單 奕

（作者系南京鐘山職業(yè)技術(shù)學(xué)院副教授）

“以房養(yǎng)老”，也稱“倒按揭”或“住房反向抵押貸款”，是指老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期從金融機(jī)構(gòu)獲取一定數(shù)額現(xiàn)金的一種養(yǎng)老方式。20世紀(jì)30年代起源于荷蘭，當(dāng)時(shí)是為緩解住房緊張而出現(xiàn)的，其操作方式是把人壽保險(xiǎn)和住房貸款捆綁在一起，沒有單獨(dú)核算收益，投保住房抵押貸款保險(xiǎn)或?qū)⒆≌c人壽保險(xiǎn)相結(jié)合。如果說荷蘭的做法還不能算完全意義上的“以房養(yǎng)老”，那么美國(guó)1961年開始的反住房抵押貸款則是一個(gè)典型的“以房養(yǎng)老”模型，而且如今已是反住房抵押貸款發(fā)展最為成熟的國(guó)家。隨著老齡化的加劇，其他國(guó)家也開始紛紛效仿，并逐漸建立起較為成熟的“以房養(yǎng)老”制度。2013年9月，中國(guó)國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，首次明確將“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”并于2014年開始逐步施行。因此，了解以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”的相關(guān)做法，從中汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)中國(guó)推行“以房養(yǎng)老”工作無疑大有助益。

一、發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)

美國(guó)的反住房抵押貸款，62歲及以上的老年人是其服務(wù)對(duì)象。主要有三種形式（前兩種由政府主導(dǎo)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)）：第一種HECM計(jì)劃，即住房權(quán)益轉(zhuǎn)化按揭。1987年由美國(guó)國(guó)會(huì)授權(quán)房屋與城市發(fā)展部發(fā)起，適用對(duì)象為擁有較低價(jià)值住房的借款者，不管其收入水平和借款用途。根據(jù)FHA（Federal Housing Administration）“203-b limit”條款，貸款額度有最高限制，在限額內(nèi)主要受借款人年齡、房屋評(píng)估價(jià)值、房屋所處地段和當(dāng)時(shí)市場(chǎng)利率決定。貸款發(fā)放與償還方式較為靈活，借款人可以選擇一次性總付、按月支付、年金、信用額度，或其中兩種或幾種方式的結(jié)合；所貸款項(xiàng)可以按借款人的意愿，選擇將來某一時(shí)期償還，也可以選擇借款人死亡或者永久性遷出后償還。該計(jì)劃的最大特點(diǎn)是，聯(lián)邦政府為雙方提供擔(dān)保，消除了借貸雙方的后顧之憂。美國(guó)政府保證借款人一定可以獲得貸款機(jī)構(gòu)承諾支付他們的所有資金，即使機(jī)構(gòu)倒閉也可以按時(shí)領(lǐng)到貸款。貸款人經(jīng)過FHA的資格認(rèn)證后可得到其提供的保險(xiǎn)，當(dāng)貸款期限結(jié)束時(shí)，貸款本息超過住房?jī)r(jià)值的部分由保險(xiǎn)基金進(jìn)行補(bǔ)償，使貸款人避免了損失。因此HECM計(jì)劃運(yùn)作較為成功，是美國(guó)最主要的反住房抵押模式，約占據(jù)了95%的市場(chǎng)份額。第二種房屋保管者計(jì)劃。由聯(lián)邦抵押委員會(huì)1995年推出，主要針對(duì)不符合HECM條件的借款人而設(shè)計(jì)，如房產(chǎn)價(jià)值高于FHA的限額規(guī)定、共有房產(chǎn)等情形。該計(jì)劃主要特點(diǎn)：一是不受FHA203（b）條款的最高貸款額限制，可以為擁有較高價(jià)值房產(chǎn)的老人提供更多貸款，更適合擁有中檔住房的老人；二是對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)的要求也較為寬松，如對(duì)正處于融資租賃等可以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)之類的情形也予以認(rèn)可；三是貸款額度除受借款人的年齡、房屋的評(píng)估價(jià)值、房屋所處的地段和當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率等因素影響之外，還受到當(dāng)時(shí)申請(qǐng)貸款的人數(shù)影響；四是隨著房產(chǎn)的升值，允許借款人增加借款額，使借款人有更多的選擇權(quán)。該計(jì)劃可貸款上線一般高于HECM計(jì)劃的限額，運(yùn)作方式則與HECM計(jì)劃基本相似，都采用浮動(dòng)利率，貸款總成本基本相同。但發(fā)放方式只有按月支付、信用額度，或兩者結(jié)合三種。由于該計(jì)劃的主要借款對(duì)象為擁有中檔住房的老人，因此其貸款份數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于HECM計(jì)劃。第三種財(cái)務(wù)自由計(jì)劃，是由附屬于Ⅰndy Mac銀行的一家私營(yíng)機(jī)構(gòu)——老年人財(cái)務(wù)自由基金公司提供的，專門為凈值超過40萬美元的住房提供貸款，其適用對(duì)象是擁有高檔住房的老年人。貸款對(duì)象資格不需要政府的認(rèn)可，屬個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品。貸款機(jī)構(gòu)與借款人共享房屋因?yàn)樯祹淼睦?，其最大特點(diǎn)是利益分成方式不同，如果房產(chǎn)升值，借款人可以保留一部分房產(chǎn)的價(jià)值，他們的后代可以繼承這部分保留的房產(chǎn)。與前兩種計(jì)劃相比，財(cái)務(wù)自由計(jì)劃主要有四個(gè)特點(diǎn)：一是資金來源不同。在該計(jì)劃中，貸款人在簽訂貸款合約后，貸款不是給借款人，而是一次性轉(zhuǎn)給一家人壽保險(xiǎn)公司，然后由該保險(xiǎn)公司承保，并終身按月給借款人發(fā)放年金。因此，即使住房出售以后借款人也能按月得到固定收入。二是升值分享方式不同。該計(jì)劃有一個(gè)房產(chǎn)價(jià)值分享?xiàng)l款，借款人可以保留一定比例的房產(chǎn)（最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的80%），后代可以繼承這部分房產(chǎn)，從而在一定程度上解除了老人的遺產(chǎn)顧慮。三是貸款費(fèi)用繳納方式不同。該計(jì)劃中沒有直接費(fèi)用支出，所有費(fèi)用一并在貸款額中扣除。四是保險(xiǎn)提供方式不同。該計(jì)劃沒有聯(lián)邦政府提供的保險(xiǎn)，這也是它與公共部門提供的反住房抵押貸款產(chǎn)品的最大不同。此外，美國(guó)還有政府擔(dān)保的倒按揭貸款和專用倒按揭貸款等計(jì)劃。美國(guó)政府及國(guó)會(huì)在反住房抵押貸款中發(fā)揮了關(guān)鍵的作用，提供了較為健全的政策、法律、環(huán)境等方面的支持。美國(guó)的國(guó)家住房法案中還確定了反住房抵押貸款的政策目標(biāo)，制定了專門法律法規(guī)，規(guī)范反住房抵押貸款市場(chǎng)的運(yùn)作，不斷促進(jìn)產(chǎn)品的創(chuàng)新和改進(jìn)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；強(qiáng)化反住房抵押貸款的宣傳教育，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境?？傊?，反住房抵押貸款在美國(guó)政府的支持下得到了較成熟的發(fā)展，并取得了可觀的成果?！耙苑筐B(yǎng)老”在美國(guó)已被許多老年人作為一種最有效的養(yǎng)老方式。

繼美國(guó)之后，加拿大也推出了反住房抵押貸款，是除美國(guó)以外發(fā)展較快的國(guó)家之一，但其做法與美國(guó)略有不同。它以美國(guó)為參照，在進(jìn)行了兩年研究后建立起來，1986年由私人公司推出的加拿大住房收入計(jì)劃是加拿大目前唯一的反住房抵押貸款項(xiàng)目。由私人機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，國(guó)家通過相關(guān)法律政策約束整個(gè)操作過程。其靈活的個(gè)性化的設(shè)計(jì)使之獲得了成功。主要針對(duì)62歲及以上的退休老年人，且其擁有的房產(chǎn)類型為單幢房產(chǎn)、城鎮(zhèn)房產(chǎn)、復(fù)式房產(chǎn)、公寓，對(duì)于共有房產(chǎn)、租賃房產(chǎn)以及大面積土地則沒有借貸資格。抵押人為夫妻雙方的，其中一方死亡后，另一方可以繼續(xù)居住，直至死亡。只要不搬家、不賣房，房主的產(chǎn)權(quán)不改變，就可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款，老年人可以充分利用這筆反向抵押貸款給子女支付賣房的首付或者旅游裝修房屋等。貸款額度為房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的10%～40%，具體數(shù)量由借款人的年齡、性別、婚姻狀況、房產(chǎn)的類型和地段以及評(píng)估時(shí)的現(xiàn)行利率而定，最低為14500美元，最高為50萬美元。借款人獲得的貸款是免稅的，可以選擇以下任意一種貸款發(fā)放方式：一是年金發(fā)放。即借款人通過CHⅠP拿到一筆現(xiàn)金，再用這筆現(xiàn)金購買按月支付的永久性年金。二是信用額度。在合約簽訂后，借款人可以獲得一個(gè)貸款的最高限額，在限額范圍內(nèi)，借款人可以隨時(shí)提取貸款。對(duì)于未提取部分，則不用付利息。三是定期發(fā)放。一般為5～10年，當(dāng)合約到期時(shí)，所有款項(xiàng)必須償還。在這三種發(fā)放方式中，年金發(fā)放所占比重最大，是加拿大反住房抵押貸款的主流。關(guān)于貸款償還，借款人可以出售自己的房產(chǎn)償還貸款，但如果在3年內(nèi)就進(jìn)行償還，將要支付額外的賠償金給公司。在運(yùn)作上，該計(jì)劃由總部位于多倫多的一家私人機(jī)構(gòu)提供，由專業(yè)顧問和其他大型財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)（私人理財(cái)師、會(huì)計(jì)師、中介服務(wù)商等）來完成分銷。在監(jiān)管上，加拿大雖然沒有專門的法律，但反住房抵押貸款機(jī)構(gòu)由國(guó)家財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)監(jiān)管局監(jiān)管，產(chǎn)品的推銷員也必須持證上崗。由于加拿大只有一家機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)反住房抵押貸款，因此存在缺乏競(jìng)爭(zhēng)、需求不足等問題。

英國(guó)社會(huì)大部分老年人都會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”來滿足自身養(yǎng)老需求，主要有三種形式：第一種，也就是俗稱的“倒按揭”，指老人將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，并定期從金融機(jī)構(gòu)中獲取貸款作為養(yǎng)老金。老人可以選擇繼續(xù)留在原房屋中居住，也可以選擇搬進(jìn)養(yǎng)老院居住。老人如果去世或搬離，受押的金融機(jī)構(gòu)會(huì)出售老人的房屋歸還貸款。第二種是“大房換小房”，簡(jiǎn)單說就是出售原本的大房，重新購買小房，用換購房屋的差額款作為養(yǎng)老費(fèi)用。第三種，老人可以出售自己在英國(guó)的房屋，選擇搬到消費(fèi)水平較低的國(guó)家去養(yǎng)老。

新加坡是成功推行“以房養(yǎng)老”的亞洲國(guó)家之一。它充分結(jié)合了新加坡的國(guó)情，形成了兼具針對(duì)性和靈活性的“以房養(yǎng)老”模式。具體有以下三種情況：第一種，對(duì)于符合條件的組屋擁有者可以出租全部或部分居室來換取養(yǎng)老收入。第二種，對(duì)于居住在原來較大面積房屋的已退休老人來說，如果子女長(zhǎng)大成人并且已經(jīng)搬到別處居住，老人夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風(fēng)險(xiǎn)較小的產(chǎn)品來獲得收益。新加坡允許當(dāng)事人根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況選擇一次性或者分期完成住房的以大換小。例如賣掉私人住宅后換取五房式的組屋，然后再換取三房式的組屋，以此類推。第三種，即所謂的“倒按揭”。退休者將自己的住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，按月從該金融機(jī)構(gòu)獲得現(xiàn)金收入，退休者仍居住在自己的房屋內(nèi)。當(dāng)該退休者死亡、出售該住房、搬出或原先商定的貸款期限到期后，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息。這種方式只限于私人建造的商品房，政府建造的組屋不能參加。而且借款人必須年齡在50歲以上，沒有牽涉任何法律訴訟者等。

日本是亞洲地區(qū)進(jìn)入老齡化社會(huì)最早的國(guó)家，解決養(yǎng)老問題同樣是社會(huì)熱切關(guān)注的問題?！耙苑筐B(yǎng)老”制度1981年引進(jìn)日本，2002年正式實(shí)行，近年并改稱為“不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保型生活資金”制度。主要分成兩種方式：一種是由各地方政府參與的，可分為政府直接融資和間接融資。所謂直接融資，就是指政府直接融資給借款人。而間接融資，指的是政府作為第三方監(jiān)督管理，由金融機(jī)構(gòu)將資金借貸給借款人。另一種則是民間機(jī)構(gòu)參與，包括銀行、信托公司、信托銀行等金融機(jī)構(gòu)提供一些“反向抵押貸款”類型產(chǎn)品，房地產(chǎn)公司側(cè)重經(jīng)營(yíng)“城市規(guī)劃在開發(fā)”和“住宅重建”類型的產(chǎn)品。壽險(xiǎn)公司基本不參與，主要由于無法承擔(dān)“以房養(yǎng)老”的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。日本的“以房養(yǎng)老”主要對(duì)象是不愿搬離自己房屋的低收入并無子女同住的老人。這些老人可以將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲取貸款用作養(yǎng)老。這項(xiàng)制度在一定程度上可以使擁有房產(chǎn)并低收入的老人獲取養(yǎng)老的生活資金，但是，這項(xiàng)制度對(duì)申請(qǐng)人的條件要求卻較為苛刻。此外，申請(qǐng)人必須在其繼承人中選擇一名擔(dān)保人，并獲得所有繼承人的同意，才可以申請(qǐng)此項(xiàng)服務(wù)。當(dāng)審核通過之后，申請(qǐng)人每月可以獲取低于30萬日元的生活資金，但是總額必須低于所抵押房屋價(jià)值的70%。在申請(qǐng)人離世后，由申請(qǐng)人的擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性還清所有貸款。

二、發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”的特點(diǎn)

養(yǎng)老和財(cái)產(chǎn)的價(jià)值觀念比較開放。發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)養(yǎng)老以及財(cái)產(chǎn)的價(jià)值觀念較開放，老年人可以接受將自有財(cái)產(chǎn)如不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行套現(xiàn)以享受較高水平的養(yǎng)老待遇，這就為“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老模式提供了良好的環(huán)境。同時(shí)，歐美等西方國(guó)家更崇尚獨(dú)立自主的生活方式，成為衡量自身和他人價(jià)值的準(zhǔn)則之一，社會(huì)強(qiáng)調(diào)個(gè)人在盡量少依賴他人幫助的情況下體現(xiàn)獨(dú)立生存的價(jià)值觀。與此同時(shí)，代際凝聚力較弱，對(duì)于房屋作為財(cái)產(chǎn)傳遞給后代的觀念較為淡薄，因此，在實(shí)施住房反向抵押貸款時(shí)并沒有來自子女的財(cái)產(chǎn)繼承方面的價(jià)值觀念與壓力，使得住房反向抵押貸款這項(xiàng)業(yè)務(wù)能夠較順暢地實(shí)行。

法律法規(guī)體系較健全。美國(guó)政府在實(shí)施反向抵押貸款的過程中，制定了相對(duì)完善的消費(fèi)者保護(hù)機(jī)制與措施，國(guó)會(huì)還頒布了相關(guān)的法律法規(guī)用以規(guī)范這一業(yè)務(wù)的運(yùn)作環(huán)境。如全美退休人員協(xié)會(huì)（AARP）于1997年9月公布了一部由他們編纂的示范法《The Model State Law on Reverse Mortgages》以供各州采用。美國(guó)房屋與城市發(fā)展部（HUD）定期對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行進(jìn)行評(píng)估并向國(guó)會(huì)及時(shí)匯報(bào)，聯(lián)邦住房管理局負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)并改進(jìn)，同時(shí)還提供獨(dú)立的法律顧問，貸款者在申請(qǐng)住房反向抵押貸款之前，首先咨詢律師，由律師解答相關(guān)問題，對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行比較分析其優(yōu)劣，并提出參考意見。英國(guó)的《消費(fèi)者信用法案》為反向抵押貸款的進(jìn)行提供了法律保障，規(guī)范了相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作過程，保障了老年人的權(quán)益。

靈活多樣的方式選擇。針對(duì)老年群體具有的各種實(shí)際需要，不同國(guó)家與銀行和保險(xiǎn)公司合作，不斷進(jìn)行金融創(chuàng)新，開發(fā)出多種可供選擇的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，而不僅僅采取住房反向抵押貸款這種單一形式。美國(guó)針對(duì)房屋價(jià)值的高中低分別設(shè)計(jì)了三種計(jì)劃根據(jù)不同條件的老年人設(shè)計(jì)住房反向抵押貸款產(chǎn)品；加拿大實(shí)施住房反向抵押貸款的成功也在于其個(gè)性化的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，老年人貸款可根據(jù)其不同的需求，制定出不同的貸款方案，這樣針對(duì)不同條件老年人來提供具有針對(duì)性的服務(wù)易被人接受；新加坡將符合條件的組屋分居出租；美國(guó)許多老年人在退休前為自己養(yǎng)老而購買房子，把房屋富裕部分出租給年輕人，利用租金來保證退休后的晚年生活；日本實(shí)施“以房養(yǎng)老”時(shí)允許民間機(jī)構(gòu)參與其中，房地產(chǎn)公司也紛紛投向以住宅為依托的養(yǎng)老產(chǎn)品，當(dāng)老年人無能力重建住宅的時(shí)，可以將房產(chǎn)作為抵押，房產(chǎn)公司便將重建資金借貸給老年人，重建住宅讓老年人在有生之年可以住上舒適的房屋，老人去世后，即可將房產(chǎn)變賣償還總賬……這些方式都充分利用了房屋的價(jià)值，結(jié)合實(shí)際條件與需求發(fā)揮各種積極手段促進(jìn)“以房養(yǎng)老”方式的拓寬，增加房屋效能，吸引符合條件的不同人群選擇適合自己的養(yǎng)老方式，從而幫助國(guó)家解決老齡化面臨的養(yǎng)老問題。

遺產(chǎn)稅的作用。目前，世界上開征遺產(chǎn)稅的國(guó)家和地區(qū)約有100多個(gè)，多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家和新型工業(yè)化國(guó)家都征收遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅。例如美國(guó)針對(duì)不勞而獲的接代傳富行為實(shí)行高額的遺產(chǎn)稅征收，稅率實(shí)行超額累進(jìn)制，最高稅率達(dá)55%，從而以平衡巨大財(cái)富世代沿襲帶來的社會(huì)問題，同時(shí)遺產(chǎn)稅每年可為美國(guó)政府帶來幾百億美元的收入。這種做法同樣為“以房養(yǎng)老”的推行起到推動(dòng)作用，正是由于繼承房產(chǎn)的同時(shí)要征繳大量的遺產(chǎn)稅，房屋在許多發(fā)達(dá)國(guó)家并沒有成為繼承的最大家產(chǎn)，從而促進(jìn)老年人利用自有房屋進(jìn)行價(jià)值轉(zhuǎn)換。

此外，住房私有率較高，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)健全，土地可以自由買賣、抵押和出租，尤其是政府的積極提倡，并通過稅收優(yōu)惠、政策“兜底”等措施大力扶持，這些都從不同方面保證了“以房養(yǎng)老”的成功。