謝九
我國寫字樓市場降溫的速度之快,超過了住宅市場。北京、上海和深圳等地的寫字樓大量空置,空置率創(chuàng)出10多年來的新高,而租金價格創(chuàng)出10多年來的新低。一線城市里一些曾經(jīng)頂級的寫字樓,在部分辦公區(qū)域關(guān)門之后,也不復(fù)往日的繁華和氣派。
根據(jù)市場主流機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù),2023年年底,我國幾大一線城市的寫字樓空置率都超過了20%。深圳的空置率最高,甲級寫字樓的空置率超過26%;上海的空置率為21.8%;北京的空置率為21.7%。這就意味著,在我國一線城市,至少有超過2成的寫字樓處于空置狀態(tài)。按照很多網(wǎng)友的目測,很多頂級辦公大樓的空置率還要遠(yuǎn)高于這一比率。
隨著寫字樓空置率越來越高,租金也隨之跳水??罩寐首罡叩纳钲冢饨饍r格相比前幾年的最高點已經(jīng)下跌了3成,回到了11年前的水平;北京去年的平均租金下降超過9%,但從實際成交價格來看,部分區(qū)域的租金價格其實已經(jīng)被腰斬,比如望京某熱門辦公區(qū)域,前兩年的租金價格為每平方米7元/天,現(xiàn)在已經(jīng)跌到了3.5元/天。
國內(nèi)寫字樓市場之所以出現(xiàn)斷崖式下跌,主要原因還是需求疲軟。寫字樓市場有一個指標(biāo)叫作凈吸納量,是指“新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積”,業(yè)界以此來衡量寫字樓的市場需求。從最近兩年的數(shù)據(jù)來看,國內(nèi)一線城市的寫字樓凈吸納量呈現(xiàn)暴跌之勢。
從2021年到2023年,北京的甲級寫字樓凈吸納量從101萬平方米下降到12.7萬平方米,跌幅87%;上海從136萬平方米下降到39萬平方米,跌幅71%;深圳從84萬平方米下降到22萬平方米,跌幅74%??梢娙笠痪€城市的甲級寫字樓,在過去兩年的需求大幅萎縮了7~9成。
企業(yè)對于辦公樓的需求大幅下降,主要原因還是最近幾年很多企業(yè)盈利不佳,需要通過各種方式縮減開支。比如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),在過去行業(yè)的黃金時期,很多互聯(lián)網(wǎng)公司都非常舍得在辦公環(huán)境上花錢,但是隨著這幾年互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的紅利期逐漸消失,各大互聯(lián)網(wǎng)公司都面臨不同程度的盈利壓力,降本增效就成為互聯(lián)網(wǎng)公司過冬的戰(zhàn)略。
如果說裁員還要面對各種社會壓力,那么縮減辦公開支就成為相對容易的選擇。在降本增效的大背景之下,很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或是減少辦公面積,或是消費降級,從頂級辦公區(qū)域搬遷到更便宜實惠的寫字樓。
比如北京的中關(guān)村和望京地區(qū),是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)最集中的兩大區(qū)域,但是最近幾年,很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都開始撤出,字節(jié)跳動、微軟和愛奇藝等從中關(guān)村退租,美團(tuán)更是在望京提前退租3萬平方米。
除了國內(nèi)企業(yè)在辦公開支上壓縮成本,外資撤離也在一定程度上減少了寫字樓的需求。2023年,我國實際使用外資同比下降了8%,曾經(jīng)高速涌入中國的外商投資,在去年出現(xiàn)了罕見的負(fù)增長。外資一向是我國高檔寫字樓的重要客戶,最近幾年,外資開始縮減在中國的投資,部分外資甚至全部停止了中國業(yè)務(wù),關(guān)閉了在中國的辦公室,全球資管巨頭先鋒集團(tuán),去年就停止了中國業(yè)務(wù),在11月份關(guān)閉了在上海的辦公室。這些外資的撤離,也導(dǎo)致國內(nèi)寫字樓市場失去了部分重要客戶。
這些撤離的外資,部分是因為在中國經(jīng)營成本上升,盈利壓力加大,部分是因為地緣政治的因素而退出中國。隨著中國近期開始出臺各種吸引外資的舉措,部分外資有可能會重新回到中國市場,但那些基于地緣政治因素而離開的部分外資,在短期之內(nèi)可能很難重新回到中國。對于寫字樓市場而言,那些外資客戶離開造成的需求缺口,短期之內(nèi)可能很難被填補(bǔ)。
判斷一座城市的經(jīng)濟(jì)是否活躍,寫字樓也是一個很好的觀察窗口。
從微觀層面來看,寫字樓的需求是否旺盛,折射了相關(guān)產(chǎn)業(yè)處于怎樣的發(fā)展周期。一線城市寫字樓的主要需求來自金融業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)以及其他一些服務(wù)型行業(yè)。當(dāng)前一線城市的寫字樓出現(xiàn)大量空置,說明這些重點服務(wù)型行業(yè)處于向下的周期,缺乏足夠的擴(kuò)張動力。
寫字樓大量空置,不僅只是金融和互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)處于萎縮周期,也表明更多的行業(yè)都在收縮戰(zhàn)線。因為如果只是金融和互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的辦公需求下降,其他行業(yè)如果還在上升周期,可以很快填補(bǔ)寫字樓市場的需求空缺。
但是,幾大一線城市的空置率一年比一年高,說明絕大多數(shù)行業(yè)尤其是服務(wù)業(yè)都在收縮戰(zhàn)線,對于辦公空間的需求持續(xù)減少。企業(yè)需要壓縮辦公空間來節(jié)省成本,同時,很多企業(yè)在裁員之后,確實也不再需要太多的辦公空間。
過去十幾年,我國一直在努力發(fā)展服務(wù)業(yè),提高服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重,因為發(fā)達(dá)國家一個重要的標(biāo)志就是服務(wù)業(yè)占比很高,服務(wù)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)度一般都超過70%。十幾年前,我國服務(wù)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)度只有40%多,到了2019年,服務(wù)業(yè)比重大幅提升,對GDP的貢獻(xiàn)度超過了6成,如果按照這樣的趨勢發(fā)展,我國的服務(wù)業(yè)占比有望接近發(fā)達(dá)國家的水平。
但是疫情之后,我國的服務(wù)業(yè)開始掉頭往下,終止了持續(xù)增長的勢頭,2023年,我國服務(wù)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)度下降到54.6%?;ヂ?lián)網(wǎng)的萎縮、教培行業(yè)的整頓等,都在很大程度上降低了我國服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
寫字樓大量空置,從更宏觀的角度來看,也意味著中國經(jīng)濟(jì)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型,跨向更高級的發(fā)展模式還任重道遠(yuǎn)。
(摘自《三聯(lián)生活周刊》)