高 佳，馮曉健

(1.河北聯(lián)合大學(xué)校長辦公室，河北唐山063009;2.河北聯(lián)合大學(xué)學(xué)科建設(shè)處，河北唐山063009)

我國物權(quán)法中的不動產(chǎn)登記制度

高 佳1，馮曉健2

(1.河北聯(lián)合大學(xué)校長辦公室，河北唐山063009;2.河北聯(lián)合大學(xué)學(xué)科建設(shè)處，河北唐山063009)

不動產(chǎn)登記法;物權(quán)法;登記機(jī)關(guān)

不動產(chǎn)登記是各國物權(quán)立法中一項(xiàng)極為重要的內(nèi)容，我國的物權(quán)法對于物權(quán)變動公示方法之一的不動產(chǎn)登記制度做出了明確規(guī)定，這些規(guī)定不僅保持了現(xiàn)行有關(guān)不動產(chǎn)登記制度的穩(wěn)定性和連續(xù)性，而且根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)了一些適應(yīng)社會需求的制度，呈現(xiàn)出一定的創(chuàng)新性。從不動產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)出發(fā)，介紹了我國物權(quán)法關(guān)于此制度存在的一些不足，并提出相關(guān)的完善建議。

一、不動產(chǎn)登記制度的概念和性質(zhì)

不動產(chǎn)登記，是指登記機(jī)關(guān)根據(jù)權(quán)利人的申請，依照法定程序?qū)⒉粍赢a(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅在不動產(chǎn)登記簿上予以記載。不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)的情況向公眾予以公開，使公眾了解某項(xiàng)不動產(chǎn)所形成的物權(quán)狀態(tài)。

關(guān)于不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，主要有四種學(xué)說:第一，公法上的行政行為說。該說認(rèn)為不動產(chǎn)登記行為實(shí)質(zhì)上屬于一種具體行政行為，是行政機(jī)關(guān)的職能行為。第二，證明行為說。該說認(rèn)為不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為，房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)的條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身也只是對買賣雙方履行合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。第三，私法上的民事行為說。該說認(rèn)為不動產(chǎn)登記不是公法行為，而是私法程序性行為，登記行為實(shí)質(zhì)是對當(dāng)事人不動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)交易從法律上加以確認(rèn)，登記的作用與動產(chǎn)交付的作用相當(dāng)。第四，折衷說。該說認(rèn)為不動產(chǎn)登記既是一種公法行為，也是一種私法行為。從登記機(jī)關(guān)的角度看，登記是一種行政管理行為;從當(dāng)事人登記的角度看，登記是一種民事行為。因此登記是一種帶有行政色彩的民事法律行為。

筆者比較贊同第三種學(xué)說，理由在于:第一，登記的發(fā)生及私法效果的產(chǎn)生主要依賴于申請人的意思表示，國家機(jī)關(guān)并不起支配作用。第二，不動產(chǎn)登記制度的價(jià)值不在于行政管理，而在于實(shí)現(xiàn)私法意義上的物權(quán)變動，維護(hù)市場交易的穩(wěn)定與安全。第三，從登記的效果來看，公共權(quán)力的介入強(qiáng)化了登記記載內(nèi)容的可信性，實(shí)質(zhì)上是對私權(quán)的一種確認(rèn)。因此，不動產(chǎn)登記行為是一種私法行為，是對財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系事實(shí)進(jìn)行社會確認(rèn)和公示。

二、我國物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記存在的不足

我國物權(quán)法第十條規(guī)定:不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。雖然物權(quán)法對于不動產(chǎn)登記做出了明確規(guī)定，但是存在著不足，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(一)不動產(chǎn)登記的法律、法規(guī)零散，不統(tǒng)一

我國尚未制定不動產(chǎn)登記法，現(xiàn)有的法律法規(guī)關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定比較零散，如全國人大及其常委會制定的《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。在這些法律、法規(guī)中，相互沖突、不合理的規(guī)定頗多，解決實(shí)際問題缺乏可操作性，無法促進(jìn)不動產(chǎn)的交易。

(二)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一

我國物權(quán)法中，已經(jīng)提出“統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)”的理念，但目前我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)仍是“多部門登記”、“分級登記”、“多頭執(zhí)政”。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《林業(yè)法》等法律及相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有土地管理部門、房屋管理部門、林業(yè)管理部門、草原管理部門、漁業(yè)管理部門等。因登記機(jī)關(guān)分散，既不利于當(dāng)事人進(jìn)行登記，也給執(zhí)法者和司法者帶來執(zhí)法和司法上的很多困擾。

(三)關(guān)于登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任的規(guī)定缺失

《物權(quán)法》第21條規(guī)定:“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！痹摋l規(guī)定了不動產(chǎn)當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)導(dǎo)致錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任，規(guī)定了因登記錯(cuò)誤承擔(dān)賠償責(zé)任的三種情況:1.當(dāng)事人虛假登記應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;2.登記機(jī)構(gòu)對登記錯(cuò)誤應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;3.登記機(jī)構(gòu)的追償權(quán)?！段餀?quán)法》中只籠統(tǒng)的規(guī)定了應(yīng)該賠償?shù)脑瓌t，對于登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任是指向權(quán)利人的直接損失還是實(shí)際損失，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的是國家賠償責(zé)任還是一個(gè)完全的民事賠償責(zé)任，還有待于進(jìn)一步研究探討。

三、建立我國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的幾點(diǎn)思考

(一)制定不動產(chǎn)登記法

目前，我國關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定除了物權(quán)法、房地產(chǎn)管理法等法律外，還散見于行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)等多種規(guī)范性文件，這些規(guī)則不但零散，而且法律層級低，效力不足，這就使不動產(chǎn)登記規(guī)則之間難免出現(xiàn)重復(fù)、矛盾和不協(xié)調(diào)等現(xiàn)象，有的規(guī)則甚至違反物權(quán)法的基本原則。最高人民法院曾采用司法解釋的方式對這種制度缺陷進(jìn)行過補(bǔ)救，但是并不能從根本上解決不動產(chǎn)登記的法律統(tǒng)一適用問題，因此，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度勢在必行。所以，應(yīng)以《物權(quán)法》為依據(jù)，對不動產(chǎn)物權(quán)登記統(tǒng)一做出規(guī)定，制定一部滿足市場經(jīng)濟(jì)要求，邏輯嚴(yán)密、內(nèi)容統(tǒng)一的適應(yīng)我國國情的不動產(chǎn)登記法。不動產(chǎn)登記法必須由國家最高權(quán)力機(jī)關(guān)即全國人民代表大會制定，來保證其具有足夠的效力。其內(nèi)容應(yīng)涵蓋登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任等。這樣，不動產(chǎn)登記在統(tǒng)一的規(guī)則、程序下進(jìn)行，產(chǎn)生相應(yīng)的統(tǒng)一法律效果，保障交易安全。

(二)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，可以改變目前我國關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)多頭執(zhí)政的局面。對于由哪個(gè)部門作為不動產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)，存在不同意見。梁慧星教授認(rèn)為由縣級人民法院作為登記機(jī)關(guān)，即一級法院統(tǒng)一管轄，廢止目前實(shí)行的多部門登記的管轄制度。有的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立一個(gè)中立的事業(yè)性組織來負(fù)責(zé)登記。王利明教授認(rèn)為應(yīng)該在政府中設(shè)立專門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)物權(quán)登記的行政機(jī)關(guān)，筆者贊同這種觀點(diǎn)，國家可以在縣級以上地方人民政府設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，統(tǒng)一管理不動產(chǎn)登記。建立統(tǒng)一高效的專業(yè)化登記部門，可以促成登記簿記載的內(nèi)容的統(tǒng)一，方便當(dāng)事人對相關(guān)不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行查詢，更好的保護(hù)不動產(chǎn)交易的安全。

(三)明確規(guī)定不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任

物權(quán)法雖然規(guī)定了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對因登記錯(cuò)誤給當(dāng)事人造成的損害負(fù)有賠償責(zé)任，但是對該責(zé)任的歸責(zé)原則未予明確，并且對于登記機(jī)關(guān)在什么樣的情況下，應(yīng)負(fù)什么樣的責(zé)任，以及賠償?shù)某绦虻鹊龋紱]有做出明確規(guī)定。

登記機(jī)關(guān)責(zé)任賠償?shù)臍w責(zé)原則，法學(xué)界主要存在兩種不同的觀點(diǎn)。一種是過錯(cuò)責(zé)任原則，該觀點(diǎn)認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)有過錯(cuò)就應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)采取無過錯(cuò)責(zé)任原則，即登記機(jī)構(gòu)只要因登記錯(cuò)誤或遺漏而造成他人損失就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，對責(zé)任人主觀上是否有過錯(cuò)在所不問。筆者認(rèn)為:不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)采用無過錯(cuò)責(zé)任原則，即只要登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記造成了當(dāng)事人的損害就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這是因?yàn)椋紫?，我國的國家賠償法采用的歸責(zé)原則是無過錯(cuò)原則;其次，《房屋登記辦法》也規(guī)定登記機(jī)構(gòu)違法登記造成損害應(yīng)承擔(dān)與違法行為相適應(yīng)的責(zé)任，而沒有規(guī)定如有“過錯(cuò)”才承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;再次，如適用過錯(cuò)責(zé)任原則，則要受害人承擔(dān)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記主觀上有過錯(cuò)的舉證責(zé)任。我國的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)屬于國家行政機(jī)關(guān)，登記機(jī)構(gòu)與受害人掌握的信息不對稱，二者的地位不平等，受害人很可能要承擔(dān)舉證不能的后果，這是顯失公平的。

登記機(jī)構(gòu)賠償費(fèi)用的來源可以有以下途徑:一是列入國家財(cái)政預(yù)算。二是設(shè)立專項(xiàng)賠償基金。賠償基金的來源可以有以下幾個(gè)方面:首先是國家撥付，其次以追償費(fèi)用作為賠償基金的費(fèi)用，另外可以從登記機(jī)構(gòu)收取的登記、查詢等費(fèi)用中提取一定比例的費(fèi)用。三是建立責(zé)任保險(xiǎn)制度，由登記機(jī)構(gòu)提取專項(xiàng)賠償基金的一部分向保險(xiǎn)公司投保登記責(zé)任險(xiǎn)，在因錯(cuò)誤登記引起賠償責(zé)任時(shí)，可由受害人直接向保險(xiǎn)公司申領(lǐng)賠償金。

［1］ 申衛(wèi)星．物權(quán)法原理［M］．北京:中國人民大學(xué)出版社，2008．

［2］ 李蓓．論不動產(chǎn)登記損害賠償［J］．中國礦業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會科學(xué))，2009，(1)．

［3］ 錢燕娜．不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任研究［J］．法制與社會，2008，(2)．

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［6］ 胡志剛．我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀及缺陷［J］．中國房地產(chǎn)，2006，(2)．

［7］ 王振嵩．論不動產(chǎn)登記制度［J］．前沿，2007，(1)．

［8］ 梁慧星，陳華彬．物權(quán)法［M］．北京:法律出版社，2003．

Discussion on the reality registration system in Property law of our country

GAO Jia，F(xiàn)ENG Xiao-jian
(Principal Office，Hebei United University，Tangshan Hebei063009，China)

the law of reality registration;property law;registration authority

Reality registration is an important content of property legislation in every country．Reality registration system is one of the verymethods of real right change．Property law of our countrymakes explicit provisions to it．These provisions notonly keep the current reality registration system stable and continuous，but also establish some systems that adapt to social demands according to the practical needs．These new systems possess certain innovative feature．The article discusses the concept and properties of reality registration，introduces the shortages of this system in our property law and puts forward thorough suggestions to it．

D913

A

2095-2708(2012)01-0023-02

2011-05-12