、合理的選擇。

舉個(gè)具體的例子，購房者以5%的貸款利率，向銀行貸款了200萬元購買房產(chǎn)，按揭期30年。按照等額本息還款方式，他的月供為10736元，還款總額約386.5萬元，總利息約186.5萬元。若他決定在20年后將余額一次性還清，則總利息可降至約158.9萬元，省下27.6萬元的利息;而若提前至10年還清，他可以節(jié)省95萬元的利息支出。

在如今的房貸利率背景下，若無法實(shí)現(xiàn)超過房貸利率的長期穩(wěn)定投資收益，那么貸款人可以考慮提前還貸的選擇。

消費(fèi)貸款利率變化起助推作用

消費(fèi)貸款利率的大幅下調(diào)，也推動(dòng)了提前還貸的浪潮。

此前，不提倡提前還房貸的另一個(gè)考量在于，在購房后，貸款人還有申請(qǐng)其他貸款的可能，比如，購車、裝修等，這些消費(fèi)貸的利率通常高于房貸。換言之，若保留房貸，可以減少貸款人對(duì)高利率貸款的使用。

不過，隨著近期政策的出臺(tái)，消費(fèi)貸款利率大幅下降。據(jù)報(bào)道，興業(yè)銀行上海分行消費(fèi)貸的年利率為3.85%，大大低于房貸利率。浦發(fā)銀行浦銀點(diǎn)貸嘉年華活動(dòng)優(yōu)惠期間，貸款利率分別為3.80%（1年期）、4.15%（3年期）、4.45%（5年期）。因此，在這樣的情況下，貸款人也就沒有保留房貸的必要，可以選擇提前還貸。

切勿盲目提前還貸

然而，提前還貸并非對(duì)每位貸款人、每一戶家庭均適用。

首先，選擇提前還貸的重要原因之一，是因?yàn)橥顿Y收益無法覆蓋房貸利息。若貸款人可以享受到較為優(yōu)惠的首套房貸款利率，又擁有可以對(duì)沖房貸利息的穩(wěn)定、長期投資收益，那么，提前還房貸就不是個(gè)劃算的選項(xiàng)。畢竟，考慮到通貨膨脹因素，房貸在未來可能會(huì)大幅貶值，房貸壓力會(huì)變得越來越小。

其次，提前還貸的必要條件是，貸款人家庭的資金或儲(chǔ)蓄足以支付提前還貸的款項(xiàng)。當(dāng)然，除了提前還貸的資金外，還要預(yù)留充足的流動(dòng)資金作為備用金，以應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，增強(qiáng)家庭與個(gè)人的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這一點(diǎn)在疫情背景下尤為重要。若因提前還貸而導(dǎo)致現(xiàn)金流難以為繼，甚至不得不為此進(jìn)行額外的貸款，反而得不償失;不如待到有閑錢、收入穩(wěn)定、保障齊全、現(xiàn)金流充裕后，再來考慮提前還貸，這才是最好的選擇。

再次，公積金貸款利率低，通常不建議提前還貸，可以利用公積金沖還貸的方式進(jìn)行還款，減少現(xiàn)金的支出。

最后，個(gè)人與家庭的收入結(jié)構(gòu)、職業(yè)規(guī)劃、家庭規(guī)劃、市場走向等，都是影響“提前還貸是否合適”這一問題的因素，因此，貸款人還需根據(jù)自身與家庭情況，謹(jǐn)慎作出決定，切勿因所謂“不想為銀行打工”等原因，盲目提前還貸，造成不必要的損失。

TIPS

一般來說，提前還貸需要向銀行支付一定的違約金，如，工商銀行規(guī)定，若貸款時(shí)間未滿一年，提前還款時(shí)需收取還款金額的5%作為違約金;貸款滿一年后不收取違約金。招商銀行則規(guī)定，若貸款時(shí)間未滿一年，提前還款時(shí)，收取正常情況下3個(gè)月的利息為違約金;貸款滿一年后，收取一個(gè)月的利息作為違約金。根據(jù)不同銀行的不同條款，銀行VIP客戶或可申請(qǐng)免付違約金。此外，若算上違約金后，提前還貸仍能為貸款人節(jié)省大筆資金，那么貸款人依舊可考慮提前還貸。