走向住房租賃新市場的長租房及其私法保障

常鵬翱

內(nèi)容提要 長租房是中央在住房政策領(lǐng)域新近提出的用語，它不應(yīng)是公租房，也不應(yīng)是個人房東在散戶租賃市場中長期出租的住房，而應(yīng)是專業(yè)機(jī)構(gòu)自持、內(nèi)含市場機(jī)制、專用于租賃的住房，包括市場性租賃住房和保障性租賃住房。長租房市場是住房租賃新市場，與住房買賣市場、散戶租賃市場具有競爭關(guān)系，其長足發(fā)展具有提高住房租賃的規(guī)范化程度、合理控制商品房價格等積極意義。根據(jù)長租房市場的特點，穩(wěn)妥適用民法典關(guān)聯(lián)制度，是其發(fā)展的必要私法保障。

引 言

“長租房”是中央在住房政策領(lǐng)域提出的新名詞。2020年《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》(以下簡稱“‘十四五’規(guī)劃建議”)、2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議、2021年國務(wù)院《政府工作報告》(以下簡稱“2021年政府工作報告”)、2021年《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》(以下簡稱“‘十四五’規(guī)劃”)、2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議分別采用了“完善長租房政策”“規(guī)范發(fā)展長租房市場”“加快發(fā)展長租房市場”的表述。

前述住房租賃政策的提出，意在與其他制度和政策相互配合，解決我國的住房問題。因為用語新、語境復(fù)雜，業(yè)界對長租房的理解爭議很大。通過參加國家有關(guān)部門組織的會議，筆者總結(jié)出三種主要觀點：一是認(rèn)為它是保障房序列的公租房；二是認(rèn)為它是個人房東長期出租的住房；三是認(rèn)為它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等專業(yè)機(jī)構(gòu)自持的專用于租賃的住房。這三種觀點分別指向不同的問題和思路，代表不同的觀念。第一種觀點計劃機(jī)制和福利色彩明顯，企望通過政府大力建設(shè)和配置公租房來解決中低收入家庭的住房困難問題；第二種著眼于目前由個人房東主導(dǎo)的散戶租賃市場結(jié)構(gòu)，意在通過長租期房來解決租賃關(guān)系不穩(wěn)定的問題；第三種意欲在散戶租賃市場之外，開辟專業(yè)機(jī)構(gòu)供給專門租賃住房的新市場，進(jìn)而在市場競爭中解決相關(guān)的住房問題。

這三類長租房差異顯著，相較而言，本文傾向于第三種觀點，并認(rèn)為市場性租賃住房和保障性租賃住房都是市場化的長租房，都是住房租賃新市場的有機(jī)成分。從現(xiàn)實情況來看，這個市場難以自發(fā)形成和發(fā)展，政府引導(dǎo)和制度保障不可或缺。本文將分析為何不應(yīng)從公租房、長租期房的角度，而應(yīng)從發(fā)展住房租賃新市場的角度來理解長租房，并分析私法應(yīng)在哪些方面進(jìn)行適度改進(jìn)，以提供必要保障。

不宜把長租房定位成公租房

(一)長租房的公租房定位：對政策的文義解釋

公租房和保障性租賃住房雖然都是專用于租賃的保障性住房，但差異很明顯：(1)公租房是公共租賃房的簡稱，其由來較久、實施有年，而保障性租賃住房是新近提出的概念和制度。(2)根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《公共租賃住房管理辦法》第3條，公租房可以由政府投資，也可以由政府提供政策支持、社會力量投資，面向的保障對象是符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員。公租房在整體上具有政府主導(dǎo)投資并設(shè)計政策、保障對象以中低收入家庭為主的特點。①與此不同，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。

在目前的政策語境中，長租房是保障性租賃住房之外的單列概念，同時與保障性住房關(guān)聯(lián)緊密，如“十四五”規(guī)劃建議提到“有效增加保障性住房供給……完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。公租房在實踐中確實存在房源供給不夠、地理位置偏遠(yuǎn)、設(shè)施配置不足等欠缺，②亟須完善。故而，通過對政策的文義解讀，把長租房定位成公租房，完全說得過去。

(二)長租房不宜定位成公租房：經(jīng)由其他解釋方法的反證

1.體系解釋的檢驗

文義解釋只是理解政策的初步，所得結(jié)論還要經(jīng)過上下文的體系性檢驗。細(xì)讀相關(guān)政策，就會發(fā)現(xiàn)前述結(jié)論無法有機(jī)融入進(jìn)來?！笆奈濉币?guī)劃在“加快培育和發(fā)展住房租賃市場”的前提下，提及“完善長租房政策”，2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議和2021年政府工作報告提出“規(guī)范發(fā)展長租房市場”，2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“加快發(fā)展長租房市場”。若把長租房定位成公租房，前述政策表達(dá)無異于培育和發(fā)展公租房市場。然而，從供給來講，公租房供給由政府一手推動，主導(dǎo)權(quán)在政府，每年供應(yīng)多少，取決于政府計劃及其實施，與市場需求絕緣。從需求來看，根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》第7～15條，承租公租房租賃的約束機(jī)制，不是租金高低、租期長短等市場因素，而是是否符合特定的準(zhǔn)入條件，如本地?zé)o住房或住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并滿足輪候期限、配置方案等要求?？梢哉f，受制于明確的計劃機(jī)制和保障指向，公租房的社會福利色彩濃厚，對于滿足條件的承租人，政府按先來后到的順序進(jìn)行平均分配，雖然承租人要支付租金，但這是其必要的生活成本，因而客觀上不可能存在公租房市場，遑論規(guī)范和加快發(fā)展該市場。顯然，以政策提及的長租房市場為標(biāo)準(zhǔn)，是不能把長租房定位成公租房的。

而且，“十四五”規(guī)劃采用“完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”的表述，表明長租房與租購?fù)瑱?quán)的邏輯關(guān)聯(lián)緊密。把長租房作為公租房，前述的邏輯關(guān)聯(lián)還能否保持，是體系檢驗的另一標(biāo)準(zhǔn)。從法律內(nèi)涵上講，租購?fù)瑱?quán)是說在憲法平等權(quán)的意義上，在同一城市居住的公民——無論是本地戶籍還是外地戶籍——享有同等的公共服務(wù)，作為公民的承租人和購房人同樣如此。③《公共租賃住房管理辦法》第3條并未把公租房的承租人限定為本地戶籍，符合條件的外來務(wù)工人員也能承租公租房，這未對租購?fù)瑱?quán)設(shè)置障礙，“完善長租房政策”無從談起。

從現(xiàn)實情況來看，公租房因地而異的實踐與規(guī)范性法律文件的表達(dá)有巨大裂隙。有實證研究表明，城鎮(zhèn)中等偏下收入的住房困難家庭是公租房優(yōu)先保障對象，而外來務(wù)工人員要么在制度上被地方政府排除在外，要么附加了收入、穩(wěn)定就業(yè)、社保繳納等嚴(yán)苛條件，以至于有資格承租公租房的外來務(wù)工人員比例相當(dāng)?shù)?。④既然外來?wù)工人員很難成為公租房承租人，難以享受租購?fù)瑱?quán)的待遇，政策似乎就有了完善空間。其實不然。外來務(wù)工人員之所以很難進(jìn)入公租房保障機(jī)制，主要是因為政府的公租房供給能力有限，而這種能力限制是剛性的，不是說只要政府愿意，就能供給更多的公租房，也不是說上級政府再出臺政策要求下級政府必須為外來務(wù)工人員提供公租房就能克服的。話說回來，即便外來務(wù)工人員得不到公租房保障，但只要有適于其居住的其他租賃房，仍不妨礙租購?fù)瑱?quán)的實現(xiàn)。故而，從公租房的現(xiàn)實情況來看，不存在通過完善政策來與租購?fù)瑱?quán)建立邏輯關(guān)聯(lián)的必要通道。

2.目的解釋的再檢驗

以上體系解釋表明，無論是著眼于長租房市場，還是考慮長租房與租購?fù)瑱?quán)的關(guān)聯(lián)，都不宜把長租房定位成公租房。對政策目的的探尋和解讀，也能加強(qiáng)這一結(jié)論。

目前我國住房市場結(jié)構(gòu)是在買賣基礎(chǔ)上疊加租賃，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房主要供買賣，專門用于租賃而非買賣的住房相當(dāng)少見，購房人在取得住房所有權(quán)后，對不自住的房屋再行出租，形成個人房東主導(dǎo)的散戶租賃市場。在各種因素推動下，商品房價格高企，不僅新市民、青年人普遍沒有能力購買，其他普通市民也普遍無力購買稱心如愿的商品房，已購房的普通市民在小孩上學(xué)或工作地點調(diào)整時也難以再購買合適的商品房，不得已只能租房而居，而稀缺的公租房對這些人群不敞開大門，他們只能在散戶租賃市場中租房。在散戶租賃市場中，租賃雙方大多是個人，因而呈現(xiàn)出點對點的分散結(jié)構(gòu)。出于避稅等原因，按《城市房地產(chǎn)管理法》第54條去備案住房租賃合同的少之又少。面對這種高度原子化、隱蔽化的交易形態(tài)，主管部門缺乏有效的監(jiān)管抓手和著力點，難以事先控制和防止可能的矛盾糾紛。這些問題均出自住房交易市場，是市場發(fā)展中的問題，在市場自身調(diào)整能力不及和不濟(jì)時，需要政府出手，但政府不可能替代市場，特別是受財力有限的剛性約束，政府不可能不設(shè)門檻限制地向社會敞開供給公租房。顯然，用公租房模式來解決前述問題，徹底撓錯了癢處。

也就是說，就現(xiàn)實情況來看，普通民眾有切膚之痛的住房問題是買賣價格之高和租賃市場之亂，這是城市住房的主要矛盾和主要問題，無論是“加快完善長租房政策”還是“加快發(fā)展長租房市場”，都是為有效解決這些問題服務(wù)的，都是為了落實“十四五”規(guī)劃所說的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡”的政策目的。既然矛盾焦點在住房市場，而公租房是居住的底線保障，與住房市場八竿子打不著，那么，把長租房定位成公租房，是焦點偏移，無助于問題的解決，與政策目的不合，不能通過目的解釋的檢驗。

3.歷史解釋的驗證

前述解釋結(jié)論還能得到歷史解釋的驗證。我國住房制度一路走來，留下政府退出、市場發(fā)展的清晰軌跡，正因為有了從住房福利化到住房商品化的供給側(cè)改革，人們的居住條件才有了根本改善，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)才成為帶動經(jīng)濟(jì)增長的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。⑤若用公租房來定位長租房，進(jìn)而大力發(fā)展公租房，無疑是市場退出、政府進(jìn)入，這是在開歷史的倒車，會使政府因公租房的建設(shè)、維護(hù)、管理而背負(fù)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，在財政資金、土地資源、稅收等方面承擔(dān)巨大支出，⑥深陷過往的住房福利陷阱。一句話，前述的住房問題是市場發(fā)展和市場改革中的問題，政府不能包辦解決，最終要用市場機(jī)制和改革的辦法來應(yīng)對和化解。

4.合憲性解釋的再驗證

不把長租房定位成公租房，也能得到合憲性解釋的支持?！稇椃ā返?3條規(guī)定，國家尊重和保障人權(quán)。涉及民眾生存的住有所居理應(yīng)成為國家對民眾承擔(dān)的基本義務(wù)。在住房保障方面，政府代表國家應(yīng)為居無定所、流離失所的民眾提供必要的生存保障，對于超出此限度的，國家尚不應(yīng)負(fù)有憲法義務(wù)。這意味著，政府不應(yīng)貿(mào)然擴(kuò)大公租房的保障范圍，不以公租房機(jī)制來應(yīng)對租賃市場問題，是符合憲法的。

綜合體系解釋、目的解釋、歷史解釋和合憲性解釋，可知長租房不是公租房，由此再來審視“十四五”規(guī)劃建議的“有效增加保障性住房供給……完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”，就能明白，這三句話各有所指，據(jù)此把長租房理解為公租房并不妥當(dāng)?！笆奈濉币?guī)劃把長租房放在住房租賃市場部分，與保障性住房分別論述的布局，能更清晰地印證上述理解。

不宜把長租房理解為長租期房

在個人房東主導(dǎo)的散戶租賃市場中，租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租期普遍短是很突出的現(xiàn)象，這看上去會嚴(yán)重影響承租人的生活安寧感。對此問題的直觀對策是設(shè)置長租期房制度，也即規(guī)定最短租期，如3年以上。在此意義上，長租房就是長租期房。但這種觀點不僅難以實施，還會產(chǎn)生新的弊端，并不妥當(dāng)。

(一)長租期房制度無法產(chǎn)生實效

住房租賃事關(guān)承租人的生存，租賃合同的公平和租賃法制的健全，對社會安定十分重要，為了維護(hù)承租人的生存基礎(chǔ)和交易條件的公平性，立法者常會根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況、租賃種類、承租人的經(jīng)濟(jì)地位、租賃市場的供需狀況等，在租賃法領(lǐng)域——相較于買賣等其他交易——進(jìn)行更具廣度、深度和密度的干預(yù)。⑦對住房租賃適用《民法典》第705條有關(guān)最長租期20年、第707條有關(guān)6個月以上租期應(yīng)采用書面租賃合同形式的規(guī)定，正體現(xiàn)了前述思路。照此來看，國家對住房租期進(jìn)行干預(yù)，強(qiáng)制規(guī)定最短租期的長租期房，看似順理成章。

不過，與買賣等其他交易一樣，租賃也以當(dāng)事人雙方的自愿為基礎(chǔ)，在沒有發(fā)生戰(zhàn)爭、災(zāi)害等嚴(yán)重影響基本生活秩序的重大事件時，租期長短由雙方根據(jù)實際需要自由考量，國家沒有正當(dāng)理由強(qiáng)制雙方長租，租賃合同一簽必須3年以上。從實際情況來看，只要雙方?jīng)]有需要，不是你情我愿，是不會簽訂長期租賃合同的。正因此，除非發(fā)生前述重大事件，否則沒有強(qiáng)制規(guī)定最短租期的比較法先例。若國家無視這一點，硬把長租期房規(guī)定為強(qiáng)制制度，雖然動機(jī)和愿望良好，但過度干涉交易自由，市場是不會買賬的。反過來說，在沒有長租期房制度的現(xiàn)實中，只要租賃雙方確有需要，并合作良好，是不乏長期租房適例的。

既然國家無法強(qiáng)制租期長短，那手段不妨柔軟一些，采用倡導(dǎo)的方式，號召當(dāng)事人簽訂長租期合同，《住房租賃條例(征求意見稿)》第24條就規(guī)定國家鼓勵住房租賃企業(yè)簽訂租期3年以上的租賃合同。不過，這種制度實際是沒有約束力的道德感召或情感呼吁，對沒有長期租賃需要和意愿的當(dāng)事人而言，效用為零。

要想讓這樣的制度不淪為虛設(shè)，就要配以相應(yīng)的激勵機(jī)制，最常見的思路是提供經(jīng)濟(jì)激勵，如給出租人以適度的稅收優(yōu)惠，或為承租人提供定額的租房補(bǔ)助，以引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)入長期租賃關(guān)系當(dāng)中。但其中的問題仍然不少，拋開這種激勵機(jī)制的正當(dāng)性和合法性不談，拋開優(yōu)惠和定額的額度大小不談，拋開實操程序、條件和成本不談，僅就其對租賃市場可能帶來的負(fù)面沖擊而言就不容忽視。比如，租賃雙方為了相應(yīng)的實惠，會推動長租期房成為市場供應(yīng)的主導(dǎo)品，由此導(dǎo)致短租期房的供應(yīng)短缺，影響有此需求的承租人的利益；又如，在經(jīng)濟(jì)動因的引誘下，當(dāng)事人通過虛構(gòu)長期承租關(guān)系來謀取非法利益，也是不難想見的大概率事件。

另一種常見思路是把長租期房與租購?fù)瑱?quán)掛鉤，即只有長期租房的承租人才能與購房人在公共服務(wù)上享有同等權(quán)利。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議和“十四五”規(guī)劃均指出，“完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”。單從該表述的字面意思來看，租購?fù)瑱?quán)看上去的確是對長期租賃的激勵。但仔細(xì)分析就會發(fā)現(xiàn)并非如此。租購?fù)瑱?quán)的政策意在實現(xiàn)公民平權(quán)、福利共享，需要在戶籍制度改革的基礎(chǔ)上，對教育、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老、社保等公共服務(wù)制度進(jìn)行同步改革。由于這些改革受制于地方政府財政實力、公共設(shè)施容量壓力和政策執(zhí)行力，⑧因此，租購?fù)瑱?quán)只能是“逐步”實現(xiàn)的。若前述制度改革不到位，只要是外地戶籍，無論是購房人、長期承租人還是短期承租人，均無法與本地戶籍人在公共服務(wù)上享有同等權(quán)利，租購?fù)瑱?quán)因而無法成為長租期房的激勵機(jī)制。而且，租期長短除了表明租賃雙方的黏合時間長短外，沒有其他標(biāo)志意義，既不表明短期承租人的社會貢獻(xiàn)弱于長期承租人，也不意味著后者比前者在社會地位上更弱勢，因而更需要公共服務(wù)。而作為憲法平等權(quán)的具體表現(xiàn)，租購?fù)瑱?quán)僅在意承租人是否在本地生活工作，以“在地性”為其考慮基點，至于租期長短、租金高低等其他因素，完全不在考量范圍。

由上可知，無論是強(qiáng)制規(guī)定還是柔性激勵，有最短租期的長租期房在制度上都存在妥適性不夠的問題，在實踐中難以落地。

(二)把長租房理解為長租期房的弊端

把長租房理解為長租期房，還會產(chǎn)生不容忽視的弊端，主要表現(xiàn)為：

第一，前述的中央政策是解決住房租賃問題的通盤方案和引領(lǐng)住房租賃事業(yè)發(fā)展的頂層規(guī)劃，其統(tǒng)籌作用和輻射效應(yīng)相當(dāng)寬廣，只要措施得當(dāng)，租賃關(guān)系穩(wěn)定應(yīng)為題中之義。比如，隨著住房租賃新市場的穩(wěn)步發(fā)展，專用于租賃的住房日漸豐富，承租人能便利地承租性價比合適的住房，即便沒有長租期房制度，也一定不乏這種實踐。這意味著，把長租房等同于長租期房的理解，只著眼于解決租賃關(guān)系不穩(wěn)定的單一問題而不及其余，局限性十分明顯。把這種理解放在前述政策中，不但有些格格不入，還會扯后腿，不利于通盤方案和頂層規(guī)劃的順利實施。

第二，會陷入針對散戶租賃市場進(jìn)行整改的停滯困境，既不能有效解決老問題，還會引發(fā)新問題。因為租賃關(guān)系不穩(wěn)定，租期普遍短，就把長租房理解為長租期房，實質(zhì)是遷就現(xiàn)實提出的應(yīng)對方案，未用發(fā)展主義的思路考慮擴(kuò)大宜居租賃房的供給。且不說這種方案難以落地，其就事論事、就現(xiàn)狀論對策的思路則會產(chǎn)生抬升租金的可預(yù)期后果，這對于承租人并不利好。在宜居租賃房供給不變的情況下，針對一線城市的研究發(fā)現(xiàn)，受租購?fù)瑱?quán)的政策激勵，不僅房價未下行，房租還有上漲趨勢。⑨這顯然有悖于我國住房市場的發(fā)展方向和目標(biāo)，也與前述政策反復(fù)強(qiáng)調(diào)的發(fā)展市場、擴(kuò)大供給的立場不合拍。

第三，在目前我國以買賣為基礎(chǔ)的散戶租賃市場結(jié)構(gòu)下，受制于房主需要收回自用等實際情況，供給本身不穩(wěn)定，再加上房租上行的行情、對房租上行的預(yù)期、追逐利益最大化等因素的綜合影響，房主傾向于短期租賃，以便及時上調(diào)租金，這是租賃關(guān)系不穩(wěn)定的根源。對于這種高度分散的市場，政府有效介入的空間和力量非常受限，在提升租賃關(guān)系穩(wěn)定性方面難有大的作為。可以說，如果不調(diào)整住房租賃市場的結(jié)構(gòu)，不大力供給專用于租賃的住房，不采用穩(wěn)定租金的調(diào)節(jié)機(jī)制，只是把長租期房作為穩(wěn)定租賃關(guān)系的定海神針，只怕是藥不對癥，無法取得預(yù)期成效。

話說回來，穩(wěn)定的租賃關(guān)系對租賃雙方當(dāng)然是好事，能節(jié)省雙方的成本，但這必須出自自愿，才是市場機(jī)制運(yùn)作達(dá)成的良性狀態(tài)。只有這樣，才能真正實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。若非如此，一味追求租賃關(guān)系的穩(wěn)定性，設(shè)計具有超高黏性的住房租賃制度，反而會出現(xiàn)出租人無法擺脫承租人，存量的承租人“霸占”租賃房，以致新市民、青年人難以承租宜居住房的困局。在這一方面，印度提供了反面教材，⑩值得我們警惕和反思。

宜把長租房界定為內(nèi)含市場機(jī)制的專用租賃住房

(一)長租房包括市場性租賃住房和保障性租賃住房

長租房首先是完全依據(jù)市場機(jī)制產(chǎn)生的租賃住房，可簡稱為市場性租賃住房，其理想圖景是這樣的：在政府不給予任何補(bǔ)貼和優(yōu)惠的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛競價取得建設(shè)用地使用權(quán)，根據(jù)規(guī)劃要求建造專用于租賃、不能買賣的住房，自負(fù)盈虧地進(jìn)行維護(hù)和運(yùn)營，并按照市場供需確定租金。在這樣的圖景中，住房具有完全的商品屬性，企業(yè)專事住房租賃，房源自持故而穩(wěn)定，在市場充分競爭中可發(fā)現(xiàn)房租的真實水平，促使企業(yè)向市場供給更宜居的住房。

需要強(qiáng)調(diào)的是，這類長租房不同于輕資產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營的租賃住房，后者雖然包含市場機(jī)制，但出租人仍是個人房東，在不同的運(yùn)營模式中，機(jī)構(gòu)要么是房東的代理人，要么是進(jìn)行轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的承租人(俗稱的二房東)。這樣的房源供應(yīng)受制于個人房東與機(jī)構(gòu)之間的合同關(guān)系，并不穩(wěn)定可靠，實質(zhì)還在散戶租賃市場中。故輕資產(chǎn)租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營的租賃住房不宜列為長租房。

前文之所以提市場性租賃住房的理想圖景，是因為城市的地價、房價長期居高不下，租售比差別很大，在高額利潤的驅(qū)動下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)養(yǎng)成了賺快錢的習(xí)慣，在地價、建安成本等開發(fā)成本相同的前提下，愿意進(jìn)入租賃市場賺慢錢的企業(yè)少之又少，難以形成量大質(zhì)優(yōu)的住房租賃市場，故而，上述市場性租賃住房的圖景更多的是一種理想?，F(xiàn)實一點地分析，必須基于住房具有保障人有所居的民生屬性，由政府通過讓利、優(yōu)惠、補(bǔ)貼等方式，讓住房租賃有利可圖、有錢可賺，進(jìn)而引導(dǎo)和激勵更多的市場主體進(jìn)入住房租賃市場，由這些主體建造、維護(hù)和運(yùn)營租賃住房，并通過市場競爭的手段，有效市場逐漸形成。保障性租賃住房就屬于這類租賃房，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，對于保障性租賃住房，政府給予土地、財稅、金融等政策支持，如給予中央補(bǔ)助資金支持，適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，等等。

之所以認(rèn)為保障性租賃住房也內(nèi)含市場機(jī)制，是因為其從無到有、從有到多、從多到優(yōu)，不完全出于政府計劃，更不是由政府全部買單。政府只是通過政策引導(dǎo)、利益支持和規(guī)則設(shè)計，充當(dāng)了住房租賃市場的孵化器和培育員。在政策和規(guī)范相當(dāng)明確——如租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金——的前提下，是否進(jìn)入這個市場，進(jìn)入后如何進(jìn)行競爭，由市場主體根據(jù)市場規(guī)律來決策和行動。正是在此意義上，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》才把保障性租賃住房與市場機(jī)制作用掛起鉤來，意欲促成各類市場主體成為發(fā)展保障性租賃住房的主力軍。這一點也是我國政府在住房保障上一貫秉持的態(tài)度。有學(xué)者通過分析166件中央政府層面的住房保障政策文件，發(fā)現(xiàn)政府注重營造良好的市場環(huán)境，引導(dǎo)企業(yè)和社會力量參與到住房保障建設(shè)中來。由此不妨說，保障性租賃住房內(nèi)含的市場機(jī)制，不過是表達(dá)了政府推動保障住房的慣常觀念而已。

從現(xiàn)實需求來看，對租賃住房最為敏感的是大城市的新市民、青年人等難以受公租房保障，同時又無力購買或租賃商品房的人群，他們的租賃需求強(qiáng)烈且旺盛，但宜居的租賃房不夠。要想有效拓展房源，解決這類人群的需求，必須由政府通過財政資助和政策安排來確保租賃市場的供求平衡。這種政府與市場緊密合作的機(jī)制，不僅能得到美國和德國等發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗的佐證，也能被其他國家的經(jīng)驗所支持。

(二)通過長租房形成住房租賃新市場的意義

把長租房界定為內(nèi)含市場機(jī)制的專用租賃住房，實際意味著，應(yīng)在住房買賣市場之外——而非在該市場的基礎(chǔ)上——推動住房租賃新市場的形成，這具有以下重要意義：

第一，一改目前住房買賣市場獨大的局面，促使買賣市場與租賃市場平分秋色、并駕齊驅(qū)，促使租賃房源既充足穩(wěn)定又豐富多元，促使出租機(jī)構(gòu)專業(yè)化、職業(yè)化，進(jìn)而通過差異化的租賃房源和出租服務(wù)，使不同人群依需選擇、各得其所，最終實現(xiàn)供需更均衡、結(jié)構(gòu)更合理的目標(biāo)。而且，通過同類長租房(如市場性租賃住房)之間以及不同類長租房(市場性租賃住房和保障性租賃住房)之間有序的市場競爭，按照優(yōu)勝劣汰的市場法則提高住房租賃的規(guī)范化程度，改善租賃住房的宜居性，盡早使“住有所居”升級換代為“住有宜居”。這種良性勢態(tài)，正是“加快培育和發(fā)展住房租賃市場”“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”“加快發(fā)展長租房市場”的政策方向。

第二，當(dāng)前的長租房及其新市場尚處于培育階段，政府在土地、稅收、金融支持、財政資助等方面進(jìn)行了配套和引導(dǎo)，實踐效果比較顯著。但問題也不少，需要改革的制度和需要落地的措施也很多。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)過于畸形，資本金和社會資本融資比例在全國范圍內(nèi)保守估計為1∶9。受制于此，這些企業(yè)只能靠進(jìn)入買賣市場賺快錢來回籠資金償還貸款，這不僅促成了炒地皮現(xiàn)象，還遏制了住房租賃市場的發(fā)展。解決對策就是要控制這些企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，如控制在1∶3，以此提高它們進(jìn)入土地交易市場的資格門檻。又如，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，《土地管理法》第63條、《土地管理法實施條例》第37～43條雖然明確了集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等規(guī)則，但由于土地財政和維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的需要導(dǎo)致地方政府動力不足，投資成本高和回報低導(dǎo)致開發(fā)商投資意愿不足，集體經(jīng)濟(jì)組織實力普遍偏弱，這些現(xiàn)實因素疊加起來，導(dǎo)致很少有市場主體愿意利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地來建設(shè)和運(yùn)營租賃住房。很明顯，要把集體經(jīng)營性建設(shè)用地的改革紅利充分體現(xiàn)在住房租賃中，光靠建設(shè)用地使用權(quán)的確權(quán)以及目前的引導(dǎo)、激勵機(jī)制是不夠的，還需要在土地財政、小產(chǎn)權(quán)房治理、拆遷補(bǔ)償、集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場、集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展等重要事項上出臺切實可行的措施。只有多方面共同協(xié)力，才能為住房租賃市場的發(fā)展保駕護(hù)航。由此可見，住房租賃市場的發(fā)展像塊試金石，能檢驗關(guān)聯(lián)制度的合理性和妥當(dāng)性，有助于發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。在此意義上，把長租房界定為內(nèi)含市場機(jī)制的專用租賃住房，具有倒逼關(guān)聯(lián)制度進(jìn)行必要改革、倒逼改革措施通過合理通道落地的積極效應(yīng)。這對我國住房市場制度的完善具有重要的推動作用，也是“完善長租房政策”的應(yīng)有之意。

第三，雖然保障性租賃住房的租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房，但它不是完全由政府定價，也不是絕對靜態(tài)的，而是受市場租金的影響，與后者同頻漲跌。在住房租賃新市場發(fā)展后，通過充分競爭，會發(fā)現(xiàn)真實的租金水準(zhǔn)，這有助于合理確定保障性租賃住房的租金，確保租賃雙方的利益平衡。

第四，住房租賃新市場的充分發(fā)展，對商品房價格也有一定的控制作用，主要表現(xiàn)為：(1)受租購?fù)瑱?quán)的政策引導(dǎo)，住房買賣市場的需求會分流到租賃市場，逐漸促使房價回歸合理區(qū)間。(2)在土地供給總量控制的前提下，長租房的土地供給會擠壓商品房土地的供給數(shù)量，在需求不變時，理論上商品房的土地價格會上漲，進(jìn)而引發(fā)商品房價格的上漲；但從現(xiàn)實來看，土地集中供應(yīng)、商品住房限價等措施的跟進(jìn)，應(yīng)不會導(dǎo)致地價和房價上漲。(3)長租房的土地成交價格對區(qū)域房價的未來預(yù)期和走勢有一定的引導(dǎo)作用，有助于抑制房地產(chǎn)泡沫。(4)住房租賃市場的發(fā)展與房屋的區(qū)域位置關(guān)聯(lián)緊密，位于偏遠(yuǎn)區(qū)位的長租房難以快速發(fā)展起來，正因此，現(xiàn)實中運(yùn)營較好的長租房基本是市區(qū)存量房屋的盤活升級，如將工業(yè)用地上的舊廠房、宿舍改造為長租房，這樣不僅不會影響商品房土地的供應(yīng)，還能通過影響區(qū)域內(nèi)的租金將價格信息傳遞到住房買賣市場，起到合理抑制房價的作用。

第五，長租房由專業(yè)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)建設(shè)和運(yùn)營，為了規(guī)范運(yùn)作，這些專業(yè)機(jī)構(gòu)需要與監(jiān)管部門銜接，如及時把租賃合同網(wǎng)簽備案，便于監(jiān)管部門掌握完全而真實的交易信息，在此基礎(chǔ)上對租金等要素進(jìn)行有效調(diào)控，這有助于住房租賃市場的規(guī)范發(fā)展。

規(guī)范發(fā)展長租房市場的私法保障

圍繞長租房形成的市場是在商品房買賣市場、散戶租賃市場之外，與它們形成競爭的住房租賃新市場。這個市場的形成和發(fā)展，離不開規(guī)劃、供地、財稅、金融、行業(yè)監(jiān)管、公共服務(wù)等行政法、經(jīng)濟(jì)法、社會法的制度保障，也離不開民商事等私法保障，這些制度相互配合，才能共同確保長租房市場的規(guī)范發(fā)展。受制于篇幅，以下專門探討規(guī)范發(fā)展長租房市場的私法保障，討論集中在合同制度領(lǐng)域。

(一)明確長租房合同的服務(wù)合同屬性

散戶租賃表現(xiàn)了典型的租賃合同關(guān)系，受《民法典》合同編租賃合同的規(guī)則調(diào)整，出租人負(fù)有交付宜居住房給承租人，并在租期內(nèi)維持住房宜居狀態(tài)的主給付義務(wù)，至于相關(guān)的物業(yè)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)人提供。與此不同，為了滿足承租人的正常需要，長租房出租人除了前述義務(wù)，還要為承租人提供適當(dāng)?shù)慕ㄖ锕矃^(qū)域服務(wù)，如安保、保潔、綠化等。該義務(wù)與物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)服務(wù)人的主給付義務(wù)相似，不能被提供財產(chǎn)用益的租賃合同所包含，長租房租賃合同因此屬于非典型合同中的類型結(jié)合合同，在租賃合同之外還有服務(wù)合同的屬性。

在這樣的合同關(guān)系中，出租人的主給付義務(wù)與提供公共區(qū)域服務(wù)的義務(wù)有機(jī)結(jié)合，形成整體關(guān)系，除非合同特別區(qū)分各項義務(wù)的對待給付義務(wù)，如承租人支付租金若干、支付服務(wù)費若干，否則，租金即對應(yīng)出租人的整體給付。不過，從功能上看，出租人提供公共區(qū)域服務(wù)的義務(wù)不能決定長租房合同的租賃目的，其作用是配合和輔助出租人的主給付義務(wù)，屬于從給付義務(wù)。該義務(wù)旨在保持公共區(qū)域的良好有序，為承租人的起居提供適宜的外部環(huán)境，在合同沒有特別約定時，其內(nèi)涵與物業(yè)服務(wù)人的主給付義務(wù)類似。參照適用《民法典》第942條，出租人應(yīng)負(fù)責(zé)公共區(qū)域的妥善維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理，維護(hù)公共區(qū)域的基本秩序，采取合理措施保護(hù)承租人的人身、財產(chǎn)安全，采取合理措施制止公共區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，并向有關(guān)行政管理部門報告和協(xié)助處理。

在出租人未適當(dāng)履行主給付義務(wù)，如提供的住房不符合約定，或未盡維修義務(wù)導(dǎo)致住房不宜居，以至于長租房合同目的不能實現(xiàn)的，承租人有權(quán)解除合同，自無疑義。在出租人未適當(dāng)履行提供公共區(qū)域服務(wù)義務(wù)時，若合同未把它約定為承租人解除合同的事由，承租人能否解除合同，不能一概而論，需視出租人是否有違合同目的而定。若該義務(wù)的不適當(dāng)履行不會從根本上影響承租人的居住目的，如出租人未按約定及時維護(hù)室外綠植或提供圖書室服務(wù)，承租人應(yīng)無權(quán)解除合同；反之，如出租人不維修電梯，導(dǎo)致高層住戶不得不爬樓梯上下，則承租人應(yīng)有解除權(quán)。

(二)賦予承租人更大的轉(zhuǎn)讓自由空間

從實踐情況來看，長租房的出租人主要是以利潤為目標(biāo)的營利機(jī)構(gòu)，承租人則是以安居樂業(yè)為目標(biāo)的自然人。從出租人一方來看，長租房租賃合同的商事特點明顯，而從承租人一方來看，長租房租賃合同有突出的消費者合同特點，這兩重特點使它與散戶租賃合同差異明顯，二者應(yīng)適用不同的規(guī)則。

在散戶租賃中，個人房東通常不以此為業(yè)，為了防止不良租客帶來的不測風(fēng)險和無盡麻煩，出租人對承租人有高度的人身信賴性，是特定承租人這個獨一無二的個體而非其他人，才是出租人意欲建立租賃關(guān)系的相對人。基于此，根據(jù)《民法典》第555條，未經(jīng)出租人同意，承租人不得將其合同地位概括轉(zhuǎn)讓給他人。出租人的同意是其權(quán)利，具有高度的主觀性，是否行使該權(quán)利，完全屬于出租人的自由，只要出租人不同意，即便轉(zhuǎn)讓在客觀上無害甚至有利于出租人，也不被法律認(rèn)可，其結(jié)果是轉(zhuǎn)讓無法完成，受讓人無法與出租人建立租賃關(guān)系。

商事化的長租房租賃有所不同，出租人以此為業(yè)，追求的是滿負(fù)荷運(yùn)營，至少住房閑置率不要太高。在此目標(biāo)引導(dǎo)下，在不違背法律或政策強(qiáng)制要求的前提下，只要承租人能按約定支付租金即可，至于承租人是張三還是李四，不是出租人關(guān)注的重心，出租人對承租人的人身依賴性遠(yuǎn)弱于散戶租賃。與此相應(yīng)，承租人轉(zhuǎn)讓合同地位給他人，由他人進(jìn)入并繼受既有的租賃關(guān)系，不會弱化出租人的地位，不會損害出租人的利益，除非有極個別、極特殊的理由，如受讓人是上了黑名單的“老賴”或承租人尚未結(jié)清欠租，否則出租人沒有拒絕的必要。這意味著，在長租房租賃中，出租人的同意不僅是權(quán)利，同時也是義務(wù)，只要沒有前述例外，對于承租人合同地位的轉(zhuǎn)讓，出租人有同意的義務(wù)。拋開例外不談，義務(wù)的屬性實質(zhì)上使出租人的同意蛻變?yōu)橹?，其功能是讓出租人知曉誰是新承租人，以便行使請求支付租金等請求權(quán)，同時也能附帶完成網(wǎng)簽備案的承租人信息變更。當(dāng)然，在有損出租人利益的前述例外情形下，同意與否是出租人的權(quán)利，自不待言。

在長租房供應(yīng)不足而承租人需求過旺的現(xiàn)實中，賦予承租人通過轉(zhuǎn)讓合同地位而退出租賃關(guān)系的機(jī)會，無異給了承租人免責(zé)解除合同的空間，對承租人相當(dāng)有利，符合長租房租賃的消費者合同特點。具體說來，在租期屆滿前，無解除權(quán)的承租人因故不愿承租的，在現(xiàn)有制度下唯有違約這一條路可走，這看上去很合理，能保持租賃合同的穩(wěn)定性，也是租賃合同約束力的內(nèi)在要求。但在長租房一房難求的現(xiàn)實中，承租人提前走人，不會對出租人帶來任何損失，因為承租人搬離之時，就是排隊的新租客入住之日，在這種情況下，仍由承租人承擔(dān)違約責(zé)任，并不合理。既然在承租人轉(zhuǎn)讓合同地位無害于出租人時，出租人有同意的義務(wù)，那么，在承租人提前解除合同無害于出租人時，出租人也不應(yīng)追究承租人的違約責(zé)任，否則就構(gòu)成權(quán)利濫用。

當(dāng)然，在長租房市場發(fā)展起來后，不能轉(zhuǎn)手的承租人免責(zé)提前解除合同的機(jī)會不會太多，但這原本是嚴(yán)守合同的體現(xiàn)，能促使承租人在簽約時審慎行事，保障租賃關(guān)系必要的穩(wěn)定性，有助于長租房市場的穩(wěn)步發(fā)展。

(三)合理縮限出租人的權(quán)利

為了實現(xiàn)交易的高效便捷，長租房出租人普遍會預(yù)先提供內(nèi)容相對齊備的租賃合同格式文本，這是其商事合同特點的外在表現(xiàn)。雖然當(dāng)事人雙方通過簽訂格式合同，表現(xiàn)出相應(yīng)的合意，但因為格式合同提供者的地位往往占優(yōu)，前述合意未必符合實際。為了盡可能使格式合同符合當(dāng)事人真意，法律采用不利于格式合同提供方的規(guī)制策略，《民法典》第496～498條就是明證，它們當(dāng)然適用于長租房租賃合同。除此之外，根據(jù)長租房租賃的實際，還應(yīng)對出租人的合同權(quán)利進(jìn)行合理縮限。

1.合理縮限出租人的意定解除權(quán)

為了保全自己利益，長租房租賃合同往往約定，承租人輕微違約，如租金遲延支付超過7天的，出租人有權(quán)解除合同。從尊重意思自治和合同應(yīng)得信守的道理出發(fā)，只要這種約定不存在不成立、無效或有理解歧義的情形，理應(yīng)有效并被遵循。不過，從長租房交易的現(xiàn)實來看，該條款由占據(jù)專業(yè)優(yōu)勢地位的出租人提供，客觀上低于法定的解除事由標(biāo)準(zhǔn)，變相降低了出租人解除合同的門檻，為出租人解除合同提供了更大便利，難言公平；而且，該條款與合同其他條款糅雜交錯，承租人往往不了解其確切意義，即便了解，也因出租人處于優(yōu)勢地位而無力改變。說到底，它只是出租人自身利益最大化的手段，難言正當(dāng)。如若放任這種條款有效，將使承租人承受嚴(yán)苛的解約風(fēng)險，對長租房租賃關(guān)系的穩(wěn)定性帶來極大的威脅，不利于長租房市場的有序發(fā)展。

而且，即便非格式化合同約定的解除事由發(fā)生，守約方主張解除合同的，法院也需根據(jù)誠實信用原則進(jìn)行判斷，違約程度顯著輕微，不影響守約方合同目的實現(xiàn)的，守約方不能解除合同。舉重以明輕，長租房租賃合同的前述約定不應(yīng)具有法律效力。

總的說來，應(yīng)合理縮限出租人的合同解除權(quán)，只有承租人的違約程度嚴(yán)重，影響合同目的實現(xiàn)時，出租人才有意定解除權(quán)。

2.合理縮限出租人的違約金酌減請求權(quán)

在實踐中，長租房租賃合同會約定出租人的違約金，如出租人未按照約定交付房屋的，應(yīng)按照1000元/日的標(biāo)準(zhǔn)向承租人支付違約金。根據(jù)《民法典》第585條，違約的出租人認(rèn)為該標(biāo)準(zhǔn)過高的，有權(quán)請求酌減。但這種權(quán)利應(yīng)予合理縮限，主要理由如下：

第一，違約金條款由出租人提供，它與合同其他條款組合成出租人的信諾，表現(xiàn)了出租人的真實意思，體現(xiàn)了出租人的自我約束，承租人對此無力變更，唯有合理信賴。在違約的出租人要承擔(dān)違約金責(zé)任時，允許其請求酌減，實質(zhì)就是賦予其隨意改變信諾、破壞承租人正當(dāng)預(yù)期的自由，這種結(jié)果無異于任由占交易優(yōu)勢地位的出租人翻手為云覆手為雨，與限制格式合同提供方的規(guī)制策略并不合拍。

第二，相比于承租人，出租人是專事住房租賃的行家，富有市場理性和專業(yè)經(jīng)驗，包括違約金條款在內(nèi)的格式條款，無不是其計算收益、風(fēng)險等因素后達(dá)成的理性結(jié)果，不能說完全有利于自己，起碼是對自己最不壞的方案。違約金條款針對的違約事由，往往是出租人通過風(fēng)險評估，自認(rèn)不會發(fā)生，或者即便發(fā)生，違約金也在可控范圍，至少不會超出租賃收益?；谶@樣的理性計算，違約金條款構(gòu)成出租人可預(yù)期、可接受的交易風(fēng)險，這是其從事這個行業(yè)自愿承擔(dān)的成本，在其違約時不予酌減，不會損害其利益，不會導(dǎo)致承租人利用該條款獲取暴利，不會致使雙方利益顯著失衡。

第三，由出租人踐行違約金承諾，而不是支持其請求酌減違約金，是把違約金作為內(nèi)嵌于社會、交易之中的控制手段，通過市場本身實現(xiàn)對租賃市場的監(jiān)管，這有助于督促出租人誠信運(yùn)營，有助于長租房租賃市場的健康發(fā)展。

結(jié) 語

從我國住房實際情況和中央政策引領(lǐng)方向出發(fā)，長租房應(yīng)是專業(yè)出租人自持的、內(nèi)含市場機(jī)制的、專用于租賃的住房。這樣的定位意味著住房市場結(jié)構(gòu)的重大變化，除了住房買賣市場及其衍生的散戶租賃市場，還有長租房租賃這個住房租賃新市場。顯然，長租房的改革布局，具有通過打造新市場來改造舊市場的意蘊(yùn)。

在政府的大力引導(dǎo)下，試水長租房的專業(yè)機(jī)構(gòu)日漸增多，這個新市場呈現(xiàn)出樂觀的發(fā)展前景。不過，沒有規(guī)劃、土地、財稅等配套的政策支持和制度改革，新市場的發(fā)育將步履艱難，甚至可能胎死腹中，這一點業(yè)已為國家有關(guān)部門清醒認(rèn)識到，并加以防范。相較于此，業(yè)界對長租房市場微觀運(yùn)作機(jī)制所涉及的私法制度保障則關(guān)注甚少。堤潰蟻穴、氣泄針芒，細(xì)節(jié)往往決定成敗，在長租房市場發(fā)展之初，未雨綢繆地提出可能的私法保障機(jī)制，以便隨著交易實踐而更新完善，為時不早。本文算是拋磚引玉，期盼有更多同仁能關(guān)注這個話題，貢獻(xiàn)更多智慧。

①參見邱澤奇、彭斯琦《城市公共租賃住房的可及性分析》，《社會政策研究》2021年第3期。

②參見李燁等《我國保障性住房建設(shè)情況與特征研究》，《城市發(fā)展研究》2020年第27期。

③參見謝鴻飛《租售同權(quán)的法律意涵及其實現(xiàn)途徑》，《人民論壇》2017年第7期。

④參見馬秀蓮、范翻《住房福利模式的走向：大眾化還是剩余化？——基于40個大城市的實證研究》，《公共管理學(xué)報》2020年第1期。

⑤參見夏磊、任澤平《全球房地產(chǎn)》，中信出版社，2020年，第279—287頁。

⑥參見宮兵、姚玲珍《中國城鎮(zhèn)保障性住房假設(shè)政府投入價值測算——以2009—2015年安居工程為例》，《財政研究》2018年第1期。

⑦參見黃立主編《民法債編各論》上冊，中國政法大學(xué)出版社，2003年，第195—196頁。

⑧參見何芳《何謂真正的房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制——從租售新政談開去》，《探索與爭鳴》2017年第11期。

⑨參見向為民、甘蕾《抑制和穩(wěn)定房價背景的“租購?fù)瑱?quán)”政策匹配》，《改革》2017年第11期。

⑩參見蘇科圖·梅塔《孟買：欲望叢林》，金天譯，上海文藝出版社，2020年，第133—137頁。