馮慶元，姚 程

(1.西華大學(xué)，四川 成都 610039；2.云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，云南 昆明 650221)

2022年3月，十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議指出，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然是以堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位不動(dòng)搖為總基調(diào)，并在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基礎(chǔ)上，再次增加了新的內(nèi)容：支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。在2022年4月底召開的中央政治局會(huì)議指出，要在“房住不炒”定位的總基調(diào)下，“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”。事實(shí)上，合理的住房需求實(shí)質(zhì)上就是在投機(jī)炒作性需求之外、用于居住的房屋剛性需求和改善性需求。但由于前期各地貫徹“房住不炒”定位的過程中，以房?jī)r(jià)回歸為導(dǎo)向的調(diào)控政策使各種住房需求都在不同程度上受到限制，因此，要支持和滿足合理住房需求，須從各地實(shí)際情況出發(fā)，不斷完善既有的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從近期中央關(guān)于我國(guó)“房住不炒”定位的一系列表態(tài)來看，各地房地產(chǎn)調(diào)控將不斷呈現(xiàn)出差異化、精細(xì)化和區(qū)域化的特征。

1 新時(shí)代“房住不炒”定位的基本內(nèi)涵

2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議第一次明確“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，這從根本上對(duì)住房最為基本的和首要的屬性給出了明確界定，即居住屬性。商品住房固然具有不同的用途和功能——但毋庸置疑，用于居住是商品住房眾多用途和功能中最為基礎(chǔ)、最為集中的體現(xiàn)[1]。從商品住房市場(chǎng)發(fā)展的一般趨勢(shì)來看，由于我國(guó)商品住房市場(chǎng)發(fā)展不斷深入，蘊(yùn)含于商品住房?jī)?nèi)部的其他屬性也隨之不斷地被挖掘出來，并表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面，原初基本的和首要的居住屬性日益弱化和邊緣化；另一方面，根源于商品經(jīng)濟(jì)內(nèi)的投機(jī)炒作屬性，因附著于住房之上的其他用途與功能的增加而日益強(qiáng)化，以至發(fā)展成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端的主要屬性。顯然，當(dāng)商品住房的投機(jī)炒作屬性取代居住屬性成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要屬性時(shí)，那么，追逐投機(jī)炒作屬性的需求將導(dǎo)致住房總需求的不斷膨脹，并加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求之間的內(nèi)生矛盾。毋庸諱言，投機(jī)炒作盛行是我國(guó)近幾年來部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲的直接原因。

正因如此，中央于2016年12月適時(shí)提出堅(jiān)持“房住不炒”的科學(xué)定位，其基本內(nèi)涵是讓商品住房本身由投機(jī)炒作為主的屬性重新回歸到以人民群眾居住為主的屬性上面來[2]，切實(shí)保障人民群眾居住的需求。新時(shí)代“房住不炒”定位的基本內(nèi)涵，是由不平衡不充分的發(fā)展同人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要之間的主要矛盾和以人民為中心的發(fā)展理念所決定的，并統(tǒng)一于全體國(guó)民共同富裕的社會(huì)主義本質(zhì)要求之中。具體來講，主要表現(xiàn)在：第一，居住是人民群眾最基本的生活保障，如果連居住都無法實(shí)現(xiàn)，那么對(duì)美好生活的需要更是無從談起；第二，房?jī)r(jià)快速上漲并超過人民群眾可以承受的限度，這顯然同以人民為中心的發(fā)展理念相悖。新時(shí)代“房住不炒”定位的提出從根本上遏制了財(cái)富向投機(jī)炒作方進(jìn)一步分配的趨勢(shì)，為共同富裕這一社會(huì)主義本質(zhì)要求的實(shí)現(xiàn)奠定了重要物質(zhì)基礎(chǔ)。

新時(shí)代“房住不炒”定位的基本內(nèi)涵是依托于其內(nèi)在的邏輯關(guān)系表現(xiàn)出來的。同時(shí)，還須進(jìn)一步指出的是，新時(shí)代“房住不炒”定位邏輯本身并不是一成不變的，而始終處于動(dòng)態(tài)發(fā)展的過程之中，呈現(xiàn)出一定階段性特征。

2 新時(shí)代“房住不炒”定位的邏輯及其演變

2.1 新時(shí)代“房住不炒”定位的邏輯

在馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)分析框架下，新時(shí)代“房住不炒”定位的基本邏輯是與其交換價(jià)值與使用價(jià)值之間的關(guān)系緊密相連的。當(dāng)住房成為商品時(shí)，交換價(jià)值與使用價(jià)值關(guān)系將會(huì)經(jīng)歷由最初的統(tǒng)一走向背離的過程；而且如前文所述，一旦商品住房被賦予更多的屬性并且取代居住屬性成為主導(dǎo)屬性時(shí)，交換價(jià)值與使用價(jià)值二者之間的背離程度將會(huì)不斷加劇以至完全背離。這里更多的屬性包括落戶、醫(yī)療以及其他配套設(shè)施等屬性。換言之，只要擁有了商品住房便不僅擁有了居住屬性，還擁有了以上所有屬性。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，商品住房除居住屬性之外的這些屬性，重要性日益突出，并在流通領(lǐng)域形成憑其賺錢的屬性。當(dāng)這種可預(yù)期的賺錢屬性自我不斷固化和強(qiáng)化時(shí)，投機(jī)炒作屬性將會(huì)不斷發(fā)展成為商品住房的主導(dǎo)屬性。毫無疑問，商品住房蘊(yùn)含的投機(jī)炒作屬性導(dǎo)致了投機(jī)炒作需求的形成，而投機(jī)炒作需求及其日益擴(kuò)大的趨勢(shì)又加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾、推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲。

要遏制快速上漲的房?jī)r(jià)、滿足“房住不炒”定位的要求，就必須依靠各地政府施行有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策，盡可能地限制非用于居住的投機(jī)炒作屬性，使住房使用價(jià)值突出地表現(xiàn)為居住的屬性，以遏制追逐投機(jī)炒作屬性的需求，從而在推動(dòng)交換價(jià)值向使用價(jià)值回歸的基礎(chǔ)上，切實(shí)保障廣大人民群眾的居住需求。然而，從政策的可行性和時(shí)效性來看，房地產(chǎn)調(diào)控很難在短期實(shí)現(xiàn)屬性的回歸，往往通過剔除投機(jī)炒作性需求的方式達(dá)到交換價(jià)值的回歸。因此，“房住不炒”定位的邏輯更多地體現(xiàn)為投機(jī)炒作性需求的限制上面。近年來各地房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)踐已經(jīng)充分地驗(yàn)證了上述邏輯：其調(diào)控政策大都圍繞著直接抑制房?jī)r(jià)來展開，為住房市場(chǎng)普遍盛行的投機(jī)炒作性需求向符合廣大人民群眾利益的居住需求轉(zhuǎn)變奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在商品住房?jī)r(jià)格快速上漲的時(shí)期，新時(shí)代“房住不炒”定位的邏輯實(shí)際上就是如何有效抑制投機(jī)炒作性需求，從而使房屋的交換價(jià)值向其使用價(jià)值回歸的問題。

2.2 新時(shí)代“房住不炒”定位的邏輯演變

新時(shí)代“房住不炒”定位的邏輯是動(dòng)態(tài)變化和調(diào)整的，并在一定發(fā)展階段上呈現(xiàn)出不同的特征。隨著現(xiàn)階段我國(guó)大部分熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)已發(fā)生轉(zhuǎn)變，新時(shí)代“房住不炒”定位的邏輯也將在一定程度上發(fā)生新的演變。此時(shí)，“房住不炒”定位的邏輯既表現(xiàn)為商品住房交換價(jià)值向使用價(jià)值的回歸，還表現(xiàn)為房?jī)r(jià)回歸需求向住房需求的轉(zhuǎn)變。

在房?jī)r(jià)快速上漲的第一階段，各地政府由于普遍嚴(yán)格地執(zhí)行“房住不炒”定位要求，借助于各種短期強(qiáng)力調(diào)控的政策抑制投機(jī)炒作性需求，進(jìn)而使過度偏離的外在交換價(jià)值重新回歸至與內(nèi)在使用價(jià)值相適應(yīng)的水平。但隨著我國(guó)各大主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的不斷推進(jìn)，新的問題又隨之出現(xiàn)：為了短期快速遏制投機(jī)炒作需求以實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的定位目標(biāo)，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策幾乎同時(shí)采取限制住房需求的方式予以實(shí)施。從房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)際運(yùn)行結(jié)果來看，在剔除商品住房投機(jī)炒作需求以及遏制房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，往往也不同程度地剔除和遏制了其他合理的住房需求。當(dāng)然，在房?jī)r(jià)快速上漲的第一階段，各地政府大力施行的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)商品住房?jī)r(jià)格回歸發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。但當(dāng)房?jī)r(jià)穩(wěn)定和回落后，如何在第二階段最大限度地支持和滿足購(gòu)房者的合理住房需求成了“房住不炒”定位邏輯演變的方向。因?yàn)椤胺孔〔怀础倍ㄎ灰蠓績(jī)r(jià)回歸，而房?jī)r(jià)回歸則最終表現(xiàn)為購(gòu)房者住房需求的實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，從中央近期“房住不炒”定位的有關(guān)表述來看，已充分地反映了這一演變趨勢(shì)，即從保障好廣大人民群眾的居住需求到支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求轉(zhuǎn)變，再到支持剛性和改善性住房需求轉(zhuǎn)變。

新時(shí)代“房住不炒”定位的邏輯之所以呈現(xiàn)出階段性特征，其內(nèi)部原因在于待解決的主要問題不同。如果從階段論的觀點(diǎn)來看“房住不炒”定位，前期因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過快，高房?jī)r(jià)成為其第一階段待解決的主要問題，因而此時(shí)必然強(qiáng)調(diào)交換價(jià)值與使用價(jià)值的統(tǒng)一；及至后期房?jī)r(jià)穩(wěn)定和回落后，合理的住房需求成為其第二階段待解決的主要問題，因而此時(shí)必然強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)回歸需求和住房需求的統(tǒng)一。與此同時(shí)，因國(guó)內(nèi)外疫情以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的疊加效應(yīng)，我國(guó)當(dāng)前各地房地產(chǎn)市場(chǎng)均遭受到不同程度的沖擊，以致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。這為新時(shí)代“房住不炒”定位的邏輯演變提供了重要的外部條件。更確切地講，這有利于持續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)的回歸，并為現(xiàn)階段支持和滿足購(gòu)房者的合理住房需求提供了更多政策調(diào)整的空間。毫無疑問，新時(shí)代“房住不炒”定位的邏輯是一套設(shè)計(jì)縝密且相互關(guān)聯(lián)的體系，即體現(xiàn)為交換價(jià)值與使用價(jià)值、房?jī)r(jià)回歸需求和住房需求的統(tǒng)一，甚至在內(nèi)外部疊加效應(yīng)下還體現(xiàn)為供給端和需求端的統(tǒng)一。

2.3 當(dāng)前“房住不炒”定位的調(diào)控政策演變：從“一刀切”到因城施策

當(dāng)前，我國(guó)各地“房住不炒”定位的調(diào)控政策也正發(fā)生著深刻的演變和調(diào)整，即從“一刀切”的總體調(diào)控向因城施策的精準(zhǔn)調(diào)控轉(zhuǎn)變。自2016年下半年以來，各地制定和出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策歷經(jīng)了大致三個(gè)階段：“一刀切”的總體調(diào)控階段、逐步優(yōu)化的平穩(wěn)調(diào)控階段以及因城施策的精準(zhǔn)調(diào)控階段。

在房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)期，各地政府為了遏制房?jī)r(jià)全面快速上漲的趨勢(shì)，確保第一階段“房住不炒”定位的要求和任務(wù)，堅(jiān)決有力地制定和出臺(tái)了直接調(diào)控政策，從而進(jìn)入了“一刀切”的總體調(diào)控階段。該政策不加區(qū)分地采用“一刀切”的方式來達(dá)到限制房?jī)r(jià)的目的，其最大特點(diǎn)是在既往“限購(gòu)+限貸+限售”的基礎(chǔ)上直接對(duì)新房?jī)r(jià)格進(jìn)行限制，進(jìn)而形成了“限價(jià)+限購(gòu)+限貸+限售”的調(diào)控體系。顯然，在房?jī)r(jià)上漲過快的特殊時(shí)期，直接限價(jià)的調(diào)控方式具有突出的政策強(qiáng)制和引導(dǎo)作用，可以在較短時(shí)間內(nèi)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。然而，這隨之又會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)問題：第一，限價(jià)政策作用對(duì)象單一，難以實(shí)現(xiàn)全面覆蓋。由于限價(jià)政策作用對(duì)象往往是新房交易，而對(duì)二手房交易(除了限售以外)價(jià)格并未做過多限制，顯然，就整個(gè)房?jī)r(jià)調(diào)控而論，其調(diào)控效果會(huì)因此而打折扣；第二，對(duì)象單一的限價(jià)政策可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者利益受損[3]。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看來，新房限價(jià)政策會(huì)產(chǎn)生一種常見的行為傾向：售賣降低裝修標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量的精裝房來彌補(bǔ)其利潤(rùn)缺口，進(jìn)而使質(zhì)價(jià)不符的問題大量涌現(xiàn)，加劇了購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的矛盾和沖突。此外，為應(yīng)對(duì)新房限價(jià)政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)延長(zhǎng)商品住房售賣周期的行為日益頻繁，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)供需兩端的矛盾，也間接地?fù)p害了購(gòu)房者的利益。

在房?jī)r(jià)快速上漲向房?jī)r(jià)企穩(wěn)的過渡時(shí)期，各地政府為了進(jìn)一步化解前期直接調(diào)控政策帶來的問題，部分城市陸續(xù)制定和出臺(tái)了房地產(chǎn)間接調(diào)控政策，從而進(jìn)入了逐步優(yōu)化的平穩(wěn)調(diào)控階段。其中主要包括：二手房參考價(jià)政策和“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”政策。二手房參考價(jià)政策，具體地，是指通過房地產(chǎn)主管部門根據(jù)不同區(qū)域、不同品質(zhì)的二手樓盤統(tǒng)一發(fā)布最高參考價(jià)，并在二手房交易中按照最高參考價(jià)獲得金融機(jī)構(gòu)貸款的政策安排。二手房參考價(jià)并不直接限制交易價(jià)格，而更多是借助金融機(jī)構(gòu)貸款控制間接地起到二手房限價(jià)的目的。相應(yīng)地，為有效遏制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助裝修標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量等方式損害購(gòu)房者利益的行為，部分城市逐步實(shí)施“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的源頭治理政策。具體地，該政策是指在事前限定商品住房最高價(jià)格和鎖定裝修品質(zhì)的前提下，再對(duì)待出讓土地進(jìn)行競(jìng)價(jià)，并以此獲得土地的交易模式。顯然，它本質(zhì)上依然是一種間接調(diào)控的政策，其核心和實(shí)質(zhì)旨在建立健全有效的房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從源頭上起到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”作用的同時(shí)，更好地保障廣大購(gòu)房者以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益。

在房?jī)r(jià)企穩(wěn)和回落的時(shí)期，各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，進(jìn)一步完善和優(yōu)化了房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而進(jìn)入了“房住不炒”定位邏輯演變的第二階段，即因城施策的精準(zhǔn)調(diào)控階段。長(zhǎng)期以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化特征突出，除一線以及少部分強(qiáng)二線城市，大部分二、三線城市房?jī)r(jià)基本企穩(wěn)并已逐步呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展全局來看，在房?jī)r(jià)回歸需求實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，各地房地產(chǎn)調(diào)控大面積采用“一刀切”的政策基礎(chǔ)已不復(fù)存在。實(shí)際上，商品住房?jī)r(jià)格全面快速上漲本身是一種短期現(xiàn)象，而商品住房?jī)r(jià)格有差異的平穩(wěn)發(fā)展則是一種常見現(xiàn)象。因此，旨在遏制房?jī)r(jià)快速上漲的“一刀切”總體調(diào)控只是一種短期或暫時(shí)性調(diào)控，適用于房?jī)r(jià)全面快速上漲情形下“房住不炒”定位的邏輯；而旨在支持和滿足合理住房需求的因城施策精準(zhǔn)調(diào)控則是一種須長(zhǎng)期堅(jiān)持的調(diào)控，適用于房?jī)r(jià)企穩(wěn)和回落情形下“房住不炒”定位的邏輯。結(jié)合當(dāng)前我國(guó)“房住不炒”定位的邏輯演變規(guī)律，各地政府房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)逐步由“一刀切”的總體調(diào)控向因城施策的精準(zhǔn)調(diào)控轉(zhuǎn)變。

3 當(dāng)前新時(shí)代“房住不炒”定位實(shí)現(xiàn)的基本路徑

對(duì)于當(dāng)前我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)行大局而言，短期“一刀切”的總體調(diào)控政策難以真正解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端的主要矛盾——無論直接限價(jià)、限購(gòu)、限售或限貸，都僅是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的短期干預(yù)性政策，體現(xiàn)的是短期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效應(yīng)，卻長(zhǎng)期回避了主要矛盾的化解[4]。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端的矛盾貫穿于新時(shí)代“房住不炒”定位邏輯演變的全過程。供需兩端矛盾的化解本質(zhì)上等同于“房住不炒”定位的實(shí)現(xiàn)，而實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵在于各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的適時(shí)調(diào)整，形成更加精準(zhǔn)有效的調(diào)控機(jī)制。

顯然，當(dāng)前新時(shí)代“房住不炒”定位實(shí)現(xiàn)的基本路徑，主要表現(xiàn)為立足于供需兩端長(zhǎng)期矛盾的解決，各地政府實(shí)施因城施策的精準(zhǔn)調(diào)控：處于“房住不炒”定位邏輯不同階段的城市，為維持房?jī)r(jià)處于較為合理的水平，更好地支持和滿足合理的住房需求，采取符合各自房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際的調(diào)控政策。

3.1 需求端調(diào)控政策是實(shí)現(xiàn)“房住不炒”定位的重要基礎(chǔ)

從目前需求端調(diào)控政策來看，我國(guó)越來越多的城市開始逐步放松抑制需求的政策。截至目前，部分城市商品住房調(diào)控政策放松情況包括但不限于取消或優(yōu)化限價(jià)、限售限購(gòu)放松、房貸下調(diào)利率、增加購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬落戶以及降低稅費(fèi)等，甚至還有部分城市(如杭州、東莞等)開始探索生養(yǎng)小孩同允許購(gòu)買商品住房套數(shù)之間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。不僅如此，除了執(zhí)行房貸利率下調(diào)的廣州以及實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬落戶的上海，調(diào)控政策放松的主體大都是二、三線乃至四線城市，例如天津、寧波、蘇州、大連、武漢等。不難預(yù)見，隨著當(dāng)前“房住不炒”定位的邏輯不斷演進(jìn)，調(diào)控政策放松的范圍、力度以及城市數(shù)量也將呈現(xiàn)出日益擴(kuò)大的趨勢(shì)。

以因城施策為主要導(dǎo)向的調(diào)控是把以往“一刀切”的總體調(diào)控政策做進(jìn)一步分類和細(xì)化，并精準(zhǔn)地匹配于正處在不同“房住不炒”定位邏輯階段的城市。參照各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，可將我國(guó)當(dāng)前城市劃分為兩種情形：第一種情形，對(duì)于少數(shù)房?jī)r(jià)處于高位并仍具有較高投機(jī)炒作需求的一線和部分二線城市，應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格以控房?jī)r(jià)為主要特征的調(diào)控政策，不斷健全“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，并在限價(jià)的基礎(chǔ)上保障廣大購(gòu)房者以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益；第二種情形，對(duì)于大部分房?jī)r(jià)平穩(wěn)并已處于下降區(qū)間的二、三線城市，應(yīng)不斷改進(jìn)和提升房地產(chǎn)調(diào)控政策的精準(zhǔn)性。這里主要表現(xiàn)為有針對(duì)性地放松“限價(jià)+限購(gòu)+限貸+限售”調(diào)控政策組合，以支持和滿足廣大購(gòu)房者合理的住房需求，特別是剛性和改善性需求。

3.2 供給端調(diào)控政策是實(shí)現(xiàn)“房住不炒”定位的關(guān)鍵保障

雖然從目前大多數(shù)城市放松調(diào)控政策的情形來看，供給端調(diào)控政策涉及的不是很多，但要實(shí)現(xiàn)“房住不炒”定位邏輯演變的內(nèi)在要求，還必須依賴于供給端調(diào)控政策的不斷優(yōu)化。當(dāng)前面臨嚴(yán)峻形勢(shì)的房地產(chǎn)供給端，在一定程度上也可能成為制約支持和滿足合理住房需求的重要因素。近期，從全國(guó)層面供給端調(diào)控政策來看，央行、銀保監(jiān)、深交所紛紛表態(tài)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求，著重化解融資難題，并助其脫離困境。但要從供給端調(diào)控政策實(shí)現(xiàn)“房住不炒”定位邏輯演變的內(nèi)在要求，還須同各地區(qū)因城施策精準(zhǔn)調(diào)控的實(shí)踐結(jié)合起來。

參照部分城市的具體實(shí)踐，因城施策的精準(zhǔn)調(diào)控在供給端上的體現(xiàn)大致可從以下幾個(gè)方面展開：第一，調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)貸款的有關(guān)政策，例如，一些地區(qū)可考慮對(duì)受困房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款進(jìn)行展期、續(xù)貸，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力；第二，完善預(yù)售許可證政策，例如，一些地區(qū)可考慮推出按樓棟辦理預(yù)售許可證的政策，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售門檻，提高拿地、修建、交付以及再拿地的效率；第三，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策，例如，一些地區(qū)可結(jié)合不同區(qū)域初步監(jiān)管額度、不同信用監(jiān)管額度以及不同工程進(jìn)度監(jiān)管額度等方面，探索預(yù)售資金監(jiān)管政策，提高開發(fā)企業(yè)資金使用效率；第四，改進(jìn)土地出讓金繳納方式，例如，一些地區(qū)可通過降低土地競(jìng)買履約保證金、首期最低繳納比例及增加分期繳納次數(shù)等方式，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減輕土地購(gòu)買的資金壓力；第五，探索合作開發(fā)項(xiàng)目或收購(gòu)模式，例如，一些地區(qū)可嘗試由政府介入、多方參與的治理方式，進(jìn)行合作開發(fā)或收購(gòu)房企，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低項(xiàng)目違約或企業(yè)違約的風(fēng)險(xiǎn)。