淺析新政下武漢房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及對策

■趙歡歡

住房供應(yīng)和房價問題涉及人民群眾切身利益，關(guān)系經(jīng)濟健康發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定，近年來，國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

一、武漢房產(chǎn)新政概況

最近，房地產(chǎn)市場頻出重拳，繼史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策“京八條”橫空出世后，上海和重慶也相繼開征“房產(chǎn)稅”。北京、上海、廈門、深圳等地相繼出臺房產(chǎn)“限購令”之時，湖北省政府也下發(fā)了“鄂五條”。作為中部最大的省會城市武漢，也推出了“漢六條”：“十二五”期間，全市將建設(shè)各類保障性住房1000萬平方米以上，解決20余萬戶困難家庭的住房問題。對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要嚴(yán)肅追究責(zé)任。合理增加中心城區(qū)普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)。首付款比例調(diào)整到30%及以上，二套房首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，三套房則禁貸。此次樓市調(diào)控細(xì)則，與以往不一樣是，首次提出了嚴(yán)格執(zhí)行問責(zé)制度。調(diào)控細(xì)則稱，武漢全面落實穩(wěn)定房價和住房保障工作責(zé)任制，健全完善考核問責(zé)制度，對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的單位，要嚴(yán)肅追究責(zé)任。此次調(diào)控，對于武漢房地產(chǎn)市場意義是重大的。

二、新政下的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

新政頒布以來，已初現(xiàn)成效，武漢房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下幾個特點：

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落。經(jīng)歷了幾個月的政策觀察期，許多中小企業(yè)商管理層開始感覺到資金層面壓力，縮減了房地產(chǎn)項目投資。同時，銀行2011年四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行進(jìn)一步收縮信貸規(guī)模，導(dǎo)致新一輪大的房產(chǎn)投資項目資金吃緊，使很多開發(fā)商放緩了新建房地產(chǎn)項目的進(jìn)程。

2、保障性住房開發(fā)持續(xù)擴大。房地產(chǎn)企業(yè)將新建項目的重心放在保障性住房的開發(fā)上。調(diào)控細(xì)則對保障性住房供地予以明確，“十二五”期間，每年保障性住房土地供應(yīng)量，不少于全市年度住房用地供應(yīng)總量的20%。同時，要求優(yōu)先保證以保障性住房為主的各類住房用地的供應(yīng)，要在普通商品住房建設(shè)項目、棚戶區(qū)改造項目、“城中村”改造等項目中配套建設(shè)保障性住房。

3、商品房銷量持續(xù)縮減。來訪低、成交降、觀望濃--新政出臺后，這是武漢房地產(chǎn)市場近幾個月的整體基調(diào)，然而，眾多開發(fā)商對于價格的堅挺又使得房價高居不下，眼下武漢樓市陷入一種膠著狀態(tài)，市場觀望氛圍濃厚。武漢市房管局公布的“武房指數(shù)”顯示，受限購、限價和加息等調(diào)控政策的影響，一季度武漢商品住宅銷量比去年四季度下降近20%，成交均價為6526.7元/平方米，比去年四季度下降0.71%，樓市成交持續(xù)低迷。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展對策

（一）增加保障性住房和普通商品住房有效供給

1、進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度。切實把保障性住房建設(shè)作為一項民生工程來抓，認(rèn)真落實保障性住房建設(shè)政策，實現(xiàn)2011年保障性住房建設(shè)總量在2010年的基礎(chǔ)上翻一番。千方百計增加廉租住房供應(yīng)，加快廉租住房建設(shè)，按照應(yīng)保盡保的原則，嚴(yán)格把關(guān)，加強對廉租住房的動態(tài)管理。堅持廉租住房租售并舉，完善廉租住房共有產(chǎn)權(quán)制度，對于符合廉租住房保障條件的家庭，要在自愿的前提下，分別采取出售、出租和發(fā)放租賃補貼等方式，滿足低收入住房困難家庭最基本的住房需求。適當(dāng)加大經(jīng)濟適用住房建設(shè)力度，擴大經(jīng)濟適用住房供應(yīng)范圍。積極探索廉租住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房的政策銜接，逐步統(tǒng)一為政府保障性住房。

2、增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。住房建設(shè)規(guī)劃重點明確保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房的用地供應(yīng)規(guī)模和建設(shè)規(guī)模，優(yōu)先保證保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房建房用地的土地供應(yīng)，年度供應(yīng)量不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實到位。

（二）加大市場監(jiān)管力度，繼續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投資投機性購房需求。政府部門要嚴(yán)厲打擊無證售房、未按規(guī)定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為。國土資源部門要嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為，從嚴(yán)控制商品住房項目單宗土地出讓規(guī)模。物價部門要加強商品住房價格監(jiān)管，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)在房屋交易中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標(biāo)價規(guī)定的行為。商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。

（三）進(jìn)一步加強商品房銷售管理。在審批商品住房項目預(yù)售許可時，要以棟(幢)為最低審批規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價、公開對外銷售。

樓市重拳調(diào)控下，隨著保障型住房配套建設(shè)，人均16平方米以下家庭住房問題將基本解決；限購令對武漢中心城區(qū)的新房價格估計不會受到太大影響，下降空間不會太大。但成交量應(yīng)該會比較大幅度的下滑，炒房團(tuán)將暫時退出市場。開發(fā)商的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會調(diào)整，由100平方以上的中大戶型改為以開發(fā)中小戶型為主，客戶以初次置業(yè)者為主要目標(biāo)客戶群。開發(fā)的土地開發(fā)思路變化將從中心區(qū)的搶地高潮轉(zhuǎn)為遠(yuǎn)郊開發(fā)或二三線城市的開發(fā)?？偟膩碚f，房地產(chǎn)市場長期健康有序發(fā)展的狀況，會隨著新政的滲透，慢慢顯現(xiàn)出來。