董余峰

（?？诼?lián)合農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，海南 ?？?570200）

在現(xiàn)代生活方式中，住房是人們最為基礎(chǔ)的一項生活需求，這也是我國房地產(chǎn)價格得到急速增長的主要原因之一。但是由于房價上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了家庭收入增長速度，不少年輕人只能通過個人貸款來實現(xiàn)買房的目標(biāo)。而在這一過程中，個人住房貸款業(yè)務(wù)往往會受到客戶收入情況變化、房地產(chǎn)市場周期變動等諸多因素的影響[1]。因此對于商業(yè)銀行來說，需要重視個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險管理，做好提前的預(yù)防與預(yù)測，以此確保商業(yè)銀行的持續(xù)穩(wěn)定增收，保證金融市場的平穩(wěn)發(fā)展。

一、個人住房貸款風(fēng)險特征概述

個人住房貸款風(fēng)險是指商業(yè)銀行向個人發(fā)放住房貸款，受客觀因素影響無法及時回收本金與利息。結(jié)合當(dāng)下金融環(huán)境，在借鑒西方發(fā)達(dá)國家商業(yè)銀行風(fēng)險防范經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行需要結(jié)合個人住房貸款的基本特征建立風(fēng)險管理制度，從信用風(fēng)險、抵押風(fēng)險、流動風(fēng)險和操作風(fēng)險等角度出發(fā)，實現(xiàn)個貸全過程管理；同時，風(fēng)險管理手段方面，商業(yè)銀行應(yīng)采取定量分析法，運(yùn)用多種數(shù)理模型識別、分析、監(jiān)控和評價各項風(fēng)險，確定風(fēng)險預(yù)防、處置與補(bǔ)償措施，相對于其他種類的貸款風(fēng)險來說，個人住房貸款風(fēng)險的特征主要表現(xiàn)在以下四個方面。

首先，個人住房貸款在客戶來源方面，不僅呈現(xiàn)著覆蓋面廣的特點，而且客戶情況也存在著很大的差異，主要表現(xiàn)在年齡、職業(yè)、地區(qū)的不同。這一特點也就決定了借款人還款能力的不確定性，由于受個人身體健康、收入以及多種家庭社會因素的影響，比較容易發(fā)生違約風(fēng)險。

其次，相比于其他的貸款業(yè)務(wù)來說，個人住房貸款具有期限長、風(fēng)險潛伏期長的特點。因為對于當(dāng)前大多數(shù)家庭來說，很難一次性或者短期內(nèi)支付完住房支出，且個人住房貸款期限最長可達(dá)30年，在如此長期的時間段里十分容易受到社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國家政策以及借款人個人等諸多影響因素的影響，因此存在著較大的風(fēng)險[2]。

再次，房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策調(diào)控有著很強(qiáng)的聯(lián)系，這表示個人住房貸款風(fēng)險具有一定的社會性。解決住房問題是國家穩(wěn)定社會的關(guān)鍵舉措，同時，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推器。因此，從政府角度來說，政府會在政策方面向個人購房者傾斜，比如首付比例的調(diào)整、貸款額度的限制等。因此，社會保障體系的完善性在一定程度上影響著個人住房貸款的穩(wěn)定性。

最后，個人住房貸款還具有風(fēng)險分散的特點。由于申請個人住房貸款的對象大多為居民消費群體，而不同對象人員的資信狀況差異較大；同時，相較于企業(yè)，個人貸款涉及金額較小，階段性還款現(xiàn)金流不大，使得銀行很難對個人開展信用調(diào)查、資信跟蹤等，加之個人信用信息來源渠道分散、獲取步驟復(fù)雜，反而會增加管理成本，帶來分散性風(fēng)險。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險類型分析

（一）信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是個人住房貸款中最為常見、最為主要的一種風(fēng)險，又被稱作違約風(fēng)險，其具體表現(xiàn)為以下三個方面，即借款人違約、提前還款、惡意騙貸。其中，違約風(fēng)險根據(jù)借款人意愿可以分為兩類，一類是被迫違約，另一類是理性違約。前者指的是借款人受個人家庭因素、工作因素而導(dǎo)致收入出現(xiàn)變化，難以及時償還貸款，從而出現(xiàn)被迫違約。理想違約所出現(xiàn)的情況大多與房價大幅度下跌有關(guān)，即在房價大幅度下跌的背景下，借款人基于財務(wù)狀態(tài)的分析，故意拖欠貸款，主動違約的行為。而提前還款則是指在還款日期到期之前，全部還款的行為，這種行為發(fā)生的原因多與借款人收入提高有關(guān)，此外也與市場利率有關(guān)，比如合同利率高于市場利率時。惡意騙貸指的是借款人利用銀行監(jiān)管中所存在的漏洞，以及信息不對稱故意騙取資金，然后將其用于風(fēng)險更高的投資當(dāng)中，這種行為不僅會給商業(yè)銀行帶來極大的資金損失，而且還會阻礙金融市場的發(fā)展。

（二）抵押風(fēng)險

抵押風(fēng)險的存在與當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場相關(guān)法規(guī)不健全有著很大的關(guān)系，即借款人違約后，商業(yè)銀行處理抵押物的進(jìn)程會受到嚴(yán)重的影響。并且，由于我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展時期，因此在相關(guān)制度以及經(jīng)驗上還存在著不足，導(dǎo)致了抵押物變現(xiàn)渠道窄、成本較高的情況發(fā)生。除此之外，抵押風(fēng)險的出現(xiàn)還與價格因素以及人為因素有關(guān)，比如受市場情況影響所造成的抵押物價格下降的風(fēng)險，以及人為對房屋造成破壞，導(dǎo)致抵押物價格出現(xiàn)下降的情況[3]。

（三）流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險簡單來說就是住房貸款債權(quán)難以及時得到變現(xiàn)，這樣就會給商業(yè)銀行帶來直接的經(jīng)濟(jì)上的損失。比如，自2020年受新冠疫情影響以來，便出現(xiàn)了全球金融市場流動性不足的問題[4]。之所以個人住房貸款業(yè)務(wù)會存在著較為嚴(yán)重的流動性風(fēng)險，究其原因主要與其特點有關(guān)，由于其貸款時間較長，導(dǎo)致資金回籠的速度非常慢，這就非常容易造成商業(yè)銀行出現(xiàn)長貸問題，對其相關(guān)業(yè)務(wù)造成負(fù)面影響。

（四）操作風(fēng)險

操作風(fēng)險也是存在于商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)中比較常見的風(fēng)險之一，也是極難有效避免的一種風(fēng)險。尤其是隨著90后購房需求的不斷增加，個人房貸業(yè)務(wù)量也隨之得到了相當(dāng)大的增長，在這種情況下，很多商業(yè)銀行工作人員所需面臨的工作量得到了激增，然后就有可能出現(xiàn)放松信息審查以及簡化放貸手續(xù)的情況，進(jìn)而提高了操作風(fēng)險發(fā)生的概率。同時，對于很多商業(yè)銀行來說，由于其房貸業(yè)務(wù)量的激增，就會給相關(guān)工作人員帶來相當(dāng)大的任務(wù)量，加之部分工作人員素質(zhì)、能力較低，也很有可能出現(xiàn)操作風(fēng)險。比如提交造假的審核文件、與借款人相互串通，以及鉆取制度漏洞等。

三、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防控策略

（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場及房價的分析

個人住房貸由于期限相對較長，因此不得不面臨流動性風(fēng)險、抵押風(fēng)險，所以在制定其風(fēng)險防控策略的過程中，企業(yè)方面需要針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行全面分析，并對其未來走向進(jìn)行一定的預(yù)測，以此來保證每筆貸款的質(zhì)量，提升對市場風(fēng)險的抵御能力。為此，就需要加強(qiáng)對大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用，并引入更為先進(jìn)的分析工具，以此掌握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，實現(xiàn)對未來房價走勢、住房需求的精準(zhǔn)預(yù)測。

（二）合理篩選客戶，優(yōu)選自住型購房客戶

商業(yè)銀行要意識到信息審核對于貸款的重要性，不能隨意、盲目的貸款，對借貸人信息全面審核，符合相關(guān)要求的可以發(fā)放貸款，保證及時還款，商業(yè)銀行內(nèi)部資金可以穩(wěn)定流動。此外，想要對個人住房貸款風(fēng)險進(jìn)行有效防護(hù)，還需要強(qiáng)化對客戶的篩選與分析，根據(jù)每一名客戶的特征進(jìn)行合理分類。比如，自住型客戶存在斷供的可能性就相對較小，一般投機(jī)型客戶選擇斷供的可能性就相對較大。因此商業(yè)銀行在對個人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行管理的過程中，需要遵循自住型和改善型客戶優(yōu)先準(zhǔn)入的原則，以此不斷提升客戶質(zhì)量，降低風(fēng)險發(fā)生的概率。

（三）引入個人住房貸款綜合保險，合理轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險

在對任何風(fēng)險進(jìn)行管理的過程中，風(fēng)險轉(zhuǎn)移都是比較有效的一種手段，在對商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行防控的過程中也是如此。具體來說，商業(yè)銀行需要積極借鑒國外銀行的經(jīng)驗，通過商業(yè)保險對個人住房貸款風(fēng)險進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移，以此來有效降低貸款資金損失。比如，可以積極推廣個人住房貸款保險，然后基于自身的實際發(fā)展情況，制定出合理的綜合貸款服務(wù)方案，從而實現(xiàn)對風(fēng)險的合理轉(zhuǎn)嫁。

（四）加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)公司資料信息的監(jiān)管

商業(yè)銀行需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)公司資料信息的監(jiān)管，在與各項樓盤項目進(jìn)行合作的過程中，需要明確具體的準(zhǔn)入原則，并對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項信用記錄以及真實情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，比如通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)及相關(guān)證明材料的分析，就能在一定程度明確其企業(yè)的實際經(jīng)營效益，實現(xiàn)對其信用的精準(zhǔn)評級。除此之外，還需要確保評級體系嚴(yán)格按照相關(guān)流程進(jìn)行開展，對整個信貸流程進(jìn)行嚴(yán)格的管理與監(jiān)督，尤其是對于評級下降的房地產(chǎn)開發(fā)商需要采取及時的控制措施。在項目確認(rèn)得到準(zhǔn)入以后，商業(yè)銀行還需要對整個樓盤項目的信息進(jìn)行持續(xù)關(guān)注，明確了解所存在的風(fēng)險狀態(tài)，從而避免出現(xiàn)價格波動情況大，開發(fā)進(jìn)度相對緩慢的情況發(fā)生。如果其間存在著諸如工程款糾紛、業(yè)務(wù)維權(quán)糾紛的情況，則需要立即開啟真實性審查，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)公司的有力監(jiān)管。此外，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷后，不少房地產(chǎn)企業(yè)難以繼續(xù)經(jīng)營，比如恒大，不少房產(chǎn)項目出現(xiàn)爛尾，購房者為保證自身利益，及時止損，主動停止月供，而還未完工的房屋抵押價值較低，進(jìn)而導(dǎo)致銀行利益受損。

（五）優(yōu)化個人信用評價體系

從當(dāng)前大多數(shù)商業(yè)銀行的個人住房貸款風(fēng)險評分系統(tǒng)來看，主要由兩部分所組成，即借款人的基本信息以及以往的各類信用記錄等。比如詳細(xì)的收入情況、過往的違約情況，以及公積金繳納水平等。所以在對商業(yè)銀行個人房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理的過程中，還需要進(jìn)一步優(yōu)化個人信用評價體系，通過與專業(yè)評級機(jī)構(gòu)以及政府方面進(jìn)行合作，獲取到更為完整的客戶信息，這樣就能在很大程度上提升信貸決策的科學(xué)性，有效減少違約風(fēng)險的發(fā)生。此外，由于個人住房貸款客戶來源途徑較多，使得吸引資金穩(wěn)定性存在差異，會存在一定風(fēng)險。所以要根據(jù)客戶實際情況采取相應(yīng)措施，保證客戶在還款的同時慢慢增強(qiáng)誠信意識。

（六）完善個人住房貸款業(yè)務(wù)流程

商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理必須要具備非常強(qiáng)的責(zé)任感，對于信貸風(fēng)險也需要做到足夠的認(rèn)識，這樣才能確保開展詳盡的貸前調(diào)查，做到對借款人的貸款申請堅守底線，避免受理準(zhǔn)入條件不合格的客戶。在對借款人各項資料信息進(jìn)行審核的過程中，商業(yè)銀行還需要積極借鑒國外銀行的一些做法，強(qiáng)化對大數(shù)據(jù)模型以及信用風(fēng)險模型的應(yīng)用，從而通過龐大的數(shù)據(jù)庫來有效提升其審核材料的真實性，實現(xiàn)對借款人償還能力的正確研判。此外，商業(yè)銀行還必須提升貸款審批人的各項能力，確保其具備專業(yè)的判斷貸款風(fēng)險判斷能力。同時，在貸中審核過程中，貸款審批人還需要具備邏輯性分析的能力，確保能夠了解借款人購房的真實目的，以及借款人實際的還款能力，在此基礎(chǔ)上才能保證其審批決策的精準(zhǔn)度，從而提升商業(yè)銀行風(fēng)險防范的能力。

除此之外，商業(yè)銀行還需要對現(xiàn)有的審批層級、審批制度以及相關(guān)體系不斷進(jìn)行完善，不斷提升審批流程的健全度，以此有效避免形式化問題的出現(xiàn)。同時，如果在貸中審查環(huán)節(jié)中發(fā)現(xiàn)存在貸款瑕疵，則需要及時對客戶了解情況，并對客戶展開重新地調(diào)查，然后再重新提升審批，嚴(yán)格執(zhí)行銀行準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)“人情”審批的情況。

（七）健全內(nèi)部管理制度

商業(yè)銀行的工作人員要增強(qiáng)自身責(zé)任意識，在工作中做好信息審核、市場調(diào)查等工作，將違約風(fēng)險降到最低。風(fēng)險責(zé)任制實現(xiàn)了對商業(yè)銀行風(fēng)險管理的全覆蓋，在不同業(yè)務(wù)模塊實施管理，避免責(zé)任漏洞，有效解決過程中問題。為了提高員工工作積極性，確保具有認(rèn)真負(fù)責(zé)態(tài)度，商業(yè)銀行要建立起獎懲機(jī)制，對于工作表現(xiàn)好人員給予一定獎勵。此外，還需要對各崗位職責(zé)進(jìn)行明確，基于實際的房貸業(yè)務(wù)量科學(xué)配置崗位人數(shù)，這樣才能提升貸款審查質(zhì)量，降低操作風(fēng)險發(fā)生的概率。在上述一系列內(nèi)部管理制度的約束下，商業(yè)銀行風(fēng)險管理會更加地規(guī)范化、科學(xué)化，管理機(jī)制也會逐漸成熟，從而提升銀行的安全性。

（八）推進(jìn)個人住房貸款證券化

商業(yè)的銀行的主要業(yè)務(wù)——銀行存款業(yè)務(wù)，則是5年以下的定期存款與活期存款。所以在對個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行防范的過程中，為了有效避免流動性風(fēng)險的影響，就需要盡可能地推動個人住房貸款證券化，以此緩解商業(yè)銀行在流動性風(fēng)險方面所存在的壓力，確保企業(yè)資產(chǎn)的正常流動。此外，個人住房貸款證券化還能將一部分住房貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他的投資人，這樣就能有效降低銀行的損失，實現(xiàn)對風(fēng)險的分散。

（九）合理配置資產(chǎn)負(fù)債

在開展風(fēng)險管理的過程中，商業(yè)銀行自身需要提升對流動風(fēng)險的防控意識，一條行之有效的手段便是對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，合理配置資產(chǎn)負(fù)債。比如，當(dāng)前很多商業(yè)銀行都開始紛紛打造了一些個性化的金融產(chǎn)品，這樣就能極大地提升其吸納存款的能力，從而實現(xiàn)對流動風(fēng)險的有效應(yīng)對。此外，還需要不斷拓展其他業(yè)務(wù)，以提升自身外部融資能力，實現(xiàn)商業(yè)銀行負(fù)債的多元化，這樣才能通過充足的流動現(xiàn)金有效抵御流動風(fēng)險。

四、結(jié)束語

綜上所述，近些年來受疫情因素、社會因素的共同影響，我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)一些問題，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)開展的風(fēng)險也急劇增長。在此背景下，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場及房價的分析、引入個人住房貸款綜合保險、完善個人住房貸款業(yè)務(wù)流程、健全內(nèi)部管理制度，以及合理配置資產(chǎn)負(fù)債。只有這樣，才能提升商業(yè)銀行抗風(fēng)險能力，確保其實現(xiàn)持續(xù)性的發(fā)展。