衛(wèi)琳聰

專家分析，政府收購(gòu)選擇民營(yíng)房企還是國(guó)資房企，受收購(gòu)資金來(lái)源影響。

2022年下半年以來(lái)，多地出臺(tái)商品房收購(gòu)舉措，收購(gòu)主體多為地方國(guó)有企業(yè)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，以往政府籌集保障性住房房源主要是新增建設(shè)，現(xiàn)在大多數(shù)城市房地產(chǎn)庫(kù)存大、開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，政府通過(guò)國(guó)資平臺(tái)直接將存量房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，在履行政府職能的同時(shí)又消化了房地產(chǎn)庫(kù)存。

收購(gòu)的錢從哪來(lái)？哪些房源能入選？在執(zhí)行過(guò)程中，各地根據(jù)自身情況，推出了不同的收購(gòu)模式。

用于保障性住房

7月1日，河南鄭地住房租賃有限公司（下稱鄭地租賃）發(fā)布招標(biāo)公告，計(jì)劃收購(gòu)鄭州四環(huán)內(nèi)存量房源作為人才公寓。8月30日，濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司（下稱濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)）公開(kāi)收購(gòu)3000套商品房作為租賃儲(chǔ)備。

作為全國(guó)率先開(kāi)展商品房收購(gòu)的城市，鄭州和濟(jì)南都進(jìn)行了公開(kāi)招投標(biāo)，通過(guò)評(píng)分和競(jìng)價(jià)篩選標(biāo)的。

對(duì)于收購(gòu)標(biāo)的，鄭州和濟(jì)南選擇的都是去化困難的商辦公寓。這些項(xiàng)目原本用于辦公樓等商業(yè)用途，被開(kāi)發(fā)商改造為可居住的公寓。

濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)工作人員介紹，此次濟(jì)南收購(gòu)的3000套商品房也全部為商辦公寓。因?yàn)榇祟惙吭聪啾茸≌瑑r(jià)格更低，收購(gòu)后向外租賃不會(huì)虧本。

另外，保障性租賃住房一般要求建筑面積不超過(guò)70平方米，商辦公寓面積小，比大戶型住宅更適合作為人才公寓向外租賃。

資金要求?？顚Ｓ?/p>

鄭州張軍友（化名）所在公司中標(biāo)的兩個(gè)樓盤(pán)，市場(chǎng)價(jià)在7000元/平方米左右，鄭地租賃的收購(gòu)價(jià)大約是市場(chǎng)價(jià)的八五折。這意味著，鄭地租賃要拿出約8億元收購(gòu)款。

據(jù)他了解，這筆錢中20%由鄭地租賃母公司鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司提供，該公司為鄭州市國(guó)資委100%控股。其余資金主要由鄭地租賃以收購(gòu)的房子作為抵押進(jìn)行融資，其中國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行（下稱國(guó)開(kāi)行）的貸款是重要資金來(lái)源。貸款利率1%左右，約為目前首套房商貸利率的1/4。

李宇嘉分析，如果單純?yōu)榱巳?kù)存收購(gòu)存量房源，地方政府無(wú)法獲得國(guó)開(kāi)行貸款。收購(gòu)存量房源用于人才住房相當(dāng)于地方政府履行公共職能，國(guó)開(kāi)行的投入師出有名。

張軍友表示，被收購(gòu)項(xiàng)目的資金要求?？顚Ｓ茫瑑?yōu)先保證項(xiàng)目建設(shè)完成。

他所在公司中標(biāo)的兩個(gè)樓盤(pán)實(shí)際還沒(méi)有建完，建設(shè)過(guò)程中，公司只有在需要付工程款時(shí)才能向鄭地租賃申請(qǐng)付款。資金存放在由雙方設(shè)立的監(jiān)管賬戶上，施工完成并通過(guò)驗(yàn)收后由鄭地租賃將工程款直接支付給施工單位。在交房前，鄭地租賃最多支付總收購(gòu)金額的90%。

張軍友估算，扣除工程款之后，公司賣給鄭地租賃的3000套房能收入約4億元，但由于市場(chǎng)價(jià)本身較低，算上拿地成本后公司依然是虧的。不過(guò)，“公寓項(xiàng)目現(xiàn)在在市場(chǎng)上也是賠錢賣”。

濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)工作人員介紹，濟(jì)南此次收購(gòu)的資金來(lái)源為企業(yè)自有資金和社會(huì)融資，但沒(méi)有透露兩者所占比例及社會(huì)融資渠道。

“相當(dāng)于兜底”

繼鄭州和濟(jì)南之后，蘇州也開(kāi)始收購(gòu)商品房。蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（下稱蘇州住建局）向記者確認(rèn)，蘇州也是以國(guó)企作為購(gòu)買主體，收購(gòu)存量房源用作人才租賃住房。

該局工作人員表示，此舉主要是落實(shí)2021年8月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)蘇州市人才租賃住房保障工作的若干意見(jiàn)》。

這一意見(jiàn)提出，“未來(lái)3年在全市提供不少于10萬(wàn)套人才公寓”，房源籌集手段之一為“市場(chǎng)化籌建”，要求“各地可通過(guò)購(gòu)買、租賃等方式整合市場(chǎng)房源的方式籌集人才公寓，加大人才住房供給”。

網(wǎng)傳蘇州市政府收購(gòu)量約1萬(wàn)套，但蘇州住建局未向記者證實(shí)這一數(shù)字，稱具體購(gòu)買計(jì)劃將結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸引人才的需要制定。

位于蘇州工業(yè)園區(qū)的“越秀·悅見(jiàn)云庭”是被收購(gòu)的項(xiàng)目之一，記者以購(gòu)房者身份向該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)李奇（化名）咨詢，對(duì)方表示，蘇州國(guó)企在該項(xiàng)目收購(gòu)了443套房源，占總房源約三成。

不過(guò)，蘇州沒(méi)有公開(kāi)招投標(biāo)。

李奇透露，收購(gòu)只要求數(shù)量，并沒(méi)有鎖定具體房源。目前收購(gòu)方已向公司支付20%首付款，但所有房源依然可對(duì)外出售，只需為政府留出443套房源即可，“相當(dāng)于兜底”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，蘇州的收購(gòu)本質(zhì)上或許為質(zhì)押，即開(kāi)發(fā)商將房子抵押給收購(gòu)方，獲得流動(dòng)資金，房子賣出后再還錢，賣不掉則由收購(gòu)方購(gòu)買。

張大偉認(rèn)為，收購(gòu)商品房涉及大額資金交易，必須經(jīng)過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)。若蘇州市政府以購(gòu)買方式籌集1萬(wàn)套商品房，按當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)計(jì)算，需花費(fèi)上百億資金，沒(méi)有任何公示不合常理，質(zhì)押則不存在這些問(wèn)題。

土拍托底

由于沒(méi)有公開(kāi)信息，蘇州各樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)們只能通過(guò)相互交流獲知樓盤(pán)收購(gòu)情況。李奇綜合信息估算，目前蘇州大約有1000套房源被回購(gòu)，都是住宅項(xiàng)目，且均為國(guó)資參與開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。

除悅見(jiàn)云庭外，瀾庭敘、花語(yǔ)云萃、觀瀾雅境三個(gè)樓盤(pán)也向記者確認(rèn)，有房源被政府收購(gòu)。

企查查顯示，上述前三個(gè)項(xiàng)目分別有蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)、蘇州高新區(qū)管委會(huì)、相城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室等當(dāng)?shù)貒?guó)資參股，最后一個(gè)項(xiàng)目由央企中國(guó)建筑集團(tuán)有限公司旗下公司開(kāi)發(fā)。

蘇州一位中介向記者提供了業(yè)內(nèi)梳理的收購(gòu)名單，所涉20個(gè)項(xiàng)目中主要由國(guó)資房企開(kāi)發(fā)，其中以蘇州各區(qū)區(qū)屬國(guó)資為多，部分項(xiàng)目有央企背景。

蘇州一位本土開(kāi)發(fā)商分析，由國(guó)企收購(gòu)國(guó)資房企的存量房源，是為了讓國(guó)資房企回籠資金繼續(xù)在土拍市場(chǎng)托底。“就是給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)信心，讓他們繼續(xù)拿地?！崩钇嬉脖硎尽?/p>

蘇州沒(méi)有公布收購(gòu)主體，記者致電多家可能參與過(guò)收購(gòu)的國(guó)資房企，希望詢問(wèn)收購(gòu)細(xì)節(jié)，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

10月31日，蘇州第四批集中供地收官，共出讓18宗涉宅用地，拿地企業(yè)以地方國(guó)資城投為主。

濟(jì)南收購(gòu)的存量房源同樣集中在國(guó)資房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目上。上述濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)工作人員表示，標(biāo)的的選擇沒(méi)有傾向于國(guó)資房企，主要是根據(jù)招標(biāo)規(guī)則進(jìn)行評(píng)分排名。

王光明（化名）所在的房企屬于民營(yíng)企業(yè)，沒(méi)有參與此次收購(gòu)。他表示，主要是因?yàn)榇舜问召?gòu)要求所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為自有資金建造，濟(jì)南目前大部分民營(yíng)房企的項(xiàng)目都是多家公司持股，不符合要求。

濟(jì)南城發(fā)集團(tuán)的招標(biāo)文件中寫(xiě)明，“本項(xiàng)目不接受聯(lián)合體參與”。

李宇嘉分析，政府收購(gòu)選擇民營(yíng)房企還是國(guó)資房企，受收購(gòu)資金來(lái)源影響。如果是財(cái)政資金，則傾向于收購(gòu)國(guó)資房企項(xiàng)目，“公共資金對(duì)公共企業(yè)不會(huì)有什么審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)”。如果資金來(lái)源于國(guó)開(kāi)行等渠道貸款，則不局限于收購(gòu)國(guó)資房企。

摘編自微信公眾號(hào)“南方周末”2022年11月9日