張遠(yuǎn)索　張玥

摘要：公共租賃房將成為我國(guó)城市保障性住房體系的主體。文章從分析北京市租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀入手，調(diào)查青年群體對(duì)“以租代購(gòu)”住房消費(fèi)理念的認(rèn)知、認(rèn)可情況，就公共租賃房的規(guī)劃建設(shè)和諸多方面的設(shè)計(jì)提出政策建議。

關(guān)鍵詞：青年群體；以租代購(gòu)；消費(fèi)理念；公共租賃房

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009-5381（2014）02-0036-04

2003年以來(lái)，我國(guó)城市房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，國(guó)家出臺(tái)諸多調(diào)控措施，但整體來(lái)看，效果不甚理想。目前，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的弊端逐步顯現(xiàn)，由于將住房過度商品化，誘發(fā)了大量的社會(huì)游資將住房作為投機(jī)投資對(duì)象，并導(dǎo)致住房資源的大規(guī)模壟斷，由此進(jìn)一步拉大了社會(huì)貧富差距，違背了中央政府建設(shè)公平、和諧社會(huì)的政策初衷。十八大報(bào)告中指出要“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理”。保障性住房是國(guó)家為保障中低收入者的租購(gòu)需要而推出的住房形式，常見的保障性住房類型有出租給低收入階層的廉租房、出售給低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房、出售給中等收入階層的限價(jià)房以及出租給中等收入階層的公共租賃房。實(shí)踐證明，保障性住房在解決部分中低收入家庭住房問題的同時(shí)，也暴露出很多弊端和問題，比如由于規(guī)劃、準(zhǔn)入退出、分配管理等方面的設(shè)計(jì)缺陷，既導(dǎo)致了國(guó)有資產(chǎn)流失，又進(jìn)一步加劇社會(huì)不公。為解決騙購(gòu)騙租，加強(qiáng)保障性住房資源的可持續(xù)性，2009年以后，公共租賃房走上歷史舞臺(tái)，并在政策層面逐步成為保障性住房體系的最主要的組成部分。關(guān)于包括公共租賃房在內(nèi)的各種保障性住房類型的研究多集中在融資途徑[1]、準(zhǔn)入退出機(jī)制[2]、空間選址[3]、社會(huì)評(píng)價(jià)[4]等方面，但對(duì)民眾“以租代購(gòu)”住房消費(fèi)理念的調(diào)查研究相對(duì)較少。有學(xué)者調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上租房大軍中絕大多數(shù)是青年人[5]，這個(gè)特征在北京等大城市尤其明顯。在此背景下，本文以北京為例，調(diào)查思考青年群體對(duì)“以租代購(gòu)”住房消費(fèi)方式的認(rèn)知、認(rèn)可程度及期待解決的問題，旨在為政府部門制定出臺(tái)后續(xù)相關(guān)政策提供參考。

一、北京市住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

住房租賃市場(chǎng)比住房買賣市場(chǎng)更為復(fù)雜，其動(dòng)態(tài)性、隱蔽性都更強(qiáng)，因此，即便是統(tǒng)計(jì)部門、房管部門也難以實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。從理論界研究成果看，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的研究多體現(xiàn)在具體“點(diǎn)”的研究上，以“以點(diǎn)帶面”的方法進(jìn)行研究分析。北京市住房租賃市場(chǎng)更為復(fù)雜，供需旺盛，瞬息萬(wàn)變，加上各中介機(jī)構(gòu)“地方割據(jù)”、“興風(fēng)作浪”，很難準(zhǔn)確地獲取整個(gè)市場(chǎng)的全部信息。但根據(jù)相關(guān)研究和感性認(rèn)識(shí)，現(xiàn)階段北京市住房租賃市場(chǎng)具備以下幾個(gè)特征。

（一）租金持續(xù)上漲，投機(jī)投資現(xiàn)象嚴(yán)重

近年來(lái)，北京市房租保持持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)字顯示：2012年，北京住房租賃市場(chǎng)量穩(wěn)價(jià)漲，平均租金達(dá)每月每建筑平方米53.5元。[6]導(dǎo)致租金上漲的原因除供需失衡、交通改善等之外，過度的投機(jī)投資現(xiàn)象是導(dǎo)致租金上漲的最重要原因。有研究表明，北京住房市場(chǎng)價(jià)格/購(gòu)買力價(jià)格、住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)、房?jī)r(jià)租售比都已脫離居民家庭真實(shí)居住需求和購(gòu)買力支撐，市場(chǎng)投資投機(jī)性需求占比過多。[7]投機(jī)投資性游資加劇了供需矛盾，剛性需求被擠壓后變得更加“剛”性十足，如很多中低收入者被迫多人合租，蟻?zhàn)?、蝸居等詞的出現(xiàn)，形象體現(xiàn)出剛性需求的爆發(fā)，這進(jìn)一步刺激投機(jī)投資性資金的壟斷和炒作熱情。

（二）租金與房?jī)r(jià)保持同向變化，但相對(duì)滯后于房?jī)r(jià)變化

國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)城市房?jī)r(jià)是否合理的指標(biāo)有很多，其中房?jī)r(jià)收入比、售租比是常用的兩個(gè)指標(biāo)。前者是指房?jī)r(jià)與購(gòu)房家庭年收入的比值，合理區(qū)間為4-6，后者是指房?jī)r(jià)與該房月租金的比值，300∶1為其警戒線。2007年，北京某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)曾經(jīng)顯示，北京的房屋售價(jià)與租金相比上漲趨勢(shì)迅猛，平均售租比超過警戒線達(dá)到 315∶1，但其預(yù)警時(shí)間遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)收入比要晚很多年。事實(shí)上，北京房屋售租比早就應(yīng)該超過警戒線了。因?yàn)閲?guó)際上所謂的房屋售租比是假定租金由完全健康的租賃市場(chǎng)形成的，即作比基數(shù)是反映正常租賃需求狀態(tài)下的租金水平，以此來(lái)推斷房?jī)r(jià)是否存在虛高。但是，目前北京住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)不夠規(guī)范的市場(chǎng)，有超過 90%的二手租賃房源被中介公司壟斷，而這些中介公司中又不乏黑中介。很明顯，這樣的市場(chǎng)狀況決定了租金本身就是“虛高”的。在本來(lái)就虛高的租金基數(shù)上，另外一個(gè)量——房?jī)r(jià)，出現(xiàn)了更為嚴(yán)重的虛高現(xiàn)象，說明房?jī)r(jià)不但比房租上漲起勢(shì)早，而且幅度更大[8]。

（三）房地產(chǎn)中介亂象叢生，幾乎壟斷了租賃市場(chǎng)

如前所述，受巨大利益誘惑，北京市約90%以上的出租房源被各房地產(chǎn)中介壟斷。通過賺取差價(jià)、收取傭金、坑蒙拐騙定金、看房費(fèi)、信息費(fèi)等謀取暴利。其多是收取租客一個(gè)月的租金作為傭金，這種模式?jīng)Q定了中介有故意攪渾整個(gè)租賃市場(chǎng)的沖動(dòng)，通過哄抬租金、增加租客租房頻次等途徑牟取利益?！吨袊?guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》曾提醒準(zhǔn)備租房的消費(fèi)者，在租房時(shí)應(yīng)留心房東問題、收費(fèi)問題、物業(yè)交驗(yàn)問題、押金問題等四個(gè)陷阱，防止上當(dāng)受騙。[9]

經(jīng)濟(jì)建設(shè)張遠(yuǎn)索，張玥：青年群體“以租代購(gòu)”住房消費(fèi)調(diào)查與思考二、青年群體“以租代購(gòu)”消費(fèi)理念調(diào)查分析

目前對(duì)青年群體的年齡界限規(guī)定不一，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將15-34歲年齡段劃分為青年，共青團(tuán)將15-28歲年齡段劃分為青年，青年聯(lián)合會(huì)將18-40歲年齡段劃分為青年。從考慮人們對(duì)購(gòu)房置業(yè)、結(jié)婚成家等需求出發(fā)，本文將青年群體的年齡區(qū)間定義為18-35歲。

問卷調(diào)查區(qū)域包括東城區(qū)崇文門花市大街，西城區(qū)的鼓樓大街、地安門、前門大柵欄，海淀區(qū)的中關(guān)村大街、學(xué)院路，朝陽(yáng)區(qū)的朝陽(yáng)公園藍(lán)色港灣、建外SOHO，豐臺(tái)區(qū)的馬家堡、大紅門。共發(fā)放問卷205份，回收有效問卷200份，問卷有效率97.6%。

本次調(diào)查的被訪者年齡構(gòu)成為18-22歲24人，占12%；23-27歲109人，占54%；28-32歲43人，占22%；32-35歲24人，占12%。家庭構(gòu)成：自己獨(dú)住的30人，占15%；兩口之家27人，占13%；三口之家43人，占49%；三人以上居住的有46人，占23%。家庭年收入：5萬(wàn)以下的36人，占18%；5-9.9萬(wàn)的61人，占31%；10-14.9萬(wàn)的53人，占27%；15-19.9萬(wàn)的24人，占12%；20-24.9萬(wàn)的10人，占5%；25-29.9萬(wàn)的5人，占2%；30萬(wàn)及以上的8人，占4%。居住現(xiàn)狀：租住房屋的39人，占19.5%；住父母家的113人，占56.5%；自己購(gòu)買房屋的38人，占19%；單位分配住房的4人，占2%。

200份有效問卷中，選擇打算購(gòu)房的有126人，占63%；選擇不打算購(gòu)房的有74人，占37%。結(jié)合約有20%受訪者已經(jīng)擁有自己住房，尚有63%的人打算購(gòu)房的情況，說明購(gòu)房意愿還是很強(qiáng)烈。74位不打算購(gòu)房的受訪者原因多樣，有的是已經(jīng)有房，有的是覺得房?jī)r(jià)過高買不起，也有部分人選擇“以租代購(gòu)”的消費(fèi)方式。在購(gòu)房目的的選擇上，結(jié)婚用房、自己居住、改善居住條件的占大多數(shù)。選擇結(jié)婚用房的49人，占24.5%；選擇自己居住的36人，占18%；選擇投資理財(cái)?shù)?1人，占5.5%。

在是否接受“以租代購(gòu)”住房消費(fèi)模式的調(diào)查中，35%的青年人表示可以接受，65%的青年人表示不能接受。在表示可以接受的受訪者中，選擇通過“以租代購(gòu)”實(shí)現(xiàn)“人人有房住”的發(fā)展目標(biāo)，解決青年等夾心層群體住房困難這兩項(xiàng)目的較多，選擇建立行之有效的公共租賃住房管理體系、國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，解決購(gòu)房高昂房?jī)r(jià)根本問題這兩項(xiàng)的較少。

選擇其他原因的青年人提到，國(guó)家公共租賃住房形同虛設(shè)，不能解決實(shí)質(zhì)問題，對(duì)剛性需求的人群毫無(wú)意義。還有青年人尖銳地提出，這是地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)失敗后的彌補(bǔ)政策，由于前幾年的政策失誤，已經(jīng)解決不了北京本地人的住房問題，只能通過這種方式予以拖延。選擇愿意的35%的青年人中，在月租金的支付意愿方面，33人選擇每月1000元以下租金，占47%；31人選擇每月1001-2000元租金，占45%；7人選擇2001-3000元租金，占8%；沒有人選擇每月3000元以上的租金選項(xiàng)。

選擇不愿意“以租代購(gòu)”的65%的青年人中，45%的青年人認(rèn)為國(guó)家相關(guān)政策尚未完善，擔(dān)心保障權(quán)益問題。擔(dān)心租金高、租賃的房屋條件設(shè)施不完善、顧慮在房屋租賃期間房?jī)r(jià)上漲等選項(xiàng)所得票數(shù)相對(duì)平均。另外，選擇其他原因的青年人主要提到，“以租代購(gòu)”不是解決問題的辦法，畢竟“以租代購(gòu)”方式下房屋的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家或單位所有，認(rèn)為“以租代購(gòu)的房屋沒有家的感覺”、“租來(lái)的始終不是自己的家”，等等。

三、調(diào)研結(jié)果給公共租賃房建設(shè)帶來(lái)的啟示

根據(jù)上述調(diào)研結(jié)果，可以一定程度上了解青年群體對(duì)“以租代購(gòu)”住房消費(fèi)模式的認(rèn)知、認(rèn)可程度，也可以依據(jù)其內(nèi)心顧慮、想法等，思考其給公共租賃房的規(guī)劃建設(shè)和諸多方面的設(shè)計(jì)帶來(lái)的啟示。

（一）“以租代購(gòu)”消費(fèi)理念的灌輸和培養(yǎng)

多數(shù)中國(guó)人多年以來(lái)形成的住房理念是“擁有自己的住房”，而很難接受長(zhǎng)久的“租房”形式。所謂的安居樂業(yè)，也是指購(gòu)置自己所有的住房，方為“安居”。這種思想體現(xiàn)在中老年人身上更為明顯，比如絕大多數(shù)丈母娘都要求女兒找對(duì)象要找已經(jīng)購(gòu)房的男孩，這種想法又很大程度上影響著年輕人的思想和決策。為此，國(guó)家要構(gòu)建以公共租賃房為主體的保障性住房體系，灌輸和培養(yǎng)民眾“以租代購(gòu)”住房消費(fèi)理念，是必須重視的一項(xiàng)工作。否則，會(huì)導(dǎo)致公共租賃房既起不到應(yīng)有作用，又加劇商品房剛性需求的現(xiàn)象。

（二）加強(qiáng)政策連續(xù)性和權(quán)威性，不宜過多變動(dòng)

自2003年以來(lái)，政府出臺(tái)了60多項(xiàng)調(diào)控政策，但收效甚微，甚至某些政策還誘發(fā)了房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈。調(diào)控政策的短期性和多變性是導(dǎo)致上述現(xiàn)象的原因之一。比如2008年世界金融危機(jī)后，四萬(wàn)億的信貸擴(kuò)張拯救了資金鏈條緊繃的房地產(chǎn)行業(yè)，讓很多開發(fā)商看到了政府的底牌，更大膽地融資圈地。在保障性住房問題上，更應(yīng)該建立長(zhǎng)效機(jī)制，不宜朝令夕改。比如北京經(jīng)濟(jì)適用房由大戶型、低門檻到突然凍結(jié)，限價(jià)房申請(qǐng)伊始承諾的“搖號(hào)三次不中的家庭，由政府直接配售一套”，到幾乎退出歷史舞臺(tái)不過三四年時(shí)間。這既讓民眾心里沒底，動(dòng)搖市場(chǎng)預(yù)期，又有損政府形象。

（三）合理確定租金，切實(shí)體現(xiàn)其保障性

現(xiàn)階段我國(guó)包括北京在內(nèi)的絕大多數(shù)城市，其保障性住房的租售價(jià)格都是以商品房市場(chǎng)租售價(jià)為基礎(chǔ)，采取一定的“折扣”得出的。比如北京公共租賃房租金水平定位是同類地段商品房出租價(jià)格的80%-85%。顯然這種定價(jià)思路值得商榷，這樣得出來(lái)的租金水平容易被市場(chǎng)價(jià)牽著鼻子走，而不管市場(chǎng)價(jià)有多虛高。保障性住房的租售價(jià)格定價(jià)思路應(yīng)該是以不超過承租或購(gòu)買住房家庭年收入較低比例為標(biāo)準(zhǔn)，才能切實(shí)體現(xiàn)出這類住房的“保障性”。近來(lái)北京市出臺(tái)了相關(guān)文件，體現(xiàn)出將廉租房、公共租賃房合并的趨向，將承租家庭按收入進(jìn)行分等定級(jí)，不同等級(jí)收入的家庭享受相應(yīng)級(jí)別的租房補(bǔ)貼。這種調(diào)控思路是值得稱道的。

（四）嚴(yán)格準(zhǔn)入退出，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理

像其他類型的保障性住房一樣，公共租賃房面臨的一個(gè)難題是，價(jià)格定的偏高，起不到應(yīng)有的保障作用，價(jià)格定的過低，則會(huì)誘使很多不符合租購(gòu)條件的家庭通過資料造假等來(lái)爭(zhēng)搶這些“蠅頭之利”。這需要政府主動(dòng)發(fā)現(xiàn)造假者并制定出臺(tái)嚴(yán)格的騙購(gòu)騙租懲處辦法，而不是被動(dòng)地靠舉報(bào)等消極的方法來(lái)發(fā)現(xiàn)造假家庭，同時(shí)應(yīng)該改變比如取消申購(gòu)資格等過于綿軟的措施，改以切實(shí)懲罰。另外，要加強(qiáng)公共租賃房的動(dòng)態(tài)管理，政府房管部門應(yīng)建立承租家庭的詳細(xì)檔案，按月實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保承租家庭租住品質(zhì)和公共租賃房的公益性。

（五）有效抑制商品房?jī)r(jià)是外圍保障

公共租賃房能否起到應(yīng)有的作用，很大程度上受制于商品房?jī)r(jià)是否理性運(yùn)行。事實(shí)上，整個(gè)保障性住房體系的建設(shè)，都有賴于這個(gè)外圍大系統(tǒng)良好的運(yùn)行。如果房?jī)r(jià)還是呈現(xiàn)跳臺(tái)階似的“小跌大漲”、“一掐量就死，一放價(jià)就瘋”的局面，市場(chǎng)各方預(yù)期混亂，心態(tài)浮躁，則更多的熱錢會(huì)涌入樓市，壟斷與投機(jī)盛行，迫使更多人造假騙租騙購(gòu)。更重要的是，進(jìn)一步拉大貧富差距，摧毀社會(huì)道德體系，擠壓民眾信仰空間，對(duì)整個(gè)社會(huì)效益而言，得不償失。

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責(zé)任編輯：孔九莉