韓文平

【摘 要】隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)緊密相連，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場空間，同時(shí)對估價(jià)行業(yè)提出了更高的要求。現(xiàn)階段我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了一些問題，值得我們?nèi)パ芯坎⒄页鼋鉀Q問題的對策，才有利于維護(hù)這個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；估價(jià)；現(xiàn)狀；對策

一、我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

自1992年我區(qū)成立第一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以來，經(jīng)過脫構(gòu)改制、起步探索階段，到2000年至2003年初步形成了以房地產(chǎn)估價(jià)師為投資主體、獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任、自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自我約束、自我發(fā)展的房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)行機(jī)制。從2004年至2009年我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，這期間我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)最多時(shí)達(dá)到26家，從2009年至2012年進(jìn)入清理整合階段，經(jīng)過幾年的膨脹發(fā)展，我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)開始進(jìn)行行業(yè)修整。截止2012年底，全區(qū)共有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)16家，其中，一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)2家，二級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)10家，三級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)4家，注冊執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師154人，從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員560多人。

十幾年來，我區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)制度改革、推進(jìn)房地產(chǎn)市場建設(shè)、搞活房地產(chǎn)二級(jí)市場、保障房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益等方面發(fā)揮了重要作用，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)已進(jìn)入諸多社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅、征收拆遷補(bǔ)償、拍賣等，特別是在各級(jí)法院、仲裁機(jī)構(gòu)評(píng)判案件、金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款、稅務(wù)機(jī)構(gòu)核定稅款、政府部門進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告為核準(zhǔn)相應(yīng)房地產(chǎn)價(jià)值提供了重要的參考依據(jù)。自2009年至2012年底，我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告45055份，評(píng)估面積2055萬平方米，評(píng)估價(jià)值732億元。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不僅取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也取得了很好的社會(huì)效益，房地產(chǎn)估價(jià)在促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的作用日益顯現(xiàn)。

二、我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的主要問題

十幾年來，我區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)總體發(fā)展是穩(wěn)定健康的，對房地產(chǎn)估價(jià)市場也作了些探索和嘗試，但很不夠，存在的問題依然突出，應(yīng)引起重視并盡快予以解決。目前我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)存在的主要問題是業(yè)內(nèi)無序競爭、估價(jià)過程過于“模式化”、缺乏估價(jià)技術(shù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等問題。

（一）業(yè)內(nèi)無序競爭，干擾了市場的健康發(fā)展

目前，我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)價(jià)格競爭激烈，技術(shù)競爭淡薄，一些估價(jià)機(jī)構(gòu)采取不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，如壓低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，只重業(yè)務(wù)來源拓展，輕視市場信息掌握，無原則順應(yīng)委手托方的要求，公正執(zhí)業(yè)者越來越少，同時(shí)，房地產(chǎn)主管部門采取不當(dāng)?shù)男姓侄胃深A(yù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，如以評(píng)估價(jià)值劃分不同資質(zhì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，超出該限定范圍的估價(jià)報(bào)告不予備案。這些不正當(dāng)?shù)母偁帲瑖?yán)重?fù)p害了我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的利益，嚴(yán)重?fù)p壞估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)，直接干擾了我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)市場的有序、健康發(fā)展。

（二）估價(jià)過程過于“模式化”，技術(shù)含量低

由于估價(jià)機(jī)構(gòu)間低價(jià)的不正當(dāng)競爭，為降低成本，很多估價(jià)機(jī)構(gòu)簡化估價(jià)過程，使估價(jià)過程模式化，形成流水線的作業(yè)方式，房地產(chǎn)估價(jià)過程中的重要環(huán)節(jié)現(xiàn)場勘察停留于形式，只是做一些簡單的記錄、拍照，不做深入的調(diào)查，估價(jià)所需資料只停留在信息搜索，缺乏真實(shí)性考查，估價(jià)報(bào)告套用固定模式，稍作修改即可完成，而撰寫報(bào)告的往往是一些不具備估價(jià)資格的人員。

（三）缺乏估價(jià)技術(shù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

有些估價(jià)技術(shù)問題，如報(bào)酬率（資本化率）等重要估價(jià)參數(shù)的確定，以及符合行業(yè)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的估價(jià)報(bào)告模板（含主要內(nèi)容說明和示例）或估價(jià)報(bào)告范本，在我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各估價(jià)機(jī)構(gòu)各有各的取值標(biāo)準(zhǔn)、各有各的操作程序、各有各的報(bào)告模本，沒有建立全區(qū)統(tǒng)一的估價(jià)準(zhǔn)則，造成估價(jià)結(jié)果缺乏論據(jù)支持，經(jīng)不起論證。影響了我區(qū)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的提高和業(yè)務(wù)技術(shù)的發(fā)展。

三、促進(jìn)我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的對策

（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)估價(jià)市場的監(jiān)管

房地產(chǎn)估價(jià)來是以估價(jià)師提供估價(jià)報(bào)告向委托方收取評(píng)估費(fèi)的中介行業(yè)，在平等競爭的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的估價(jià)水平，同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性和公正性，房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評(píng)估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性，房地產(chǎn)主管部門要組織對房地產(chǎn)估價(jià)市場的調(diào)查研究，制定估價(jià)市場運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則，制定和完善本地區(qū)統(tǒng)一的估價(jià)準(zhǔn)則。

（二）大力推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)信用體系建設(shè)

目前，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)建立和使用，但是二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系建設(shè)還相對滯后，只有建立完善的信用體系，才能精確了解我區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況，督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營造我區(qū)依法、獨(dú)立、公正的估價(jià)市場氛圍。

（三）走規(guī)?；?jīng)營的道路

由于目前我區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍較小、業(yè)務(wù)單一，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對差，面對全國大型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，為降低經(jīng)營成本和提高競爭力，我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須走規(guī)模化經(jīng)營的道路，通過機(jī)構(gòu)整合或者估價(jià)機(jī)構(gòu)利用自身的專業(yè)特長，開展諸如建筑工程、規(guī)劃等方面的咨詢服務(wù)，使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)。

（四）加強(qiáng)技術(shù)服務(wù)，提高估價(jià)報(bào)告書的質(zhì)量

估價(jià)報(bào)告書的質(zhì)量是估價(jià)機(jī)構(gòu)的生存之本，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在實(shí)踐中不斷提高自身的技術(shù)水平和服務(wù)水平，為此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)第一要注重估價(jià)資料的收集，建立一整套房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，并不斷更新和增加，為估價(jià)人員撰寫報(bào)告創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件，第二要建立房地產(chǎn)估價(jià)的嚴(yán)格操作程序和內(nèi)部質(zhì)量管理制度，第三要杜絕估價(jià)人員的不正之風(fēng)。

我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展還存在著不少問題，但房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，對估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員乃至估價(jià)行業(yè)的監(jiān)管任重道遠(yuǎn)，估價(jià)人員需提高自身的執(zhí)業(yè)水平和經(jīng)技術(shù)技能，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需加強(qiáng)自身的管理及內(nèi)部制度建設(shè)，使我區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)更加持續(xù)、健康的發(fā)展下去。

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