董瑞娜 杜其峰 馬利霞

摘?要：文章以邯鄲市中心城區(qū)為例，以辯證統(tǒng)一的視角對控制性詳細規(guī)劃編制過程中容積率的控制進行了基于經(jīng)濟效益視角的探索，參照地價分等定級思想，應用GIS定量可視化，系統(tǒng)性構(gòu)建容積率分區(qū)模型。在此基礎(chǔ)上進行不同地類建筑的容積率指標分配，并從房地產(chǎn)開發(fā)的角度對單個地塊進行經(jīng)濟測算，限定最低經(jīng)濟容積率，進一步完善基于經(jīng)濟視角的建筑容積率分布。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟效益;容積率;邯鄲市中心城區(qū)

中圖分類號：F301文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）08-0023-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.08.005

1?引言

控制性詳細規(guī)劃強調(diào)包括容積率、土地性質(zhì)、綠地率等內(nèi)容。其中，容積率是進行城市建設(shè)管控的重要手段。該指標直接關(guān)系土地開發(fā)強度，是市場主體最關(guān)注的指標，其與居住舒適度以及城市面貌等密不可分[1]，也是政府調(diào)控國土空間資源的關(guān)注點之一。因此，在控制性詳細規(guī)劃編制中一項重要的任務(wù)就是，城市地塊容積率的合理確定。

目前，一個突出的問題是對影響容積率大小的相關(guān)因素定量分析不足。容積率一般是由經(jīng)驗豐富的具有中高級專業(yè)技術(shù)等級的人員以及相關(guān)專業(yè)管理人員，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，綜合考慮地塊區(qū)位、公共服務(wù)設(shè)施配套條件，通過分類統(tǒng)計、參照對比的方法來制定。容積率受多重因素影響，包括商業(yè)繁華程度及交通條件、公用設(shè)施完備度、環(huán)境狀況等。更重要的是，容積率與土地價格、開放經(jīng)濟效益關(guān)系密切，所以必須綜合考慮各個因素之間的關(guān)系得出最優(yōu)解。

2?數(shù)據(jù)來源及研究思路

2.1?研究區(qū)概況

邯鄲市位于京津冀與中原經(jīng)濟區(qū)交界，距離北京400千米，雄安新區(qū)330千米。下轄6區(qū)12縣（市），1個國家級開發(fā)區(qū)，1處省級高新區(qū)，2022年市域常住人口936.69萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率59.59%。文章研究區(qū)域為邯鄲市中心城區(qū)，包括邯山區(qū)、叢臺區(qū)、復興區(qū)、邯鄲經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、冀南新區(qū)、峰峰礦區(qū)、永年區(qū)、肥鄉(xiāng)區(qū)八個區(qū)。

2.2?數(shù)據(jù)來源

文章進行容積率控制研究的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來自《邯鄲市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》（草案）公示稿、《邯鄲市國土空間規(guī)劃2021年度城市體檢評估》以及在《邯鄲市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的編制過程中收集的部分資料。

2.3?研究思路

第一，文章首先根據(jù)微觀經(jīng)濟學區(qū)位理論，參照地價分等定級思想，應用GIS定量可視化技術(shù)，系統(tǒng)性構(gòu)建規(guī)劃期末中心城區(qū)容積率分區(qū)模型。

第二，根據(jù)中心城區(qū)人口規(guī)模，結(jié)合中心城區(qū)人均居住建筑面積，預測居住建筑總面積，推算非居住建筑面積。根據(jù)各類用地在容積率分區(qū)模型中的分布，按照各類用地的容積率遞減規(guī)律，將各類用地建筑容積率指標按照容積率分區(qū)進行分配。

第三，結(jié)合老城區(qū)再開發(fā)特性，有針對性地對局部區(qū)域或者單個地塊進行投入產(chǎn)出經(jīng)濟測算，限定最低經(jīng)濟容積率，對容積率分區(qū)模型進一步進行修正和完善，得到基于經(jīng)濟視角的容積率控制模型。

3?容積率分區(qū)模型構(gòu)建

文章參考地價分等定級思想，依據(jù)區(qū)內(nèi)各地塊評價分值，以聚類分析法將土地分級，利用GIS軟件分析模型。綜合考慮社會、經(jīng)濟、環(huán)境等多種效益的復合因素對土地價值的影響，對城市土地等級分布情況形成較全面的反映[2]。根據(jù)城市空間結(jié)構(gòu)理論和微觀經(jīng)濟學相關(guān)理論，在一定范圍內(nèi)，容積率與區(qū)位條件的優(yōu)越度呈正相關(guān)，這也意味著基礎(chǔ)設(shè)施可以得到最有效的利用。因此，基于繁華程度、交通條件、公用設(shè)施完備度、環(huán)境狀況等因素確定的城市土地等級分區(qū)，也就是容積率的分區(qū)。

3.1?評價指標的選擇

本分區(qū)模型參考《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，選擇繁華程度、交通條件、公用設(shè)施完備度、環(huán)境狀況作為主要因子，修正模型選擇生態(tài)、道路、其他三個因子。

3.2?指標權(quán)重的確定

結(jié)合文本指標體系結(jié)構(gòu)的多層次遞階性，文章采用層次分析法（AHP）確定指標權(quán)重[3]。采用層次分析法構(gòu)建矩陣，經(jīng)一致性檢驗，確定各層次的相對權(quán)重。在此基礎(chǔ)上，進行指標權(quán)重整體排序，獲得最終的指標權(quán)重[4]。詳見表1。

3.3?容積率分布可視化

根據(jù)每個因子對土地價值的影響特點，參考《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（2014）》，確定每個因子的算法模型及衰減模型，并對每個因子的影響距離進行測算。例如，道路通達度中主、次干道影響距離的測算，采用公式：d=S/2L。式中，d表示主干道或次干道的影響距離，S表示城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積或評估范圍面積，L表示主干道或次干道總長度[5]。最終測算出主干道、次干道的影響距離分別為1500米和500米。支路的影響距離采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)300米。

在GIS中，對所有元素進行緩沖區(qū)分析，通過重分類，各個數(shù)據(jù)集統(tǒng)一到相同的等級體系中，每個數(shù)據(jù)集中土地價值比較高的都被賦予比較高的值，結(jié)合權(quán)重進行柵格疊加運算，得到容積率分布柵格圖，劃分為高、中高、中低、低四種容積率分區(qū)。通過生態(tài)、道路、其他因素進行修正，最終得到以街坊（以道路紅線為街坊邊界）為單元的容積率分區(qū)模型圖。容積率分區(qū)面積統(tǒng)計見表2。

4?容積率分配

4.1?確定各類建筑總量

中心城區(qū)常住人口為232.3萬人，人均居住建筑面積以40平方米計算。

居住建筑總量=人口（232.3萬人）×人均居住建筑面積（40平方米）=9292萬平方米

根據(jù)同等城市居住建筑占建筑總量的比重65.5%，推算出建筑總量為6086萬平方米，則非居住建筑面積為3206萬平方米。

4.2?核定各類用地在容積率分區(qū)中的分布和面積

將?“建設(shè)用地現(xiàn)狀圖”中的居住用地和容積率分區(qū)模型進行疊加，得到居住用地在4個容積率分區(qū)中的分布和面積。居住用地分區(qū)面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)見表3。

4.3?容積率分配

在進行各類建筑的容積率分配時，在滿足總量平衡的前提下，還應遵循微觀經(jīng)濟學的區(qū)位理論。一是在同等條件下，相同土地等級分區(qū)內(nèi)的同類建筑容積率應當相同或接近，但各類建筑間的容積率應當不同；二是從高等級向低等級各類建筑容積率的遞減幅度不同。詳見圖1。

圖1?各類用地的容積率遞減規(guī)律

根據(jù)表4中的邯鄲市中心城區(qū)各容積率分區(qū)中各類用地容積率指標測算，筆者進行以上容積率分配后，按公式進行測算。

（高）容積率×（高）居住用地面積+（中高）容積率×（中高）居住用地面積+（中低）容積率×（中低）居住用地面積+（低）容積率×（低）居住用地面積=18645萬平方米

由此發(fā)現(xiàn)，滿足預測居住建筑總量需求，且可留有一定的發(fā)展空間。

公共管理與公共服務(wù)設(shè)施建筑、商業(yè)服務(wù)設(shè)施建筑、工業(yè)建筑、公用設(shè)施建筑等以此類推。整合以上各類用地建筑容積率，得出邯鄲市中心城區(qū)建設(shè)用地容積率分布。

5?經(jīng)濟測算

為保證中心城區(qū)建設(shè)的順利實施，文章僅就房地產(chǎn)效益進行測算，在確保房地產(chǎn)基本利潤的前提下，合理確定各個地塊的容積率。

地塊的容積率不同，其產(chǎn)出的經(jīng)濟效益必然也不同，此測算法根據(jù)地價、搬遷、建設(shè)等費用，在對開發(fā)成本—效益進行分析后，得到最優(yōu)的容積率。房地產(chǎn)總投入分為四個方面：一是地價?P（元／平方米），涉及基準地價P1、土地征用費P2、動遷安置費P3等；二是建設(shè)成本P4；三是基礎(chǔ)設(shè)施費用P5，包括水、電、暖、氣、排污、綠化等；四是開發(fā)費用?P6，包括營銷、管理、財務(wù)成本等。開發(fā)公司的總產(chǎn)出為：S×FAR×A（式中，S為銷售價格，F(xiàn)AR為容積率，A為用地總面積）。由于總產(chǎn)出－總投入=總投入×利潤率，最優(yōu)容積率可采用如下公式計算：

FAR=（P1+P2+P3+?P5+?P6）×（1+R）/［S-P4（1+R）］

式中，R表示法定利潤，S表示銷售價格[6]。

以邯鄲市（2022）—Q13號出讓地塊為例，該地塊位于果園南路以南、廣泰街以西，出讓面積14873.2平方米（22.3畝），最終成交價1.422億元，平均單價9560.82元/平方米（637.39萬元/畝），用地性質(zhì)為居住用地。地塊建設(shè)成本P4取1800元/平方米，基礎(chǔ)設(shè)施費用P5取1000元/平方米，開發(fā)費用P6取1000元/平方米，銷售價格取邯鄲市同等地段銷售價格10000元/平方米，法定利潤取20%。根據(jù)以上公式，得出本地塊最低經(jīng)濟容積率為1.60，該地塊容積率只要控制在1.60以上即可滿足房地產(chǎn)的基本利潤，推進建設(shè)項目的順利實施。經(jīng)與本模型核對，該地塊位于居住用地“中低”分區(qū)，即該地塊最高容積率限定為2.0，本地塊容積率設(shè)定滿足最低經(jīng)濟容積率的要求。

依據(jù)以上方法，對其他地塊進行相應的測算，根據(jù)測算結(jié)果對建筑容積率分布進行調(diào)整和完善，進一步確定經(jīng)濟可行性。

6?結(jié)語

容積率的分區(qū)確定與經(jīng)濟效益的關(guān)系直接影響著相關(guān)區(qū)塊的開發(fā)、建設(shè)、環(huán)境以及相關(guān)配套設(shè)施等，也影響著城市的整體發(fā)展。在確定容積率時，不僅要進行定性的分析，也必須深入各個因素對其進行定量的研究。細節(jié)決定成敗，對定性的研究方面一般不會改變，各地方在實際的工作中也沒有太多的裁量權(quán)。因此，只有在定性分析的基礎(chǔ)上更加認真細致地進行量的研究，辯證地看待“定性”與“定量”，在定量分析的各個因素之間找到容積率的最優(yōu)方案才是具最現(xiàn)實意義的。

從經(jīng)濟視角研究城市容積率控制指標是一項艱難而又具有重要現(xiàn)實意義的課題，涵蓋城市規(guī)劃學、土地經(jīng)濟學、房地產(chǎn)經(jīng)濟學等多學科理論知識。文章只是為容積率的確定提供了一個思路。在后續(xù)的工作中，需要在容積率、地價、房地產(chǎn)開發(fā)效益關(guān)系方面加以深化。同時，進一步借助GIS軟件技術(shù)，豐富容積率的定量計算方法，力求達到控制性詳細規(guī)劃中定性和定量相結(jié)合、社會發(fā)展目標和經(jīng)濟發(fā)展目標相結(jié)合，增加控制性詳細規(guī)劃的科學合理性。

參考文獻：

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[5]?中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局、中國國家標準化管理委員會.城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程GB/T?18507-2014[S/OL].（2014-07-24）.https：//openstd.samr.gov.cn/bzgk/gb/newGbInfo？hcno=BD27E38FDD9A5B296739FD976FC0707C.

[6]?申翔.舊城區(qū)控制性詳細規(guī)劃經(jīng)濟性分析[J].經(jīng)濟論壇，2014（8）：120-123.