承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)否定論*

周 珺

(華東政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院，上海 201620)

《合同法》第230條明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！边@實(shí)際上是限制了出租人在出賣(mài)租賃房屋時(shí)選擇合同相對(duì)人的自由。根據(jù)大陸法系的一般觀念，合同自由乃是合同法的一項(xiàng)基本原則，若要對(duì)合同自由予以限制，必須具備正當(dāng)?shù)?、充分的理由。目前，學(xué)界主要從四個(gè)方面闡釋《合同法》第230條的立法理由：(1)有利于法律關(guān)系的延續(xù)；(2)有利于法律關(guān)系的簡(jiǎn)化；(3)并不會(huì)損害他人的合法權(quán)益；(4)符合我國(guó)歷史傳統(tǒng)和國(guó)際通行作法。不過(guò)，在我們看來(lái)，這四項(xiàng)理由均難以成立，《合同法》第230條之規(guī)定在理論上缺乏有力支撐，實(shí)際效果也差強(qiáng)人意，建議予以廢除。

一、為了維護(hù)法律關(guān)系的延續(xù)就應(yīng)賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)嗎

有學(xué)者指出，承認(rèn)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是“為了穩(wěn)定一定的既成秩序”，“使已經(jīng)建立起來(lái)的民事法律關(guān)系能夠通過(guò)一定的方式得到繼續(xù)或維持”，[1]具體而言，是為了保護(hù)承租人的權(quán)益不受侵害，維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定。[2]P65這種觀點(diǎn)似有一定道理，但以此作為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的立法理由其實(shí)并無(wú)說(shuō)服力。這主要是因?yàn)椋途S護(hù)法律關(guān)系的延續(xù)而言，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則已足以解決該問(wèn)題，再賦予承租人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)疑有疊床架屋之嫌。

《合同法》第229條確立了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！币罁?jù)該規(guī)定，即便租賃期間出租人將租賃房屋出賣(mài)給了第三人，租賃關(guān)系依然能夠延續(xù)，且租賃合同內(nèi)容(剩余的租賃期限、租金、租賃房屋的用途等)不變，只不過(guò)出租人發(fā)生了變更，房屋買(mǎi)受人替換了原出租人成為新的出租人。①可見(jiàn)，當(dāng)出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則即可確保原有租賃關(guān)系的維系，確保承租人能夠繼續(xù)占有、使用租賃房屋，此時(shí)并不需要通過(guò)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度來(lái)實(shí)現(xiàn)所謂的法律關(guān)系的穩(wěn)定。

也許有學(xué)者會(huì)提出，既然“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則和承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度都能夠維護(hù)法律關(guān)系的穩(wěn)定，二者在功能上有重合之處，那么為何不能廢除“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則而保留承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)呢？就此我們認(rèn)為，就維護(hù)法律關(guān)系的穩(wěn)定而言，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則明顯優(yōu)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度：

其一，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則更加契合維護(hù)法律關(guān)系穩(wěn)定的本意。根據(jù)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，原有租賃關(guān)系得以延續(xù)，承租人有權(quán)繼續(xù)占有、使用租賃物。而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的效果并非如此，承租人通過(guò)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與出租人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，履行買(mǎi)賣(mài)合同后承租人取得租賃房屋的所有權(quán)，根據(jù)混同規(guī)則，此時(shí)出租人與承租人之間的租賃關(guān)系不是得以延續(xù)，而是直接歸于消滅。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度并非維護(hù)了法律關(guān)系的延續(xù)，恰恰相反，它使原有的法律關(guān)系發(fā)生了根本變化(承租人取代出租人成為租賃物新的所有權(quán)人，當(dāng)事人之間的租賃關(guān)系歸于消滅)。

其二，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用范圍更為廣泛。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：(1)依據(jù)《合同法》第229條的文義，無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)租賃還是動(dòng)產(chǎn)租賃皆可適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。②而依據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度僅僅適用于房屋租賃，并不適用于其他不動(dòng)產(chǎn)租賃，更不可能適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。(2)學(xué)界習(xí)慣于將《合同法》第229條稱(chēng)之為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則，但其實(shí)這一表述并不確切。依據(jù)《合同法》第229條的規(guī)定，無(wú)論是何種原因?qū)е伦赓U物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，均不影響租賃合同的效力，不僅“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，贈(zèng)與、繼承、出資等情形均“不破租賃”。但根據(jù)《合同法》第230條，只有在出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人才享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，倘若是由于贈(zèng)與、繼承等原因?qū)е伦赓U房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，則承租人不可能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。不僅如此，在某些特殊情況下，即便是出租人出賣(mài)租賃房屋，承租人也不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。例如，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；(二)出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；(四) 第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！?/p>

其三，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的實(shí)施更為簡(jiǎn)單明了?！百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的施行成本很低，只要租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，便自然產(chǎn)生“不影響租賃合同的效力”這一法律效果。該規(guī)則的適用通常不會(huì)產(chǎn)生過(guò)于復(fù)雜的法律問(wèn)題，在實(shí)務(wù)中也很少引起爭(zhēng)議，即便當(dāng)事人之間發(fā)生糾紛，法院也比較容易處理。反觀承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，其構(gòu)造和運(yùn)作十分復(fù)雜，制度實(shí)施成本頗高。至于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度到底如何復(fù)雜，本文后述。

二、為了法律關(guān)系的簡(jiǎn)化就應(yīng)賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)嗎

有學(xué)者指出，使用他人之物終究不如使用自己之物便宜、盡心，賦予承租人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，可以促使承租人取得租賃房屋的所有權(quán)，從而使房屋的所有權(quán)與使用權(quán)集于一人，這有利于簡(jiǎn)化法律關(guān)系，節(jié)省交易成本，提高物的利用效率。③我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是值得商榷的。

(一)通過(guò)法律手段刻意實(shí)現(xiàn)房屋所有與房屋利用的統(tǒng)一并無(wú)必要

通過(guò)法律手段人為、刻意地促進(jìn)房屋所有與房屋利用的統(tǒng)一是不必要的，這主要是因?yàn)椋?/p>

其一，“財(cái)產(chǎn)所有和財(cái)產(chǎn)利用的分離是不可避免的社會(huì)現(xiàn)象”，“現(xiàn)代社會(huì)的財(cái)產(chǎn)所有和財(cái)產(chǎn)利用的分離，為以往任何時(shí)代所不能比擬”。[3]P62出租人將房屋出租給承租人，房屋所有權(quán)歸屬于出租人，房屋使用權(quán)歸屬于承租人，這是一種十分常見(jiàn)、普通的法律現(xiàn)象。只要相關(guān)法律規(guī)則設(shè)計(jì)得當(dāng)，當(dāng)事人之間的法律關(guān)系便會(huì)清晰、明了，根本沒(méi)必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)所謂的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，刻意實(shí)現(xiàn)房屋所有與房屋利用的統(tǒng)一。倘若房屋承租人確有強(qiáng)烈意愿購(gòu)買(mǎi)租賃房屋，成為房屋所有人，也應(yīng)通過(guò)與出租人協(xié)商自行解決，無(wú)須輔之以特別的法律手段(承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán))。

其二，承租人希望成為租賃房屋所有人的意愿其實(shí)并不強(qiáng)烈，立法者賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)似乎只是一廂情愿。房屋租賃有住房租賃與商事租賃之分，前者的租賃物是供人居住的房屋，后者的租賃物則是商鋪、寫(xiě)字樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)等經(jīng)營(yíng)性用房，對(duì)二者可分別予以分析：(1)住房租賃。我國(guó)傳統(tǒng)文化中一向存在“重買(mǎi)輕租”的置業(yè)偏好，多數(shù)情況下，租房只是承租人解決其居住問(wèn)題的一個(gè)臨時(shí)性的、過(guò)渡性的措施，一旦具備相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，承租人便會(huì)選擇買(mǎi)房居住。正因如此，承租人選擇租賃房屋時(shí)往往并不挑剔，反倒是“湊合”、“將就”、“勉強(qiáng)”的成分比較多。但承租人如果決定購(gòu)買(mǎi)房屋，那么在選擇房屋時(shí)便會(huì)異乎尋常地認(rèn)真、細(xì)致，通常都要綜合考慮價(jià)格、質(zhì)量、房型、面積、裝修、采光、通風(fēng)、隔音、樓層、停車(chē)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、周邊配套、升值潛力等諸多因素。由此導(dǎo)致的結(jié)果是，在通常情形下，租賃房屋并非承租人購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)中意的對(duì)象。也正因?yàn)槿绱?，在住房租賃實(shí)務(wù)中，出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形極為罕見(jiàn)。(2)商事租賃。在商事租賃中，承租人多為公司企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)。一般來(lái)說(shuō)，他們之所以選擇租賃房屋而不是購(gòu)買(mǎi)房屋，可能并不是因?yàn)槿狈?gòu)買(mǎi)房屋的經(jīng)濟(jì)能力，這只不過(guò)是其控制經(jīng)營(yíng)成本或保持經(jīng)營(yíng)靈活性的一種策略。換言之，在商事租賃中，承租人更多地關(guān)注的是租賃關(guān)系的穩(wěn)定和延續(xù)，而非獲取自有物業(yè)。即便出租人出賣(mài)租賃房屋，承租人通常也并無(wú)特別的意向購(gòu)買(mǎi)該房屋，成為租賃房屋的所有人。

(二)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度實(shí)際上使法律關(guān)系變得更為復(fù)雜

從某種意義上說(shuō)，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度非但未能使法律關(guān)系簡(jiǎn)化，反而使法律關(guān)系變得更為復(fù)雜。這主要是因?yàn)槌凶馊藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的構(gòu)造和運(yùn)作十分復(fù)雜，在適用上會(huì)面臨一系列頗為棘手的問(wèn)題。

毋庸諱言，《合同法》第230條的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，缺乏起碼的可操作性。為彌補(bǔ)該條文存在的缺陷，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》就承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出了規(guī)定(第21-24條)，④但即便如此，關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)仍然存在大量的法律難題亟待解決，這主要包括：

1.何為“同等條件”？只有在同等條件下，承租人才能夠行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但何為同等條件，理論界認(rèn)識(shí)不一，歸納而言，主要有三種觀點(diǎn)：(1)絕對(duì)同等說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，承租人購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的條件應(yīng)與第三人購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的條件完全一致。(2)相對(duì)同等說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，同等條件首先應(yīng)該是價(jià)格條件相同，其次應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮支付方式。在價(jià)格條件和支付方式相同的情況下，對(duì)于其他交易條件是否需要完全相同，要看該條件是否影響到出租人的利益，如果沒(méi)有影響，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同等條件。(3)同一價(jià)格說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，如果當(dāng)事人在租賃合同中未作特別約定，同等條件就是指同等價(jià)格，無(wú)須考慮其他條件。⑤從我國(guó)的司法實(shí)務(wù)來(lái)看，到底如何判定“同等條件”，存在較大的認(rèn)知分歧和模糊空間，這也成為我們理解和適用承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度時(shí)面臨的一大難題。

2.何為“合理期限”？依據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，但何為“合理期限”，⑥立法并未予以明確，司法實(shí)務(wù)中只能交由法官根據(jù)案件具體情況自由裁量。

3. 若出租人與第三人簽訂互易合同，承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？互易的特點(diǎn)是“以物易物”，至于互易時(shí)承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，理論界有不同的看法。有學(xué)者認(rèn)為，互易雖然不是買(mǎi)賣(mài)，但“為保護(hù)承租人的利益，出賣(mài)應(yīng)解釋為包括互易行為”。[4]也有學(xué)者認(rèn)為，“在出租人決定進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的交換時(shí)，因出租人的目的在于獲得第三人的房屋所有權(quán)，而第三人所提供的房屋，就其大小、位置、環(huán)境等綜合情況衡量，無(wú)疑是獨(dú)一無(wú)二的，不會(huì)存在‘同等條件’，所以承租人也不能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。不過(guò)，如果第三人所提供交換的并不是房屋，而是其他具有替代性的物品，那么只要承租人能夠提供同樣內(nèi)容的給付，則仍然可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?！盵5]

4.若房屋被轉(zhuǎn)租，誰(shuí)是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人？這是指若承租人將房屋轉(zhuǎn)租，那么出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)到底是承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)還是次承租人享有該權(quán)利。對(duì)此問(wèn)題，有觀點(diǎn)認(rèn)為只有承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，有觀點(diǎn)認(rèn)為只有次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，還有觀點(diǎn)認(rèn)為承租人、次承租人均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[6]P289

5.若房屋整體出售，僅承租部分房屋的承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？實(shí)務(wù)中存在這樣的情形，承租人只是租賃了房屋的一部分，現(xiàn)出租人欲將該房屋整體出售，此時(shí)面臨的問(wèn)題是，承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？對(duì)此，有學(xué)者持肯定說(shuō)，有學(xué)者持否定說(shuō)，有學(xué)者認(rèn)為需要區(qū)分不同的情形具體分析。[7]2005年最高人民法院曾就該問(wèn)題發(fā)布過(guò)一個(gè)批復(fù)，也即《關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的復(fù)函》，批復(fù)中指出：“你院請(qǐng)示的關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題，目前，法律和司法解釋對(duì)此均無(wú)明確規(guī)定。經(jīng)研究認(rèn)為：目前處理此類(lèi)案件，可以從以下兩個(gè)方面綜合考慮：第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對(duì)獨(dú)立的，則承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對(duì)出租人所賣(mài)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣(mài)的全部房屋一半以上的，則其對(duì)出租人出賣(mài)的全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；反之則不宜認(rèn)定其對(duì)全部房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”且不說(shuō)最高人民法院這一批復(fù)是否妥當(dāng)，單從該批復(fù)的內(nèi)容就足可以看出這一問(wèn)題的復(fù)雜性及其解決辦法的不確定性。

6.若承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人與承租人之間是否直接成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同？對(duì)此問(wèn)題存在兩種不同的觀點(diǎn)：(1)形成權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在，并不限制出租人是否轉(zhuǎn)讓房屋的自由，但在同等條件下，其選擇合同相對(duì)人的自由即被限制，出租人只能與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人訂立相同條件的買(mǎi)賣(mài)合同。一旦優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人向義務(wù)人為購(gòu)買(mǎi)之意思表示，即可在權(quán)利人與義務(wù)人之間形成義務(wù)人與第三人同等內(nèi)容的契約,而無(wú)須義務(wù)人之承諾?！盵4](2)請(qǐng)求權(quán)說(shuō)。該說(shuō)認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是權(quán)利人對(duì)出賣(mài)人享有的買(mǎi)賣(mài)合同訂立請(qǐng)求權(quán)。在權(quán)利人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)合同的成立尚須出賣(mài)人的承諾。[6]P288有觀點(diǎn)進(jìn)一步將請(qǐng)求權(quán)說(shuō)解釋為附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)。該說(shuō)認(rèn)為，在出賣(mài)人違反義務(wù)將租賃房屋出賣(mài)給第三人時(shí)，承租人可以訴請(qǐng)公權(quán)力介入，強(qiáng)迫該出賣(mài)人對(duì)其作出承諾的意思表示。換言之，出租人對(duì)于承租人購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的請(qǐng)求負(fù)有強(qiáng)制承諾的義務(wù)。⑦

7.若優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害，承租人如何主張損害賠償？《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第21條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”可見(jiàn)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害后，承租人能夠主張的救濟(jì)方式主要是損害賠償。但該損害賠償性質(zhì)如何(究竟是締約過(guò)失責(zé)任、違約責(zé)任還是侵權(quán)責(zé)任)、范圍如何(承租人的哪些損失可以主張出租人賠償)，立法中語(yǔ)焉不詳，理論上也未形成通說(shuō)，這就不可避免地會(huì)在實(shí)務(wù)中滋生糾紛，甚至引發(fā)訴訟。

三、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度不會(huì)損害出租人以及第三人的利益嗎

有學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度能夠在“不損害他人合法權(quán)益的前提下”實(shí)現(xiàn)相關(guān)的立法目的。[8]有學(xué)者還特別指出，“就出賣(mài)人而言，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是設(shè)定在其標(biāo)的物上的一種負(fù)擔(dān)，但此種負(fù)擔(dān)只是限制其自由選擇買(mǎi)方的權(quán)利，其占有、使用、收益和處分的權(quán)能并未受限，因此并無(wú)實(shí)質(zhì)上的不利益?！盵9]P286對(duì)于此類(lèi)觀點(diǎn)，我們難以認(rèn)同。租賃期間出租人出賣(mài)租賃房屋涉及到三方當(dāng)事人的利益關(guān)系，也即出租人、承租人、第三人。如果賦予承租人特殊的權(quán)利(優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán))以提升承租人的地位、增強(qiáng)承租人的利益，就勢(shì)必會(huì)打破既有的利益格局，不可避免地?fù)p及出租人、第三人的利益。試圖在不損害出租人、第三人利益的前提下增進(jìn)承租人的利益，恐怕只是一個(gè)美好的愿望。姑且不說(shuō)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在有違自由(因?yàn)樗拗屏顺鲎馊诉x擇合同相對(duì)人的自由)、公平(因?yàn)樗茨芄綄?duì)待承租人與第三人)等合同法的基本原則，單從實(shí)際運(yùn)作來(lái)看，它也確實(shí)有損出租人及第三人的利益。

(一)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在意味著將出租人的部分財(cái)富轉(zhuǎn)移給了承租人

美國(guó)有學(xué)者運(yùn)用經(jīng)濟(jì)分析的方法研究?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，他們得出的結(jié)論是，該制度意味著將出賣(mài)人的部分財(cái)富轉(zhuǎn)移給了享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的人。[10]此處可舉例說(shuō)明：甲承租了乙的一套房屋，如今乙打算出賣(mài)該房屋，承租人甲希望購(gòu)買(mǎi)該房屋，第三人丙也希望購(gòu)買(mǎi)該房屋(我們假設(shè)乙在選擇與誰(shuí)訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)僅考慮價(jià)格因素，不考慮除此之外的其他任何條件)。甲、丙購(gòu)買(mǎi)該房屋愿意支付的最高價(jià)格有三種不同情況，也即甲愿意支付的最高價(jià)格高于、等于或低于丙愿意支付的最高價(jià)格。在這三種不同情況下，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在對(duì)出租人乙的影響也有所區(qū)別：

其一，若甲愿意支付的最高價(jià)格低于丙愿意支付的最高價(jià)格(假設(shè)甲的報(bào)價(jià)為90萬(wàn)元，丙的報(bào)價(jià)為95萬(wàn)元)，此時(shí)由于不具備“同等條件”這一要件，甲無(wú)法主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，乙便以95萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出賣(mài)給丙。在這種情況下，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在并未影響出租人乙的利益。其二，若甲愿意支付的最高價(jià)格等于丙愿意支付的最高價(jià)格(假設(shè)甲、乙的報(bào)價(jià)均為90萬(wàn)元)，此時(shí)甲有權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，乙有義務(wù)以90萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出賣(mài)給甲。在這種情況下，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在雖然限制了乙選擇合同相對(duì)人的自由，卻并未減損乙的財(cái)產(chǎn)利益。其三，若甲愿意支付的最高價(jià)格高于丙愿意支付的最高價(jià)格(假設(shè)甲愿意支付的價(jià)格最高為95萬(wàn)元，而丙愿意支付的價(jià)格最高為90萬(wàn)元)，此時(shí)甲若主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，便可能會(huì)損害乙的利益。如果立法中沒(méi)有賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么當(dāng)丙報(bào)價(jià)90萬(wàn)元時(shí)，甲只有提出更高的價(jià)格(比如92萬(wàn)元)，才能確保與出租人乙簽訂買(mǎi)賣(mài)合同；如果立法中確立了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么當(dāng)丙報(bào)價(jià)90萬(wàn)元時(shí)，甲只要也報(bào)價(jià)90萬(wàn)元，出租人乙便有義務(wù)與其訂立買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)比之后可以發(fā)現(xiàn)，在這種情況下，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的存在減少了出租人乙2萬(wàn)元(92萬(wàn)元-90萬(wàn)元)的收益。

(二)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在增加了出租人與第三人之間的交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)

如果存在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度，當(dāng)出租人與第三人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同后，出租人需要在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人有權(quán)在接到通知后的合理期限內(nèi)決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在這種情況下，無(wú)論承租人最終是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，都會(huì)對(duì)出租人、第三人的利益造成一定的損害：1.承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人若主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，那么出租人與第三人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同很可能無(wú)法得到履行，由此會(huì)造成三個(gè)方面的不利益：一是出租人因?yàn)闊o(wú)法向第三人履行合同可能要向第三人承擔(dān)違約責(zé)任；二是出租人與第三人為訂立該買(mǎi)賣(mài)合同所耗費(fèi)的各項(xiàng)成本無(wú)法取得任何實(shí)際效益；三是第三人喪失了同他人訂立買(mǎi)賣(mài)合同的機(jī)會(huì)而可能遭受經(jīng)濟(jì)上的損失。2.承租人不主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。即便承租人不主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也會(huì)增加出租人、第三人的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本。這是因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的存在使得出租人與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后不能及時(shí)履行該合同，而是要通知承租人并等待承租人做出是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的決定。只有當(dāng)承租人決定不行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后，出租人與第三人才能夠開(kāi)始正常履行雙方之間的買(mǎi)賣(mài)合同。

(三)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在可能會(huì)損害善意第三人的利益

《城市房地產(chǎn)管理法》第54條確立了房屋租賃合同登記備案制度：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！钡珜?shí)務(wù)中絕大多數(shù)房屋租賃合同并未辦理登記備案手續(xù)。之所以形成這一局面，主要有四個(gè)因素：(1)一般認(rèn)為，“《城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于房屋租賃合同登記備案的內(nèi)容，并沒(méi)有登記后合同才能生效的規(guī)定，該條規(guī)定并不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定而僅屬于管理性規(guī)范，不能作為房屋租賃合同的生效要件”，[9]P50《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第4條第1款也明確規(guī)定：“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！奔热坏怯泜浒甘掷m(xù)并不影響租賃合同的效力，合同雙方當(dāng)事人自然沒(méi)有申請(qǐng)辦理該手續(xù)的動(dòng)力。(2)未依法辦理登記備案手續(xù)盡管不會(huì)導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效，但也并非沒(méi)有任何法律后果。不少地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章規(guī)定，當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)的應(yīng)對(duì)其予以行政處罰。例如，《上海市居住房屋租賃管理辦法》(2011年頒布)第32條規(guī)定：“違反本辦法第十三條規(guī)定，租賃當(dāng)事人未在期限內(nèi)辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)個(gè)人處以1000元以下罰款，對(duì)單位處以1000元以上1萬(wàn)元以下罰款?！钡珕?wèn)題在于，此類(lèi)行政處罰條款并未得到嚴(yán)格遵循，實(shí)務(wù)中，租賃合同當(dāng)事人因未辦理登記備案手續(xù)而遭受罰款的案件極其少見(jiàn)。由于違法后遭受行政處罰的概率很低，因此房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人大都選擇不辦理登記備案手續(xù)。(3)申請(qǐng)辦理登記備案手續(xù)不可避免要耗費(fèi)當(dāng)事人一定的時(shí)間成本、金錢(qián)成本，為節(jié)省成本支出，當(dāng)事人通常也會(huì)選擇不辦理登記備案手續(xù)。(4)實(shí)務(wù)中絕大多數(shù)出租人、承租人根本沒(méi)有辦理登記備案手續(xù)的法律意識(shí)，他們并不知曉簽訂房屋租賃合同后有義務(wù)前往相關(guān)行政部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

由于實(shí)踐中絕大多數(shù)房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)，倘若出租人隱瞞房屋已經(jīng)出租的事實(shí)的話，那么第三人便很難知曉擬購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于租賃房屋，也無(wú)法意識(shí)到承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在。如果第三人并不知道租賃關(guān)系的存在而與出租人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則可能出現(xiàn)如下兩種局面：(1)出租人與第三人不僅簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而且已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，那么根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條的規(guī)定，即便承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也不會(huì)得到法院的支持。在這種情況下，善意第三人的利益不會(huì)遭受損害。(2)出租人與第三人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但尚未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在這種情況下，一旦承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人便有義務(wù)與承租人訂立并履行買(mǎi)賣(mài)合同，而出租人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同就難以得到履行，這無(wú)疑會(huì)破壞交易安全，損害善意第三人的利益。

四、確立承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)符合我國(guó)歷史傳統(tǒng)和國(guó)際通行作法嗎

有觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)“符合我國(guó)的傳統(tǒng)習(xí)慣”，“從某種意義上講，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)承襲了傳統(tǒng)文化，并非從法理邏輯中直接推出，是一種習(xí)慣的沉淀”，[9]P281而且它也是當(dāng)今世界各國(guó)普遍確立的一項(xiàng)民事法律制度。[11]P73我們認(rèn)為，這種認(rèn)識(shí)是缺乏事實(shí)根據(jù)的。

(一)我國(guó)的歷史傳統(tǒng)

我國(guó)古代的確存在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，但并非規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而是親鄰的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。例如，《宋刑統(tǒng)》卷一三《典賣(mài)指當(dāng)論競(jìng)物業(yè)門(mén)》規(guī)定：“應(yīng)典賣(mài)，倚當(dāng)物業(yè)，先問(wèn)房親，房親不要，次問(wèn)四鄰，四鄰不要，他人并得交易。”據(jù)學(xué)者考證，親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度“在法律中出現(xiàn)始于后周時(shí)期，在宋元時(shí)期達(dá)到極盛，明清時(shí)期，國(guó)家律典對(duì)此不再作強(qiáng)制性規(guī)定，但在民間習(xí)慣中，先問(wèn)親鄰的做法仍廣泛存在”，該制度的宗旨是“最大限度地將土地保留在本宗族的內(nèi)部，減小交易風(fēng)險(xiǎn)，并協(xié)調(diào)家族成員關(guān)系”。[12]顯而易見(jiàn)，這與我國(guó)《合同法》第230條所規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度在立法旨趣和法律構(gòu)造上相去甚遠(yuǎn)?？梢?jiàn)，我國(guó)其實(shí)并無(wú)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的歷史傳統(tǒng)，正如有學(xué)者所指出的那樣，“在我國(guó)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度可謂源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，最早至少可追溯到唐朝，但大多以親鄰優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為主，因我國(guó)長(zhǎng)久以來(lái)，房屋大多自有，鮮少租賃，在我國(guó)古代租賃關(guān)系并不發(fā)達(dá)，而作為租賃關(guān)系延伸的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不多見(jiàn)”。[13]

此外，1931年完成的《中華民國(guó)民法》同樣未規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。不過(guò)，1999年我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)其“民法”債編進(jìn)行了修正，修正后的“民法”債編規(guī)定了兩項(xiàng)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但這兩項(xiàng)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與我國(guó)《合同法》第230條所規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并非同一制度，不可等量齊觀：(1)基地承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第426-2條規(guī)定：“租用基地建筑房屋，出租人出賣(mài)基地時(shí)，承租人有依同樣條件優(yōu)先承買(mǎi)之權(quán)。承租人出賣(mài)房屋時(shí)，基地所有人有依同樣條件優(yōu)先承買(mǎi)之權(quán)?！北M管都可稱(chēng)作“承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，但該條所確立的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與我國(guó)《合同法》第230條所規(guī)定的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在立法目的和適用范圍上均判然有別：其一，前者是為了實(shí)現(xiàn)土地所有人與房屋所有人的統(tǒng)一，[14]P279后者是為了實(shí)現(xiàn)房屋所有人與房屋使用人的統(tǒng)一；其二，前者適用的對(duì)象是土地租賃(具體而言，是指租賃土地建造房屋)，后者適用的對(duì)象是房屋租賃。(2)耕地承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第460-1條規(guī)定：“耕作地出租人出賣(mài)或出典耕作地時(shí)，承租人有依同樣條件優(yōu)先承買(mǎi)或承典之權(quán)?！痹摋l規(guī)定的是耕地承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，它源自于“扶植自耕農(nóng)”的基本社會(huì)政策，旨在促進(jìn)“耕者有其田”的實(shí)現(xiàn)，[15]P314這與我國(guó)《合同法》第230條所規(guī)定的房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)截然不同。

承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度并非源自我國(guó)的歷史傳統(tǒng)，并非承襲了我國(guó)的傳統(tǒng)文化。其實(shí)，它只是新中國(guó)成立后才逐步確立的一項(xiàng)制度。在20世紀(jì)50年代，一些政府文件對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已有所涉及。如1950年3月28日，當(dāng)時(shí)的東北人民政府發(fā)布了《東北城市房產(chǎn)管理暫行條例》，該條例規(guī)定，房屋的出租、出典、出賣(mài)，原房戶有繼續(xù)承租、承典、購(gòu)買(mǎi)的優(yōu)先權(quán)。北京、天津等地人民政府在房產(chǎn)管理方面，也頒布了類(lèi)似的暫行條例，賦予了房客在房主出賣(mài)房屋時(shí)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。最高人民法院在1951年6月處理城市房屋案件專(zhuān)題報(bào)告當(dāng)中，也確認(rèn)了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[1]改革開(kāi)放后，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)逐漸成為一項(xiàng)正式的法律制度。1983年，國(guó)務(wù)院頒布了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》，該條例第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”1988年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！?999年頒行的《合同法》第230條明確規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！?009年通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》在第21-24條進(jìn)一步對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行了規(guī)定。

(二)國(guó)際通行作法

查閱德國(guó)、法國(guó)、日本、瑞士、意大利、俄羅斯、韓國(guó)等國(guó)的民法典，并未見(jiàn)有類(lèi)似我國(guó)《合同法》第230條的相關(guān)規(guī)定，并不存在所謂的房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。由此看來(lái)，那種認(rèn)為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度是世界各國(guó)通行作法的觀點(diǎn)顯然是難以成立的。

有學(xué)者指出，《德國(guó)民法典》中存在關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定。⑧對(duì)此我們并不否認(rèn)?！兜聡?guó)民法典》第577條規(guī)定：“出租的住房，在交付給承租人后又設(shè)立或?qū)⒃O(shè)立住宅區(qū)分所有權(quán)的，在出賣(mài)給第三人時(shí)，承租人有優(yōu)先買(mǎi)受的權(quán)利……”。然而，必須指出的是，《德國(guó)民法典》第577條所確立的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與我國(guó)《合同法》第230條所確立的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在根本的區(qū)別，二者屬于截然不同的兩種制度：(1)根據(jù)《德國(guó)民法典》的規(guī)定，只有在極其特殊的情況下(將租賃房屋改造成住宅區(qū)分所有權(quán)式的房屋并予以出賣(mài))，房屋承租人才可能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而根據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，通常情況下，房屋承租人均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；(2)《德國(guó)民法典》第577條的立法背景和宗旨在于，德國(guó)法中存在大量關(guān)于限制出租人權(quán)利、提升承租人法律地位的規(guī)定，由此也就導(dǎo)致實(shí)務(wù)中出租房屋利潤(rùn)很低，部分出租人便將原本用以出租的房屋改造成住宅區(qū)分所有權(quán)式的房屋并予以出售，以此來(lái)謀取更高的利潤(rùn)。在這種情況下，為了對(duì)承租人的利益進(jìn)行一定程度的保護(hù)，才規(guī)定了設(shè)立住宅區(qū)分所有權(quán)時(shí)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[16]P635這與我國(guó)《合同法》第230條的立法背景和宗旨顯然是不一樣的。

五、結(jié)語(yǔ)

新中國(guó)成立后尤其是改革開(kāi)放以來(lái)，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度一直得到我國(guó)法律的認(rèn)可。多數(shù)學(xué)者對(duì)其也是持肯定態(tài)度，不僅從諸多方面闡釋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的立法理由，而且不遺余力地研究其法律性質(zhì)、適用范圍、行使條件、行使方式、行使期限、法律效力、保護(hù)方法等各種問(wèn)題。盡管已有部分學(xué)者、法官對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度提出了一些批評(píng)和質(zhì)疑，⑨但該項(xiàng)制度似乎至今依然堅(jiān)如磐石。

基于以上的分析可以看出，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的存在并無(wú)充足的理由：(1)就維護(hù)法律關(guān)系的延續(xù)而言，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則已足以解決該問(wèn)題，再賦予承租人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)疑有疊床架屋之嫌。(2)通過(guò)賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的方式來(lái)刻意實(shí)現(xiàn)房屋所有與房屋利用的統(tǒng)一并無(wú)必要，而且從某種意義上說(shuō)，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度非但未能使法律關(guān)系簡(jiǎn)化，反而使法律關(guān)系變得更為復(fù)雜。(3)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在在某種程度上剝奪了出租人的部分財(cái)富，也增加了出租人與第三人之間的交易成本，且可能會(huì)危及交易安全，損害善意第三人的利益。(4)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度既非源自我國(guó)的歷史傳統(tǒng)，更非國(guó)際通行做法。為此，《合同法》應(yīng)廢除關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，當(dāng)出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人并無(wú)所謂的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人可完全根據(jù)自己的意志選擇房屋的買(mǎi)受人。

需要說(shuō)明的是，我國(guó)民事立法中還存在關(guān)于按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)(《物權(quán)法》第101條)、有限責(zé)任公司股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)(《公司法》第71條)、合伙人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)(《合伙企業(yè)法》第23條)的規(guī)定。這些優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在立法旨趣上截然不同，⑩它們?nèi)匀痪哂幸欢ǖ拇嬖趦r(jià)值，本文建議廢除的僅限于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度。

注釋?zhuān)?/p>

① 如何理解《合同法》第229條所規(guī)定的“不影響租賃合同的效力”，理論界有不同的認(rèn)識(shí)，本文從通說(shuō)，也即“法定的債的移轉(zhuǎn)說(shuō)”。

② 不過(guò)，也有學(xué)者對(duì)《合同法》第229條的規(guī)定提出了批評(píng)，他們認(rèn)為，從學(xué)理上來(lái)分析，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用范圍應(yīng)限定于不動(dòng)產(chǎn)租賃，動(dòng)產(chǎn)租賃不適用該規(guī)則。參見(jiàn)王利明：《合同法分則研究》(上卷)，中國(guó)人民大學(xué)出版社2012年版，第264頁(yè)；張華：《我國(guó)租賃權(quán)對(duì)抗力制度的不足與完善》，載《法學(xué)評(píng)論》2007年第2期；張雙根：《談“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的客體適用范圍問(wèn)題》，載王洪亮等主編：《中德私法研究》第1卷，北京大學(xué)出版社2006年版，第18頁(yè)；寧紅麗：《我國(guó)租賃權(quán)對(duì)抗力制度的理論反思》，載《法學(xué)雜志》2005年第2期。

③ 參見(jiàn)崔建遠(yuǎn)主編：《合同法》(第五版)，法律出版社2010年版，第432頁(yè)；王朝輝：《承租人先買(mǎi)權(quán)的法律性質(zhì)及其糾紛審理》，載《法律適用》2003年第9期；戴孟勇：《先買(mǎi)權(quán)的若干理論問(wèn)題》，載《清華大學(xué)學(xué)報(bào)》(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)2001年第1期。

④ 這四個(gè)條文分別規(guī)定了侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損害賠償責(zé)任、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)、拍賣(mài)租賃房屋時(shí)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)、承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的例外情形。

⑤ 參見(jiàn)冉克平：《論房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《法學(xué)評(píng)論》2010年第4期；李群星：《對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的評(píng)析與反思》，載《法律適用》2006年第6期。

⑥ 《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效?！钡鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋(第七批)的決定》，該條文如今已經(jīng)被廢止；此外，1983年頒布的《城鎮(zhèn)私有房屋管理?xiàng)l例》第11條也規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”但根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于廢止部分行政法規(guī)的決定》(國(guó)務(wù)院第516號(hào)令)，該條例已被廢止。

⑦ 參見(jiàn)奚曉明主編：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第291頁(yè)；易軍、寧紅麗：《合同法分則制度研究》，人民法院出版社2003年版，第198頁(yè)。

⑧ 參見(jiàn)張康林、高峙：《再論房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《江西社會(huì)科學(xué)》2009年第5期；幸顏靜：《〈德國(guó)民法典〉中先買(mǎi)權(quán)之法律技術(shù)性質(zhì)的邏輯解讀》，載《比較法研究》2004年第3期。

⑨ 參見(jiàn)于曉麗、高云鵬：《房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)合理性質(zhì)疑》，載《政法論叢》2009年第2期；李群星：《對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的評(píng)析與反思》，載《法律適用》2006年第6期；鐘濤：《房屋承租人若干爭(zhēng)議之解決》，載《法律適用》2005年第10期；張曉梅：《是否繼續(xù)保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)》，載《法律適用》2003年第55期。

⑩ 立法中規(guī)定這些優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主要是為了盡量避免新成員的加入(按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是為了避免出現(xiàn)新的共有人，股東優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是為了避免出現(xiàn)新的股東，合伙人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是為了避免出現(xiàn)新的合伙人)，以免破壞既有的合作關(guān)系，發(fā)生不必要的紛紛和矛盾。

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