陳藹瑞　張延萍

[摘 要]保障性住房建設(shè)關(guān)系國家經(jīng)濟和社會的發(fā)展。要樹立正確的住房理念，運用政府和社會這兩種力量加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，積極探索成功的經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)工作，促進(jìn)保障性住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，這是關(guān)系我國構(gòu)建和諧社會的重大問題。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟適用房 廉租房 和諧社會

作者簡介：陳藹瑞（1965-），男，江蘇鹽城人，鹽城工學(xué)院后勤管理處， 研究方向：經(jīng)濟管理；張延萍（1967-），女，江蘇鹽城人，鹽城工學(xué)院院長辦公室，碩士，研究方向：經(jīng)濟管理。

國務(wù)院于2007年8月7日發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，其核心是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設(shè)和住房制度改革的重要內(nèi)容，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。這標(biāo)志著政府對房地產(chǎn)市場的認(rèn)識和管理更加理性化，建立市場運作和保障兩手抓的合理模式。在新形勢下，如何抓好低收入以及中等偏上收入的白領(lǐng)家庭的保障房建設(shè)等問題，筆者作一些探討。

一、在住房保障方式上有兩條走不通的路

在改革開放以前，我國實行的是計劃經(jīng)濟，在當(dāng)時的條件下，政府全面承擔(dān)城市居民的住房責(zé)任。幾十年的實踐證明，完全依靠國家來解決所有城市居民的住房問題是辦不到的。改革開放以來，我國由計劃經(jīng)濟向社會主義市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，城市居民的住房問題也被逐漸推向市場，期望通過房地產(chǎn)市場的建設(shè)與發(fā)展來解決城市居民的住房問題，出現(xiàn)了“重市場輕保障”的傾向，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的發(fā)展“一條腿長，一條腿短”。實踐同樣證明，這條路同樣是走不通的。

二、兩種不同的住房理念

（一）所謂住房理念，說穿了就是在住房問題上的指導(dǎo)思想，也就是說，在住房保障問題上，是保障城市居民家家“有房住”還是保障城市居民家家“有住房”，這是解決我國住房保障問題首先必須嚴(yán)格區(qū)分的兩種不同的理念。吃、住是人類生存的基本保障，當(dāng)個人無力解決的時候，只能依靠政府。因此，保證人人“有房住”的“房”是公共物品，需要由政府來提供。但是，希望家家“有住房”的“房”是帶有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的商品，只能通過市場來調(diào)節(jié)而不是政府干預(yù)。

（二）社會住房保障體系與失業(yè)和救濟型保障類似，就像高空施工作業(yè)所必須架設(shè)的安全網(wǎng)，要保障人的生命安全、維持生存的條件，但絕不是一張彈簧床，可以讓人躲在上面生活得很舒服，失業(yè)保障也是同樣的，能保證基本需要，但是不能使得生活非常舒適，否則人們豈不是都盼望失業(yè)了。馬爾薩斯說“依賴別人而導(dǎo)致的貧困應(yīng)該被視為是可恥的。雖然這種想法似乎是太狠心了，但這樣一種羞恥心對于促進(jìn)大多數(shù)人的幸福是必需的”。正是這種不再依賴于他人的努力才讓整個社會在不斷進(jìn)步。

（三）社會普遍認(rèn)為住房消費的差別過大，應(yīng)將富人的財富向窮人轉(zhuǎn)移以便讓整個社會的住房水平拉平，控制富人的消費就要拿出更多的資源向低收入人群傾斜，以讓他們過上幸福的生活。政府不得不修改相應(yīng)的救濟法律。因此，社會不能試圖用保障與救濟的方式提高人民的生活質(zhì)量，更不能讓保障變成一種財富的再分配。保障只能是階段性的改變生存的方式，維持人的基本生活權(quán)利。如果超出了保障的基本要求，也必然會受自然規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的制約。

（四）解決“有房住”比解決“有住房”來得更為重要。世界上最發(fā)達(dá)的美國也有30%多的居民沒有產(chǎn)權(quán)屬于自己的住宅，對于中國這樣一個擁有13億人口的發(fā)展中國家來說，讓居民都擁有產(chǎn)權(quán)屬于自己的住房顯然更不現(xiàn)實。強行要求90平米以下的小戶型不得少于70%，筆者也認(rèn)為是治標(biāo)不治本的方法。因為兩個連著的小戶型也可以變成一個大戶型，行政限制既違背了市場經(jīng)濟規(guī)律，又起不到預(yù)期作用。

（五）居住理念的改變是今天的大事。常年來，人們從來把購房看作是擁有住房的標(biāo)志，租住房從來被冷落。買房成為人人的追逐，現(xiàn)在年輕人，剛工作一兩年的就想買房，我們的這種觀念根深蒂固，這種理念導(dǎo)致結(jié)婚必須要有自己的房子，女孩不嫁沒有房子的男孩，男孩們拼著命的要去買房，所謂的房奴就出來了。因此，居住理念的改變是今天的大事。

三、對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控必須充分運用政府和市場兩種力量

改革開放的實踐證明，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，無論是單靠市場“看不見的手”，還是單靠政府“看得見的手”，都難以解決全部問題。因此，我國的住房政策應(yīng)以國情為背景，既要依靠市場自身的力量，又要依靠政府的政策供給和公共服務(wù)來完善和調(diào)控，并把政府與市場兩種力量有效地協(xié)調(diào)、融合起來。對于普通商品房和高檔豪華住宅，應(yīng)當(dāng)用市場這個看不見的手去解決，國家和地方各級政府只能通過規(guī)劃、土地出讓價格、稅收等方面加以宏觀調(diào)控，完全放手和采取強行控制等方法都是不可取的。對于城市中低收入的家庭住房問題，必須用政府這個看得見的手來加以協(xié)調(diào)和解決。這不僅是一個經(jīng)濟問題，同時也是一個重要的政治問題，解決得好，不僅可以促進(jìn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，而且可以保持社會穩(wěn)定，對于構(gòu)建社會主義和諧社會具有十分重要的意義。

四、積極探索實現(xiàn)住房保障的有效方式

（一）大力加快經(jīng)濟適用房的建設(shè)

經(jīng)濟適用房建設(shè)是關(guān)系到我國城市居民尤其是城市中低收入家庭住房問題的一件大事，同時也是迅速落實國務(wù)院2007年24號文件的一件大事。有以下幾個問題值得思考：

1．經(jīng)濟實用房不應(yīng)該是商品房。只能有使用權(quán)而不能有產(chǎn)權(quán)。城市中低收入的居民可以以較低的價格購買使用權(quán)居住，但由于沒有產(chǎn)權(quán)，這種房屋不能到市場上去銷售，只能由政府回購。

2．經(jīng)濟實用房的面積不能太大。6080個平方即可，因為面積太大，不但不能解決城市中低收入家庭的住房問題，而且還是產(chǎn)生腐敗的溫床。

3．國家和地方各級政府建設(shè)經(jīng)濟實用房，要制定相關(guān)的優(yōu)惠政策。尤其在稅收、土地出讓等方面給予較高的優(yōu)惠，使經(jīng)濟實用房的價格降到最低。讓城市中低收入者買得起、住得進(jìn)。

4．不能把發(fā)展經(jīng)濟適用房的責(zé)任推給開發(fā)商。有人提議開發(fā)商開發(fā)項目要劃出10%必須做經(jīng)濟適用房！這種攤派的做法是極其錯誤的。其結(jié)果不會解決經(jīng)濟適用房的建設(shè)問題，實際上搞亂了整個市場！破壞了多年來的改革成果，實在是行不通的。世上富人還是少數(shù)的，他們的資源物質(zhì)的享用應(yīng)當(dāng)還是少數(shù)的。何況，大多富人財富所得還是他們的才智結(jié)果。包括大多白領(lǐng)階層在內(nèi)住房問題仍然需要社會的一定的關(guān)照。問題是現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房過于少了，有人估計才占到2%、3%左右。即使到了10% ，也還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。應(yīng)當(dāng)達(dá)到60%的時候，高房價問題就解決了，大家都能住上各自滿意的住房，還有誰再去關(guān)心有錢人的高房價呢？我以為這就是根本解決住房的供應(yīng)問題和價格問題的最佳途徑。

總而言之，經(jīng)濟適用房的建設(shè)和分配，雖然過去存在一些亟待解決的問題，但不能因此而否定經(jīng)濟適用房這種保障性住房的重大作用，它是廉租房的重要補充，不能偏廢。廉租房需用財政全額投資，不能回收，因此其覆蓋面十分有限。而經(jīng)濟適用房在政府政策的優(yōu)惠下，政府財政并不直接墊錢和投資，政府無直接的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，覆蓋面可以寬一些。2007年7月12日，國土資源部徐紹史部長面對記者就北京房價問題的提問，坦言自己也買不起房。連正部級干部都買不起商品房的今天，經(jīng)濟適用房更應(yīng)該大發(fā)展、寬覆蓋，以濟民生住房之急。

（二）努力擴大廉租房的保障范圍

城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。一直以來，廉租房都是最低收入家庭享有的“專屬福利”，低收入住房困難家庭難以享受到；由于經(jīng)濟適用房建筑面積有限，許多中低收入住房困難家庭也被排除在購買人群之外。《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》提出，將廉租房保障范圍擴大至低收入住房困難家庭，同時房價較高城市增加經(jīng)濟適用房的建設(shè)與供應(yīng)，無疑將能幫助更多的中低收入家庭解決住房難題。

1．?dāng)U大廉租房的保障范圍，增加經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，能對市場房價起到有力的平抑作用。房屋價格與其他商品價格一樣最終要受到供求關(guān)系的影響，而當(dāng)前房屋價格的不斷上漲，顯然與當(dāng)前住房供應(yīng)總體偏緊有關(guān)，加之一些開發(fā)商通過捂盤、發(fā)售內(nèi)部認(rèn)購卡等手段人為制造市場緊張氣氛，住房價格不斷猛漲也就勢所難免。而廉租房保障范圍的擴大與經(jīng)濟適用房供應(yīng)的加大，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)市場格局的變化會對房屋價格朝著理性、健康的方向轉(zhuǎn)化，起到積極的推動作用。

2．?dāng)U大廉租房的保障范圍，增加經(jīng)濟適用房的供應(yīng)，則能在一定程度上緩解當(dāng)前住房市場的供求矛盾，因而能對房屋價格的穩(wěn)定發(fā)揮更大作用。近年來的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施使用的多是稅收與貨幣手段，這些舉措盡管也能對炒房等行為發(fā)揮一定的抑制作用，但是由于住房供求失衡的市場格局沒能得到改變，所以平抑房價的作用終歸有限。從這個意義上說，相對于其他調(diào)控手段，擴大政府建設(shè)住房的保障范圍，更接近于平抑房價的最佳路徑。

3．?dāng)U大政府建設(shè)住房的保障范圍，實際就是政府在保障公民居住權(quán)上承擔(dān)起更多的責(zé)任。擴大政府建設(shè)住房的保障范圍，一方面能夠發(fā)揮幫助經(jīng)濟困難家庭實現(xiàn)有房居住的直接作用，另一方面也是政府在通過增加住房供應(yīng)的辦法平抑市場房價，從而有利于大多數(shù)國民居住夢想與權(quán)利的實現(xiàn)。住房關(guān)系到百姓的基本生活需求，關(guān)系到公民基本權(quán)利的實現(xiàn)，因而政府在幫助國民實現(xiàn)安居夢想上責(zé)無旁貸。而決定擴大政策性住房的保障范圍，無疑是朝著這一目標(biāo)的一個努力。

黨的十七大報告指出，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，要求我們積極構(gòu)建社會主義和諧社會。社會和諧是中國特色社會主義的本質(zhì)屬性?！按龠M(jìn)社會公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居”，這是我們黨向全國人民的莊重承諾。近些年來，從農(nóng)業(yè)稅取消到農(nóng)民種糧補貼，從最低工資制度到最低生活保障，從物權(quán)法制定到廉租住房制度……中央一直高度關(guān)注民生，做了大量的工作?！白∮兴印笔亲畲蟮拿裆?，它要求政府切實履行職責(zé)，正確運用市場調(diào)節(jié)和公共行政兩種有效手段，加強保障性住房建設(shè)，切實解決城市低收入家庭住房困難，這是社會穩(wěn)定、民生安定、社會和諧的頭等大事。

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