田　屹　陳淑鑾

[摘 要]隨著城市房屋商品化的發(fā)展以及機(jī)動(dòng)車(chē)的普及，商品房小區(qū)停車(chē)位不足的問(wèn)題漸漸突出，小區(qū)停車(chē)位的歸屬和性質(zhì)成為重要的法律問(wèn)題。本文結(jié)合《物權(quán)法》的規(guī)定，探討小區(qū)停車(chē)位的歸屬和性質(zhì)。同時(shí)，結(jié)合《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，探討《物權(quán)法》第74條與《合同法》相關(guān)規(guī)定的協(xié)調(diào)。同時(shí)，根據(jù)《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車(chē)位和車(chē)庫(kù)租售管理規(guī)定》，分析如何處理小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛。

[關(guān)鍵詞]小區(qū)停車(chē)位 歸屬 《物權(quán)法》第74條 合同效力

作者簡(jiǎn)介：田屹，女，法學(xué)博士，華南農(nóng)業(yè)大學(xué)法學(xué)院講師。研究方向：經(jīng)濟(jì)法，農(nóng)村法制；陳淑鑾，女，管理學(xué)學(xué)士，助理會(huì)計(jì)師，廣州市血液中心。

引言

建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代社會(huì)一類(lèi)重要的物權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)分為專(zhuān)有權(quán)，共有權(quán)和基于共有權(quán)的成員管理權(quán)。隨著機(jī)動(dòng)車(chē)的普及，小區(qū)停車(chē)位糾紛日益增多，有些業(yè)主主張小區(qū)停車(chē)位是法定的共有權(quán)，因此不能任由開(kāi)發(fā)商任意處置。本文針對(duì)《物權(quán)法》第74條和《合同法》的相關(guān)規(guī)定分析小區(qū)停車(chē)位的法律性質(zhì)，并結(jié)合《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車(chē)位和車(chē)庫(kù)租售管理規(guī)定》分析如何解決小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛。

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)范圍界定

建筑物區(qū)分所有權(quán)分為專(zhuān)有權(quán)，共有權(quán)和基于共有權(quán)的成員管理權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)分為法定的共有權(quán)和約定的共有權(quán)。法定共有權(quán)包括小區(qū)內(nèi)的綠地，道路，物業(yè)服務(wù)用房，維修基金，以及小區(qū)內(nèi)的其他公共場(chǎng)所和公共設(shè)施。約定的共有權(quán)包括車(chē)庫(kù)，停車(chē)位，會(huì)所。對(duì)于法定的共有權(quán)，必須依照法律的規(guī)定由全體業(yè)主對(duì)共有部分享有共同的權(quán)利，這種共有權(quán)的特點(diǎn)是法律一旦規(guī)定為是法定共有權(quán)，就屬于強(qiáng)行法的規(guī)定，當(dāng)事人不得在購(gòu)房合同中通過(guò)約定變更歸屬。比如小區(qū)內(nèi)的綠地，道路等，都屬于法定的共有。而對(duì)于停車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)理解為約定的共有權(quán)，由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)協(xié)商確定歸屬。這里需要明確的是，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，已經(jīng)取得了建設(shè)用地的使用權(quán)，在合法建造之后，根據(jù)《物權(quán)法》第30條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商取得了房屋及其附屬設(shè)施的所有權(quán)。在開(kāi)發(fā)商辦理初始登記之后，再將房屋分割轉(zhuǎn)讓。除了《物權(quán)法》明確規(guī)定屬于業(yè)主專(zhuān)有、業(yè)主共有的之外，理論上沒(méi)有轉(zhuǎn)讓給業(yè)主的部分由開(kāi)發(fā)商保留所有權(quán)。對(duì)于法律沒(méi)有明確規(guī)定的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，可以由買(mǎi)賣(mài)雙方的當(dāng)事人約定，如果沒(méi)有約定，理論上屬于開(kāi)發(fā)商所有。

二、小區(qū)停車(chē)位法律性質(zhì)分析

小區(qū)停車(chē)位既然屬于約定的共有權(quán)，其歸屬可以由當(dāng)事人協(xié)商確定。根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可以將車(chē)位通過(guò)出售、出租、附贈(zèng)等方式解決停車(chē)位的歸屬。將小區(qū)停車(chē)位界定為約定共有權(quán)，是將社會(huì)生活中約定俗成的習(xí)慣予以承認(rèn)，有利于法律關(guān)系的穩(wěn)定。其次，通過(guò)雙方約定的方式解決停車(chē)位的歸屬，有利于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商修建更多的停車(chē)位，緩解汽車(chē)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展的矛盾。停車(chē)位具有獨(dú)立的交換價(jià)值和使用價(jià)值，可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在停車(chē)難的情況下，停車(chē)位有價(jià)值上漲的趨勢(shì)。允許開(kāi)發(fā)商和業(yè)主約定停車(chē)位的歸屬，有利于刺激投資，促使開(kāi)發(fā)商提供更多的停車(chē)位。而且，如果將停車(chē)位規(guī)定為法定的共有權(quán)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有更多的動(dòng)力投資修建停車(chē)位，停車(chē)越來(lái)越難，最終受到損害的還是有車(chē)的業(yè)主。因此，將停車(chē)位界定為約定共有權(quán)的積極因素更多。

但是，不排除開(kāi)發(fā)商為了單純的追求商業(yè)利潤(rùn)，侵害正當(dāng)業(yè)主的停車(chē)位。現(xiàn)實(shí)中有開(kāi)發(fā)商沒(méi)有經(jīng)過(guò)與業(yè)主的協(xié)商，將停車(chē)位單獨(dú)出售給業(yè)主之外的人，追求更高的商業(yè)利潤(rùn)。這種情況下，需要停車(chē)位的業(yè)主依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商將停車(chē)位首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。但在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將停車(chē)位出售的情況下，就無(wú)法通過(guò)《物權(quán)法》的規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商提供車(chē)位。在這種情況下，有些學(xué)者主張?jiān)跊](méi)有首先滿(mǎn)足業(yè)主需要的情況下出售停車(chē)位給非業(yè)主，違反《物權(quán)法》的強(qiáng)行性規(guī)范，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主主張?jiān)摮鍪弁＼?chē)位的合同無(wú)效。原因是《物權(quán)法》74條的規(guī)定在性質(zhì)上屬于強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定訂立的合同，應(yīng)當(dāng)被宣告無(wú)效。這種觀點(diǎn)在理論上可行，但與《合同法》的相關(guān)規(guī)定相沖突。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋一的第9條對(duì)于何種情況下才能宣告合同無(wú)效進(jìn)行了界定，司法實(shí)踐中采用該標(biāo)準(zhǔn)，即只有法律明確規(guī)定需要登記或批準(zhǔn)的合同在法定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有登記和批準(zhǔn)，才發(fā)生合同無(wú)效的情形。一般情況下，合同的效力按照《合同法》的規(guī)定進(jìn)行判定。司法實(shí)踐中，如果沒(méi)有按照《物權(quán)法》第74條規(guī)定的將停車(chē)位首先滿(mǎn)足業(yè)主需要，而是開(kāi)發(fā)商將停車(chē)位出售給非業(yè)主進(jìn)行盈利，也不能產(chǎn)生停車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的效果，而應(yīng)當(dāng)制定其他規(guī)則彌補(bǔ)《物權(quán)法》與《合同法》之間的沖突。

三、小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬糾紛的認(rèn)定

《物權(quán)法》第74條原則性的規(guī)定小區(qū)停車(chē)位首先應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足業(yè)主需要，如果發(fā)生沒(méi)有首先滿(mǎn)足業(yè)主需要將停車(chē)位出售的情況，業(yè)主應(yīng)當(dāng)如何保護(hù)自身的權(quán)利？就廣州市的做法來(lái)看，《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車(chē)位和車(chē)庫(kù)租售管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《租售規(guī)定”》）通過(guò)一些規(guī)定將《物權(quán)法》第74條沒(méi)有明確的地方予以補(bǔ)充?！蹲馐垡?guī)定》第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的車(chē)位、車(chē)庫(kù)不得預(yù)售。在申請(qǐng)小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的初始登記時(shí)，還要求開(kāi)發(fā)商將擬申請(qǐng)登記的小區(qū)停車(chē)位、車(chē)庫(kù)的情況在相關(guān)網(wǎng)站上公示。[1]最后，如果開(kāi)發(fā)商確實(shí)需要出售或出租小區(qū)車(chē)庫(kù)和停車(chē)位，按照《租售規(guī)定》第七條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將出售或者出租方案在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公示30日，并將出售或者出租方案報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

經(jīng)過(guò)這一系列的規(guī)定，小區(qū)停車(chē)位不足的現(xiàn)狀應(yīng)當(dāng)有所緩解。但還是有這樣一些問(wèn)題：第一，廣州的《租售規(guī)定》是廣州市國(guó)土局和交委聯(lián)合發(fā)布的行政規(guī)章，效力層次較低?！蹲馐垡?guī)定》的第十二條僅規(guī)定：政府有關(guān)行政管理部門(mén)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)出售和出租情況的管理。對(duì)未按本規(guī)定執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要求其整改并退回違規(guī)所得，并在網(wǎng)站和新聞媒體上曝光。違規(guī)行為記入誠(chéng)信檔案，并向相關(guān)行政管理部門(mén)通報(bào)。因?yàn)闆](méi)有處罰的規(guī)定，如果發(fā)生開(kāi)發(fā)商不按照規(guī)定辦理相關(guān)登記，如果追究責(zé)任是個(gè)遺留的問(wèn)題，有待該規(guī)章在實(shí)施過(guò)程中具體解決。第二，對(duì)于《租售規(guī)定》第七條的規(guī)定的在開(kāi)發(fā)商確實(shí)需要出售或出租小區(qū)車(chē)庫(kù)和停車(chē)位時(shí)，將出售或者出租方案在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公示的規(guī)定是有利于小區(qū)業(yè)主的，但該規(guī)定并沒(méi)有明確如果發(fā)生小區(qū)業(yè)主反對(duì)開(kāi)發(fā)商出售或出租小區(qū)車(chē)庫(kù)和停車(chē)位時(shí)，應(yīng)如何解決的問(wèn)題。也就是說(shuō)，按照該規(guī)定，小區(qū)業(yè)主僅有權(quán)了解開(kāi)發(fā)商的出售或出租行為，而沒(méi)有表決的權(quán)利，這樣對(duì)小區(qū)業(yè)主是不利的。因此，應(yīng)結(jié)合實(shí)踐中的問(wèn)題，及時(shí)修訂相關(guān)的規(guī)定。

參考文獻(xiàn)

[1]《租售規(guī)定》第六條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位申請(qǐng)商品房預(yù)售，必須按規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的相關(guān)信息填報(bào)完整的樓盤(pán)明細(xì)表和項(xiàng)目概況，并在“陽(yáng)光家緣”（http://g4c.laho.gov.cn）網(wǎng)站公示