◎ 孔 英 姚 奕 周 豫

一、引言

空置率是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展均衡程度的重要指標(biāo)之一?？罩寐矢?，則代表房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足，存在房屋過度供給，根據(jù)供求關(guān)系，房?jī)r(jià)應(yīng)該存在下行的壓力。然而，Hoekstra 和 Vakili-Zad（2011）、Vakili-Zad和Hoekstra（2011）分別指出西班牙和馬耳他存在高房?jī)r(jià)和高空置率并存的現(xiàn)象，與經(jīng)濟(jì)學(xué)原理相悖，故稱之為“雙高悖論”。既然有實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)國(guó)外存在雙高悖論，那么此現(xiàn)象是否在我國(guó)也存在呢？

其實(shí)，之前國(guó)內(nèi)有一些研究認(rèn)同高空置率和高房?jī)r(jià)在我國(guó)并存，并嘗試進(jìn)行解釋。李書田和李曉峰（2004）、易憲容（2005）等認(rèn)為造成空置率過高的根本原因是房?jī)r(jià)過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通百姓的購(gòu)買能力；政府應(yīng)該大力加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)、降低房?jī)r(jià)、提高居民收入水平。林毅夫（2006）認(rèn)為，銀行業(yè)過于集中、地方政府重復(fù)和過度投資、外資大量涌入、房地產(chǎn)投資性需求是造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空置面積很大的情況下房?jī)r(jià)仍然還在上漲的原因。姚煒（2006）認(rèn)為開發(fā)商資本運(yùn)作投資失誤、市場(chǎng)有效需求不足、開發(fā)企業(yè)和銀行管理體制存在缺陷是造成“雙高”現(xiàn)象的原因。清風(fēng)（2006）認(rèn)為雙高悖論和買家賣家共同的“買漲不買跌”的投資心理有關(guān)，反映出開發(fā)商和消費(fèi)者之間的博弈。沈悅和劉洪玉（2004）利用1995-2002年中國(guó)14個(gè)城市的數(shù)據(jù)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)住宅價(jià)格解釋能力的面板回歸分析，結(jié)果表明空置率和房?jī)r(jià)存在正相關(guān)關(guān)系，空置率上升1%，伴隨著住宅價(jià)格上漲7%-8%。

相反，另外一些研究認(rèn)為空置率和房?jī)r(jià)（或租金）為負(fù)相關(guān)關(guān)系，符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，悖論不存在。比如，國(guó)外文獻(xiàn)Bramley 和Leishman（2005）、Wheaton（1990）、Struyk（1988）、Wood等（2006）、Tse 和MacGregor（1999）、Rosen和Smith （1983）等。國(guó)內(nèi)如劉洪玉和沈悅（2005）對(duì)1986-2002年全國(guó)房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)基本面幾個(gè)要素進(jìn)行了相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn)，結(jié)果顯示空置率和房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論一致。劉敏等（2006）對(duì)山東省1998-2004年房?jī)r(jià)和空置率及居民收入關(guān)系進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)和空置率呈顯著線性負(fù)相關(guān)關(guān)系。董藩（2007）認(rèn)為，我國(guó)并不存在雙高悖論，國(guó)人之所以感到悖論存在是由于大家對(duì)空置面積存在嚴(yán)重誤讀且當(dāng)前空置率計(jì)算公式不合理的結(jié)果。諸智武（2008）對(duì)深圳市1997-2006年空置率和房?jī)r(jià)的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行研究，得出深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于高房?jī)r(jià)和低空置的情況。鄧長(zhǎng)榮和馬永開（2011）采用ARCH模型對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格漲跌幅、波動(dòng)的非對(duì)稱性與空置關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果表明我國(guó)住宅空置量和住宅價(jià)格漲跌和住宅價(jià)格波動(dòng)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

還有一些研究認(rèn)為我國(guó)空置率和房?jī)r(jià)之間的相關(guān)關(guān)系非常微弱。藍(lán)蓬和張洪（2008）對(duì)全國(guó)35個(gè)城市2002-2005年商品住宅空置和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行了面板回歸分析，顯示空置率與房?jī)r(jià)僅存在極弱的相關(guān)關(guān)系；該研究還發(fā)現(xiàn)，空置率和房?jī)r(jià)關(guān)系的密切程度與區(qū)位的相關(guān)性不強(qiáng)，而與城市人口數(shù)量有關(guān)。唐勇（2006）對(duì)全國(guó)1999-2004年商品房空置面積、空置率與房?jī)r(jià)進(jìn)行了相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)和空置率之間的相關(guān)系數(shù)幾乎為零。姚爭(zhēng)等（2011）用我國(guó)31個(gè)主要城市1998-2008年的面板數(shù)據(jù)對(duì)影響中國(guó)住房?jī)r(jià)格變化的影響因素進(jìn)行了分析，結(jié)果顯示住宅空置率對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響很弱。

現(xiàn)有相關(guān)文獻(xiàn)選用的大多是10年左右的年度數(shù)據(jù)，樣本個(gè)數(shù)過少，很難得到有效可靠的實(shí)證結(jié)果，這也是國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)中國(guó)是否存在雙高悖論意見不能統(tǒng)一的主要原因。空置率和房?jī)r(jià)的因果關(guān)系也是一個(gè)值得研究但是目前被忽視的問題，找出房?jī)r(jià)和空置率到底哪一個(gè)是引起另一個(gè)的原因，有助于提出更有方向性的政策指導(dǎo)意見和開發(fā)投資建議。本文將采用面板數(shù)據(jù)來克服樣本個(gè)數(shù)過少這一問題，除了檢驗(yàn)高房?jī)r(jià)與高空置率是否在我國(guó)商品住宅市場(chǎng)并存，還實(shí)證檢驗(yàn)空置率與房?jī)r(jià)的因果關(guān)系，并通過對(duì)自然空置率水平的測(cè)算以及實(shí)際空置率和自然空置率水平的比較來判斷我國(guó)當(dāng)前的空置率水平是否處在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在比較大的區(qū)域性差異，因此本文除了對(duì)2003-2010年全國(guó)及省際面板數(shù)據(jù)進(jìn)行總體研究和分析外，還對(duì)北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳六大城市進(jìn)行個(gè)體研究。當(dāng)前我國(guó)政府大多是從需求方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)綜合性調(diào)控，對(duì)空置率和房?jī)r(jià)關(guān)系的研究可以判斷政府是否應(yīng)從供給方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行相關(guān)政策調(diào)控。同時(shí)，通過判斷當(dāng)前空置率的高低，為房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)投資進(jìn)度提供引導(dǎo)方向，使空置率和當(dāng)前房?jī)r(jià)向合理空置率和合理房?jī)r(jià)水平靠攏回歸，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向健康良好的方向發(fā)展。

二、數(shù)據(jù)、變量、模型

本文采用2003-2010年全國(guó)及30個(gè)省市（除西藏）的面板數(shù)據(jù)以及北京和重慶1997-2010年、天津和上海2003-2010年、廣州2002-2010年、深圳2000-2010年這6個(gè)城市的年度時(shí)間序列數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》和各地區(qū)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒、《中國(guó)固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和各地區(qū)統(tǒng)計(jì)年鑒、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)摘要》、Wind資訊。

使用的變量中，以realp 代表實(shí)際房?jī)r(jià)（去除通脹的影響），用商品住宅實(shí)際平均銷售價(jià)格來衡量；vrate代表商品住宅空置率；realincome代表實(shí)際生活水平，用城鎮(zhèn)居民實(shí)際人均可支配收入來衡量；tpop代表人口規(guī)模，用總?cè)丝谥笜?biāo)來衡量；realccost代表實(shí)際建筑成本，用建筑業(yè)實(shí)際工程結(jié)算成本來衡量；realrate代表實(shí)際利率，用一年期實(shí)際存款利率來衡量。商品住宅空置率vrate的計(jì)算采用目前較流行的方法：報(bào)告期末商品住宅空置面積除以近三年商品住宅竣工面積，這種計(jì)算方法的最大優(yōu)點(diǎn)是數(shù)據(jù)獲取比較容易。

對(duì)如上各變量進(jìn)行LLC和IPS面板數(shù)據(jù)單位根檢驗(yàn)表明各變量均為一階差分平穩(wěn)序列。我們首先對(duì)2003-2010年全國(guó)及30個(gè)省市的248個(gè)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)來判斷商品住宅空置率一階差分?（vrate）和實(shí)際房?jī)r(jià)一階差分?（lnrealp）之間的引領(lǐng)關(guān)系。結(jié)果顯示，在滯后2、3、4階的情況下，空置率的變化率是實(shí)際房?jī)r(jià)變化率的格蘭杰因；在滯后3階的情況下，實(shí)際房?jī)r(jià)變化率是空置率變化率的格蘭杰因。因此，我們大體認(rèn)為，在2003-2010年間全國(guó)省際面板數(shù)據(jù)支持空置率變化引領(lǐng)實(shí)際房?jī)r(jià)的變化。同樣，針對(duì)6大城市的格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)表明，在北京，空置率是引起實(shí)際房?jī)r(jià)變化率變化的單方向格蘭杰因；對(duì)上海而言，空置率和實(shí)際房?jī)r(jià)互為格蘭杰因；對(duì)深圳而言，實(shí)際房?jī)r(jià)變化率是空置率變化率的單方向格蘭杰因；天津、重慶和廣州三個(gè)城市的格蘭杰因果檢驗(yàn)雙向不顯著。由于單個(gè)城市的時(shí)間序列數(shù)據(jù)過少，格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果可能存在一定的問題，并非兩變量之間不存在因果關(guān)系，因此我們視全國(guó)省際的總體面板數(shù)據(jù)格蘭杰因果關(guān)系結(jié)果更可靠。

本文因此將房?jī)r(jià)作為被解釋變量，空置率作為解釋變量，其他對(duì)房?jī)r(jià)有影響的因素作為控制變量來構(gòu)建線性房?jī)r(jià)決定模型。除人口、空置率外，各變量均去除通脹影響以實(shí)際變量形式進(jìn)入模型；同時(shí)為了消除可能存在的異方差，除空置率和實(shí)際利率外，各變量均以自然對(duì)數(shù)形式進(jìn)入模型。解釋變量間的多重共線性檢驗(yàn)顯示無共線性。

三、 空置率和房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證分析

（一）相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn)

空置率和實(shí)際房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)的省份有23個(gè)，占個(gè)體總數(shù)（31個(gè)）的半數(shù)以上。正相關(guān)的省份有8個(gè)，大部分正相關(guān)關(guān)系較弱，其中山西、上海存在強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系（0.5＜相關(guān)系數(shù)＜1），浙江、江西、湖北、湖南、四川、青海6個(gè)省份存在弱正相關(guān)關(guān)系（0＜相關(guān)系數(shù)＜0.5）。6大城市中除了上海，其他5個(gè)城市在各自的考察年份內(nèi)，空置率和實(shí)際房?jī)r(jià)之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。因此我們大體認(rèn)為，我國(guó)空置率和實(shí)際房?jī)r(jià)之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，雙高悖論不存在。

（二）模型回歸分析結(jié)果

考慮到本文模型中各省市之間存在個(gè)體差異，因而選擇變截距模型，進(jìn)一步的Hausman 檢驗(yàn)和F檢驗(yàn)支持采用固定效應(yīng)變截距面板回歸模型?；谌珖?guó)及30個(gè)省市面板數(shù)據(jù)的模型估計(jì)結(jié)果見表1，各變量的定義參見上文第二部分：

各變量系數(shù)以及模型整體F統(tǒng)計(jì)量均在1%的水平上顯著，R2=0.9顯示模型中各變量能夠很好地解釋房?jī)r(jià)的變化。空置率對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的負(fù)向影響，空置率上漲1%，會(huì)使實(shí)際房?jī)r(jià)下降0.5%，相當(dāng)于100萬的房?jī)r(jià)降為99.5萬，因此，就全國(guó)和各省份總體而言，雙高悖論并不存在。

除空置率外，居民實(shí)際收入和人口規(guī)模是影響房?jī)r(jià)上漲的兩個(gè)主要因素，實(shí)際收入和總?cè)丝谏蠞q1%，分別會(huì)帶動(dòng)實(shí)際房?jī)r(jià)上漲0.86%和0.61%。實(shí)際建筑成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響顯示實(shí)際建筑成本上漲1%，會(huì)使實(shí)際房?jī)r(jià)上漲0.28%。利率對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的正向影響，顯示房屋供給的利率彈性大于房屋需求的利率彈性，中國(guó)房地產(chǎn)總的來說還是一個(gè)賣方市場(chǎng)。

考慮到6個(gè)城市的空置率、房?jī)r(jià)及相關(guān)控制變量的年度時(shí)間序列樣本數(shù)量較少，很難進(jìn)行有效的時(shí)間序列回歸，因而除了上文的相關(guān)分析之外，本文不對(duì)6城市再分別進(jìn)行空置率和房?jī)r(jià)關(guān)系的回歸分析。

四、我國(guó)商品住宅自然空置率測(cè)算

基于Rosen 和 Smith（1983) 和余華（2007），本文提出自然空置率的估計(jì)模型：Pt=α V+β It+γ Lt+C，其中Pt為當(dāng)前商品住宅價(jià)格變化率，C = -α Vn，Vn代表自然空置率，V代表實(shí)際空置率，It代表通貨膨脹率，Lt代表土地價(jià)格變化率, α、β、γ和C為系數(shù)。通過參數(shù)估計(jì)求得α和C的估計(jì)值，進(jìn)一步求出自然空置率Vn?？紤]到不同地區(qū)的市場(chǎng)供求調(diào)節(jié)機(jī)制可能存在差異，在回歸時(shí)實(shí)際空置率V可選用不同的滯后項(xiàng)Vt-1或Vt。對(duì)北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳6大城市及全國(guó)所有省份進(jìn)行自然空置率回歸測(cè)算，北京、重慶、深圳、安徽和福建5個(gè)省市的回歸結(jié)果基本通過檢驗(yàn)（α和C均顯著）。因此本文以這5個(gè)省市為例，將歷年實(shí)際空置率和模型測(cè)算出的自然空置率水平分別進(jìn)行比較，見表2。

空置率高低不能以絕對(duì)值來衡量，而應(yīng)該以自然空置率水平作為標(biāo)桿來進(jìn)行相對(duì)比較，只有當(dāng)實(shí)際空置率超過自然空置率的水平時(shí)，才能認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在供大于求的情況。自2003年之后，5個(gè)省市的實(shí)際空置率水平都在自然空置率水平之下，因此，以各地區(qū)自然空置率水平作為標(biāo)桿，5省市目前并不存在實(shí)際空置率過高的局面。同時(shí)，我們也看到各個(gè)地區(qū)的空置率水平均存在一定的區(qū)域性差異?；谶@5個(gè)省市具有一定的代表性，本文嘗試提出我國(guó)的空置率合理區(qū)間為5%～20%。藺濤和戚少成（1999），賈海（2004）分別從定性分析的角度提出我國(guó)空置率合理區(qū)間為5%～14%以及15%～30%，本文的測(cè)算結(jié)果與前者判斷更為接近，不過高于國(guó)際通行的3%～10%。和國(guó)外通行標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異的原因在于我國(guó)空置率概念和計(jì)算方法與國(guó)外存在較大差別，因此可比性不大。

五、結(jié)論

我國(guó)絕大部分省市的商品住宅市場(chǎng)均不存在高空置率和高房?jī)r(jià)并存的雙高悖論現(xiàn)象，空置率變化引領(lǐng)實(shí)際房?jī)r(jià)朝反方向變化。這一結(jié)論符合一般經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，空置率過高，代表房地產(chǎn)市場(chǎng)上供過于求，會(huì)給房?jī)r(jià)帶來下行壓力。同時(shí)，這一結(jié)論有助于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控提出更有方向性的政策建議，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)度，促使房?jī)r(jià)合理回歸。

表2 北京、重慶、深圳、安徽、福建的自然空置率和實(shí)際空置率（%）

基于有一定代表性的5省市的自然空置率測(cè)算結(jié)果，本文提出我國(guó)空置率的合理范圍為5%-20%。如果某個(gè)地區(qū)的空置率水平高于20%，則表明該地區(qū)商品房供求市場(chǎng)不平衡現(xiàn)象比較嚴(yán)重，市場(chǎng)供過于求，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該及時(shí)調(diào)整銷售策略促進(jìn)銷售，減少房地產(chǎn)相關(guān)的固定資產(chǎn)投資和建設(shè)。

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