文/丁俐如（京洲聯(lián)信（山東）稅務(wù)師事務(wù)所有限公司）

伴隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為涉及金額也越來(lái)越大，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)繳納中的重點(diǎn)組成要素，也在稅務(wù)加納金額中占據(jù)“大頭”，在正式繳納稅款之前，可以通過(guò)科學(xué)合理的稅收籌劃工作，在我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的允許范圍之內(nèi)，獲得科學(xué)合理的稅收籌劃方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的最大化，這也是企業(yè)展開(kāi)稅收籌劃工作中的重點(diǎn)內(nèi)容。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅展開(kāi)稅收籌劃，可以顯著改善企業(yè)現(xiàn)階段的財(cái)務(wù)管理效果，對(duì)于改善企業(yè)現(xiàn)階段的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能力，在行業(yè)內(nèi)獲得健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展具備著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的意義

（一）有利于完善稅收法律

雖然近些年國(guó)家相繼出臺(tái)了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，但是現(xiàn)階段關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的法律法規(guī)還不夠完善，也沒(méi)有一部針對(duì)土地增值稅的相關(guān)法律法規(guī)，即便是與其相關(guān)的法律內(nèi)容，在內(nèi)容制定上也還有很大的進(jìn)步空間。舉例來(lái)說(shuō)，在土地增值稅的計(jì)算模式上不夠科學(xué)合理，在減稅條例上不夠完善，在稅率設(shè)置上需要優(yōu)化等。稅收籌劃是對(duì)現(xiàn)行土地增值稅的相關(guān)法律法規(guī)展開(kāi)深入分析和探索，在探索和分析的過(guò)程中即可發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行土地增值稅稅法存在哪些問(wèn)題有待優(yōu)化，掌握其中的不合理之處，隨后針對(duì)土地增值稅提出對(duì)應(yīng)的完善和優(yōu)化建議，促使我國(guó)的稅收法律更加科學(xué)合理，實(shí)現(xiàn)法律和法律之間的協(xié)調(diào)，構(gòu)建出一個(gè)與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展相關(guān)的有機(jī)整體。

（二）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益

通過(guò)科學(xué)合理的稅收籌劃工作，可以讓房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員在第一時(shí)間掌握與房地產(chǎn)增值稅相關(guān)的政策和法律法規(guī)。稅收籌劃工作的開(kāi)展過(guò)程較為復(fù)雜，為了保障稅收籌劃工作的穩(wěn)定推進(jìn)，需要嚴(yán)格依照我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的內(nèi)容展開(kāi)對(duì)稅款繳納金額的籌劃，提高企業(yè)在財(cái)務(wù)核算上的工作水平。通過(guò)對(duì)企業(yè)稅款的稅收籌劃，可以促使企業(yè)加強(qiáng)納稅意識(shí)和稅收籌劃意識(shí)，改善企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的工作能力，從而達(dá)成提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益這一目標(biāo)。

二、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）外部因素

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的過(guò)程中，若是稅收籌劃的方案不夠科學(xué)合理，則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。首先是外部因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的外部因素主要是國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的動(dòng)態(tài)變化，需要了解的是，國(guó)家相關(guān)稅務(wù)政策制定的參照依據(jù)是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、社會(huì)發(fā)展水平，并不代表著政策一旦制定之后就再也不會(huì)改變，是需要不斷地對(duì)其展開(kāi)動(dòng)態(tài)化調(diào)整，尤其是伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。通過(guò)對(duì)稅收政策的調(diào)整和優(yōu)化，可能會(huì)對(duì)原本房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅收籌劃工作帶來(lái)一定的影響，將其原本的稅收籌劃步驟打亂，房地產(chǎn)企業(yè)此時(shí)需要針對(duì)新的稅收政策具備全新的認(rèn)知，不斷地對(duì)新政策進(jìn)行適應(yīng)，在這一過(guò)程中，可能就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，由于政策落實(shí)和掌握不完全所帶來(lái)的各類不確定風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增加。另外，和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)之間的溝通和交流是否足夠完善、是否足夠頻繁也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作成果帶來(lái)一定的影響。

（二）內(nèi)部因素

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)除了外部的風(fēng)險(xiǎn)因素之外，還包括內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)因素，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)因素也是較為豐富多樣的，如房地產(chǎn)企業(yè)是否在內(nèi)部建立了對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅收籌劃方案、籌劃?rùn)C(jī)制，在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃上的綜合能力是否足夠完善，相關(guān)工作人員的綜合素養(yǎng)等，都會(huì)對(duì)企業(yè)的增值稅稅收籌劃效果帶來(lái)不同程度的影響。如若是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃人員在工作能力上存在缺陷和不足,對(duì)企業(yè)在稅務(wù)籌劃上的有效性也會(huì)帶來(lái)最為直接的影響，這也是在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)需要重點(diǎn)考量的內(nèi)容。除此之外，很多房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作人員對(duì)自身的工作要求和道德責(zé)任感較低，不管是在自身的思想意識(shí)還是在常規(guī)工作的實(shí)踐操作上，都還有很大的進(jìn)步空間，也無(wú)法保障房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的工作水平。另外，很多房地產(chǎn)在企業(yè)土地增值稅稅收籌劃上暫未制定出針對(duì)性的積極機(jī)制，對(duì)其工作缺乏基礎(chǔ)的認(rèn)定考核措施，很多工作人員開(kāi)始對(duì)工作放松，不夠負(fù)責(zé)，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃工作的落實(shí)效果不佳。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧

（一）全面把控稅收優(yōu)化政策

目前在我國(guó)土地增值稅的稅率計(jì)算上，使用的主要是累進(jìn)計(jì)算模式，依照納稅人之間的差異性選擇對(duì)應(yīng)的稅率計(jì)算模式。我國(guó)現(xiàn)行稅法明確指出了什么樣的情形可以免除稅款的繳納，20%住宅增值稅為是否免除稅款的重要節(jié)點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)依照我國(guó)現(xiàn)階段的稅務(wù)優(yōu)惠政策，展開(kāi)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃，明確土地增值稅稅收額度上存在的差異性，在合理范圍內(nèi)降低房?jī)r(jià)的前提條件下，除了可以規(guī)避稅前收入的降低，還可能會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握現(xiàn)行政策中的優(yōu)惠部分，將免稅的具體條件進(jìn)行清晰的梳理，對(duì)增值稅進(jìn)行對(duì)比和分析。在對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃時(shí)，對(duì)成本中的各類加計(jì)扣除進(jìn)行列舉也是其中的核心內(nèi)容之一，需要將項(xiàng)目建設(shè)所需要投入的各類支出都劃分到開(kāi)發(fā)期間的費(fèi)用支出中，而不是簡(jiǎn)單地將其劃分到非開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用支出中去，不同的科目劃分，也會(huì)導(dǎo)致土地增值稅的稅款繳納金額有所不同。依照我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的具體內(nèi)容，在某塊土地資源中出現(xiàn)的土地增值稅可以依照項(xiàng)目獲取建筑工程規(guī)劃許可證的具體時(shí)間展開(kāi)對(duì)應(yīng)的清算處理，企業(yè)需要依照實(shí)際情況，選擇最為科學(xué)合理的清算模式。

（二）科學(xué)選取清算的時(shí)間點(diǎn)

目前我國(guó)的房地產(chǎn)土地增值稅使用的方式為預(yù)征，將預(yù)征率進(jìn)行統(tǒng)一，隨后針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行核算，針對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅進(jìn)行征收。等到房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售資格定下來(lái)之后，依照預(yù)征率來(lái)展開(kāi)對(duì)稅款的繳納，在項(xiàng)目達(dá)到增值稅的清算條件之后，依照現(xiàn)行規(guī)定展開(kāi)對(duì)應(yīng)的清算工作。基于我國(guó)不同地區(qū)在土地增值稅預(yù)征率制度上的落實(shí)狀況展開(kāi)分析，地區(qū)和地區(qū)之間存在一定的差異性，大多數(shù)狀況下，展開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收過(guò)程中，若是稅款繳納的金額超出了清算稅款額度的限制，則需要展開(kāi)第一時(shí)間的清算工作。若是稅款繳納的額度小于清算稅款額度，則可以適當(dāng)?shù)貙⑶逅愎ぷ鬟M(jìn)行延遲。在開(kāi)展房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃的過(guò)程中，需要對(duì)稅收籌劃的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的選擇，保證其在清算時(shí)間之前，促使企業(yè)可以在清算時(shí)間點(diǎn)上具備一定的主動(dòng)性，幫助企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）明確可扣除項(xiàng)目具體金額

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目所需要繳納的具體土地增值稅稅款和需要提前扣除的金額有著非常緊密的聯(lián)系，需要企業(yè)對(duì)需要進(jìn)行扣除的金額進(jìn)行清晰的界定，隨后實(shí)現(xiàn)土地增值稅稅款繳納金額的降低。通過(guò)稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)在正式繳納稅款之前的利潤(rùn)空間全面提升，即便稅收籌劃時(shí)有可能會(huì)出現(xiàn)扣除金額增加的現(xiàn)象，但是在整個(gè)工程項(xiàng)目的稅收利潤(rùn)增加的前提條件下，扣除項(xiàng)目金額增加的部分也可以對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的彌補(bǔ)，因此這一項(xiàng)也可以直接忽略，稅收籌劃工作依然能夠達(dá)成降低稅款繳納金額這一目標(biāo)，需要依照企業(yè)自身的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)扣除項(xiàng)目的金額進(jìn)行清晰的界定，科學(xué)合理地選擇稅收籌劃模式，以此來(lái)確保最大利潤(rùn)空間。

（四）充分研究土地增值稅的征稅范疇

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在正式的開(kāi)盤售賣之前，需要對(duì)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行科學(xué)合理的研究，對(duì)土地增值稅的具體征收范圍進(jìn)行相應(yīng)的分析和研究，選擇科學(xué)合理的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作伙伴，以此來(lái)降低在稅款繳納上的負(fù)擔(dān)，依照我國(guó)土地增值稅的相關(guān)法律法規(guī)，若是項(xiàng)目的建設(shè)是為自己所用，那么此時(shí)則可以免除土地增值稅，但是若是建筑工程項(xiàng)目在施工建設(shè)之后需要在市場(chǎng)中進(jìn)行售賣，以獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益，則需要依照我國(guó)相關(guān)稅法中的稅率展開(kāi)土地增值稅的繳納。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以依照這一法律法規(guī)的規(guī)定來(lái)展開(kāi)相應(yīng)的稅收籌劃工作，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的合作模式，進(jìn)一步降低在稅款上的繳納金額。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作的過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)一定的配建費(fèi)用，可以將其劃分在勞務(wù)費(fèi)用的范疇之內(nèi)，若是工程項(xiàng)目建設(shè)完成之后沒(méi)有出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，企業(yè)此時(shí)則不需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行繳納，也可以綜合考量房子的用途，對(duì)房屋進(jìn)行選擇性開(kāi)發(fā)，以此來(lái)達(dá)成土地增值稅繳納金額降低的目標(biāo)。

（五）合理選擇利息支付方式

目前我國(guó)相關(guān)銀行機(jī)構(gòu)借款利息扣除的限額模式上主要可以劃分為兩種類型，一是調(diào)到最大額度直接比照銀行同期借款利率來(lái)展開(kāi)扣除，其實(shí)是直接將利息與其他費(fèi)用進(jìn)行有機(jī)融合，二是依照我國(guó)相關(guān)稅法的法律法規(guī)，并根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的十分之一進(jìn)行扣除。兩類不同的利息計(jì)算模式最終能夠得到稅款繳納金額也是不一樣的，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中，需要對(duì)利息支付模式進(jìn)行科學(xué)合理的選擇，以達(dá)成減稅降稅這一目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以加強(qiáng)和金融機(jī)構(gòu)之間的溝通和銜接，及時(shí)進(jìn)行溝通和交流，在土地增值稅的稅款繳納上，爭(zhēng)取運(yùn)用最少的稅款繳納金額，降低其在稅務(wù)上的壓力和負(fù)擔(dān)，以科學(xué)合理的稅收籌劃工作來(lái)改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平，降低在經(jīng)營(yíng)上所需要花費(fèi)的成本支出，可以利用商業(yè)銀行在貸款利息上的抵扣限額，綜合銀行在捆綁貸款上的機(jī)制要求，隨后再結(jié)合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，制定出完善的稅收籌劃方案。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用清算模式展開(kāi)土地增值稅的繳納，和使用貸款利息模式來(lái)進(jìn)行土地增值稅稅款的繳納，兩種不同的稅款繳納模式最終帶來(lái)的稅款繳納效果也是有所不同的，對(duì)企業(yè)造成的稅務(wù)壓力也存在一定的差異性。

四、結(jié)論

綜上所述，通過(guò)對(duì)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃工作，可以顯著改善企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和利潤(rùn)空間，是企業(yè)內(nèi)部重要的財(cái)務(wù)管理模式，除了可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，更是可以推動(dòng)我國(guó)稅法更加完善，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行優(yōu)化，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)管理人員需要掌握現(xiàn)行稅法，通過(guò)對(duì)優(yōu)惠政策的分析，掌握征收的具體范疇，選擇最為合理的清算節(jié)點(diǎn)，幫助企業(yè)降低在發(fā)展過(guò)程中可能會(huì)面臨的各類稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)水平，保障房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。

相關(guān)鏈接

土地增值稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的一種稅。

土地增值稅的征稅范圍：

按照《土地增值稅暫行條例》及其細(xì)則的規(guī)定，凡有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，都屬于土地增值稅的征稅范圍。

在界定土地增值稅的征稅范圍時(shí)應(yīng)注意以下三點(diǎn)：

（1）只有轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地（指按照法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地）的使用權(quán)，才屬于土地增值稅的征稅范圍，集體所有的土地只有在征用后轉(zhuǎn)為國(guó)有土地時(shí)才能轉(zhuǎn)讓。（2）只有有償轉(zhuǎn)讓（指出售或以其他方式有償轉(zhuǎn)讓）房地產(chǎn)，才屬于征稅范圍，房地產(chǎn)的繼承、贈(zèng)與等無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為不是土地增值稅的征稅對(duì)象。此外，國(guó)有土地使用權(quán)的出讓行為也不是土地增值稅的征稅對(duì)象。（3）地上的建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構(gòu)筑物，地上地下的各種附屬設(shè)施及附著于該土地上的不能移動(dòng)、一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。