張艷麗 ,張騁宇,劉雅帆

(河南財政金融學院 1.工商管理學院; 2.統(tǒng)計與數(shù)學學院,河南 鄭州 451464)

過去幾十年里,房地產(chǎn)市場快速增長,同時也帶來了一系列問題,如房價過高、泡沫風險、住房過度投資等。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,促進經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展,中央經(jīng)濟工作會議于2016年底首次提出“房住不炒”政策,該政策的實施意味著房地產(chǎn)市場的調(diào)整和轉(zhuǎn)型,限制了投機性購房和投資性購房,使得房地產(chǎn)市場逐漸回歸到滿足實際住房需求的本質(zhì)。此外,隨著國際競爭的加劇和技術(shù)進步的推動,中國傳統(tǒng)制造業(yè)也面臨著轉(zhuǎn)型升級的壓力。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下,房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和投資方向正在發(fā)生變化,制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級必將對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響[1]。本研究將深入探討新形勢下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如何應對制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級,旨在為房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展提供借鑒。

一、制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的動因和趨勢

制造業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供了重要支撐。然而,新形勢下傳統(tǒng)制造業(yè)面臨著一系列的挑戰(zhàn),包括成本上升、環(huán)境污染、人力成本增加、產(chǎn)品同質(zhì)化競爭等[2]。為了提高中國制造業(yè)的競爭力和附加值,轉(zhuǎn)型升級已成為制造業(yè)發(fā)展的必然趨勢和重要舉措。

(一)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的驅(qū)動因素

制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的驅(qū)動因素主要包括五個方面。其一,全球市場競爭加劇。制造業(yè)發(fā)展必須不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量、降低成本,提升技術(shù)創(chuàng)新能力和產(chǎn)品差異化競爭力。其二,勞動力成本上升。制造業(yè)需要通過技術(shù)改進和生產(chǎn)效率提高來降低勞動力成本壓力。其三,技術(shù)進步與創(chuàng)新壓力。新興技術(shù)的快速發(fā)展,特別是數(shù)字化技術(shù)的應用,正在深刻改變制造業(yè)的生產(chǎn)方式和商業(yè)模式,傳統(tǒng)制造業(yè)必須不斷進行技術(shù)升級和創(chuàng)新才能跟上時代的步伐。其四,資源和環(huán)境約束。隨著全球資源的緊張和環(huán)境問題的日益凸顯,綠色和可持續(xù)發(fā)展成為全球經(jīng)濟發(fā)展的主題。制造業(yè)必須進行綠色轉(zhuǎn)型,采用節(jié)能、環(huán)保和循環(huán)利用的生產(chǎn)方式,以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。其五,新興市場和新消費趨勢的變化,如個性化定制、綠色消費和數(shù)字化服務需求的增加,也要求制造業(yè)對產(chǎn)品進行創(chuàng)新和升級,以滿足不斷變化的市場需求。

(二)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主要趨勢

制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主要趨勢體現(xiàn)在技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整上。智能制造是制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要方向之一[3]。通過引進智能化技術(shù)和機器人自動化生產(chǎn),制造業(yè)可以提高生產(chǎn)效率和產(chǎn)品質(zhì)量,降低生產(chǎn)成本,提高產(chǎn)值和附加值[4]。綠色制造也是制造業(yè)升級的重要方向之一。通過綠色制造,制造業(yè)可以提高企業(yè)的競爭力,滿足環(huán)保需求,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。數(shù)字化制造和定制化制造也是制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要趨勢。通過數(shù)字化技術(shù)和大數(shù)據(jù)分析,制造業(yè)可以實現(xiàn)生產(chǎn)過程的智能化和優(yōu)化,提高生產(chǎn)效率和靈活性。定制化制造則可以滿足不同客戶的個性化需求,提高產(chǎn)品的附加值。傳統(tǒng)制造業(yè)必須進行轉(zhuǎn)型升級,通過技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和綠色發(fā)展等方式提高競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力,以實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

(一)城市規(guī)劃與土地利用對房地產(chǎn)業(yè)的影響

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,城市規(guī)劃的調(diào)整將直接影響到項目的定位和發(fā)展。如果一個原先的工業(yè)區(qū)被規(guī)劃為科技園區(qū),房地產(chǎn)開發(fā)商可能需要開發(fā)高品質(zhì)、智能化的辦公樓和研發(fā)中心,以滿足科技企業(yè)對辦公空間的需求。而如果規(guī)劃調(diào)整為商業(yè)中心,開發(fā)商可能需要注重商業(yè)綜合體的建設,提供商業(yè)零售、娛樂和休閑設施,以滿足居民和游客的需求。

(二)需求結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)業(yè)的影響

隨著制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技創(chuàng)新型企業(yè)往往需要吸引高端科技人才,而這些人才對于高品質(zhì)住房的需求較高。房地產(chǎn)開發(fā)商需要更加注重滿足這些新興產(chǎn)業(yè)人才對住房的需求。隨著房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)的變化,開發(fā)商需要根據(jù)不同層次購房需求進行差異化產(chǎn)品開發(fā),可能會在同一個項目中推出不同檔次不同面積的產(chǎn)品,以滿足不同層次購房者的需求。

(三)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展差異對房地產(chǎn)業(yè)的影響

制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級在不同地區(qū)可能帶來差異性影響。不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)差異較大,這將直接影響房地產(chǎn)市場的需求和供應。一線城市和新一線城市往往是中國制造業(yè)轉(zhuǎn)型的主要集中地。一線城市的房地產(chǎn)市場可能更多地受到高科技人才和科技產(chǎn)業(yè)的影響,需求結(jié)構(gòu)更加多樣化和高端化。在一些二線城市和三線城市,制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級進展較為緩慢,一些傳統(tǒng)制造業(yè)仍然占據(jù)主導地位。這些城市的房地產(chǎn)市場可能更多地受到傳統(tǒng)制造業(yè)和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移人口的影響。在一線城市和新一線城市,房地產(chǎn)企業(yè)可以更多地關(guān)注高端住宅和高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),滿足高科技人才和科技企業(yè)的需求。而在二線城市和三線城市,房地產(chǎn)企業(yè)可以注重中低端住宅和實用性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),滿足普通購房者和傳統(tǒng)制造業(yè)人員的需求。

(四)城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

隨著制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級,城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設逐漸興起,高品質(zhì)住房、商業(yè)辦公空間和服務設施的需求增加。房地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特點,積極投資開發(fā)適合產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)和員工的住房和商業(yè)用地,提供全方位的服務和支持。同時,產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設將影響城市地域格局。原先一些相對較為冷門的城市郊區(qū)或工業(yè)區(qū)可能因為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設而成為熱門地段,這將帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展,增強供求關(guān)系的復雜性。

(五)城市人口流動和社會結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)業(yè)的影響

制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級可能導致城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口流動發(fā)生變化。不同地區(qū)的人口流動對房地產(chǎn)市場的影響具有差異性。一線城市和新一線城市往往因為其經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)機會較多而吸引大量人口涌入,這將帶動房地產(chǎn)市場的需求增加。而二線城市和三線城市則可能因為其經(jīng)濟發(fā)展水平較低而導致人口流出,房地產(chǎn)市場的需求可能減少。

(六)投資方向調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)的挑戰(zhàn)與機遇

隨著制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級,房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨著投資方向的調(diào)整,轉(zhuǎn)變原有的開發(fā)模式和經(jīng)營理念。隨著新興產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)的發(fā)展,對于高品質(zhì)住房和智能化辦公空間的需求不斷增加,這將為開發(fā)商帶來更多的發(fā)展機遇?？梢酝ㄟ^與科技企業(yè)的合作,推動智能化建筑和智慧社區(qū)的發(fā)展,提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值和市場競爭力。

(七)環(huán)保要求對房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的影響

制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級也意味著房地產(chǎn)開發(fā)需要更加關(guān)注環(huán)保要求,推動綠色建筑和低碳發(fā)展。隨著環(huán)保意識的增強,綠色建筑已成為房地產(chǎn)開發(fā)的重要趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)商需要更加注重節(jié)能、減排、環(huán)保等方面的要求,采用環(huán)保材料和技術(shù),推動綠色建筑的發(fā)展。注重低碳開發(fā),減少對能源資源的消耗,推動綠色交通和城市公共設施的發(fā)展,減少碳排放。

面對上述影響,房地產(chǎn)開發(fā)商需要根據(jù)市場變化和政策導向,靈活調(diào)整發(fā)展策略,積極創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時,環(huán)保要求對房地產(chǎn)開發(fā)提出了更高的要求,推動房地產(chǎn)業(yè)向綠色低碳發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。

三、新形勢下針對制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的應對策略

(一)當前房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化的背景和目標

房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),長期以來也是吸引大量投資的領(lǐng)域之一。然而,過度投資和投機性購房導致了房價泡沫和房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定,給中國經(jīng)濟帶來了一定的風險和挑戰(zhàn)[5]。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,2023年7月,中央政治局會議作出了“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的科學研判,未來房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化的目標是認清目前供求關(guān)系的變化,因城施策,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,保障居民的基本居住需求,促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,避免出現(xiàn)房產(chǎn)流動性危機。

(二)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應對制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的可能策略

房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的供求雙方互動的行業(yè),供求關(guān)系的變化直接影響房地產(chǎn)市場的運行,因此,房地產(chǎn)市場供求關(guān)系在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重要性不容忽視[6]。而制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級對于改善房地產(chǎn)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)、增加改善型住房需求以及轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)領(lǐng)域投資方向具有積極意義。2023年上半年房地產(chǎn)市場已逐漸呈現(xiàn)居民購房需求不振、投資投機需求大規(guī)模離場、產(chǎn)品供給大于需求、二手房掛牌激增的跡象,我國房地產(chǎn)市場可能永久性結(jié)束大范圍過熱的走勢[7],以前那種趕著“上車”買房,投資樓市穩(wěn)賺不賠的時代將成為歷史。在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下,房地產(chǎn)業(yè)如何應對制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的挑戰(zhàn),事關(guān)未來房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略布局,對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力和長遠發(fā)展十分關(guān)鍵[8]。因此,房地產(chǎn)業(yè)應當及時采取有效的應對策略。

其一,差異化產(chǎn)品開發(fā)滿足不同層次購房需求。一方面,房地產(chǎn)開發(fā)商可以繼續(xù)開發(fā)傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目,滿足一般居民和購房者的需求。這些項目可以注重房屋的實用性、經(jīng)濟性和基本居住功能,為大多數(shù)購房者提供合適的住房選擇。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)商還可以開發(fā)高品質(zhì)、智能化的住宅和商業(yè)項目,以滿足新興產(chǎn)業(yè)人才和科技人員的居住需求。這些項目可以配備先進的智能家居系統(tǒng)、綠色環(huán)保設施和便捷的交通設施,提供更舒適、便利和智能化的生活環(huán)境,吸引高科技人才和科技企業(yè)前來購房和投資。

其二,因地制宜推進房地產(chǎn)開發(fā)。一線城市和新一線城市往往吸引了大量的新興產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)企業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)應注重高品質(zhì)住房和高端商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),滿足高科技人才需求,可以通過與這些企業(yè)的合作,推動智能化建筑和智慧社區(qū)的發(fā)展,提升產(chǎn)品的附加值和市場競爭力。在二線城市和三線城市,房地產(chǎn)企業(yè)可以注重中低端住宅和實用性商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā),滿足普通購房者和傳統(tǒng)制造業(yè)人員的需求。這些城市的經(jīng)濟發(fā)展水平較低,房地產(chǎn)企業(yè)需要更加注重產(chǎn)品的實用性和經(jīng)濟性,滿足普通購房者的居住需求。

其三,綠色建筑和低碳開發(fā)的推動。房地產(chǎn)企業(yè)可以采用環(huán)保材料和技術(shù),設計和建造更加節(jié)能、環(huán)保的建筑,推動綠色建筑的發(fā)展,注重建筑的可持續(xù)性和循環(huán)利用,推動建筑垃圾的減少和資源的回收利用; 還要注重節(jié)能和環(huán)保技術(shù)的應用,推動綠色交通和城市公共設施的發(fā)展,減少碳排放。

其四,加強與產(chǎn)業(yè)合作,推動產(chǎn)城融合發(fā)展。產(chǎn)城融合是指將產(chǎn)業(yè)和城市有機結(jié)合起來,通過產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動城市的發(fā)展,通過城市的建設提升產(chǎn)業(yè)的競爭力。通過與產(chǎn)業(yè)合作,房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地滿足新興產(chǎn)業(yè)人才和科技人員的居住需求,推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)和科技園區(qū)的發(fā)展,提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值和市場競爭力,并最終推動產(chǎn)城融合發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)可以與當?shù)卣推髽I(yè)合作,推動產(chǎn)業(yè)和城市的融合發(fā)展,打造以產(chǎn)業(yè)為支撐的城市經(jīng)濟體系,提升城市的產(chǎn)業(yè)附加值和核心競爭力。

四、結(jié)論

制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了多方面的影響,房地產(chǎn)業(yè)應該積極應對,靈活調(diào)整戰(zhàn)略。未來房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級之間的關(guān)系將持續(xù)發(fā)展,兩者互為促進,形成協(xié)同發(fā)展的局面。同時,政府在政策引導方面也將加強兩個行業(yè)之間的協(xié)同發(fā)展,推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)將共同攜手,迎接未來的挑戰(zhàn)和機遇。