淺談房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施

文/樊思思（杭州祥生宜遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)和科技的飛速發(fā)展，整個房地產(chǎn)行業(yè)也實(shí)現(xiàn)了較快的發(fā)展。在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)成為推動我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。但是在看到房地產(chǎn)飛速發(fā)展的背后，我們也必須對房地產(chǎn)發(fā)展帶來的影響進(jìn)行深入、全面的解讀。通過科學(xué)合理進(jìn)行房地產(chǎn)成本的核算，有針對性地進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)展成本的控制，能夠推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促使其能夠?yàn)橥苿游覈袌鼋?jīng)濟(jì)發(fā)展提供切實(shí)的支撐。對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說，重視成本核算和成本控制，可以確保在發(fā)展的過程中，始終有良好的控制效果。

一、房屋建設(shè)及開發(fā)成本核算

在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，科學(xué)合理進(jìn)行房屋建設(shè)以及開發(fā)成本的核算，對保障房地產(chǎn)的運(yùn)行有積極作用。在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中，科學(xué)合理進(jìn)行相應(yīng)成本的規(guī)劃與核算，對保障房地產(chǎn)運(yùn)作效益，更好實(shí)現(xiàn)成本的科學(xué)合理規(guī)劃，保障項(xiàng)目運(yùn)營效益有不可替代的作用。在房地產(chǎn)建設(shè)和開發(fā)成本的具體核算上，相應(yīng)的內(nèi)容包括：

（一）土地、土建、設(shè)備

在房地產(chǎn)施工建設(shè)的過程中，土地、土建和設(shè)備是目前在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，主要的成本產(chǎn)出階段。在這個階段的成本支出，是房地產(chǎn)建設(shè)過程中整體成本支出的80%以上。其中，最高支出成本的就是土地。在進(jìn)行成本核算的過程中，對于土地成本的界定來說，就工程項(xiàng)目建設(shè)是否有較高的可行性，在進(jìn)行界定上，一般是基于土地成本的高低來實(shí)現(xiàn)相應(yīng)界定。

在進(jìn)行相應(yīng)項(xiàng)目是否可行上，一般可以通過土地費(fèi)用來進(jìn)行相應(yīng)的評估。企業(yè)在經(jīng)營上，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，其核心目的就是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的創(chuàng)造。所以在進(jìn)行評估的過程中，針對項(xiàng)目是否可以達(dá)成預(yù)期收益，以及其是否能夠滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)需求，可以通過土地費(fèi)用成本的評估來實(shí)現(xiàn)。

（二）施工相關(guān)配套指標(biāo)支出

所謂施工相關(guān)配套指標(biāo)支出，一般指的是在具體的項(xiàng)目施工建設(shè)上，對于施工環(huán)節(jié)予以輔助支撐的成本支出部分。在這部分的支出上，常見的支出諸如在施工過程中涉及的煤氣、水、電和人工等。這些材料雖然并非直接施工環(huán)節(jié)的成本輸出，但是在施工過程中，這些環(huán)節(jié)都扮演了十分關(guān)鍵的角色。而且對于施工企業(yè)而言，其在施工工作開展上，過程中雖然企業(yè)也繳納了保證金作為基礎(chǔ)保證，但是從現(xiàn)狀來說，顯然企業(yè)在具體的施工工作落地上，很難真正保證保證金的收回。所以在這種情況下，會導(dǎo)致企業(yè)施工相關(guān)配套指標(biāo)支出有較高的支出難度和支出壓力。

二、房屋建筑開發(fā)成本核算

對于房屋建筑的開發(fā)成本核算來說，在具體的核算上，雖然當(dāng)前核算方式日益完善，但是從整體的核算表現(xiàn)來說，依然還存在較多的問題和不足。在進(jìn)行房屋建筑開發(fā)的過程中，確保始終有科學(xué)的開發(fā)成本核算，能夠促使房屋建筑施工企業(yè)在具體的施工工作開展上，始終關(guān)注房屋建筑的全面、科學(xué)開發(fā)，保障開發(fā)效益，盡可能提升項(xiàng)目開發(fā)的綜合效益。為此，在當(dāng)前房屋建筑開發(fā)成本的核算上，科學(xué)核算十分關(guān)鍵。

（一）間接費(fèi)用核算

企業(yè)在發(fā)展過程中，其投入到房地產(chǎn)建筑行業(yè)的間接費(fèi)用包含了施工管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。在進(jìn)行具體的費(fèi)用核算上，若是基于現(xiàn)有的房地產(chǎn)建筑開發(fā)企業(yè)當(dāng)前會計(jì)制度規(guī)定來說，若是基于既有的制度來進(jìn)行相應(yīng)會計(jì)核算，那么在進(jìn)行相應(yīng)的費(fèi)用計(jì)算上，這部分費(fèi)用一般被看作是期間費(fèi)用，會將其納入當(dāng)期損益范疇。但是在進(jìn)行具體的會計(jì)核算上，若是將上述費(fèi)用看作是期間費(fèi)用，則必然和當(dāng)前會計(jì)的配比性原則之間存在一定背離。由于這個因素的存在，也會誘發(fā)虛假財(cái)務(wù)現(xiàn)象發(fā)生。所以在進(jìn)行會計(jì)核算上，對于間接費(fèi)用的核算而言，若是核算的對策失誤，難以對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面運(yùn)行的情況做出科學(xué)的評估。

（二）項(xiàng)目竣工決算

在進(jìn)行房屋建筑開發(fā)的過程中，其進(jìn)行成本核算的最終目的在于確保通過具體的核算，能夠?qū)Ξ?dāng)前房屋建筑開發(fā)的整體成本以及完成建設(shè)后房地產(chǎn)可銷售面積的開發(fā)成本進(jìn)行具體的核算。通過雙向成本可以就工程開發(fā)過程中產(chǎn)生的成本進(jìn)行全面、準(zhǔn)確地核算。通過科學(xué)核算能夠促使開發(fā)商對房屋建筑的收益有清晰、全面的認(rèn)知。

結(jié)合目前房地產(chǎn)建筑企業(yè)的現(xiàn)狀來說，其在工程結(jié)算上，更多是對施工結(jié)束后的決算有較高的關(guān)注度，但是對整個項(xiàng)目的決算關(guān)注度不足。這是因?yàn)閷τ跊Q算而言，工程決算往往會直接和后期施工人員薪酬的發(fā)放之間有較為緊密的關(guān)聯(lián)，而且這部分薪資無法拖欠，但是需要注意的是，工程決算并非意味著所有項(xiàng)目工程的徹底結(jié)束。這是源于，就當(dāng)前住房環(huán)境來說，住宅僅僅是一方面的內(nèi)容，為確保房屋建設(shè)有更為出色的品質(zhì)保障，也會增加部分配套措施。若是這部分設(shè)施難以完成，意味著本期工程難以徹底完成決算。而且在項(xiàng)目的具體施工建設(shè)上，配套設(shè)施建設(shè)不及時也必然會導(dǎo)致前期收取的保證金難以如期退還。

三、房地產(chǎn)成本控制

在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)如何科學(xué)合理進(jìn)行成本的控制，對保障房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)效益有不可替代的作用。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中，重視房地產(chǎn)開發(fā)成本的科學(xué)核算與控制有積極價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)運(yùn)營的過程中，要尤其關(guān)注成本的核算和控制。

（一）開發(fā)前期成本控制

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)工作踐行上，重視成本的科學(xué)合理控制十分關(guān)鍵且必要。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制上，要將其在整個建筑工程的全環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的落實(shí)。但是從某種意義上來說，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在項(xiàng)目開發(fā)過程中，從前期初步設(shè)計(jì)階段，其可能會對整個項(xiàng)目工程造價(jià)產(chǎn)生較大的影響，影響占比在65%左右。而且在前期設(shè)計(jì)過程中，是否有科學(xué)完善的施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，往往會對整個工程項(xiàng)目的造價(jià)產(chǎn)生非常關(guān)鍵的影響。通常來說，這種影響持續(xù)的范圍一般是25%-35%左右。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在前期的開發(fā)成本控制實(shí)現(xiàn)上，一般會對施工圖紙有較高的關(guān)注度，在進(jìn)行前期施工圖紙規(guī)劃的過程中，開發(fā)商往往會對房屋建筑施工圖紙有較高的關(guān)注度，在進(jìn)行圖紙審核上，一般會同時要求多名工程師來對圖紙進(jìn)行全面、細(xì)致審核，確保圖紙審核的效果。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)建筑工程項(xiàng)目施工的過程中，一旦完成施工圖紙的確定，則要求所有參與項(xiàng)目的施工者在項(xiàng)目的施工建設(shè)上，要嚴(yán)格按照完成審核的施工圖紙科學(xué)規(guī)劃、合理的施工。在進(jìn)行項(xiàng)目施工過程中，不能隨意進(jìn)行施工圖紙內(nèi)容的變更。所以在房地產(chǎn)企業(yè)的建筑施工中，施工圖紙往往會對項(xiàng)目的工程造價(jià)產(chǎn)生較為顯著的影響。另外其還會對房屋建筑工程施工質(zhì)量產(chǎn)生較為關(guān)鍵的影響。綜合上述分析，在房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)的工程造價(jià)核算和控制上，施工圖紙往往會對工程造價(jià)產(chǎn)生較為顯著的影響。而且前期的施工圖紙往往也會對房屋建筑工程項(xiàng)目的施工品質(zhì)產(chǎn)生非常突出的影響。而且在前期施工圖紙規(guī)劃上，施工技術(shù)高低也必然會對工程造價(jià)產(chǎn)生較為關(guān)鍵的影響。在前期施工規(guī)劃的踐行上，相較于其他的環(huán)節(jié)而言，施工技術(shù)對工程造價(jià)的影響僅占5%-10%的比例。

通過上面的數(shù)據(jù)分析和評估可知，在工程造價(jià)實(shí)現(xiàn)上，很多關(guān)鍵的環(huán)節(jié)都是在施工設(shè)計(jì)階段。所以要想確保工程造價(jià)效果，相關(guān)部門必須進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，并由該部門詳細(xì)完成施工設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的具體規(guī)劃，做好施工圖設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的全面落地。在具體的踐行上，可以結(jié)合具體的施工情況，制定全面細(xì)致的施工設(shè)計(jì)方案。完成施工設(shè)計(jì)方案制定后，將完成制定的施工方案以及施工圖紙交付到專門的部門，對施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核和評估，基于此確保在施工踐行上，始終有出色的施工結(jié)構(gòu)形式，有嚴(yán)格的施工標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，并能夠嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行項(xiàng)目施工材料的科學(xué)篩選。最后在制定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案時，也要充分立足具體的實(shí)際出發(fā)，充分考慮實(shí)際施工表現(xiàn)，對施工過程中可能遇到困難綜合評估，盡可能確保項(xiàng)目施工的順暢，降低突發(fā)性問題給整個工程項(xiàng)目造價(jià)帶來的影響。通過科學(xué)合理的房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)，能夠確保在施工成本核算和控制上，始終有較好的依據(jù)和保障。

（二）開發(fā)中期的成本控制

對于房屋建筑工程項(xiàng)目而言，其在施工過程中，會有非常大的施工材料消耗，而且不同施工材料也會有較大的價(jià)格懸殊。為此在進(jìn)行施工過程中，在進(jìn)行施工材料成本價(jià)格、品質(zhì)等的界定上，一般是結(jié)合項(xiàng)目總成本預(yù)期，以及產(chǎn)品的市場價(jià)格，綜合評估后實(shí)現(xiàn)成本價(jià)格的界定。就當(dāng)前來說，很多房地產(chǎn)商在進(jìn)行施工材料的篩選上，一般會對在施工過程中有關(guān)鍵作用的材料采取直接供給方式，通過這種方式可以確保房地產(chǎn)商在房屋建筑施工過程中能夠有更低的材料成本消耗。而且基于這種方式，也能夠確保建筑工程品質(zhì)。

另外，在房屋建筑工程項(xiàng)目施工過程中，對于施工成本的核算以及控制而言，另外一個關(guān)鍵就是監(jiān)理單位的監(jiān)督工作。通過監(jiān)理單位的作用發(fā)揮，能夠充分確保在其監(jiān)督作用的影響下，能夠隨時進(jìn)行施工情況的全面把控，并明確在施工過程中是否有和成本預(yù)算之間相關(guān)的環(huán)節(jié)。

通過監(jiān)理機(jī)構(gòu)的監(jiān)理作用發(fā)揮，確保所有的施工成本都能夠始終被控制在合理區(qū)間。對于房屋建筑工程項(xiàng)目的施工建設(shè)來說，一旦過程中變革施工方法，就必須要嚴(yán)格落實(shí)好簽證的審批工作。在具體的審批工作執(zhí)行上，可以結(jié)合相應(yīng)要求完成項(xiàng)目工期進(jìn)度表的制定，針對不同施工單位進(jìn)行獨(dú)立的審核，確保施工成本得到科學(xué)、合理的控制。

（三）開發(fā)后期的成本控制

在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目后期，重視成本的核算和控制也十分關(guān)鍵。事實(shí)上，對于房地產(chǎn)施工企業(yè)而言，其在構(gòu)建基礎(chǔ)設(shè)施之前，在進(jìn)行項(xiàng)目具體施工單位的界定上，一般可以基于招標(biāo)方式實(shí)現(xiàn)對施工單位的界定。對于施工單位的先后順序確定來說，一般是基于房建工程施工的具體順序?qū)崿F(xiàn)對應(yīng)順序界定。

對于公共基礎(chǔ)設(shè)施的構(gòu)建而言，在構(gòu)建前，就要充分把握目標(biāo)客戶具體消費(fèi)需求，在進(jìn)行基礎(chǔ)配套設(shè)施的規(guī)劃上，對于具體的配套基礎(chǔ)設(shè)施的檔次界定，一般是基于項(xiàng)目具體的施工標(biāo)準(zhǔn)，以及市場的具體需求完成相應(yīng)內(nèi)容的界定。在過程中，還要對周邊對應(yīng)基礎(chǔ)配套設(shè)施安置情況進(jìn)行對應(yīng)的評估和分析。在進(jìn)行基礎(chǔ)配套設(shè)施的規(guī)劃和安置上，要避免構(gòu)造有雷同的情況發(fā)生。

（四）成本控制措施

在房地產(chǎn)企業(yè)施工的過程中，為了出色地進(jìn)行成本的控制，其中最關(guān)鍵的一點(diǎn)是要科學(xué)合理降低施工材料的成本耗費(fèi)。在進(jìn)行施工的過程中，要科學(xué)合理進(jìn)行材料損耗的控制，并嚴(yán)格進(jìn)行施工損耗的把控。在進(jìn)行施工材料的具體發(fā)放上，一般是采取限額發(fā)料，基于理論用量和合理損耗結(jié)合的方式，進(jìn)行相應(yīng)的成本控制。在進(jìn)行成本控制上，對于科學(xué)合理進(jìn)行施工成本控制的情況，在進(jìn)行節(jié)約結(jié)算時要給予一定的獎勵。若是在具體的材料用量上，超出了預(yù)期的施工材料耗費(fèi)預(yù)算，那么此時施工作業(yè)隊(duì)在進(jìn)行主要施工材料的使用上就需要做好優(yōu)化調(diào)整工作。若是有超出，那么此時由施工作業(yè)隊(duì)獨(dú)立從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中進(jìn)行超出材料的扣除，基于此確保在進(jìn)行材料使用上，有更高的合理性，盡可能降低在材料使用過程中浪費(fèi)的情況。

四、總結(jié)

總之，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)有了較為出色的市場發(fā)展?？梢哉f，我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展和當(dāng)前我國國民生活品質(zhì)改善以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間有較為緊密的關(guān)系。所以在當(dāng)前對于居民在房屋建筑需求方面的評估，不再是簡單對居住空間的追逐，而是更重視生活品質(zhì)的出色改善，確保在房屋建設(shè)上，能夠有更為出色的性價(jià)比。當(dāng)前來看，居民的消費(fèi)行為越來越理智，因此房地產(chǎn)行業(yè)推動成本核算更加科學(xué)，提升成本控制能力，推動房屋建筑的服務(wù)能力更加優(yōu)化，必將推動房地產(chǎn)行業(yè)更為科學(xué)健康的發(fā)展。