文/遠見

新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控能否讓樓市降溫

文/遠見

國慶節(jié)長假期間，北京、蘇州、鄭州、無錫、合肥、南京、廣州、深圳、廈門等城市重啟限購限貸。提高首付，減少杠桿，加強對不規(guī)范銷售行為的管控，政策風暴之后，效力在何時顯現(xiàn)？新政疊加效應之下，上漲較快的城市房價是否掉頭？樓市是否迎來拐點？這一系列問題有待市場解答……

調(diào)控政策比較溫和但針對性較強

據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一分析，本輪調(diào)控政策比較溫和，對剛需和部分改善性需求較為“照顧”，但新政針對性也較強，目的是限制炒房，防止泡沫出現(xiàn)。他預計，未來房價上漲的速度會有所放緩。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，多城接連重啟限購，并非跟風，而是“集體舉動”，出臺樓市新政策的基本都是前期房價漲幅較高的以二線城市為主的城市。

據(jù)張大偉觀察，本輪調(diào)控除了北京、深圳、合肥、蘇州以外，其他城市的政策力度尚未恢復到2014年9月30日之前的程度，但他預計，本輪政策仍然會使樓市成交快速下調(diào)，未來如果疊加信貸收緊，房價或從今年四季度開始調(diào)整。在此背景下，多地重啟限購、限貸等政策，彰顯了決策層抑制房地產(chǎn)價格過快上漲、抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風險的意圖和決心，體現(xiàn)了“因城施策”的調(diào)控思路。

可以預見，隨著政策落地，過熱的房地產(chǎn)市場短期將迅速降溫。從小周期來看，本輪樓市快速上行周期已接近尾聲，熱點城市的樓市將更多呈現(xiàn)“量縮價平”的局面。同時，熱點城市限購帶來的擠出效應，或促使資金轉(zhuǎn)向前期成交不活躍的中西部二線城市，以及維持“去庫存”寬松政策的三四線城市，有助于這些城市實現(xiàn)去庫存的目標。

然而，前幾輪的樓市調(diào)控經(jīng)驗表明，短期抑制需求的措施難以真正實現(xiàn)遏制房價過快上漲的目的。更值得關注的是，本輪樓市快速上行，不僅一線城市樓市火爆，前期政策相對寬松的二線城市房價漲幅更是兇猛，顯示投資、投機需求旺盛。目前來看，國內(nèi)“資產(chǎn)配置荒”的局面仍將持續(xù)，流動性充沛將繼續(xù)支撐房地產(chǎn)需求，調(diào)控政策的效果尚待觀察。

近期政策頻頻出臺，說明政策拐點已經(jīng)到來。在政策層面上，部分城市政策略顯溫和，部分則略顯嚴厲，體現(xiàn)了分城施策導向下的各地政策調(diào)控思路。總體來看：一線城市限購限貸最為嚴格；二線城市重啟限購限貸，在社保年限要求、首付比例等方面比一線城市稍松；三四線城市的調(diào)控政策更多的是聚焦于市場規(guī)范，以及對144平方米以下住房的限購。

調(diào)控政策力度之大前所未有

央行行長周小川在今年第四次G20財長和央行行長會議期間稱，近期中國部分城市房價上漲較快，中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。顯見，決策層已經(jīng)充分認識到這一問題，并會積極采取行動。

以上海出臺的“滬六條”為例，從土地供應、資金監(jiān)管、加強管理等六個方面對房地產(chǎn)市場進一步調(diào)控，其中明確提出“銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款”，“制定存量住房交易資金監(jiān)管辦法，全面實行二手存量住房交易資金監(jiān)管。規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為，嚴禁從事首付貸、過橋貸、違規(guī)房抵貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務”，以遏制各方通過各類違規(guī)途徑的房地產(chǎn)交易，降低房地產(chǎn)市場的金融屬性。

除了限購，房地產(chǎn)新政還將矛頭對準不規(guī)范的市場行為。蘇州市物價局9月30日發(fā)文，要求進一步加強商品住房價格監(jiān)管，對存在捏造、散布漲價信息，偽造鼓吹交易數(shù)據(jù)制造“恐慌”氛圍，捂盤惜售、哄抬房價等行為的，主管部門應當按照有關法律法規(guī)對其進行處罰。

據(jù)《深圳特區(qū)報》報道，深圳市規(guī)劃國土委已要求各區(qū)規(guī)劃國土部門、規(guī)劃土地監(jiān)察部門對深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構的經(jīng)營行為進行專項檢查，對群眾投訴或舉報的房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為進行查處。據(jù)《濟南日報》報道，濟南市發(fā)布通知，提高居住用地競買保證金比例，競買保證金由現(xiàn)行不低于出讓起始價20%提高到30%以上，熱點區(qū)域、地塊可提高到50%以上，還縮短土地出讓價款繳納時間，凡溢價率超過100%的，土地出讓價款應在出讓合同簽訂之日起15日內(nèi)全部繳清。

10月3日，住房城鄉(xiāng)建設部公布了各地查處的45家違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構。10月4日，南寧市政府發(fā)文，強調(diào)將依法查處故意隱瞞房源、人為制造房源緊張等捂盤惜售行為。10月6日下午，惠州市政府發(fā)文，強化預售制度的落實以及預售資金的監(jiān)管力度，對中介市場的秩序規(guī)范作出了相關規(guī)定。

有專家稱，這次樓市限購限貸有三大特點：一是時間集中在國慶黃金周，選擇在這個時間，說明管理層不希望過熱的樓市在黃金周失控；二是大多是在半夜出臺，熟悉中國宏觀政策的都明白，凡是夜深人靜出臺政策的，后面透露的信號是很明確的，那就是對市場目前的表現(xiàn)不滿意，甚至可以說是強烈不滿；三是力度之大前所未有，這次限購限貸，不僅僅是兩年后的重啟，而是以前限購限貸的加強版。

限購限貸政策目的是為保護房地產(chǎn)市場

這次調(diào)控風暴來得很猛，很顯然，管理層選擇在國慶黃金周期間緊鑼密鼓出臺史無前例的限購限貸政策，目的恰恰是防止房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱后出現(xiàn)崩盤的危險，而不是為了加速其崩盤，是為了保護房地產(chǎn)市場，而不是為了打壓房地產(chǎn)市場，是為了讓樓市不要重蹈去年股市的災難，而不是加速房地產(chǎn)災難的來臨。如果在黃金周期間不出臺政策，房價繼續(xù)上漲，市場繼續(xù)瘋狂，杠桿繼續(xù)增加的趨勢很難改變，勢必加速房價暴漲之后暴跌的來臨。

首先，無論是房地產(chǎn)投資，還是銷售，主要數(shù)據(jù)和指標都已經(jīng)明白無誤地顯示拐點已經(jīng)到來。但今年房地產(chǎn)市場在地方政府控制土地供應導致地王頻出、投資投機需求前所未有的膨脹情況下又出現(xiàn)了瘋漲的局面，與拐點相背。但就市場本身而言，不管是否出臺調(diào)控措施，在六個月的周期內(nèi)市場降溫是大概率事件。

其次，出臺限購限貸的城市，針對性很強，主要是抑制投資投機需求，抑制過度炒作。他們都把土地供應放到第一位，也說明高層對地方政府炒作土地稀缺導致的恐慌很不滿。因此，當下中國房地產(chǎn)市場最大的問題不是投資投機過剩，人為抑制供應導致的價格暴漲必然會得到調(diào)整，出于避險需求，會出現(xiàn)拋售，市場預期逆轉(zhuǎn)，巨大的杠桿很有可能引發(fā)系統(tǒng)性風險，這是高層不愿意看到的。

再次， 限購限貸盡管嚴厲，根據(jù)經(jīng)驗，仍不足以讓市場很快降溫，市場各種力量博弈，局部地區(qū)高燒不退，果真如此，還會出臺什么政策？本次出臺限購限貸是為了保護樓市不重蹈去年股市的覆轍，只是加強限購限貸而已，增值稅、印花稅還沒收緊呢。如果市場繼續(xù)瘋狂，稅率肯定會調(diào)整。

對于本輪多地密集出臺樓市調(diào)控新政，坊間輿論普遍認為，多地采取一致做法讓過熱樓市降溫，實際上已經(jīng)表明中國樓市的政策拐點到來，至于市場會否步政策拐點后塵，會否出現(xiàn)全國范圍內(nèi)的量價齊跌現(xiàn)象仍有待觀察。但多數(shù)觀察人士認為，本輪調(diào)控仍屬周期性，并不意味著中國房地產(chǎn)市場將由此進入實質(zhì)性下跌通道。

有專家認為，出于對樓市資產(chǎn)泡沫的警惕，盡管調(diào)控仍屬暫時行政手段，但未來也應從國家層面出臺布局房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。首先，或進一步嚴格現(xiàn)有的限購政策不放松，釋放國家從嚴對待樓市過熱的政策信號；其次，不排除進一步提高首付比例的可能；再次，在房貸方面收緊政策，提高房貸款利率，而對企業(yè)，則適當降低貸款利率，釋放鼓勵資金進入實體經(jīng)濟的積極信號；最后，會逐步加強房地產(chǎn)稅的準備工作，推出房地產(chǎn)稅，對樓市調(diào)控和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生更為長效的作用。

（作者單位；山東省臨沂市蘭山區(qū)財政局）