連重陽(yáng)

（新疆大學(xué) 法學(xué)院，新疆 烏魯木齊 830046）

一、問(wèn)題的提出

自1991 年在深圳成立第一個(gè)“業(yè)主管理委員會(huì)”①參見(jiàn)向云《中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)業(yè)主委員會(huì)誕生始末》，《中國(guó)物業(yè)管理》，2011年第5期，第17-19頁(yè)。以來(lái)，業(yè)主組織②本文中的“業(yè)主組織”一詞是借鑒地方性法規(guī)中的用法，代表的是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的上位概念。需要說(shuō)明的是，學(xué)界關(guān)于業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主組織誰(shuí)代表全體業(yè)主作為民事主體的問(wèn)題爭(zhēng)議較大，其不是本文討論的重點(diǎn)，本文不做判斷。參見(jiàn)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章：業(yè)主和業(yè)主組織和《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四章：業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)。發(fā)展了30余年。從生活實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，業(yè)主組織發(fā)展的并不理想，業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)力和不作為現(xiàn)象普遍存在。近年來(lái)，筆者多次通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索引擎軟件，以“業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)”“業(yè)主委員會(huì)不作為”為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，發(fā)現(xiàn)全國(guó)各地大量相關(guān)案件的報(bào)道。③從2019年5月筆者開始關(guān)注住宅小區(qū)治理的問(wèn)題，多次通過(guò)百度、搜狗、360等搜索引擎軟件進(jìn)行搜索，發(fā)現(xiàn)大量業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)力和不作為的案例。業(yè)主委員會(huì)在住宅小區(qū)治理的過(guò)程中難以發(fā)揮應(yīng)有的作用，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)、服務(wù)差的現(xiàn)象隨之而來(lái)。例如，青海省西寧市的一次物業(yè)管理督查，因亂收費(fèi)、服務(wù)差問(wèn)題就處罰了102 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。④參見(jiàn)中國(guó)新聞網(wǎng)《亂收費(fèi)、服務(wù)差，西寧102 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)被處罰》，網(wǎng)址：https://www.chinanews.com/cj/2019/09-04/8946958.shtml.訪問(wèn)日期2020年3月16日。另外，通過(guò)觀察身邊的住宅小區(qū)，可以發(fā)現(xiàn)房屋外墻涂層褪色或脫落、屋頂漏水、小區(qū)道路損毀、違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物、亂搭亂建、開辟花園種菜、延長(zhǎng)窗臺(tái)擺放花盆等亂象，層出不窮。

業(yè)主是住宅小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)的主人，業(yè)主組織理應(yīng)是住宅小區(qū)治理的核心主體，在住宅小區(qū)治理的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)發(fā)揮主要作用，構(gòu)建完善的業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)是發(fā)揮其應(yīng)然作用的前提條件。學(xué)界關(guān)于業(yè)主組織的討論主要集中在業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主組織（業(yè)主團(tuán)體）的民事主體地位上，未見(jiàn)有專門對(duì)業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)問(wèn)題的探討，由此，本文嘗試論述應(yīng)當(dāng)如何完善業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。筆者認(rèn)為我國(guó)的業(yè)主組織應(yīng)當(dāng)構(gòu)建監(jiān)督制衡的治理結(jié)構(gòu)，即在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的基礎(chǔ)上，增設(shè)專門的監(jiān)督機(jī)關(guān)——業(yè)主監(jiān)事會(huì)。本文首先探討業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)構(gòu)建的理論依據(jù)；然后，分析域外國(guó)家和地區(qū)業(yè)主組織的治理結(jié)構(gòu)；最后結(jié)合我國(guó)業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)和現(xiàn)代公司基本治理結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀，以及非營(yíng)利組織和村民組織構(gòu)建治理結(jié)構(gòu)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，論述業(yè)主組織應(yīng)然的治理結(jié)構(gòu)。

二、委托代理理論適用于業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)構(gòu)建之證成與證偽

理論指導(dǎo)實(shí)踐，業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)的構(gòu)建需要理論的指引。業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉設(shè)立，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的日常管理工作，全體業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間形成了委托代理關(guān)系，委托人與代理人之間的利益不完全一致，存在代理人利用信息優(yōu)勢(shì)侵害委托人合法權(quán)益的可能，應(yīng)當(dāng)依據(jù)委托代理理論構(gòu)建監(jiān)督制衡的業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)。①參見(jiàn)劉有貴、蔣年云《委托代理理論述評(píng)》，《學(xué)術(shù)界》，2006年第1期，第69-77頁(yè)；任勇、李曉光《委托代理理論：模型、對(duì)策及評(píng)析》，《經(jīng)濟(jì)問(wèn)題》，2007年第7期，第13-15頁(yè)。質(zhì)言之，委托代理理論應(yīng)為業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)構(gòu)建的理論依據(jù)。值得注意的是，委托代理理論是現(xiàn)代公司傳統(tǒng)的治理理論，現(xiàn)代公司屬于典型的營(yíng)利法人，而業(yè)主組織顯然不屬于營(yíng)利法人，二者性質(zhì)不同，因此若將委托代理理論適用于業(yè)主組織監(jiān)督機(jī)關(guān)的構(gòu)建，則有論證其正當(dāng)性的必要。

（一）委托代理理論適用于業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)構(gòu)建之證成

現(xiàn)代公司的核心特征是股權(quán)高度分散和所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)（控制權(quán)）分離，即“兩權(quán)分離”，所有權(quán)人是委托人，經(jīng)營(yíng)者是代理人（被委托人），二者屬于委托代理關(guān)系。高度分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)致使公司股東們無(wú)法在集體行動(dòng)上達(dá)成一致意見(jiàn)，也無(wú)法對(duì)公司經(jīng)營(yíng)者形成強(qiáng)有力的監(jiān)督，公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)者容易在機(jī)會(huì)主義的影響下侵害股東的利益。②參見(jiàn)馬連?！豆局卫怼罚ǖ诙妫?，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2020年，第25-31頁(yè)。實(shí)證研究結(jié)果表明現(xiàn)代公司股權(quán)越來(lái)越分散，公司被實(shí)際的經(jīng)營(yíng)者控制，所有者的權(quán)力越來(lái)越只是名義上的，控制公司的經(jīng)營(yíng)者可能會(huì)以損害股東權(quán)益的方式追求自己的利益。③參見(jiàn)〔美〕阿道夫·A·伯利、加德納·C·米恩斯《現(xiàn)代公司與私有財(cái)產(chǎn)》，甘華鳴、羅銳韌、蔡如海譯，北京：商務(wù)印書館，2005年，第146頁(yè)。事實(shí)上，基于高度分散的股權(quán)結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代公司若正常運(yùn)轉(zhuǎn)必然產(chǎn)生所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的結(jié)果，委托代理關(guān)系、委托代理問(wèn)題、委托代理理論，便應(yīng)運(yùn)而生。④參見(jiàn)李維安《公司治理學(xué)》（第四版），北京：高等教育出版社，2020年，第5-6頁(yè)。由此可知，高度分散的所有權(quán)結(jié)構(gòu)和所有權(quán)與控制權(quán)分離是產(chǎn)生委托代理問(wèn)題的根源，也是委托代理理論適用的前提，換言之，所有高度分散的所有權(quán)結(jié)構(gòu)和所有權(quán)與控制權(quán)分離的組織產(chǎn)生的治理問(wèn)題，同樣應(yīng)當(dāng)適用委托代理理論。

業(yè)主組織是高度分散的所有權(quán)結(jié)構(gòu)，并且其所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離?，F(xiàn)代商品房住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)建立在一個(gè)個(gè)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)上，而非單一的某一私人持有，換言之，商品房住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是高度分散的，進(jìn)而基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主表決權(quán)也是分散的。即使存在某一私人擁有多個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，根據(jù)《民法典》第278 條的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)受“人數(shù)”和“專有部分面積”兩個(gè)因素約束，從根本上杜絕了單一或少數(shù)業(yè)主控制業(yè)主組織的情形發(fā)生，進(jìn)一步強(qiáng)化了高度分散的所有權(quán)結(jié)構(gòu)。高度分散的表決權(quán)彰顯每位業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，但對(duì)業(yè)主組織的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也造成了不利影響。表決權(quán)高度分散化的最直接影響是全體業(yè)主無(wú)法在集體行動(dòng)上達(dá)成一致意見(jiàn)，從而提高了治理成本。生活實(shí)踐表明，人數(shù)較多的商品房住宅小區(qū)在缺乏引導(dǎo)、協(xié)助的情況下，幾乎無(wú)法做出任何有關(guān)集體行動(dòng)的決定。由此，全體業(yè)主需要委托授權(quán)業(yè)主委員會(huì)，并讓其負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的日常工作，自然形成了所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離的客觀事實(shí)。

全體業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間是委托代理關(guān)系，存在委托代理問(wèn)題。依據(jù)《民法典》第277條的規(guī)定，通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主組織，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，維護(hù)建筑物共有部分及其附屬設(shè)施，并約束部分業(yè)主的違規(guī)行為。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主組織的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，有利于提高業(yè)主組織的治理效率。但是，業(yè)主組織的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離后與現(xiàn)代公司同樣存在委托代理關(guān)系，產(chǎn)生委托代理問(wèn)題。所有權(quán)人（業(yè)主）是委托人，業(yè)主委員會(huì)是代理人，二者是兩種利益主體，二者目標(biāo)函數(shù)不完全一致，二者的利益存在偏差，甚至沖突。業(yè)主委員會(huì)比業(yè)主掌握更多關(guān)于業(yè)主組織當(dāng)前及未來(lái)的信息，換言之，二者信息不對(duì)稱?；诮?jīng)濟(jì)理性人的假設(shè)，業(yè)主委員會(huì)存在逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。例如，陜西省榆林市望湖星城小區(qū)業(yè)主委員會(huì)獨(dú)斷擅權(quán)、橫行霸道，敲詐勒索小區(qū)業(yè)主、商鋪、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，形成黑惡勢(shì)力集團(tuán)，依法被刑事逮捕。①參見(jiàn)搜狐網(wǎng)《望湖星城小區(qū)5 名業(yè)委會(huì)成員敲詐小區(qū)業(yè)主10 萬(wàn)余元》，網(wǎng)址：https://www.sohu.com/a/305979491_684417.訪問(wèn)日期2020年3月16日。再如，廣東省深圳市龍華區(qū)七里香榭花園業(yè)主委員會(huì)擅自進(jìn)行廣告經(jīng)營(yíng)，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同等違法行為被住房與建設(shè)部門行政處罰，后被街道辦責(zé)令召開業(yè)主大會(huì)罷免。②參見(jiàn)蜂巢物業(yè)論壇《業(yè)委會(huì)成員濫用權(quán)力照樣被罰款》，網(wǎng)址：http://bbs.combpm.com/thread-130888-1-1.html.訪問(wèn)日期2020年3月17日。由此，業(yè)主委員會(huì)需要受到監(jiān)督制約。

由此可知，業(yè)主組織與現(xiàn)代公司同樣存在高度分散的所有權(quán)結(jié)構(gòu)，客觀上需要所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，達(dá)成統(tǒng)一的集體行動(dòng)。所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離后自然形成委托代理關(guān)系，便必然產(chǎn)生委托代理的治理問(wèn)題。業(yè)主組織與現(xiàn)代公司的治理問(wèn)題雖然表現(xiàn)形式不同，但實(shí)質(zhì)相同，核心問(wèn)題是代理人（經(jīng)營(yíng)者）可以利用信息優(yōu)勢(shì)侵害委托人（所有權(quán)人）的利益。故而，委托代理理論同樣適用于業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)的建構(gòu)。

（二）委托代理理論不適用于業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)構(gòu)建之證偽

此處所謂的“證偽”是指對(duì)反對(duì)意見(jiàn)或可能的反對(duì)意見(jiàn)的證偽，具體來(lái)說(shuō)，是對(duì)認(rèn)為現(xiàn)代公司有關(guān)治理結(jié)構(gòu)的理論不能適用于業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)建構(gòu)意見(jiàn)的反駁。盡管筆者在上述內(nèi)容中論證了現(xiàn)代公司治理理論之委托代理理論可以適用于業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)，但仍然可能存有的疑問(wèn)，即為什么上述論證的角度與內(nèi)容是妥當(dāng)?shù)?、?yán)謹(jǐn)?shù)?，換言之，上述論證的視角與內(nèi)容何以得出公司治理理論能夠適用業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)建構(gòu)的結(jié)論，筆者認(rèn)為有必要予以回應(yīng)。另外，現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)與業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)縱然有諸多相似之處，但二者畢竟屬于不同性質(zhì)的組織，營(yíng)利性與非營(yíng)利性如何體現(xiàn)，筆者認(rèn)為這也屬于合理懷疑，也有必要予以回應(yīng)。

事實(shí)上，從現(xiàn)代公司到業(yè)主組織是一個(gè)類比推理的過(guò)程。不同事物之間能夠進(jìn)行類比推理的關(guān)鍵在于事物的本質(zhì)相同。③參見(jiàn)〔德〕卡爾·拉倫茨《法學(xué)方法論》，陳愛(ài)娥譯，北京：商務(wù)印書館，2003年，第258頁(yè)；〔英〕安東尼·韋斯頓《論證是一門學(xué)問(wèn)》，卿松竹譯，北京：新華出版社，2018年，第38頁(yè)。如果類比推理的目的不同，那么認(rèn)定“本質(zhì)相同”的視角也不同。例如，法官運(yùn)用類推適用方法填補(bǔ)法律漏洞過(guò)程中的類比推理，此處的“本質(zhì)相同”是指立法目的相同。醫(yī)生運(yùn)用“同情用藥”的方法給身患重病但無(wú)特效藥的病人使用未上市的藥品，該過(guò)程中的類比推理，此處的“本質(zhì)相同”是指致病機(jī)理相同。當(dāng)然對(duì)“本質(zhì)相同”認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，將會(huì)導(dǎo)致類比推理失效，推導(dǎo)出錯(cuò)誤結(jié)論。對(duì)事物本質(zhì)的認(rèn)識(shí)是一個(gè)抽象的過(guò)程，本質(zhì)是隱藏于具象背后的抽象，需要發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性才能挖掘。表面上看，類比推理是從特殊到特殊的過(guò)程，實(shí)質(zhì)上類比推理是特殊到一般再到特殊的過(guò)程，其中的“一般”是特殊到特殊的“中項(xiàng)”，故而，也有人將類比推理看作是歸納演繹省略式推理。它與演繹推理的區(qū)別在于，演繹推理的大前提是已知的，或者說(shuō)是確定的，而類比推理的大前提是需要通過(guò)抽象獲得的。演繹推理與類比推理的后半段相同，都是從一般到特殊，從抽象到具象的過(guò)程。演繹推理是一個(gè)保真的過(guò)程，只要大前提為真，結(jié)果一定為真。類比推理有兩個(gè)階段，第一個(gè)階段是從具象到抽象的過(guò)程，也就是尋找事物本質(zhì)、尋找“一般”的大前提的過(guò)程，也是尋找“中項(xiàng)”的過(guò)程；第二個(gè)階段是從抽象到具體的過(guò)程，利用抽象出來(lái)的一般的本質(zhì)演繹推理到另外一個(gè)事物上，因此，只要類比推理過(guò)程中本質(zhì)抽象的正確，也就是大前提正確，結(jié)論一定正確。認(rèn)定不同事物之間的“本質(zhì)相同”是類比推理的關(guān)鍵。④參見(jiàn)張盛彬《論因明、墨辯和西方邏輯學(xué)說(shuō)推理理論之貫通》，《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》，1983年第1期，第61-71頁(yè)；陶伯華《試論類比推理的邏輯結(jié)構(gòu)與認(rèn)識(shí)功能》，《求是學(xué)刊》，1984 年第3 期，第29-36 頁(yè)；張曉光《國(guó)內(nèi)類比推理研究綜述》，《哲學(xué)動(dòng)態(tài)》，2000年第5期，第8-12頁(yè)；屈茂輝《類推適用的私法價(jià)值與司法運(yùn)用》，《法學(xué)研究》，2005年第1期，第3-19頁(yè)。

具言之，委托代理理論能夠適用現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的本質(zhì)在于現(xiàn)代公司具有高度分散的所有權(quán)結(jié)構(gòu)和所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的特征，業(yè)主組織也具有高度分散的所有權(quán)結(jié)構(gòu)和所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的特征，從這個(gè)角度可知二者本質(zhì)相同，由此，委托代理理論可以類推適用于業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)。進(jìn)言之，所有具有高度分散所有權(quán)結(jié)構(gòu)和所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離兩個(gè)特征的組織，均可類推適用委托代理理論。需要說(shuō)明的是，從現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)抽象出的一般規(guī)則，不僅可以適用于業(yè)主組織，也可以適用于其他類型的組織，只要類比推理所依賴的那個(gè)“本質(zhì)”是相同的。

現(xiàn)代公司是營(yíng)利法人而業(yè)主組織是非營(yíng)利法人，二者畢竟是不同種類的法人，二者的區(qū)別如何體現(xiàn)？業(yè)主組織與現(xiàn)代公司的核心區(qū)別在于業(yè)主組織缺乏經(jīng)濟(jì)利益激勵(lì)機(jī)制。經(jīng)濟(jì)利益激勵(lì)機(jī)制與治理結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)不大，治理結(jié)構(gòu)主要是分權(quán)制衡的監(jiān)督約束機(jī)制，而非激勵(lì)機(jī)制。換言之，有無(wú)經(jīng)濟(jì)利益激勵(lì)，現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)和業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)都會(huì)按照分權(quán)制衡的監(jiān)督約束機(jī)制設(shè)置?！睹穹ǖ洹返?6 條第1 款①《中華人民共和國(guó)民法典》第76條第1款規(guī)定：“以取得利潤(rùn)并分配給股東等出資人為目的成立的法人，為營(yíng)利法人。”明確規(guī)定，營(yíng)利法人設(shè)立的目的是追求利潤(rùn)，現(xiàn)代公司活動(dòng)的動(dòng)因就是經(jīng)濟(jì)利益。毋庸諱言，業(yè)主組織需要尋找經(jīng)濟(jì)利益以外的激勵(lì)機(jī)制。需要說(shuō)明的是，雖然業(yè)主組織可從事部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，例如出租業(yè)主共有商鋪、共有車位，外墻面廣告位，樓梯間廣告位等，并且《民法典》第283 條②《中華人民共和國(guó)民法典》第283條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定?！币?guī)定了業(yè)主可以按照專有部分面積所占比例分配收益，但仍然不能因此而認(rèn)定業(yè)主組織具有營(yíng)利性。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條第1 款③《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條第1款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)?！钡囊?guī)定，業(yè)主組織不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。換言之，業(yè)主組織能夠從事的經(jīng)營(yíng)范圍非常小，獲得的收益往往無(wú)法彌補(bǔ)業(yè)主組織的日常活動(dòng)的費(fèi)用開銷，給業(yè)主分配收益的情形較少發(fā)生。

由此可知，現(xiàn)代公司與業(yè)主組織的區(qū)別對(duì)二者治理結(jié)構(gòu)構(gòu)建的影響不大，進(jìn)而，也無(wú)法影響二者治理結(jié)構(gòu)的理論互用，相反缺乏經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制的業(yè)主組織更依賴于構(gòu)建完善的治理結(jié)構(gòu)。故而，現(xiàn)代公司的傳統(tǒng)治理理論之委托代理理論可以指引業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)的構(gòu)建。

三、域外國(guó)家和地區(qū)的業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)及啟示

（一）美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì)的治理結(jié)構(gòu)

在美國(guó)，業(yè)主協(xié)會(huì)是由全體業(yè)主（會(huì)員）組成的組織體，會(huì)員的身份是強(qiáng)制性規(guī)定，隨著土地所有權(quán)的變化而變化。業(yè)主協(xié)會(huì)既可以為法人制也可以為非法人制，若為法人制需要制定法人章程，并由所在地政府存檔。業(yè)主協(xié)定和業(yè)主協(xié)會(huì)細(xì)則是業(yè)主協(xié)會(huì)創(chuàng)設(shè)的重要文書，其中業(yè)主協(xié)定相當(dāng)于建立政府時(shí)的憲法，主要內(nèi)容是關(guān)于業(yè)主協(xié)會(huì)的基本法律結(jié)構(gòu)、目標(biāo)和權(quán)力。業(yè)主協(xié)會(huì)細(xì)則相當(dāng)于工作文件，其內(nèi)容可能與法人章程和業(yè)主協(xié)定有重復(fù)。理事會(huì)④需要說(shuō)明的是，Board of directors，有學(xué)者翻譯為“管理委員會(huì)”，也有學(xué)者翻譯為“董事會(huì)”，但筆者認(rèn)為均不妥當(dāng)，其與我國(guó)的“業(yè)主委員會(huì)”并不相同。美國(guó)是英美法系，其與大陸法系的法人治理結(jié)構(gòu)差異較大，應(yīng)采用其自身法人治理結(jié)構(gòu)名稱的通常翻譯，美國(guó)的業(yè)主協(xié)會(huì)與其本國(guó)公司的治理結(jié)構(gòu)基本一致，但其一般為非營(yíng)利組織，由此翻譯為“理事會(huì)”較為妥當(dāng)。日本學(xué)者梶浦恒男先生也將其翻譯為“理事會(huì)”。另外，commitee 直譯是“委員會(huì)”，容易與我國(guó)的“業(yè)主委員會(huì)”混淆，其與“理事會(huì)”的翻譯也不相容，根據(jù)其職能借鑒公司法領(lǐng)域的翻譯習(xí)慣加上“專業(yè)”一詞較為妥當(dāng)，故而翻譯為“專業(yè)委員會(huì)”。參見(jiàn)〔日〕梶浦恒男「マンションの管理形態(tài)」丸山英氣=折田泰宏編『これからのマンションと法』（日本評(píng)論社，2008年）308-327頁(yè)；〔美〕馬琳·M·科爾曼、賈奇·威廉·赫斯《美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì)運(yùn)作指南》，趙宇、王婧菁等譯，上海：上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2009年，第1-2頁(yè)；周樹基《美國(guó)物業(yè)產(chǎn)權(quán)制度與物業(yè)管理》，北京：北京大學(xué)出版社，2005年，第49頁(yè)。成員由業(yè)主大會(huì)依據(jù)業(yè)主協(xié)會(huì)管理文件規(guī)定選舉產(chǎn)生，每次選舉只涉及部分理事會(huì)成員，留任部分成員，產(chǎn)生一個(gè)循環(huán)的理事會(huì)集體。理事會(huì)是業(yè)主協(xié)會(huì)的核心機(jī)關(guān)，具有決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)，負(fù)責(zé)小區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略和管理，負(fù)責(zé)制定管理協(xié)會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)制度。業(yè)主協(xié)會(huì)執(zhí)行官由理事會(huì)選舉產(chǎn)生，執(zhí)行理事會(huì)的決策是執(zhí)行官的重要責(zé)任。⑤參見(jiàn)〔美〕馬琳·M·科爾曼、賈奇·威廉·赫斯《美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì)運(yùn)作指南》，趙宇、王婧菁等譯，上海：上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2009年，第25-32頁(yè)；〔美〕約翰·保羅·漢娜、格蕾絲·H·赫斯《美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì)實(shí)務(wù)手冊(cè)》，夏茂森、宋錚等譯，上海：上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2009年，第11-14頁(yè)。

專業(yè)委員會(huì)是理事會(huì)的延伸，專業(yè)委員會(huì)委員由理事會(huì)依據(jù)決議任命，且決議對(duì)專業(yè)委員會(huì)權(quán)力的內(nèi)容詳細(xì)描述。專業(yè)委員會(huì)為理事會(huì)執(zhí)行各種任務(wù)，代理理事會(huì)調(diào)查、搜集信息，對(duì)理事會(huì)決策提供建議，專業(yè)委員會(huì)本身不做決定。專業(yè)委員會(huì)有常務(wù)委員會(huì)和臨時(shí)委員會(huì)兩種類型。常務(wù)委員會(huì)由理事會(huì)授權(quán)，不間斷工作。臨時(shí)委員會(huì)為處理某些特殊事務(wù)設(shè)立，工作結(jié)束就解散。常務(wù)委員會(huì)一般不超過(guò)五個(gè)，即建筑委員會(huì)、法律委員會(huì)、財(cái)務(wù)委員會(huì)、溝通委員會(huì)和社會(huì)委員會(huì)。每個(gè)委員會(huì)都包含一名專門的理事會(huì)成員，該名理事會(huì)成員參加委員會(huì)會(huì)議，監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)助委員會(huì)的實(shí)施活動(dòng)。物業(yè)管理人（物業(yè)管理公司）由理事會(huì)決定聘請(qǐng)或解聘，其主要職責(zé)有財(cái)產(chǎn)維護(hù)、服務(wù)、管理和財(cái)務(wù)四類。①參見(jiàn)〔美〕馬琳·M·科爾曼、賈奇·威廉·赫斯《美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì)運(yùn)作指南》，趙宇、王婧菁等譯，上海：上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2009年，第32-43頁(yè)；〔美〕約翰·保羅·漢娜、格蕾絲·H·赫斯《美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì)實(shí)務(wù)手冊(cè)》，夏茂森、宋錚等譯，上海：上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2009年，第15頁(yè)。需要注意的是，上述業(yè)主協(xié)會(huì)不包括人數(shù)較少的小區(qū)，人數(shù)較少的小區(qū)采用的是“業(yè)主大會(huì)中心主義”，絕大多數(shù)事項(xiàng)由全體業(yè)主決定。由此可知，一般來(lái)說(shuō)，在美國(guó)，理事會(huì)是業(yè)主協(xié)會(huì)的核心機(jī)關(guān)，采用“理事會(huì)中心主義”，理事會(huì)既是決策機(jī)關(guān)，也是監(jiān)督機(jī)關(guān)。美國(guó)的業(yè)主協(xié)會(huì)與其現(xiàn)代公司的治理結(jié)構(gòu)基本一致，業(yè)主協(xié)會(huì)本身也可以注冊(cè)成為公司，聘請(qǐng)外部的獨(dú)立的律師事務(wù)所律師和會(huì)計(jì)事務(wù)所會(huì)計(jì)師提供法律服務(wù)和財(cái)務(wù)審計(jì)是其鮮明的特征。

（二）德國(guó)業(yè)主團(tuán)體的治理結(jié)構(gòu)

德國(guó)是傳統(tǒng)的大陸法系國(guó)家，其民法典采用的是社團(tuán)法人和財(cái)團(tuán)法人的結(jié)構(gòu)主義分類，對(duì)人的集合體稱為“團(tuán)體”，而非“組織”。在德國(guó)，住宅所有權(quán)人集合體具有團(tuán)體性，住宅所有權(quán)人大會(huì)、管理人、管理參議會(huì)是團(tuán)體的三種機(jī)構(gòu)。2007 年修訂的《德國(guó)住宅所有權(quán)與長(zhǎng)期居住權(quán)法》（簡(jiǎn)稱《德國(guó)住宅所有權(quán)法》），承認(rèn)了住宅所有權(quán)人共同體的法律主體地位。基于住宅所有權(quán)人共同體具有團(tuán)體性，《德國(guó)住宅所有權(quán)法》借鑒了德國(guó)民法關(guān)于合伙和公司的規(guī)定。住宅所有權(quán)人大會(huì)是住宅所有權(quán)人團(tuán)體的意思形成機(jī)構(gòu)、最高權(quán)力機(jī)關(guān)，住宅所有權(quán)人通過(guò)住宅所有權(quán)人大會(huì)行使表決權(quán)和監(jiān)督權(quán)。通過(guò)住宅所有權(quán)人大會(huì)委任管理人，管理人具有雙重法律關(guān)系，即管理人既是住宅所有權(quán)人團(tuán)體的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行住宅所有權(quán)人大會(huì)的決議，履行法律及住宅所有權(quán)人大會(huì)賦予的職責(zé)，又是一個(gè)具有獨(dú)立人格的法律上的人。進(jìn)而，當(dāng)管理人被住宅所有權(quán)人大會(huì)決議解職時(shí)，并不必然導(dǎo)致物業(yè)管理合同的終止。②參見(jiàn)白江《德國(guó)住宅樓管理制度之研究及啟示》，《中外法學(xué)》，2008年第2期，第191-215頁(yè)；白江《傳統(tǒng)與發(fā)展：德國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)法的現(xiàn)代化》，《法學(xué)》，2008年第7期，第145-154頁(yè)。

依據(jù)《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第29條③《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第29 條規(guī)定：“管理參議會(huì)，（1）住宅所有權(quán)人可以通過(guò)多數(shù)決方式?jīng)Q議委任管理參議會(huì)。管理參議會(huì)由一名住宅所有人任主席，由另外兩名住宅所有權(quán)人任委員。（2）管理參議會(huì)協(xié)助管理人執(zhí)行職務(wù)。（3）在住宅所有權(quán)人對(duì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的結(jié)算、賬目公開和成本估價(jià)決議前，由管理參議會(huì)對(duì)其審查并附注意見(jiàn)。（4）管理參議會(huì)由主席在需要時(shí)召集。”的規(guī)定，住宅所有權(quán)人可以通過(guò)多數(shù)決的方式設(shè)立“管理參議會(huì)”，其屬于非必設(shè)機(jī)關(guān)。管理參議會(huì)沒(méi)有定期會(huì)議，只在需要時(shí)由主席召集。管理參議會(huì)的職權(quán)主要有協(xié)助管理人執(zhí)行職務(wù)以及對(duì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的結(jié)算、賬目公開和成本估價(jià)在決議前進(jìn)行審查。另外，依據(jù)《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第24條④《德國(guó)住宅所有權(quán)法》第24條規(guī)定：“召集、主席、記錄，（1）住宅所有權(quán)人大會(huì)由管理人至少每年召集一次……（3）如果沒(méi)有管理人或者管理人違背其義務(wù)拒絕召集住宅所有權(quán)人大會(huì)，若設(shè)有管理參議會(huì)，則由其主席或者其代理人召集……（6）住宅所有權(quán)人大會(huì)須對(duì)其決議作成會(huì)議記錄。會(huì)議記錄須由大會(huì)主席和一個(gè)住宅所有權(quán)人簽字，如果設(shè)有管理參議會(huì)，還須由其主席或者代理人簽字。每一個(gè)住宅所有權(quán)人均有權(quán)查閱會(huì)議記錄?！钡囊?guī)定，可知管理參議會(huì)在管理人拒絕召集住宅所有權(quán)人大會(huì)時(shí)，可以由其主席負(fù)責(zé)召集。管理參議會(huì)應(yīng)當(dāng)出席住宅所有權(quán)人大會(huì)，并由其主席或代理人在會(huì)議記錄上簽字。由此可知，《德國(guó)住宅所有權(quán)法》規(guī)定的管理參議會(huì)是監(jiān)督管理人的專門機(jī)關(guān)，財(cái)務(wù)監(jiān)督是其工作的重要內(nèi)容。住宅所有權(quán)人大會(huì)、管理人、管理參議會(huì)的住宅所有權(quán)人團(tuán)體治理結(jié)構(gòu)與德國(guó)法關(guān)于現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)股東大會(huì)（意思機(jī)關(guān)）、董事會(huì)（執(zhí)行機(jī)關(guān)）、監(jiān)事會(huì)（監(jiān)督機(jī)關(guān)）本質(zhì)上具有一致性。需要說(shuō)明的是，德國(guó)現(xiàn)代公司采用的雙層二元治理結(jié)構(gòu)，監(jiān)事會(huì)的地位高于董事會(huì)的地位，監(jiān)事會(huì)推選董事組成董事會(huì)，董事會(huì)向監(jiān)事會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。⑤參見(jiàn)范健、王建文《公司法》（第五版），北京：法律出版社，2018年，第328頁(yè)。

（三）日本業(yè)主團(tuán)體的治理結(jié)構(gòu)

日本民法立法時(shí)主要借鑒了德國(guó)民法和法國(guó)民法，屬于大陸法系國(guó)家，其也是采用了社團(tuán)法人和財(cái)團(tuán)法人的結(jié)構(gòu)主義的法人基本分類方法。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，又增加了具有“人合性”和“資合性”雙重屬性的“中間法人”。依據(jù)《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》①需要說(shuō)明的是，日本將建物の區(qū)分所有等に関する法律簡(jiǎn)稱為“區(qū)分所有法”，借鑒溫豐文教授和陳華彬教授的翻譯，結(jié)合我國(guó)民法典相對(duì)應(yīng)的詞語(yǔ)為物權(quán)編的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”，故將該法翻譯為“建筑物區(qū)分所有權(quán)法”較為準(zhǔn)確。第3 條②《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第3 條規(guī)定：“區(qū)分所有人全體，得因?yàn)閷?shí)施建筑物與其基地及附屬設(shè)施的管理，組成團(tuán)體，以本法所定，召開集合，訂定管理規(guī)約及設(shè)置管理人。其顯然僅供一部分區(qū)分所有人共用的共用部分，由該等區(qū)分所有人管理時(shí)，亦同。”的規(guī)定，可知滿足召開集合（區(qū)分所有人大會(huì)）、訂立管理規(guī)約、設(shè)置管理人三個(gè)條件，可以組成建筑物區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體。另外，顯然僅供部分區(qū)分所有權(quán)人的共用部分，該部分區(qū)分所有權(quán)人也可組成一個(gè)團(tuán)體。通常來(lái)說(shuō)，建筑物區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體被稱為“管理組合”，管理組合可以注冊(cè)為法人，未注冊(cè)為法人的管理組合被認(rèn)為是“非法人團(tuán)體”或“無(wú)權(quán)利能力社團(tuán)”。日本大多數(shù)管理組合未辦理法人化手續(xù)，但法人化的管理組合可以利用法人規(guī)則的優(yōu)勢(shì)。③參見(jiàn)〔日〕渡辺晉『區(qū)分所有法の解説〔6訂補(bǔ)遺版〕』（住宅新報(bào)出版，2019年）88-101頁(yè)。依據(jù)《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第47 條第10 項(xiàng)④《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第47條第10項(xiàng)規(guī)定：“民法第43條、第44條、第50條及第51條的規(guī)定，于管理組合法人，破產(chǎn)法第127條第2項(xiàng)的規(guī)定，于存續(xù)的管理組合法人準(zhǔn)用之?！钡囊?guī)定，管理組合法人應(yīng)準(zhǔn)用日本民法關(guān)于法人的規(guī)定。

在日本，未法人化的管理組合，一般情況下，由集會(huì)和管理人組成，集會(huì)是建筑物區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)，為管理組合的意思機(jī)關(guān)和最高權(quán)力機(jī)關(guān)，管理人是代表管理組合的執(zhí)行機(jī)關(guān)，建筑物區(qū)分所有權(quán)人集會(huì)決議選任管理人，設(shè)立理事會(huì)的管理組合理事長(zhǎng)是具體執(zhí)行人。⑤需要說(shuō)明的是，若建筑物區(qū)分所有人人數(shù)較少，也可不設(shè)管理組合理事會(huì)，只設(shè)一個(gè)管理人，管理人可以為自然人或法人。參見(jiàn)〔日〕稻本洋之助=鎌野邦樹『コンメンタールマンション區(qū)分所有法〔第2版〕』（日本評(píng)論社，2004年），140頁(yè)；〔日〕渡辺晉『區(qū)分所有法の解説〔6訂補(bǔ)遺版〕』（住宅新報(bào)出版，2019年）102-105頁(yè)。監(jiān)事會(huì)、監(jiān)事不是未法人化的管理組合必須設(shè)置的機(jī)關(guān)。法人化的管理組合的機(jī)關(guān)有集會(huì)、理事和監(jiān)事三種，集會(huì)是管理組合法人的意思機(jī)關(guān)和最高權(quán)力機(jī)關(guān)，理事、監(jiān)事的選任與解任，理事代表權(quán)的限制，管理組合法人的解散和訴訟等五項(xiàng)內(nèi)容是集會(huì)特有的決議事項(xiàng)。理事長(zhǎng)為管理組合法人代表，理事會(huì)為管理組合法人的必設(shè)機(jī)關(guān)、執(zhí)行機(jī)關(guān)。監(jiān)事會(huì)也為管理組合法人的必設(shè)機(jī)關(guān)、監(jiān)督機(jī)關(guān)，而且當(dāng)管理組合法人與理事的利益相反時(shí)，監(jiān)事可以代表管理組合法人。⑥參見(jiàn)《日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第一章第六節(jié)的規(guī)定：管理組合法人；〔日〕渡辺晉『區(qū)分所有法の解説〔6訂補(bǔ)遺版〕』（住宅新報(bào)出版，2019年）117-130頁(yè)；〔日〕稻本洋之助=鎌野邦樹『コンメンタールマンション區(qū)分所有法〔第2版〕』（日本評(píng)論社，2004 年）250-278 頁(yè)；〔日〕胡海信成「役員の選任等」丸山英氣=折田泰宏編『これからのマンションと法』（日本評(píng)論社，2008 年）346-361 頁(yè)；〔日〕水本浩=遠(yuǎn)藤浩=丸山英気『基本法コンメンタールマンション法〔第3 版〕』（日本評(píng)論社，2006年）90-100頁(yè)。由此可知，管理組合法人的治理結(jié)構(gòu)與日本民法上的法人治理結(jié)構(gòu)一致，且準(zhǔn)用民法上法人的規(guī)定，自然也與營(yíng)利性法人公司的治理結(jié)構(gòu)一致。

（四）我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)業(yè)主組織的治理結(jié)構(gòu)

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)稱業(yè)主組織為“管理組織”，管理組織相當(dāng)于是“區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體”，管理組織的治理結(jié)構(gòu)和相關(guān)職權(quán)的主要內(nèi)容在“公寓大廈管理?xiàng)l例”第三章中規(guī)定。區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議是管理組織的意思機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)決策，并監(jiān)督執(zhí)行機(jī)關(guān)。區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議由全體區(qū)分所有權(quán)人組成，分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種。區(qū)分所有權(quán)會(huì)議決議通過(guò)的比例有全體同意、特定多數(shù)同意、普通多數(shù)同意三種，其中“全體同意”是針對(duì)涉及每位區(qū)分所有權(quán)人物權(quán)本身利益的情形，例如配合城市更新的重建；“特定多數(shù)同意”是針對(duì)區(qū)分所有權(quán)人影響較大的事項(xiàng)，出席和決議的人數(shù)和區(qū)分所有權(quán)比例上要求較高；“普通多數(shù)同意”是針對(duì)上述事項(xiàng)外的一般事項(xiàng)，要求出席和表決人數(shù)和區(qū)分所有權(quán)比例過(guò)半數(shù)。管理委員會(huì)是管理組織的執(zhí)行機(jī)關(guān)，通過(guò)區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決議設(shè)立管理委員會(huì)，管理委員會(huì)內(nèi)部相互推舉一人為主任委員，其可以對(duì)外代表管理委員會(huì)。主任委員、財(cái)務(wù)委員以及監(jiān)察委員可連選連任一次。管理委員會(huì)向區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議報(bào)告工作。需要注意的是，管理委員會(huì)是否具有實(shí)體法上獨(dú)立的資格，是一個(gè)具有爭(zhēng)議的問(wèn)題?！肮⒋髲B管理?xiàng)l例”第38條僅解決的是訴訟程序法上管理委員會(huì)具有當(dāng)事人能力的問(wèn)題，結(jié)果由全體業(yè)主承擔(dān)，由此，有觀點(diǎn)認(rèn)為區(qū)分所有人團(tuán)體才是“非法人團(tuán)體”，而管理委員會(huì)僅僅是代表機(jī)關(guān)。①需要說(shuō)明的是，上述觀點(diǎn)部分源自筆者向中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)開南大學(xué)法律系張國(guó)圣教授請(qǐng)教的內(nèi)容，另參見(jiàn)中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第三章管理組織第二十五條至第四十條規(guī)定；尹章華、王惠光、林旺根等《公寓大廈管理?xiàng)l例解讀》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003年，第59-70頁(yè)；溫豐文《論公寓大廈管理委員會(huì)——兼論管理負(fù)責(zé)人》，《法令月刊》，1997年第10期，第22-25頁(yè)。

需要說(shuō)明的是，從組織形式上看，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的管理組織與我國(guó)現(xiàn)階段的業(yè)主組織基本一致，均是只有意思機(jī)關(guān)（業(yè)主大會(huì)、區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議）和執(zhí)行機(jī)關(guān)（業(yè)主委員會(huì)、管理委員會(huì)）組成。除此之外，關(guān)于業(yè)主大會(huì)和區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議與業(yè)主委員會(huì)和管理委員會(huì)的法律主體地位的觀點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)做法也一致，均存在民事主體地位不明確的問(wèn)題，僅從訴訟程序上認(rèn)可業(yè)主委員會(huì)和管理委員會(huì)可以作為當(dāng)事人，具有一定的主體地位。但值得注意的是，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的管理組織是以“單棟公寓大廈”為基礎(chǔ)組成的，若某住宅小區(qū)內(nèi)有幾棟大廈，則每棟大廈均可組成單獨(dú)的管理組織，與我國(guó)大陸地區(qū)以整個(gè)住宅小區(qū)的全部建筑物區(qū)分所有權(quán)人為一個(gè)業(yè)主組織具有較大的區(qū)別，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的管理組織人數(shù)較少，我國(guó)大陸地區(qū)的業(yè)主組織人數(shù)較多，人數(shù)將直接影響組織的治理結(jié)構(gòu)。

（五）域外國(guó)家和地區(qū)業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)的啟示

通過(guò)上述對(duì)德國(guó)、美國(guó)、日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)業(yè)主組織治理的治理結(jié)構(gòu)的分析，可以得出以下兩個(gè)方面的認(rèn)識(shí)：一個(gè)方面是，并非所有的業(yè)主組織均是現(xiàn)代組織意義上的監(jiān)督制衡治理結(jié)構(gòu)，人數(shù)較少的業(yè)主組織可以不設(shè)專門監(jiān)督機(jī)關(guān)。日本未法人化的管理組合可以不設(shè)監(jiān)事，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的管理組織也不存在專門監(jiān)督機(jī)關(guān)。事實(shí)上，是否設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)關(guān)關(guān)鍵因素在于業(yè)主人數(shù)的多少，人數(shù)較少的業(yè)主組織由于執(zhí)行機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)內(nèi)容不多，執(zhí)行機(jī)關(guān)對(duì)業(yè)主沒(méi)有明顯的信息優(yōu)勢(shì)，不存在典型意義上的“委托代理關(guān)系”，自然就無(wú)須設(shè)立監(jiān)督機(jī)關(guān)監(jiān)督被委托人。另外，依據(jù)民事主體的原理，可知非法人團(tuán)體中成員的權(quán)利本身比法人團(tuán)體中成員的權(quán)利大，由此，在人數(shù)較少的業(yè)主組織中，業(yè)主自身可以實(shí)現(xiàn)對(duì)執(zhí)行機(jī)關(guān)的監(jiān)督，可以不設(shè)專門的監(jiān)督機(jī)關(guān)。

另一個(gè)方面是，人數(shù)較多的業(yè)主組織傾向于設(shè)立完善的監(jiān)督制衡治理結(jié)構(gòu)，而且業(yè)主組織的治理結(jié)構(gòu)與其本土的營(yíng)利性的現(xiàn)代公司的治理結(jié)構(gòu)高度吻合。美國(guó)業(yè)主協(xié)會(huì)的治理結(jié)構(gòu)模式與美國(guó)現(xiàn)代公司的治理結(jié)構(gòu)模式?jīng)]有本質(zhì)區(qū)別，堅(jiān)持“理事會(huì)（董事會(huì)）中心主義”，理事會(huì)既是決策機(jī)關(guān)也是監(jiān)督機(jī)關(guān)，下設(shè)專業(yè)委員會(huì)，外聘法律、會(huì)計(jì)等獨(dú)立專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供法律服務(wù)，進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。德國(guó)、日本的業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)本質(zhì)上類似于大陸法系現(xiàn)代公司的股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的治理結(jié)構(gòu)。事實(shí)上，組織（團(tuán)體）的治理結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成了英美法系和大陸法系兩種模式，無(wú)論是營(yíng)利性的公司治理結(jié)構(gòu)，還是非營(yíng)利性的其他組織治理結(jié)構(gòu)，都自然地與本土組織治理結(jié)構(gòu)的傳統(tǒng)相契合，可將其解釋為組織治理結(jié)構(gòu)發(fā)展的路徑依賴。

四、我國(guó)業(yè)主組織應(yīng)然的治理結(jié)構(gòu)

如前所述，委托代理理論可以適用于業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，依據(jù)委托代理理論業(yè)主組織應(yīng)當(dāng)構(gòu)建監(jiān)督制衡的治理結(jié)構(gòu)。通過(guò)分析域外國(guó)家和地區(qū)的業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)，可知業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)的構(gòu)建與業(yè)主組織的人數(shù)和本土現(xiàn)代公司的治理結(jié)構(gòu)相關(guān)。依據(jù)上述分析結(jié)合我國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)下文展開論述。

其一，我國(guó)多數(shù)商品房住宅小區(qū)屬于人數(shù)較多的情形，業(yè)主委員會(huì)與全體業(yè)主之間屬于委托代理關(guān)系。②需要說(shuō)明的是，我國(guó)也存在住宅小區(qū)人數(shù)較少的情形，對(duì)于該類小區(qū)由于代理人不存在信息優(yōu)勢(shì)，委托代理問(wèn)題不明顯，故而也無(wú)須設(shè)立監(jiān)督制衡的治理結(jié)構(gòu)，但其不是主流形態(tài)。我國(guó)城市土地歸屬于國(guó)家所有，國(guó)家通過(guò)招投標(biāo)的方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)給建設(shè)單位（開發(fā)商），然后，再由開發(fā)商建設(shè)成為商品房住宅小區(qū)出讓給購(gòu)房者。該過(guò)程一個(gè)重要的程序就是需要獲得政府的規(guī)劃許可，一般來(lái)說(shuō)，規(guī)劃許可的住宅小區(qū)很少有一棟或兩棟樓的情形，多數(shù)是由數(shù)棟或數(shù)十棟樓組成住宅小區(qū)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第9條的規(guī)定，“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)”，由此可知，我國(guó)多數(shù)的業(yè)主組織相較于域外來(lái)說(shuō)屬于人數(shù)較多的情形。即使是老舊住宅小區(qū)一般也超過(guò)兩棟樓以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于日本與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的人數(shù)較少的情形，這與日本較為普遍的非法人管理組合和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所規(guī)定的公寓大廈管理組織有較大差別，只設(shè)集會(huì)和管理人與區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)和管理委員會(huì)的做法不符合我國(guó)國(guó)情。另外，我國(guó)所謂的人數(shù)較少的老舊小區(qū)也正在經(jīng)歷改造、合并的過(guò)程，引進(jìn)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其進(jìn)行管理屬于國(guó)家鼓勵(lì)與支持的做法。有鑒于我國(guó)大多商品房小區(qū)人數(shù)較多，業(yè)主委員會(huì)存在利用信息優(yōu)勢(shì)侵害業(yè)主合法權(quán)益的可能，我國(guó)業(yè)主組織應(yīng)當(dāng)構(gòu)建監(jiān)督制衡的治理結(jié)構(gòu)。

其二，我國(guó)公司法關(guān)于現(xiàn)代公司基本治理結(jié)構(gòu)與大陸法系的規(guī)定基本一致，也是股東大會(huì)、董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)的二元制結(jié)構(gòu)。雖然我國(guó)公司法規(guī)定了現(xiàn)代公司的獨(dú)立董事制度，但對(duì)現(xiàn)代公司的基本治理結(jié)構(gòu)不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響。如前所述，域外法人化的業(yè)主組織的治理結(jié)構(gòu)與本土現(xiàn)代公司的治理結(jié)構(gòu)基本一致，究其原因在于現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)是最普遍的組織治理結(jié)構(gòu)，人民群眾最為熟悉，也便于發(fā)揮各機(jī)構(gòu)的功能。另外，我國(guó)業(yè)主組織本身的特性與執(zhí)行機(jī)關(guān)和監(jiān)督機(jī)關(guān)分別設(shè)立的二元模式相契合，具體有如下三個(gè)方面的理由：一是執(zhí)行機(jī)關(guān)和監(jiān)督機(jī)關(guān)地位平等，便于監(jiān)督機(jī)關(guān)發(fā)揮監(jiān)督作用。依據(jù)《民法典》第278 條采用人數(shù)與面積雙標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算表決權(quán)的規(guī)則，從制度上杜絕了所謂控股股東的存在。我國(guó)住宅小區(qū)中單個(gè)業(yè)主的表決權(quán)的權(quán)重相差不大，各業(yè)主的法律地位相對(duì)平等。業(yè)主委員會(huì)的委員和業(yè)主監(jiān)事會(huì)的監(jiān)事，均由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，二者不存在誰(shuí)控制誰(shuí)的問(wèn)題。二是業(yè)主組織屬于非營(yíng)利組織，無(wú)須經(jīng)歷市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的考驗(yàn)，業(yè)主組織存在的目的在于維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，不在于獲得利潤(rùn)，提高經(jīng)營(yíng)決策的效率不是其第一目標(biāo)，業(yè)主組織適于建構(gòu)真正的監(jiān)督制衡的治理結(jié)構(gòu)。三是在業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)的理論與實(shí)踐中不存在既吸收英美法系獨(dú)立董事，又吸收大陸法系監(jiān)事會(huì)的情形，自然也就不存在所謂的“真氣沖突”問(wèn)題。由此可知，相較于我國(guó)的現(xiàn)代公司來(lái)說(shuō)，業(yè)主組織更適合執(zhí)行機(jī)關(guān)與監(jiān)督機(jī)關(guān)分離的二元制結(jié)構(gòu)。

其三，我國(guó)部分地方通過(guò)立法實(shí)踐中，規(guī)范性指引建構(gòu)的專門業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)均為二元制模式。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河南省、湖南省、重慶市、廣東省深圳市、江蘇省南京市的物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)作出了指引性規(guī)定。①參見(jiàn)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條；《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條；《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第34條；《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條；《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條。其中深圳市和湖南省的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本中對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)的法律地位和職權(quán)還作了較為詳細(xì)的規(guī)定。②參見(jiàn)《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則（示范文本）》（深建物管〔2020〕21號(hào)）第4章：業(yè)主監(jiān)事會(huì)；《湖南省業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（示范文本）》（湘建房函〔2020〕55號(hào)）第8章：業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)。換言之，實(shí)踐中，我國(guó)關(guān)于業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)的構(gòu)建已經(jīng)達(dá)成了某種程度的共識(shí)，除名稱存在差異外，其它并未有實(shí)質(zhì)性的區(qū)別。③需要說(shuō)明的是，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)的治理結(jié)構(gòu)；《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事委員會(huì)的治理結(jié)構(gòu)；《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的治理結(jié)構(gòu)。另外，我國(guó)關(guān)于非營(yíng)利組織的治理結(jié)構(gòu)亦是采用的與我國(guó)現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)基本一致的二元制治理結(jié)構(gòu)。④參見(jiàn)金錦萍《非營(yíng)利法人治理結(jié)構(gòu)研究》，北京：北京大學(xué)出版社，2005年，第32-63頁(yè)。再者，與業(yè)主組織類似的村民組織亦建構(gòu)了監(jiān)督制衡的治理結(jié)構(gòu)，設(shè)置專門的監(jiān)督機(jī)關(guān)村務(wù)監(jiān)督委員會(huì)監(jiān)督村民委員會(huì)的工作，并取得了良好效果，正在進(jìn)行推廣。⑤參見(jiàn)盧福營(yíng)、江玲雅《村級(jí)民主監(jiān)督制度創(chuàng)新的動(dòng)力與成效——基于后陳村村務(wù)監(jiān)督委員會(huì)制度的調(diào)查與分析》，《浙江社會(huì)科學(xué)》，2010年第2期，第65-69頁(yè)；周功滿、曹偉《權(quán)力結(jié)構(gòu)視域下的鄉(xiāng)村權(quán)力監(jiān)督——基于對(duì)村務(wù)監(jiān)督委員會(huì)的考察》，《經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較》，2012年第3期，第139-145頁(yè)；戴冰潔、盧福營(yíng)《農(nóng)村基層社會(huì)治理的權(quán)力調(diào)控模式創(chuàng)新——寫在后陳村村務(wù)監(jiān)督委員會(huì)誕生十周年之際》，《浙江社會(huì)科學(xué)》，2014年第6期，第80-86頁(yè)。由此可知，監(jiān)督制衡的二元制治理結(jié)構(gòu)是我國(guó)較為普遍的治理結(jié)構(gòu)形態(tài)。

五、結(jié) 語(yǔ)

現(xiàn)實(shí)生活中，住宅小區(qū)的治理并不理想，業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)力或不作為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)差、亂漲費(fèi)，房屋破敗、道路毀損、違搭亂建、違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物等亂象屢見(jiàn)不鮮。業(yè)主組織是住宅小區(qū)治理的核心主體，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮主要的作用，完善的治理結(jié)構(gòu)是發(fā)揮應(yīng)有作用的前提條件?，F(xiàn)代公司和業(yè)主組織均具有高度分散的所有權(quán)結(jié)構(gòu)和所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的特征，二者均面臨代理人利用信息優(yōu)勢(shì)侵害委托人的問(wèn)題，由此，二者本質(zhì)相同，可以運(yùn)用類比推理的規(guī)則，將現(xiàn)代公司的委托代理理論適用于業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)的建構(gòu)。二者營(yíng)利和非營(yíng)利的區(qū)別，僅影響激勵(lì)機(jī)制，并不影響治理結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，相反缺乏金錢激勵(lì)的業(yè)主組織更需要建構(gòu)完善的治理結(jié)構(gòu)。依據(jù)委托代理理論，業(yè)主組織應(yīng)當(dāng)建構(gòu)監(jiān)督制衡的治理結(jié)構(gòu)。

通過(guò)分析美國(guó)、德國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)，可知人數(shù)較少的業(yè)主組織代理人信息優(yōu)勢(shì)不明顯，沒(méi)有必要設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)關(guān)；人數(shù)較多的業(yè)主組織存在典型的委托代理問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)依據(jù)委托代理理論建構(gòu)業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)，而且治理結(jié)構(gòu)的建構(gòu)應(yīng)當(dāng)與其本土現(xiàn)代公司的治理結(jié)構(gòu)一致。基于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第19條和我國(guó)住宅商品房建設(shè)審批規(guī)劃的原因，我國(guó)多數(shù)業(yè)主組織屬于人數(shù)較多的情形，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)代公司的治理結(jié)構(gòu)和業(yè)主組織、非營(yíng)利組織以及村民組織發(fā)展的現(xiàn)狀，我國(guó)的業(yè)主組織應(yīng)當(dāng)主要構(gòu)建監(jiān)督制衡的二元制治理結(jié)構(gòu)，即業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)。