淺談房產(chǎn)測繪中的質(zhì)量管理

孫 麗 孫勤剛 宋維巖

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)測繪;質(zhì)量管理;方式方法

房產(chǎn)測繪是運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。房產(chǎn)測繪的任務(wù):一是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、開發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù),以及為評估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)信息。二是為城市規(guī)劃、城市建設(shè)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。房產(chǎn)測繪的質(zhì)量是房產(chǎn)測繪發(fā)揮作用的基礎(chǔ)和前提,房產(chǎn)測繪作為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀、公正、完整、準(zhǔn)確的重要手段,能有效地規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易行為,提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確地、切實(shí)保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。因此提高和保證房產(chǎn)測繪質(zhì)量是測繪行業(yè)的重要課題。

一、適度開放房產(chǎn)測繪市場

房產(chǎn)測繪是《中華人民共和國測繪法》規(guī)定的一種法定測繪。房產(chǎn)測繪成果形成于權(quán)屬登記權(quán)屬中,是權(quán)屬登記和管理的工具,直接為權(quán)屬登記和管理工作服務(wù)。特別是房產(chǎn)測量工作中與房屋登記發(fā)證密切相關(guān)的房屋調(diào)查和面積量算兩項(xiàng)工作,是房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作的有機(jī)組成部分,而房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度是權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容,具有公信力。依法登記的房產(chǎn)受國家法律保護(hù)。其實(shí)質(zhì)就是以國家或政府的聲譽(yù)來保證某一房地產(chǎn)權(quán)利的歸屬。因此如何公平、公正地量算房屋權(quán)屬面積,以維護(hù)政府的公信力,是產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理首要考慮的問題。在測繪市場開放的情況下,某些測繪機(jī)構(gòu)受利益的驅(qū)使,出具虛假測繪成果,將會直接影響到政府的公信力。因此要根據(jù)市場容量的大小來確定開放的程度,過度開放將引起混亂,各個測繪單位相互壓價,雖然會促進(jìn)市場競爭機(jī)制的發(fā)展,但如果其經(jīng)營成本大于收入,則必然會導(dǎo)致無序競爭。測繪單位就會偷工減料,減少檢查程序,以降低經(jīng)營成本,最后造成測繪成果質(zhì)量的下降。另外,房產(chǎn)測繪產(chǎn)品具有一定法律效力而且涉及的經(jīng)濟(jì)利益很大,測繪單位為了取得測繪任務(wù),完成年度產(chǎn)值,就有可能為了某些特殊利益關(guān)系利用房產(chǎn)測量中規(guī)則不夠完善的空子引出許多麻煩,造成整個行業(yè)在老百姓心目中失去信用,從而扼殺整個市場的發(fā)展,破壞行業(yè)秩序。最后,在全國范圍內(nèi),真正意義上的房產(chǎn)測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事,不管是人員素質(zhì)、技術(shù)還是生產(chǎn)規(guī)模都未完全發(fā)展,而且全國各地房產(chǎn)測繪的具體規(guī)則大體都一致,但都有差異。房產(chǎn)測繪規(guī)則稍有變動,測算的成果就不同。因此,即使是有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位也必須熟悉國家規(guī)范、地方制定的各項(xiàng)規(guī)則培訓(xùn)才能勝任房產(chǎn)測繪的技術(shù)要求。

二、明確劃分基礎(chǔ)測繪與市場測繪的范圍和界線

新《測繪法》對測繪分類進(jìn)行了較為明確的劃分,確定了原則。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪,對測繪人員素質(zhì)、儀器設(shè)備、單位測繪資質(zhì)要求都比較高,必須是有較豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍才能勝任。而在目前市場經(jīng)濟(jì)條件下,對于基礎(chǔ)測繪和項(xiàng)目測繪操作中,范圍界定不清晰,需要進(jìn)一步從法律角度明確從事政府基礎(chǔ)測繪的測繪隊(duì)伍,專門進(jìn)行基礎(chǔ)測繪服務(wù),退出目前市場競爭,專注于公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn),同時對市場測繪產(chǎn)品進(jìn)行劃分,制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件,提供公開的測繪市場信息,為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境,在政府開展基礎(chǔ)測繪保證提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時,促進(jìn)市場測繪的發(fā)展。制定基礎(chǔ)測繪的具體分類標(biāo)準(zhǔn)和投資主體、管理標(biāo)準(zhǔn),建立基礎(chǔ)測繪項(xiàng)目投資主體明確、項(xiàng)目運(yùn)行可靠的管理體制,定期公開可查詢的基礎(chǔ)測繪信息,實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)測繪資料的社會效益最大化。

三、加強(qiáng)對測繪程序的審查

測繪單位必須對其提供的測繪成果負(fù)完全的質(zhì)量責(zé)任和法律責(zé)任。由于多方面的原因,測繪單位可能會在測算過程中出現(xiàn)重大失誤或弄虛作假,如果缺乏審查和監(jiān)管,勢必造成測繪單位既收取測繪費(fèi)用又不對測繪成果負(fù)責(zé)。房產(chǎn)測繪成果的審核為形式性審核,并不對房屋的建筑面積、套內(nèi)面積尤其是共用面積及共用面積分?jǐn)偟臏y量和計算進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核,形式性審核可以避免總把測繪成果出錯的責(zé)任歸結(jié)給審核部門的體制,可以集中審核部門的人才優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢,強(qiáng)化對房產(chǎn)測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料進(jìn)行抽檢、突擊檢查或根據(jù)業(yè)主的舉報進(jìn)行檢查,根據(jù)《房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行評分,同時對每個測繪單位建立作業(yè)項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)庫,實(shí)時統(tǒng)計、記錄抽檢中發(fā)現(xiàn)的各類問題,并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。

四、完善房產(chǎn)測繪成果管理制度

用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料目錄,包括:房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、坐落、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、測繪責(zé)任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等,特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場日益繁榮的新形勢下,公開透明測繪數(shù)據(jù)顯得尤為重要。相關(guān)權(quán)利人特別是購房業(yè)主,需要及時了解到新購房屋的數(shù)據(jù)是否委托權(quán)威部門測定,是否通過核準(zhǔn),以保障以后的產(chǎn)權(quán)登記交易順利進(jìn)行。為了更進(jìn)一步方便人民群眾,還應(yīng)在網(wǎng)上對詳細(xì)的測繪成果進(jìn)行公示和公開查閱。開發(fā)建設(shè)單位在取得預(yù)售許可證后和房屋竣工實(shí)測后,將通過審核的房屋測繪技術(shù)報告書和下列分?jǐn)偳闆r將在政務(wù)信息網(wǎng)上進(jìn)行公示。測繪成果的公示制度能切實(shí)保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán),以便業(yè)主能盡快地了解測繪成果資料詳細(xì)情況,減少房產(chǎn)面積審核及辦證后的面積糾紛,進(jìn)一步明確職能部門、開發(fā)建設(shè)單位、測繪單位、購房人的各自職責(zé)。

五、建立自我檢查、自我完善、自我改制機(jī)制

單位內(nèi)部應(yīng)強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)督與考核,把質(zhì)量監(jiān)督與日常的質(zhì)量考核工作結(jié)合進(jìn)行,并通過經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行獎懲,把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過崗位質(zhì)量目標(biāo)考核的量化指標(biāo)結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作獎懲制度來實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制的目的。同時,單位質(zhì)量主管領(lǐng)導(dǎo)、質(zhì)管工作人員,應(yīng)充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗(yàn)記錄、不合格記錄、審核觀摩結(jié)果、過程監(jiān)控觀察結(jié)果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息,認(rèn)真分析并找出已有和潛在不合格原因,制定切實(shí)可行的預(yù)防措施,以正式文件下發(fā),責(zé)成有關(guān)部門制訂措施計劃并組織實(shí)施,對不合格產(chǎn)品和服務(wù)予以控制和糾正,并實(shí)現(xiàn)預(yù)防措施的落實(shí),從而形成自我檢查、自我完善、自我改進(jìn)的質(zhì)量控制機(jī)制。

總之,房地產(chǎn)測繪單位要充分認(rèn)識到測繪業(yè)發(fā)展的廣闊前景,同時要根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r,制訂相應(yīng)的發(fā)展策略,促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展,有效地推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！?(編輯/穆楊)