房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型調(diào)整背景下我國上市房企股票投資價值分析

摘" "要：如今，面臨“房住不炒”等政策要求，房地產(chǎn)市場處于調(diào)整轉(zhuǎn)型中，房地產(chǎn)發(fā)展新模式還未成型。但這并不意味著上市房企股票不值得投資。企業(yè)股票是否具有投資價值主要取決于其當前股價與其估值的差異。隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷整合和出清，優(yōu)質(zhì)房企價值將得到重估?；诖?，以金地集團為例，通過對其財務(wù)指標分析，并運用相對估值法對其股票價值分析，得出金地集團股票市場價格存在較大低估，所以具有投資價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；股票投資價值；上市房企；金地集團

中圖分類號：F299.233.3；F832.51" " "文獻標志碼：A" " " 文章編號：1673-291X（2024）12-0056-07

引言

為抑制房價過快上漲，防止出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，2016年底中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，簡稱“房住不炒”。隨之，相關(guān)部門也配套出臺了“三道紅線”等一系列限制炒房的政策，給房地產(chǎn)市場降溫。

隨著國家政策的落實，不少前期過度擴張、杠桿過高的房地產(chǎn)企業(yè)面臨流動性危機，其債券不斷違約，出現(xiàn)“暴雷”現(xiàn)象。一部分房企因資金鏈斷裂導致樓盤不能如約按質(zhì)保量交付，出現(xiàn)“爛尾”問題。目前，房價過快上漲的趨勢得到遏制，房價已經(jīng)開始出現(xiàn)下跌。

2022年7月，中共中央政治局召開會議，要求各部委配合地方政府積極推進“保交樓、穩(wěn)民生”工作，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。2022年11月，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風險處置、加大住房租賃金融支持等方面明確了16條支持政策，后被稱為“金融十六條”[1]。隨后，支持房企融資的信貸、股權(quán)、債權(quán)三類融資支持政策，也即房企融資“三支箭”，一個月內(nèi)便得到了落實。2023年7月10日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，優(yōu)化“金融十六條”，支持房企存量融資合理展期[2]。2023年7月24日召開的中共中央政治局會議提出，要適應中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策[3]。2022年下半年以來，國家在堅持“房住不炒”的定位下多措并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

在此背景下，我國上市房企股票近年來總體上處于下跌狀態(tài)。截至2023年6月末，通達信A股房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)（代碼880482）2020年以來連續(xù)三年下跌，跌幅達-24.32%。加上我國人口數(shù)量達到拐點，未來我國上市房企股票是否還存在投資的價值是一個值得探討分析的問題。目前對房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型調(diào)整背景下的上市房企的股票投資價值進行研究分析的論文相對匱乏。本文將在財務(wù)分析的基礎(chǔ)上運用相對估值法模型對上市房企進行綜合分析，具體以金地集團為例。

一、宏觀情況分析

宏觀因素是地產(chǎn)行業(yè)的主要影響因素，了解當前宏觀因素對分析房地產(chǎn)公司股票的投資價值大有裨益。本節(jié)主要論述當前地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的經(jīng)濟因素、人口因素和政府政策三個方面。

（一）經(jīng)濟因素

宏觀經(jīng)濟能夠直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體呈正相關(guān)。本節(jié)主要從國內(nèi)生產(chǎn)總值和居民可支配收入兩個方面闡述宏觀經(jīng)濟運行情況。

1.國內(nèi)生產(chǎn)總值

從我國2017—2022年國內(nèi)生產(chǎn)總值以及各個產(chǎn)業(yè)分布情況中可以看出，我國宏觀經(jīng)濟總體處于平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。2020—2022年因疫情導致GDP復合增速明顯放緩。疫情全面解封以來，2023年一季度GDP同比增速4.5%，二季度GDP同比增速6.3%，上半年GDP同比增速5.5%，低于預期。

2.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

房地產(chǎn)行業(yè)的市場的大小主要由當?shù)爻擎?zhèn)人均可支配收入決定，人們的可支配收入越多，購房的需求就越大，房地產(chǎn)企業(yè)的市場才會更大。從下圖可見，2017—2022年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加，但人均可支配收入增幅降低，特別是疫情三年間降幅明顯。

圖1 2017—2022年我國城鎮(zhèn)人均可支配收入變化情況

（二）人口因素

從全球看，全球人口增速長期持續(xù)下降，新冠疫情發(fā)生后加快下行，2021年全球人口增速0.86%，較2020年下降0.15個百分點，是近半個世紀以來的最大降幅。

從國內(nèi)看，我國人口下降比全球更快，主要原因是育齡婦女持續(xù)減少、養(yǎng)育成本不斷升高等。近年來，我國人口增速超預期迅速下降，背后原因是出生率持續(xù)走低，主因是人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟社會等因素的約束更大。中國的總和生育率從1963年（7.51）到1978年（2.72）經(jīng)歷大幅下降，1992—2017年穩(wěn)定在1.8左右，2021年下降至1.1附近，已處于較低水平。2022年中國人口出現(xiàn)負增長，人口規(guī)模到達新拐點。與世界主要國家相比，中國總和生育率水平較低，且與經(jīng)濟發(fā)展水平不相匹配。從人口的年齡分布來看，我國老齡化正在加劇。

中共中央、國務(wù)院《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》指出，人口發(fā)展是關(guān)系中華民族發(fā)展的大事情，人口是社會發(fā)展的主體，也是影響經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵變量[4]。從房地產(chǎn)需求長期看人口，未來我國人口規(guī)?？傮w不增長，甚至負增長，并且隨著老齡化的加劇，房地產(chǎn)長期需求將會出現(xiàn)明顯的萎縮。

（三）政策因素

2016年政府提出“房住不炒”概念，眾多房地產(chǎn)行業(yè)融資政策相繼出臺，政策主基調(diào)是讓房地產(chǎn)市場的發(fā)展以“穩(wěn)”為主。中央持續(xù)強調(diào)房地產(chǎn)要平穩(wěn)健康地發(fā)展，并在多次的重要會議上強調(diào)“房住不炒”，體現(xiàn)了政府對穩(wěn)住房地產(chǎn)發(fā)展的決心。在國務(wù)院的工作報告中，已將房地產(chǎn)的論述轉(zhuǎn)化為“維護和滿足廣大群眾對住房的需求。堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”。

經(jīng)過三年的嚴重疫情影響，我國政府調(diào)整了房地產(chǎn)調(diào)控政策，許多地方政府也紛紛出臺支持房地產(chǎn)的政策，房地產(chǎn)嚴峻的外部環(huán)境得到了邊際放松。但可以預計，政府今后對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依舊會是以“穩(wěn)”為發(fā)展主基調(diào)，房地產(chǎn)發(fā)展會面臨一個分岔口，大的地產(chǎn)企業(yè)對規(guī)模小的房地產(chǎn)企業(yè)的并購不可避免，未來的政策環(huán)境將是對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營能力的嚴峻考驗。

近年來，我國出生人口增速下降和老齡化加速到來等因素，壓低了購房者對于未來房地產(chǎn)行業(yè)的整體預期，預計對房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展會形成較大的挑戰(zhàn)。

二、行業(yè)情況分析

本文主要從房地產(chǎn)景氣指數(shù)、商品房銷售、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房地產(chǎn)貸款等四個方面對房地產(chǎn)行業(yè)情況進行分析。

（一）國房景氣指數(shù)變動大

國房景氣指數(shù)是以房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模為參考標準，運用使用資金、銷售情況等重要指標，剔除隨機因素，多角度反映我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體運行情況的。下圖是我國房地產(chǎn)行業(yè)2017年來的國房景氣指數(shù)。從圖2可見，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展波動較大，在國家的調(diào)控下發(fā)展較為有序；2022年國房景氣指數(shù)降幅較大，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展情況下滑明顯。

圖2" 2017—2023年國房景氣指數(shù)變動情況

（二）商品房銷售同比增速變緩

從商品房總銷量年增長率和銷售空間年增長率的變化趨勢圖中可看到，銷售額增長率快于商品房單價高企導致的銷售面積年增長率（見圖3）。從趨勢角度來看，自黨的十九大以來，中央政府提出了“房住不炒”的理念，商品房銷售狀況總體上一直在下降，2022年銷售額和銷售面積的增長分別達到-26.73%和-24.30%，降幅明顯。這與當前中央政府出臺房地產(chǎn)行業(yè)長效機制的調(diào)控政策密切相關(guān)。這也意味著房地產(chǎn)市場從高速增長階段轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展階段，公司也將從競爭規(guī)模的大小轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品競爭力，企業(yè)管理能力等核心綜合實力的競爭。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資額

通過觀察2017—2022年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額變化情況可得出，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在中央提出“房住不炒”理念后，經(jīng)過兩年的小幅增長，中央短期調(diào)控與長效機制的銜接逐漸更為緊密，房地產(chǎn)開發(fā)投資額于19年達到拐點，之后兩年增長率逐漸變小，2022年甚至同比負增長11.07%。

圖4" 2017—2022年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額變動情況

（四）房地產(chǎn)貸款

銀行信貸是維持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要動力。但從2017—2022年的房地產(chǎn)貸款增速圖中可以看出，我國房地產(chǎn)貸款增速連續(xù)6年放緩，增幅從2017年的20.69%降到2022年的1.50%，增速的降幅較大，同時房地產(chǎn)貸款增量占各項貸款增量的比重也同步下降，充分展現(xiàn)了在房貸不炒政策指引下房地產(chǎn)行業(yè)貸款融資受到了較大影響。

從以上分析可以看出，受國家“房住不炒”等政策影響，房地產(chǎn)市場還處于深度調(diào)整中。前期經(jīng)營特點為“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房企以及流動性壓力大的房企已在短期行業(yè)極端沖擊下暴露完畢。整體看，未來一年地產(chǎn)行業(yè)仍將不斷整合和出清。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)總體下行壓力很大，但是這并不意味著所有上市房企的股票都不值得投資。長期來看，行業(yè)調(diào)整仍將繼續(xù)，行業(yè)競爭從增量轉(zhuǎn)向存量，在房企競爭持續(xù)深化及行業(yè)調(diào)整的背景下，資源向央、國企和財務(wù)杠桿較低的頭部優(yōu)質(zhì)房企集中是大勢所逼；經(jīng)營穩(wěn)健、杠桿低、資金充裕、債務(wù)到期時間分散、項目質(zhì)地優(yōu)良的房企能夠穿越行業(yè)下行周期。下文將以金地集團為案例對上市房企股票投資價值進行分析。

三、金地集團案例分析

（一）公司簡介

金地（集團）有限公司成立于1988年，總部位于深圳，是一家集住宅開發(fā)、銷售、裝飾、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售和控股業(yè)務(wù)為一體的公司。

金地集團秉承“科學建設(shè)者”的使命，將專業(yè)與科學融入業(yè)務(wù)運營，為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)獨一無二、具有競爭力的全民品牌。經(jīng)過十年的研究和實踐，金地集團已成為一家上市公司，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，已獲得中國建筑體系A(chǔ)AA企業(yè)聲譽和房地產(chǎn)開發(fā)國家一級企業(yè)資格。集團擁有多家子公司，形成以房地產(chǎn)為主要資產(chǎn)的綜合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)服務(wù)和房地產(chǎn)代理同時發(fā)展，已獲得“中國發(fā)展最快的品牌房地產(chǎn)企業(yè)”“中國房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略創(chuàng)新10強”等榮譽稱號。

（二）公司經(jīng)營優(yōu)勢

1.科學的投資策略和優(yōu)質(zhì)的土地儲備

金地集團瞄準一、二線城市的深度發(fā)展戰(zhàn)略和投資，并保持城市分布的深度和等級，為集團規(guī)模和使用的可持續(xù)增長奠定了堅實的基礎(chǔ)。金地堅持監(jiān)測和分析宏觀經(jīng)濟和市場狀況，準確地構(gòu)成投資周期，并提高各種投資方法的投資質(zhì)量。

2.多元化、低成本的融資渠道

憑借強大的業(yè)務(wù)實力和信用水平，金地集團與主要銀行建立了長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，在銀行貸款規(guī)模和利率方面具有突出優(yōu)勢。同時，優(yōu)化了融資渠道與債務(wù)結(jié)構(gòu)，具有一定的融資成本低的優(yōu)勢。2021年底，金地集團的債務(wù)加權(quán)平均成本僅為4.56%。

3.良好的品牌影響力

金地集團在國內(nèi)房地產(chǎn)金地中具有高度競爭力。由于其卓越的創(chuàng)造力與品牌實力，金地集團始終取得了良好的成果，連續(xù)多年獲得“中國藍籌股房地產(chǎn)企業(yè)”“品牌價值百強企業(yè)”等獎項。

4.卓越的產(chǎn)品創(chuàng)新能力

金地集團歷經(jīng)十余年的發(fā)展與創(chuàng)新，已經(jīng)形成眾多產(chǎn)品線系列，在國人心中樹立了好口碑。在智能化方面，提供涵蓋生活、物業(yè)等多方面的一站式解決方案。針對不同的購房需求，金地改善了戶型，為家庭提供全生命周期的“Flexible+”可選可變戶型。在精裝方面，推出了“五心精裝家”品牌，提供高品質(zhì)的全屋裝修，由標準化逐漸向個性定制進發(fā)。金地集團還響應國家號召推出“G-WISE 金地綠色健康”企業(yè)標準，加大修建綠色建筑力度。

（三）財務(wù)分析

1.盈利能力分析

隨著經(jīng)濟社會的飛速發(fā)展，投資者越來越開始關(guān)注企業(yè)的內(nèi)在價值。盈利能力是企業(yè)價值的一個突出因素，它可以體現(xiàn)企業(yè)高層制定戰(zhàn)略能力的高深，載項管理決策的能力。盈利能力強的企業(yè)的投資價值一般都較高。本文主要分析金地集團的銷售毛利率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率。金地集團2017—2022年的銷售毛利率在2019年到達高點，之后在房貸不炒的政策背景以及新冠疫情的影響下銷售毛利率的降幅逐年增加，2022年到達金地上市以來最低點，但是仍略高于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均20.45%。金地集團的銷售凈利率與銷售毛利率都呈下降趨勢，表明金地的盈利能力逐漸惡化，金地的經(jīng)營能力逐漸減弱。但是金地集團總體上凈資產(chǎn)收益率都在9%以上，高于行業(yè)平均值1.29%，賺取利潤的能力較強。

2.營運能力分析

營運能力體現(xiàn)企業(yè)的管理能力以及各種資產(chǎn)運營的有效性。本文選取的主要分析指標有應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。從表3中可見，金地集團的應收賬款周轉(zhuǎn)率越來越低，表明企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度越來越慢。存貨周轉(zhuǎn)率反映房地產(chǎn)企業(yè)從購入土地、施工建筑、銷售樓房、到收回貨款的能力，是地產(chǎn)行業(yè)的重要指標，存貨周轉(zhuǎn)率高表明房地產(chǎn)企業(yè)管理存貨的能力強。從表3可見2017—2020年金地集團的存貨周轉(zhuǎn)率較為穩(wěn)定；2021—2022年的存貨周轉(zhuǎn)率降幅大于50%，主要是因為銷售推廣服務(wù)費增加?？傮w來看，金地集團的存貨周轉(zhuǎn)能力較強，可以及時將產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成資金。另外，金地集團近6年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較為平穩(wěn)。

3.償債能力分析

償債能力是衡量企業(yè)利用自有資產(chǎn)償還債務(wù)的能力，主要分短期償債能力和長期償債能力。本文分別對這兩個指標展開討論。

（1）短期債務(wù)償還能力

金地集團的短期負債于2019年有些許上漲，2019年之后較為平穩(wěn)。一般來說，流動比率大于2、速動比率大于1的企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力強。金地集團的短期償債能力指標均為能滿足一般條件，但短期債務(wù)壓力依然較大。金地集團速動比率在2020—2022年間逐步提升，表明公司逐步調(diào)整了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高了流動資產(chǎn)的比重（見圖6）。

圖6 2017—2022年金地集團的流動比率與速動比率

（2）長期債務(wù)償還能力

長期債務(wù)償還能力一般用資產(chǎn)負債率來衡量，資產(chǎn)負債率等于負債總額與資產(chǎn)總額的比值，也是反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度的指標，資產(chǎn)負債率在40%—60%較為合適。由下圖可見金地集團總體負債率較高，2022年資產(chǎn)負債率72.3%，相比前幾年76%左右的負債率已壓降了不少。

如果剔除并不構(gòu)成實際償債壓力的預收款項，金地集團的實際資產(chǎn)負債率為65.3%，凈負債率為52.2%，持有貨幣資金545.07億元，剔除受限資金后對一年內(nèi)到期的有息負債的覆蓋倍數(shù)也即現(xiàn)金短債比為1.13倍。根據(jù)央行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)針對房地產(chǎn)企業(yè)提出的三道紅線指標，即剔除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1，金地集團三道紅線維持綠檔，債務(wù)結(jié)構(gòu)和資金狀況在整個房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)良好。

圖7" 2017—2022年金地集團的資產(chǎn)負債率

4.成長能力分析

企業(yè)成長能力的強弱關(guān)乎企業(yè)今后發(fā)展，本文選取營業(yè)收入增長率還有凈利潤增長率來展開論述。營業(yè)收入增長率可以反映產(chǎn)品的生命周期，凈利潤增長率反映金地未來發(fā)展前景及發(fā)展速度。金地集團營業(yè)收入波動較大，2022年營業(yè)總收入1 202.1 億元，同比增長 21.1%，營收規(guī)模保持正增長。凈利潤同比下降較大，主要是因為房地產(chǎn)市場下行因素計提資產(chǎn)減值損失高達36.9 億元，另外還有結(jié)算權(quán)益下降及投資收益減少等原因。隨著行業(yè)信用風險事件逐步化解，公司融資渠道逐步修復，有望重啟并擴張土地儲備，進一步修復銷售增速和業(yè)績表現(xiàn)。

金地集團的財務(wù)相關(guān)指標近年呈轉(zhuǎn)弱趨勢，這也和整個宏觀層面和行業(yè)層面的分析相契合。但財務(wù)指標的轉(zhuǎn)弱也并不代表公司股票沒有投資價值。從前述各項指標來看，金地集團總體經(jīng)營還是比較穩(wěn)健的，沒有破產(chǎn)倒閉的風險。在這個大前提下，金地集團股票是否具有投資價值主要取決于其當前股價與其估值的差異，如果金地集團估值比當前股價高就具有投資價值。下文將對金地集團股票估值展開分析。

（四）股票估值分析

本文選取與金地集團市值相近的4家房地產(chǎn)公司新城控股、濱江集團、新湖中寶、華發(fā)股份作為比較對象。在運用相對估值法對金地集團估值時選擇了合適的可比公司。接下來對金地集團進行的股票估值將用到相對估值法中的市盈率法和市凈率法[5]。

1.市盈率法

市盈率（PE）是指每股價格和每股收益的比值，即PE=P/E。式中，PE 為市盈率，P 為每股價格，E 為每股收益。市盈率通常用來評估不同價格的股票被高估還是被低估，市盈率越高，表明投資股票的回收期越長，有較高的風險。

從2023年6月30日五家上市房企PE（TTM）可以看出，金地集團PE（TTM）5.43，低于五家上市房企的平均市盈率10.42，在五家房企中是最低的。而金地集團E（TTM）=1.33，根據(jù)公式可以對金地集團進行估值，即P=PE×E=10.42×1.33≈13.86（元）。金地集團2023年6月30日股價為7.21，與根據(jù)市盈率法得出的估值相比還有92%以上的向上空間。

2.市凈率法

市凈率（P/B）是指股票每股價格與每股凈資產(chǎn)的比值，即PB=P/B。式中，P/B 為市凈率，P 為每股價格，B 為每股凈資產(chǎn)。

從2023年6月30日五家上市房企PB（LF）可以看出，金地集團PE（LF）0.50，低于五家上市房企的平均市盈率0.78。而根據(jù)企業(yè)發(fā)布最新一季報，金地集團B=14.475，根據(jù)公式可以對金地集團進行估值，即P=PB×B=0.78×14.475≈11.29（元）。金地集團2023年6月30日股價為7.21，與根據(jù)市凈率法得出的估值相比還有56%以上的向上空間。

四、結(jié)論

本文在分析近年來我國上市房企面臨的宏觀經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展情況的基礎(chǔ)上指出我國房地產(chǎn)整個行業(yè)還在轉(zhuǎn)型調(diào)整中，新的發(fā)展模式還未成型，但這并不意味著上市房企股票不值得投資。企業(yè)股票是否具有投資價值主要取決于其當前股價與其估值的差異。在“房住不炒”的背景下，近年來地產(chǎn)行業(yè)相當于經(jīng)歷了一場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，經(jīng)過不斷整合和出清，剩下來的優(yōu)質(zhì)房企未來資產(chǎn)價值勢必得到重估。本文以金地集團為例，通過財務(wù)指標的分析及運用相對估值法對其股票投資價值進行分析，得出金地集團股票的市場價格存在較大低估，具有投資價值。2023年7月24日，中央政治局會議提出“活躍資本市場”[6]。未來像金地集團這樣的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的股票將會迎來“戴維斯雙擊”的可能。

參考文獻：

[1]" "李秀婷，劉曉亭.以新發(fā)展模式促進住房消費健康發(fā)展[J].現(xiàn)代金融導刊，2023（2）：15-20.

[2]" "朱彩云.房地產(chǎn)“金融16條”部分政策延至2024年底[N].中國青年報，2023-07-11（3）.

[3]" "王佳飛，黃婉銀，包晶晶.中央定調(diào)適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策[N].每日經(jīng)濟新聞，2023-07-26（2）.

[4]" "期待更多積極生育支持政策出臺[N].第一財經(jīng)日報，2022-03-30（A02）.

[5]" "陳姍姍.以嶺藥業(yè)股票投資價值分析研究[J].經(jīng)濟研究導刊，2020（34）：66-67，78.

[6]" "昝秀麗.多舉措活躍資本市場 大力提振投資者信心[N].中國證券報，2023-07-25（A01）.

Analysis of the Investment Value of Stocks of Listed Real Estate Enterprises in China under the Background of Transformation and Adjustment of the Real Estate Market

— A Case Study on Gemdale Group

YANG Yan1， LIN Houming2

（1. School of Shipping Economics and Trade， Guangzhou Maritime University， Guangzhou 510725， China;

2. Guangzhou Branch of Agriculture Bank of China， Guangzhou 510630， China）

Abstract： Facing the policy requirements of “housing for living， not for speculation”， the real estate market is in the process of adjustment and transformation， and the new model of real estate development has not yet taken shape. But this does not mean that the stocks of listed real estate companies are not worth investing. Whether a company’s stock has investment value mainly depends on the difference between its current stock price and its valuation. With the continuous integration and clearing of the real estate industry， the value of high-quality real estate companies will be revalued. Taking Gemdale Group as an example， by analyzing its financial indicators and using the relative valuation method to analyze the value of its stock， it is concluded that Gemdale Group’s stock market price is significantly undervalued and has investment value.

Key words： Real estate market; Stock investment value; Listed real estate companies; Gemdale Group

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