文/張 勇

關(guān)于居住用地控制指標(biāo)的分析

文/張 勇

張 勇，寧晉縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局

居住用地控制指標(biāo)主要包括容積率、建筑密度、綠地率和停車率。其中，容積率對(duì)于開發(fā)建設(shè)有著最為重要的作用。用地指標(biāo)直接關(guān)系到開發(fā)強(qiáng)度，與開發(fā)商利益密切相關(guān)，同時(shí)也與城市面貌、城市交通、城市環(huán)境等密不可分。合理確定的用地指標(biāo)是打造宜居城市的技術(shù)支撐，是實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的依據(jù)。下面通過統(tǒng)計(jì)分析石家莊、唐山、邢臺(tái)、濟(jì)南、遷安及沙河等城市居住用地出讓時(shí)的技術(shù)指標(biāo)，結(jié)合我縣的實(shí)際情況，通過定性與定量分析相結(jié)合，對(duì)我縣居住用地控制指標(biāo)進(jìn)行分析。

一、容積率分析確定

容積率的確定，要考慮土地使用的經(jīng)濟(jì)效益，還要注重開發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益。在實(shí)際工作中，確定合理的容積率還必須考慮到用地性質(zhì)、區(qū)位條件、環(huán)境質(zhì)量、空間景觀等諸多方面。應(yīng)在定性分析與定量分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合容積率獎(jiǎng)懲制度來最終確定地塊容積率，以期實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與生態(tài)環(huán)境之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（一）定性分析

1、建設(shè)條件分析

區(qū)位不同決定了土地的使用價(jià)值不同。城市中心區(qū)人口密度大、基礎(chǔ)設(shè)施條件優(yōu)越、地價(jià)較高，容積率應(yīng)大于城市外圍地區(qū)。考慮到城市景觀環(huán)境的營(yíng)造，應(yīng)鼓勵(lì)采用高層低密度高綠地率的形式，提供開敞空間。與此相反，城市外圍地區(qū)容積率應(yīng)適當(dāng)降低，提高居住環(huán)境質(zhì)量。

舊城改造和棚戶區(qū)改造除了要考慮技術(shù)因素外，還必須考慮動(dòng)遷安置成本等因素，可適當(dāng)提高開發(fā)項(xiàng)目的容積率，平衡改造成本和效益，吸引開發(fā)商的積極參與。

環(huán)境承載能力是決定容積率控制上限的重要因素，中心區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施齊全，能夠承載較高的容積率，外圍地區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施較少，容積率應(yīng)適當(dāng)降低。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，容積率過高的小區(qū)普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷、停車?yán)щy、存在安全隱患等問題。

2、周邊城市容積率分析

通過對(duì)石家莊、唐山、邢臺(tái)、濟(jì)南、遷安及沙河等城市近兩年土地出讓公告的調(diào)查分析，摸清周邊城市的地價(jià)水平和容積率控制情況，為合理確定我縣容積率指標(biāo)提供參考。

邢臺(tái)市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價(jià)約2230元/平方米，容積率除個(gè)別地段較高外，一般控制在2.6以下。根據(jù)《邢臺(tái)市人民政府印發(fā)關(guān)于加快推進(jìn)城市棚戶區(qū)、城中村、危舊房和舊城區(qū)改造意見的通知》，控制棚戶區(qū)改造容積率一般不超過2.6，危舊房改造容積率一般不超過2.8。

石家莊市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價(jià)約4180元/平方米，容積率普遍較高，一般控制在3.0以下。

唐山市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價(jià)約2080元/平方米，容積率除個(gè)別地段較高外，一般控制在2.8以下。

遷安市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價(jià)約2590元/平方米，容積率重點(diǎn)地段控制在3.0以下，一般地段在2.6以下。

沙河市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價(jià)約600元/平方米，容積率除個(gè)別地段較高外，一般控制在2.6以下。

濟(jì)南市區(qū)以居住為主要功能的地塊均價(jià)約4380元/平方米，容積率普遍較高，統(tǒng)計(jì)的12個(gè)地塊容積率均在2.5以上。

3、綜合分析

通過以上兩方面分析可以看出，影響容積率的主要因素有開發(fā)地段的區(qū)位、開發(fā)成本、基礎(chǔ)設(shè)施承載能力和地價(jià)水平等。

石家莊、濟(jì)南作為大城市，由于城市人口密集、土地價(jià)值高，容積率普遍較高，與寧晉縣可比性不高。根據(jù)我縣目前土地成交價(jià)格并考慮地價(jià)上漲的可能，估算以居住為主要功能的地塊均價(jià)約2250元/平方米（150萬/畝），地價(jià)水平與邢臺(tái)市和唐山市比較接近，通過與兩個(gè)城市對(duì)比分析認(rèn)為，我縣容積率控制指標(biāo)仍有下調(diào)的空間，可控制在不超過2.8。中心區(qū)、舊城改造和棚戶區(qū)改造地段容積率可采用較高值，一般地段、城市外圍地段容積率應(yīng)適當(dāng)降低。

（二）定量分析

1、人口容量分析

根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，到2020年城市規(guī)劃區(qū)用地規(guī)模達(dá)到27平方公里，其中居住用地921.67公頃，規(guī)劃范圍內(nèi)居住人口達(dá)到30萬人。

按照居住區(qū)人均建筑面積35平方米計(jì)算，要滿足30萬人的居住需求，城市居住區(qū)建筑面積至少應(yīng)達(dá)到1050萬平方米，由此得出滿足城市人口容量的最小容積率

30萬人*35平方米/人÷921.67萬平方米=1.14

目前我縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目容積率都大于1.14，可見居住用地較為寬裕，完全能夠滿足城市人口的居住需求。

2、城市開發(fā)投入產(chǎn)出分析

根據(jù)城市既定的地價(jià)水平，通過土地的投入產(chǎn)出分析為開發(fā)強(qiáng)度提供技術(shù)支撐。用地的投入產(chǎn)出分析為規(guī)劃確定容積率等控制指標(biāo)提供定量分析依據(jù)，增強(qiáng)了規(guī)劃的科學(xué)性。

城市開發(fā)的投入主要包括土地出讓地價(jià)（舊城改造時(shí)為動(dòng)遷安置成本）、建安成本、設(shè)計(jì)費(fèi)、行政收費(fèi)及小區(qū)內(nèi)部道路、綠化等其他費(fèi)用。城市開發(fā)的產(chǎn)出對(duì)于開發(fā)商來說，就是可售房屋價(jià)格之和。由于開發(fā)總產(chǎn)出=總投入*（1+利潤(rùn)率）。因此，在利潤(rùn)率一定的情況下(通常以行業(yè)正常利潤(rùn)率為計(jì)算依據(jù))，通過計(jì)算能得出該利潤(rùn)率下的“最低經(jīng)濟(jì)容積率”，即低于這一容積率將導(dǎo)致開發(fā)商利益受損，若高于這一容積率開發(fā)商將得到一部分超額利潤(rùn)。最低經(jīng)濟(jì)容積率對(duì)制定合理的容積率，具有重要的參考價(jià)值。

根據(jù)總產(chǎn)出=總投入*（1+利潤(rùn)率）得出：

1） 凈地開發(fā)投入產(chǎn)出分析

S*FAR=[P1+(P2+ P3) *FAR ]（1+R）

由此推導(dǎo)出

FAR=P1*（1+R）/[S-(P2+ P3)*(1+R) ]

P1:凈地開發(fā)時(shí)為土地出讓價(jià)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)近10宗土地出讓結(jié)果并考慮我縣地價(jià)上漲的可能，估算為2250元/平方米（150萬元/畝）。

P2:為基礎(chǔ)設(shè)施配套和其他費(fèi)用。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)行政性收費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、市政設(shè)施和管理費(fèi)等，估算400元/平方米。

P3:為建安成本，多層建筑約1000元/平方米，高層建筑約1700元/平方米。

R :為利潤(rùn)，根據(jù)市場(chǎng)行情為15%左右。

S :為銷售平均價(jià)格，目前我縣銷售平均價(jià)格在3500元左右。

由此得出凈地開發(fā)項(xiàng)目住宅為高層時(shí)容積率達(dá)到2.39，住宅為多層時(shí)容積率達(dá)到1.37即可使開發(fā)商取得合理利潤(rùn)。

2） 舊城改造投入產(chǎn)出分析

舊城改造涉及拆遷安置，目前采用政府委托開發(fā)商拆遷安置，待開發(fā)商通過招拍掛有償取得土地使用權(quán)后再返還開發(fā)商拆遷安置費(fèi)。而拆遷安置費(fèi)通常大于土地征用費(fèi)，因此為了簡(jiǎn)化計(jì)算，可以將拆遷安置成本代替土地征用成本，由此得出：

S*（FAR-P4）=(P2+P3)* FAR*（1+R）

由此推導(dǎo)出

FAR= S* P4/ S-(P2+P3)*（1+R）

P2:為基礎(chǔ)設(shè)施配套和其他費(fèi)用。主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)行政性收費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)用、監(jiān)理費(fèi)、小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、市政設(shè)施和管理費(fèi)等，估算400元/平方米。

P3:為建安成本，多層建筑約1000元/平方米，高層建筑約1700元/平方米。

P4:舊城改造安置建筑面積。根據(jù)我縣目前安置標(biāo)準(zhǔn)，按照宅基地面積1:0.9安置，宅基地面積按照改造區(qū)面積的88%計(jì)算，安置建筑面積約為改造區(qū)面積的0.8倍。

R:為利潤(rùn)，根據(jù)市場(chǎng)行情為15%左右。

S:為銷售平均價(jià)格，目前我縣銷售平均價(jià)格在3500元左右。

由此得出舊城改造項(xiàng)目住宅為高層時(shí)容積率達(dá)到2.58，住宅為多層時(shí)容積率達(dá)到1.48可使開發(fā)商取得合理利潤(rùn)。

需要說明的是，以上計(jì)算的是使開發(fā)商取得合理利潤(rùn)的理論最小值，實(shí)際中根據(jù)土地價(jià)值和建設(shè)條件的不同，經(jīng)濟(jì)容積率會(huì)略有不同，中心區(qū)地價(jià)高于平均地價(jià)，容積率應(yīng)適當(dāng)提高，城市外圍地價(jià)低于平均地價(jià)，容積率應(yīng)適當(dāng)降低。

（三）綜合確定我縣容積率

通過對(duì)容積率的定性和定量分析，建議根據(jù)土地價(jià)值和建設(shè)條件的不同，將容積率分三個(gè)層次進(jìn)行控制。

1、寧晉縣中心區(qū)、舊城改造和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目容積率高層控制2.8以下，多層控制1.6以下。

2、一般地區(qū)項(xiàng)目容積率高層控制2.6以下，多層控制1.5以下。

3、城市外圍地段高層控制在2.2以下，多層控制在1.3以下。

（四）容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度

某些特定地段，可適當(dāng)提高容積率。借鑒國(guó)外和我國(guó)大城市的做法，如果開發(fā)商愿意投資新建一些公共活動(dòng)空間（如小廣場(chǎng)、小公園等）和公益性設(shè)施，可以獎(jiǎng)勵(lì)開發(fā)商一定的建筑面積。這種方法可以在開發(fā)商滿足其經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，增加公共福利、保障公共利益，以達(dá)到一種“雙贏”的效果，具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法可在規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定中確定。

二、建筑密度分析

建筑密度表明了場(chǎng)地內(nèi)土地被建筑占用的比例，即建筑物的密集程度。建筑密度過低，則場(chǎng)地內(nèi)土地的使用不經(jīng)濟(jì)，建筑密度過高又會(huì)引起場(chǎng)地環(huán)境質(zhì)量的下降。可見，場(chǎng)地的建筑密度應(yīng)有一個(gè)合理的取值，它受到容積率、建筑層數(shù)與形式、場(chǎng)地的位置與地價(jià)等諸多因素的制約。

由于容積率=建筑密度*建筑層數(shù)，因此可以通過已經(jīng)確定的容積率，分析不同平均層數(shù)時(shí)建筑密度值，由此得到合理的建筑密度范圍。

1、高層住宅區(qū)

高層住宅多采用主流的12層和18層兩種層數(shù)計(jì)算，不同容積率時(shí)建筑密度如下：

建筑密度容積率18層時(shí)建筑密度（%）2.823.3 15.5 2.6 21.7 14.4 2.2 18.3 12.2 12層時(shí)建筑密度（%）

考慮到商業(yè)用房和物業(yè)用房等公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建筑密度應(yīng)適當(dāng)提高，建議高層建筑密度控制15%-25%。

2、多層住宅區(qū)

多層住宅以6層計(jì)算，不同容積率時(shí)建筑密度如下：

建筑密度容積率6層時(shí)建筑密度（%）1.6 26.7 1.3 21.7

考慮到商業(yè)用房和物業(yè)用房等公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建筑密度應(yīng)適當(dāng)提高，建議多層建筑密度控制23%-28%。

3、高層及多層混合住宅區(qū)

小區(qū)中既有高層又有多層時(shí)，建筑密度應(yīng)綜合考慮，建議控制18%-25%。

三、綠地率

綠地率是反映居住環(huán)境的重要指標(biāo)。目前我縣控制綠地率不小于30%。隨著我縣被評(píng)為省級(jí)園林縣城，城市居民對(duì)居住環(huán)境提出了更高的要求。規(guī)劃控制綠地率可根據(jù)建設(shè)條件和環(huán)境要求適當(dāng)提高，建議綠地率舊城改造項(xiàng)目不小于30%，一般項(xiàng)目不小于35%。

四、停車率

現(xiàn)行《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定居住區(qū)停車率不低于0.1個(gè)/戶，由于規(guī)范是2002年修訂，距現(xiàn)在已有10年時(shí)間，隨著近年來機(jī)動(dòng)車的普及，規(guī)范規(guī)定的停車率明顯偏低，目前我縣控制居住用地停車率不少于0.8個(gè)/戶，考慮到小區(qū)需配套建設(shè)住宅建筑面積10%以上的保障性住房，實(shí)際商品住宅停車率達(dá)到1個(gè)/戶，基本滿足業(yè)主停車需要。同時(shí)考慮到小區(qū)來訪人員車輛臨時(shí)停放需求，可按0.1個(gè)/戶（每10戶設(shè)置1個(gè)）標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置訪客車位。

商業(yè)用地目前控制停車位0.3-0.5個(gè)/100平方米建筑面積，考慮到商業(yè)用地上人流密度大，目前商業(yè)區(qū)停車位緊張的現(xiàn)實(shí)情況，參考邢臺(tái)市等地商業(yè)用地停車位指標(biāo)，建議我縣商業(yè)用地停車位逐步提高到不少于1個(gè)/100平方米建筑面積。對(duì)于大型商業(yè)建筑和公共建筑做項(xiàng)目交通影響分析評(píng)估報(bào)告，根據(jù)報(bào)告確定項(xiàng)目的停車比例?！?/p>

1、何強(qiáng)為．容積率的內(nèi)涵及其指標(biāo)體系[J]．城市規(guī)劃,1996（1）：25-27．

2、朱春陽(yáng)．關(guān)于控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)體系的幾點(diǎn)思考．江蘇城市規(guī)劃,2008（3）．

3、建設(shè)部． 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范．2002．

4、段兆廣． 控制性詳細(xì)規(guī)劃中容積率的合理確定——以昆山老城改造為例．《城市規(guī)劃和科學(xué)發(fā)展——2009中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)論文集》．2009．