齊華 劉翔

（長(zhǎng)沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖南長(zhǎng)沙 410004）

當(dāng)前，我國(guó)居民住房?jī)r(jià)格不斷上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了最低收入居民家庭的支付能力，解決最低收入居民住房問題不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，更是一個(gè)社會(huì)問題。廉租房作為住房保障制度的基石，是政府解決最低收入家庭住房困難、緩解住房消費(fèi)領(lǐng)域矛盾的一種有效手段，合理選擇廉租房配租方式，對(duì)于滿足最低收入人群住房需求、減少政府支出、穩(wěn)定住房市場(chǎng)、維持社會(huì)安定和諧無疑具有重要的作用。

一、當(dāng)前我國(guó)廉租房配租方式現(xiàn)狀

廉租房的配租方式是根據(jù)不同區(qū)域、不同階段的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r而定的。依據(jù)國(guó)家建設(shè)部于1999年頒布的《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》(建設(shè)部第70號(hào)令，廉租住房的配租方式只限于實(shí)物配租范圍。建設(shè)部等五部2003年頒布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》(建設(shè)部第120號(hào)令)中規(guī)定廉租房的配租方式以貨幣補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔。在2007年，建設(shè)部等九部(局)頒布《廉租住房保障辦法》，其中表明廉租房的配租方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合的方式。由此可見，目前我國(guó)廉租房配租方式主要有實(shí)物配租和貨幣補(bǔ)貼兩種。

實(shí)物配租方式，即由政府直接向被保障家庭提供符合基本居住功能要求和面積標(biāo)準(zhǔn)的住房。廉租房租金按維修費(fèi)、管理費(fèi)兩項(xiàng)因素確定，租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，可按最低收入家庭收入的5%或公房租金水平的5%一10%確定，這種方式以廣州、福州等部分城市為代表。

貨幣補(bǔ)貼方式是指政府為符合條件的廉租家庭按其家庭的配租標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放補(bǔ)貼租金，由其到市場(chǎng)上自行租賃房屋或選擇廉租住房管理部門推薦的合適房源，租住雙方簽訂廉租住房合同后，出租方定期到指定銀行提取補(bǔ)貼部分租金。這種方式以上海、北京等部分城市為代表。

二、不同配租方式的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

分析前提：

（1）假設(shè)住房租賃市場(chǎng)中的均衡價(jià)格為P*,均衡數(shù)量為Q*；

（2）假設(shè)廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)為Am2/人；

（3）廉租對(duì)象受家庭收入預(yù)算的硬約束，只能在市場(chǎng)租金P*下租賃到Q0的住房面積；

（4）租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)以補(bǔ)足廉租對(duì)象個(gè)人支付能力與現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)租金的缺口為目的。

1、貨幣補(bǔ)貼對(duì)住房租賃市場(chǎng)的影響

在圖1中，橫軸代表租賃房屋的數(shù)量，縱軸代表單位租金價(jià)格，S代表住房租賃市場(chǎng)上的供給曲線，D0代表配租前單個(gè)廉租對(duì)象的需求曲線，廉租對(duì)象受收入預(yù)算的硬約束，只有租金降低到P1的水平，才能負(fù)擔(dān)得起A量的住房，而目前市場(chǎng)租金價(jià)格是P*，因而有((P*-P1)的租金缺口。顯然，廉租對(duì)象對(duì)此力不從心，需要政府的保障支持。(P*-P1)的租金缺口是政府制定廉租租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)重要參考指標(biāo)。假定不存在資金供給不足問題，租金補(bǔ)貼量應(yīng)該不低于(P*-P1)。設(shè)政府廉租補(bǔ)貼量定在(P*-P1)，相當(dāng)于廉租對(duì)象增加了等量的收入。如果廉租對(duì)象將租金補(bǔ)貼全部?？顚Ｓ?，他對(duì)市場(chǎng)上住房的需求量就會(huì)增加，在供給不變的情況下市場(chǎng)租金的價(jià)格會(huì)上升，新的均衡價(jià)格為P2。這樣，租金補(bǔ)貼的最終結(jié)果是：廉租對(duì)象按照P2的價(jià)格租住到Q1的住房量，住房實(shí)際消費(fèi)量有所增加，但增量為(Q1-Q0)，通常達(dá)不到A的住房保障標(biāo)準(zhǔn)。

2、實(shí)物配租對(duì)住房租賃市場(chǎng)的影響

圖2中，S是市場(chǎng)供給曲線，D是市場(chǎng)需求曲線(與圖1不同，不是廉租家庭的單個(gè)需求曲線)。市場(chǎng)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量分別是P*和Q*。設(shè)廉租對(duì)象數(shù)量為n，按照上文單個(gè)廉租對(duì)象在P*的水平上只能消費(fèi)Q0，則所有廉租對(duì)象在P*的水平上的市場(chǎng)需求量是nQ0。

鑒于廉租對(duì)象相對(duì)廉租住房的保障面積標(biāo)準(zhǔn)A，存在(A-Q0)的缺口，政府用實(shí)物配租的方式補(bǔ)足，并將廉租租金價(jià)格定在不高于P1的水平上。假設(shè)廉租住房以新建為主，廉租租金為P1，廉租對(duì)象的需求都能在保障面積標(biāo)準(zhǔn)A上得到滿足。對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)而言，由于廉租住房是增量住房定向供給，不納入市場(chǎng)運(yùn)作，市場(chǎng)房源的供給量基本不變，但由于廉租對(duì)象轉(zhuǎn)向保障性公共住房，相當(dāng)于減少了nQ0的對(duì)市場(chǎng)商品住房的需求量。市場(chǎng)需求曲線D向左下方移至D1，在(P3，Q2)上實(shí)現(xiàn)供求平衡，其中Q*-Q2=nQ0

這樣，實(shí)物配租對(duì)住房租賃市場(chǎng)供求的影響結(jié)果就是：市場(chǎng)均衡價(jià)格下降，均衡數(shù)量減少。

三、不同配租方式的成本比較

在實(shí)物配租的情況下，政府的補(bǔ)貼額并不能被簡(jiǎn)單地看作是建設(shè)成本、土地開發(fā)成本和管理經(jīng)營(yíng)成本等總成本減去廉租租金收入。從機(jī)會(huì)收益角度考察，政府補(bǔ)貼相當(dāng)于廉租公共住房獲取市場(chǎng)租金的機(jī)會(huì)收益減去廉租租金收入，用Y1表示。而采用租金補(bǔ)貼方式，政府的補(bǔ)貼額直接表現(xiàn)為支付的租金補(bǔ)貼總額，用Y2表示。圖1和圖2反映出：

Y1=P3·A·n-P1·A·n

Y2=P*·A·n-P1·A·n

Y1-Y2=P3·A·n-P*·A·n＜0

則Y1＜Y2

四、結(jié)論

從以上分析可以看出，若不考慮其他影響因素，為達(dá)到相同的住房保障標(biāo)準(zhǔn)，租金補(bǔ)貼比實(shí)物配租花費(fèi)的資金要多，或者說，在政府支出相同資金的情況下，實(shí)物配租比租金補(bǔ)貼幫助的廉租對(duì)象更多。因此，當(dāng)前及以后很長(zhǎng)一段時(shí)間，我國(guó)廉租房保障制度應(yīng)該以實(shí)物配租為主，全國(guó)各省市應(yīng)該以滿足大量最低收入家庭對(duì)廉租房的需求為目標(biāo)，大量興建區(qū)位合理、戶型設(shè)計(jì)良好、配套齊全的廉租房。

[1]白玉，張洪.我國(guó)廉租房配租方式的實(shí)證研究[J].經(jīng)濟(jì)師，2008，（9）.

[2]陳婷婷.對(duì)我國(guó)當(dāng)前廉租房配租方式的相關(guān)思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2007，（7）.

[3]楊真玉.中國(guó)合理選擇廉租房配租方式的探討[J].社會(huì)研究，2011，（11）.