■劉 勇 張貴強(qiáng) 郭 昱

（湖北永信行房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估咨詢有限公司，湖北武漢 430000）

一、項(xiàng)目背景

A 公司將自有的房屋出租給B 公司，租期10年。B 公司在租賃期內(nèi)將該房屋約15,000 平方米轉(zhuǎn)租給C 公司做酒店經(jīng)營，租期9 年。B 公司與C 公司簽訂租賃合同約定，免租期即酒店裝修期為3 個月，由C 公司自行裝修并投入相應(yīng)的酒店經(jīng)營設(shè)施等自主經(jīng)營，租賃期限9 年到期后，由C 公司自行騰退移交房屋，且附著在建筑物及所使用土地上的不可移動設(shè)施設(shè)備等由C 公司投入的資產(chǎn)歸B 公司所有，其他可移動的資產(chǎn)由C 公司自行搬遷騰退，經(jīng)營的債權(quán)和債務(wù)等由C 公司承擔(dān)。C 公司租賃該房屋后，對租賃的房屋進(jìn)行了裝修改造和投入其他經(jīng)營設(shè)施設(shè)備等，并加盟某連鎖酒店開展經(jīng)營。目前該酒店處于持續(xù)經(jīng)營中，C 公司經(jīng)營該酒店主要的投入包括裝修、空調(diào)系統(tǒng)、家具家電、酒店日常用品及其他經(jīng)營設(shè)施設(shè)備等有形資產(chǎn)和酒店管理系統(tǒng)等無形資產(chǎn)。

現(xiàn)A 公司因土地要被政府提前收回，需與B 公司提前解除租賃關(guān)系，致使B 公司也要與C 公司提前解除租賃關(guān)系。各方當(dāng)事人因補(bǔ)償?shù)姆秶皟?nèi)容等存在較大的爭議，C 公司因B 公司提前解除租賃關(guān)系對自己造成的損失補(bǔ)償與B 公司及A 公司進(jìn)行協(xié)商的需要，委托某評估機(jī)構(gòu)對所涉及的損失進(jìn)行評估咨詢。

二、終止經(jīng)營角度的損失估算

（一）損失的范圍

在以往實(shí)踐中，類似因出租人提前解除租賃關(guān)系，對承租人的損失補(bǔ)償案例也很多，在雙方當(dāng)事人基本能夠達(dá)成一致的情況下，損失補(bǔ)償?shù)姆秶饕ǔ凶馊送度氲牟豢梢苿淤Y產(chǎn)價值的補(bǔ)償、可移動資產(chǎn)的搬遷費(fèi)用及經(jīng)營損失。在實(shí)踐中，也有將可移動的資產(chǎn)移交補(bǔ)償人，對可移動資產(chǎn)給予資產(chǎn)價值的補(bǔ)償，不再另行補(bǔ)償搬遷費(fèi)用。此外，可能還存在根據(jù)租賃合同出租人需要按條款約定支付相關(guān)的違約金。

（二）估算的技術(shù)思路

對于不可移動的資產(chǎn)，鑒于主要為房屋的裝修改造及其他經(jīng)營的附屬設(shè)備設(shè)施，一般采用成本法估算其價值。對可移動資產(chǎn)的搬遷費(fèi)用，一般包含拆除、包裝、搬運(yùn)、重新安裝等費(fèi)用，根據(jù)資產(chǎn)的類型、搬遷的距離、搬遷方式及安裝調(diào)試的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行估算。也有部分地方政府部門出臺了征收時相應(yīng)的搬遷費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，參考該補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。經(jīng)營損失，一般包括職工安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失，職工安置費(fèi)一般按一定期限的職工實(shí)際工資水平估算，停產(chǎn)停業(yè)損失一般按確定期限的近三年的平均利潤水平估算，經(jīng)營損失的估算期限由委托人或雙方當(dāng)事人進(jìn)行明確。

（三）C 公司損失范圍爭議

針對C 公司的情況，在傳統(tǒng)終止經(jīng)營的條件下，損失范圍與上述的內(nèi)容沒有太大差異，包括不可移動資產(chǎn)價值、可移動資產(chǎn)的搬遷費(fèi)用及經(jīng)營損失。雙方對不可移動的資產(chǎn)補(bǔ)償沒有爭議，爭議的焦點(diǎn)主要是可移動的資產(chǎn)（如：家具家電、酒店日常用品及其他經(jīng)營設(shè)施設(shè)備等）和經(jīng)營損失的補(bǔ)償。

A、B 公司認(rèn)為可移動的資產(chǎn)C 公司可以再利用，而C 公司認(rèn)為短期內(nèi)無法找到類似規(guī)模的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，且即使找到合適的地方存放也需要較長的時間，A、B 公司也不能提供臨時存放地點(diǎn)和找到類似規(guī)模的物業(yè)重新開辦酒店。

C 公司認(rèn)為經(jīng)營損失包括解除職工勞動合同的安置費(fèi)或至少1 年的職工工資（從找到新的位置及裝修期限至少要1 年）、剩余租賃期的停業(yè)損失（經(jīng)營收益）等。A、B 公司認(rèn)為職工已經(jīng)購買失業(yè)保險(xiǎn)有相關(guān)失業(yè)保障不需額外安置補(bǔ)償，且酒店停止經(jīng)營后職工不用上班也不用給工資；資產(chǎn)已經(jīng)按價值考慮補(bǔ)償，裝修期也不收取租金，不應(yīng)該給經(jīng)營損失，即使考慮經(jīng)營損失也只能是裝修期的經(jīng)營收益。顯然，雙方為了各自的利益，其觀點(diǎn)均有失偏頗。雙方的意見不能達(dá)成一致，也不能合理確定經(jīng)營損失的口徑及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

三、持續(xù)經(jīng)營角度的損失估算

鑒于上述雙方當(dāng)事人的爭議焦點(diǎn)及相關(guān)租賃合同的簽訂情況，建議當(dāng)事人從該酒店持續(xù)經(jīng)營的角度考慮整體的損失補(bǔ)償估算。

（一）損失范圍的考慮

C 公司系為了經(jīng)營該酒店而成立的新公司，僅經(jīng)營該酒店，實(shí)質(zhì)上屬于項(xiàng)目公司，賬面的流動資產(chǎn)主要為貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、存貨等，非流動資產(chǎn)主要為固定資產(chǎn)（設(shè)備、家具家電和其他設(shè)施設(shè)備等）、待攤費(fèi)用（裝修費(fèi)用、酒店日常用品及加盟費(fèi)）等，負(fù)債均為流動負(fù)債。從該酒店項(xiàng)目所涉及的租賃合同及持續(xù)經(jīng)營至租賃期限屆滿角度考慮，C 公司的損失范圍就是經(jīng)營該酒店的經(jīng)營性非流動資產(chǎn)或不含流動資產(chǎn)的資產(chǎn)組，資產(chǎn)范圍包括賬面反映的固定資產(chǎn)、待攤費(fèi)用及賬面沒有反映但實(shí)際可能存在的人力資源、客戶資源及其他前期發(fā)生費(fèi)用而沉沒且可能形成的未來租賃期經(jīng)營需要的資產(chǎn)，但從價值內(nèi)涵或組成范圍的角度，不含租賃到期后該資產(chǎn)組的剩余價值（租賃到期后資產(chǎn)價值的折現(xiàn)值）。因租賃合同約定，租賃期限到期后，由C 公司自行騰退移交房屋，且附著在建筑物及所使用土地上不可移動的設(shè)施設(shè)備等C 公司投入的資產(chǎn)歸B 公司所有，其他可移動的資產(chǎn)由C 公司自行搬遷騰退，經(jīng)營的債權(quán)和債務(wù)等由C 公司承擔(dān)。所以，從持續(xù)經(jīng)營收益的角度，損失的范圍實(shí)質(zhì)性為C 公司經(jīng)營該酒店剩余租賃期限的經(jīng)營收益的現(xiàn)值，即剩余租賃期限的經(jīng)營凈現(xiàn)金流的折現(xiàn)值。

（二）估算技術(shù)思路

根據(jù)上述的分析，對于持續(xù)經(jīng)營的該酒店項(xiàng)目，損失的資產(chǎn)范圍為經(jīng)營該酒店的經(jīng)營性非流動資產(chǎn)或不含流動資產(chǎn)的資產(chǎn)組，其價值表現(xiàn)為剩余租賃期限的經(jīng)營收益的現(xiàn)值，即剩余租賃期限的經(jīng)營凈現(xiàn)金流的折現(xiàn)值。

從C 公司經(jīng)營該酒店項(xiàng)目的資產(chǎn)組成及結(jié)構(gòu)出發(fā)，基本上均為經(jīng)營性資產(chǎn)，所以，損失價值的估算，可從企業(yè)價值評估的技術(shù)思路出發(fā)，進(jìn)而通過轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的組成來考慮。具體技術(shù)思路公式推導(dǎo)如下：

全部資產(chǎn)=流動資產(chǎn)+非流動資產(chǎn)=股東權(quán)益+流動負(fù)債

營運(yùn)資金=流動資產(chǎn)-流動負(fù)債

補(bǔ)償損失=非流動資產(chǎn)=股東權(quán)益+流動負(fù)債-流動資產(chǎn)=股東權(quán)益-（流動資產(chǎn)-流動負(fù)債）=股東權(quán)益-營運(yùn)資金

所以，該損失估算，實(shí)際上變?yōu)橹饕菍蓶|權(quán)益和營運(yùn)資金的估算。

全部股東權(quán)益僅為剩余租賃經(jīng)營期限內(nèi)形成的，租賃期限屆滿后，不可移動的資產(chǎn)歸出租人，流動資產(chǎn)及負(fù)債等由承租人自行解決處理或承擔(dān)，無需考慮租賃期限屆滿后的流動資產(chǎn)及負(fù)債。營運(yùn)資金為該酒店持續(xù)經(jīng)營正常需要的資金，無需考慮租賃期限屆滿后的回收，因其包含在自行解決處理的資產(chǎn)和負(fù)債中。則：

補(bǔ)償損失=租賃期經(jīng)營股權(quán)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值-營運(yùn)資金

上述的估算思路中，在租賃期屆滿后，可移動的資產(chǎn)由C 公司處理，但估算收益中已經(jīng)包含可移動資產(chǎn)在租賃期限內(nèi)的收益，基于該酒店的開辦年限及可移動資產(chǎn)的類型，主要為家具家電等，雖然在租賃期限屆滿后基本需要重新更換或僅有殘值，且還要進(jìn)行騰退和處理，一般情況下可視同剩余價值與處理費(fèi)用趨同而不再單獨(dú)考慮。

如果確實(shí)存在租賃到期后有相關(guān)資產(chǎn)存在一定的價值，就需要考慮租賃到期后可移動資產(chǎn)的剩余價值或殘余價值的折現(xiàn)值?？梢栽诠浪阕詈笠荒昴┑默F(xiàn)金流測算中予以加上考慮。這樣，酒店現(xiàn)有的除流動資產(chǎn)以外的全部經(jīng)營性資產(chǎn)移交給出租人，相當(dāng)于出租人購買了經(jīng)營該酒店項(xiàng)目的資產(chǎn)。

該酒店加盟連鎖酒店的權(quán)益因酒店在租賃期屆滿后停止經(jīng)營而滅失。此類酒店加盟，一般約定的是固定的經(jīng)營地點(diǎn)，開辦期初繳納一定的費(fèi)用，以后每年繳納一定的管理費(fèi)。因該權(quán)益由酒店承租人解決，故若終止經(jīng)營存在相關(guān)的權(quán)益及其他的資產(chǎn)權(quán)益，也應(yīng)一并考慮在最后一年的現(xiàn)金流中扣除。

不可移動資產(chǎn)的折舊或待攤年限均應(yīng)考慮租賃期限限制，可使用年限短于租賃期限的，應(yīng)考慮正常的資本性或費(fèi)用支出。

（三）可移動資產(chǎn)處理方式影響

1.在實(shí)踐中，對可移動的資產(chǎn)，出租人一般難易接受承租人全部移交，而要求由承租人搬遷及處理。在此情況下，根據(jù)該部分資產(chǎn)由投資人處理的方式，考慮對損失范圍或價值的影響進(jìn)行處理，也就是在估算承租人損失額的基礎(chǔ)上扣除該部分資產(chǎn)在租賃期限內(nèi)的價值，即扣除該部分資產(chǎn)在原地持續(xù)使用條件下的價值。

但從承租人角度，如果短期內(nèi)不能找到合適的物業(yè)重新開辦新的酒店，重新利用該資產(chǎn)，也只能在二手市場上處置。因此，應(yīng)按非原地使用轉(zhuǎn)讓為前提對該部分資產(chǎn)進(jìn)行估值考慮，也就是現(xiàn)狀條件下的處置價值。則可移動資產(chǎn)由承租人不移交而自行處理時：

補(bǔ)償損失=租賃期經(jīng)營股權(quán)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值-營運(yùn)資金-可移動資產(chǎn)現(xiàn)狀條件下的處置價值

2.若已經(jīng)有明確的新址搬遷重新能夠開辦新的酒店，則承租人繼續(xù)利用可移動資產(chǎn)時，則：

補(bǔ)償損失=租賃期經(jīng)營股權(quán)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值-營運(yùn)資金-原地持續(xù)使用條件下的價值+可移動資產(chǎn)的搬遷費(fèi)用

四、總結(jié)及建議

1.基于上述分析，該酒店損失估算技術(shù)思路與全部股東權(quán)益的評估技術(shù)思路一致，只不過需要考慮扣除營運(yùn)資金，同時需要考慮現(xiàn)有可移動資產(chǎn)的處理方式不同進(jìn)行不同的技術(shù)處理，并合理考慮酒店提前停止經(jīng)營是否存在相關(guān)其他權(quán)益影響。不可移動資產(chǎn)的折舊或待攤年限均應(yīng)考慮租賃期限限制，可使用年限短于租賃期限的，應(yīng)考慮正常的資本性或費(fèi)用支出。

2.在相關(guān)的資產(chǎn)全部移交給出租人的評估技術(shù)思路中無需再考慮酒店存在的職工安置、資產(chǎn)的搬遷、經(jīng)營損失等因素，該技術(shù)思路以雙方履行完成簽訂的租賃合同為基礎(chǔ)進(jìn)行估算，就不存在提前解除合同的違約責(zé)任，因此合同約定的違約金就不應(yīng)該再考慮支付。

3.該技術(shù)思路測算過程中所涉及的資產(chǎn)及負(fù)債，均應(yīng)為經(jīng)營性的，存在非經(jīng)營性或溢余的，應(yīng)全部剝離，且在估算中不再單獨(dú)考慮，因該部分資產(chǎn)或負(fù)債與項(xiàng)目經(jīng)營無關(guān)，保持資產(chǎn)與現(xiàn)金流的口徑一致。另外，如果所涉及的承租人并非只經(jīng)營該一家酒店或一個項(xiàng)目，應(yīng)將被評估的酒店視作獨(dú)立的經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行考慮，從資產(chǎn)及負(fù)債中剝離或模擬出該項(xiàng)目的經(jīng)營性資產(chǎn)及負(fù)債，保持口徑的一致性，實(shí)質(zhì)上是將該項(xiàng)目視作獨(dú)立的項(xiàng)目公司經(jīng)營，且不考慮有息負(fù)債，因此處實(shí)際估算的資產(chǎn)價值，與資產(chǎn)形成的資金來源構(gòu)成并無必然的關(guān)系，資產(chǎn)購建形成的負(fù)債或者有息負(fù)債視同股東的投入。

4.該技術(shù)思路主要適用于前期固定投入較大而后期基本無需固定投入或后期投入較少且經(jīng)營期穩(wěn)定及剩余租賃期限不是太長的項(xiàng)目。因前期固定投入較少及剩余租賃期較長的情況下，整個項(xiàng)目的資產(chǎn)購建相對容易及重新開辦也相對較容易，經(jīng)營收益可能依賴的不主要是已經(jīng)投入的資產(chǎn)或形成的資產(chǎn)，從而很難進(jìn)行合理的剝離。

5.提前解除租賃關(guān)系的損失范圍，相關(guān)的法律法規(guī)均沒有具體的規(guī)定。首先，該問題屬于法律問題，而不是簡單的評估問題，需要相關(guān)當(dāng)事人依據(jù)法律法規(guī)、租賃合同的約定和相關(guān)當(dāng)事人的意愿進(jìn)行協(xié)商明確。如果相關(guān)當(dāng)事人未能對提前終止租賃關(guān)系所涉及的補(bǔ)償損失范圍及內(nèi)容等進(jìn)行具體的約定或協(xié)商明確，建議按委托人的委托，并結(jié)合相關(guān)規(guī)定及租賃合同的約定內(nèi)容進(jìn)行具體的估算，并將估算的前提及存在的特殊事項(xiàng)等如實(shí)披露。

6.在現(xiàn)實(shí)中，租賃雙方在簽訂合同時如未能合理約定提前解除租賃關(guān)系對承租人損失補(bǔ)償?shù)姆秶皹?biāo)準(zhǔn)等，在如何合理界定損失范圍及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時，雙方經(jīng)常爭議較大且容易出現(xiàn)矛盾或糾紛。為了避免日后因提前解除租賃關(guān)系而就補(bǔ)償產(chǎn)生較大的糾紛，建議租賃雙方在簽訂租賃合同時，就提前解除租賃關(guān)系而補(bǔ)償損失的范圍及標(biāo)準(zhǔn)等予以明確。