基于貨幣緊縮背景下的商業(yè)地產(chǎn)融資趨勢(shì)的分析

張麗雅

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)財(cái)政收入的重要來(lái)源，是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生問(wèn)題的支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占份額越來(lái)愈大，作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)資金的保障。因此房地產(chǎn)的融資渠道也備受關(guān)注。由于房地產(chǎn)資金過(guò)熱現(xiàn)象嚴(yán)重，目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)主要采取的貨幣緊縮政策，房地產(chǎn)的融資口徑越來(lái)越小。為了滿(mǎn)足快速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)需求，完善融資渠道非常有必要。本文將就貨幣緊縮背景下，房地產(chǎn)多元化的融資趨勢(shì)做簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞：貨幣緊縮;房地產(chǎn)融資;發(fā)展趨勢(shì)

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、回報(bào)率高等特點(diǎn)，只有穩(wěn)定資金來(lái)源、拓寬融資途徑才能為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供物質(zhì)保障。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)如破竹。但由于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚未完善，某些企業(yè)或投資方只顧眼前利益，盲目開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，哄抬房?jī)r(jià)，造成房地產(chǎn)行業(yè)資金混亂的局面。為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的健康良性發(fā)展，國(guó)家對(duì)此不得不利用經(jīng)濟(jì)手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。在貨幣緊縮的背景下，對(duì)于資金主要依賴(lài)于國(guó)內(nèi)貸款的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其融資問(wèn)題更顯嚴(yán)峻。因此，房地產(chǎn)必須勇于迎接新的挑戰(zhàn)，開(kāi)辟多元化的融資途徑。

二、貨幣緊縮政策及其給房地產(chǎn)融資帶來(lái)的影響

1.關(guān)于貨幣緊縮政策

國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)手段即貨幣政策配合其他宏觀經(jīng)濟(jì)政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。貨幣緊縮是一種貨幣政策表現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)資金過(guò)熱、出現(xiàn)通貨膨脹或經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，國(guó)家就會(huì)選擇貨幣緊縮政策來(lái)加以控制。從2008年“從緊”貨幣政策，到2009年、2010年適度寬松的貨幣政策之后，自2011年開(kāi)始，我國(guó)貨幣政策又恢復(fù)了長(zhǎng)期以來(lái)的“穩(wěn)健”。貨幣政策主要通過(guò)銀行的信貸來(lái)影響經(jīng)濟(jì)行為。貨幣緊縮政策即使銀根緊縮，通過(guò)公開(kāi)的市場(chǎng)操作、適當(dāng)緊縮銀根，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率。

2.貨幣緊縮背景下房地產(chǎn)融資面臨的難題

房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式就是自有資金+預(yù)收款+銀行信貸，易受貨幣政策的影響。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道還存在很多不足之處，最突出的問(wèn)題就是過(guò)分依賴(lài)銀行貸款。國(guó)家實(shí)行緊縮的貨幣政策更加制約了房地產(chǎn)的融資口徑。當(dāng)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)時(shí)，各大商業(yè)銀行以及房地產(chǎn)企業(yè)上交銀行的法定資金就會(huì)增加，房地產(chǎn)自有資金相對(duì)較少，商業(yè)銀行的信貸能力也會(huì)降低，房地產(chǎn)信貸融資渠道也會(huì)受到影響，加劇了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。當(dāng)央行與商業(yè)銀行的再貼現(xiàn)率提高時(shí)，商業(yè)銀行的融資或向同行拆借的利率必然會(huì)上漲，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)銀行融資的利率提高，從而增加了房地產(chǎn)銀行貸款融資的成本。當(dāng)貨幣緊縮政策采用公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)時(shí)，央行會(huì)向市場(chǎng)拋售國(guó)債等有價(jià)證券，回收市場(chǎng)中的流動(dòng)資金。這將導(dǎo)致市場(chǎng)中的貨幣逐漸減少，供不應(yīng)求，促使商業(yè)銀行做出借貸利率上升的對(duì)策，房地產(chǎn)企業(yè)融資會(huì)受到一定沖擊。

三、基于貨幣緊縮的房地產(chǎn)多元化融資趨勢(shì)

1.信托項(xiàng)目融資

房地產(chǎn)是成本高、周期長(zhǎng)的行業(yè)，資金短缺問(wèn)題伴隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期存在。隨著我國(guó)貨幣緊縮政策的持續(xù)貫徹執(zhí)行，控制了房地產(chǎn)的銀行信貸增量，房地產(chǎn)只有積極進(jìn)行多渠道融資才能求得穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，具備連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的綜合融資平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，是一種行之有效的融資方法，能為委托人提供可靠的融資渠道，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。所謂房地產(chǎn)信托，即信托投資公司發(fā)揮專(zhuān)業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的收益，也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與投資人供需雙方資金往來(lái)的橋梁。信托項(xiàng)目融資主要包括信托貸款、股權(quán)投資、股權(quán)證券化、權(quán)益轉(zhuǎn)讓和混合型。為規(guī)范信托業(yè)務(wù)、防范信托風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)發(fā)展多元化信托。首先要加強(qiáng)與信托公司的合作，與信托公司建立一種長(zhǎng)期緊密的伙伴關(guān)系。其次要關(guān)注銀監(jiān)會(huì)的《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》、《信托公司凈資本管理辦法》等有關(guān)信托方面的文件，保證信托項(xiàng)目融資的謹(jǐn)慎性、安全性。

2.資本市場(chǎng)直接融資

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，受?chē)?guó)內(nèi)政策國(guó)際資本市場(chǎng)影響，在國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，實(shí)行貨幣緊縮政策的背景下，目前房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)融資難度加大。市場(chǎng)對(duì)企業(yè)融資活動(dòng)具有重要影響。房地產(chǎn)應(yīng)擴(kuò)大資本市場(chǎng)直接融資比重，利用債券、股票等有價(jià)證券的金融資產(chǎn)形式吸收資本市場(chǎng)閑散資金。直接融資即在市場(chǎng)主導(dǎo)的金融體系中，資金供給者和需求者在金融中介的幫助下，共同確定交易價(jià)格和交易數(shù)量，直接完成資金轉(zhuǎn)移。作為金融市場(chǎng)發(fā)展的一種必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)進(jìn)行資本市場(chǎng)直接融資具有以下優(yōu)點(diǎn)：（1）資金供需雙方根據(jù)各自條件，進(jìn)行直接的合作聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置;（2）房地產(chǎn)企業(yè)與投資人建立一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，作為債權(quán)者的投資人監(jiān)督，將促進(jìn)作為債務(wù)方的房地產(chǎn)企業(yè)提高資金利用率;（3）所籌資金具有長(zhǎng)期性，非常有利于房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)貨幣緊縮背景下的融資難題。房地產(chǎn)企業(yè)可以在資本市場(chǎng)募集較多的、長(zhǎng)期性的資金，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定。

3.私募股權(quán)房地產(chǎn)基金

在信貸、IPO、發(fā)債等融資渠道受貨幣緊縮政策刺激而逐漸疲軟的背景下，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金以其靈活多樣的投融資方式成為房地產(chǎn)融資的一種重要趨勢(shì)。所謂私募股權(quán)房地產(chǎn)基金，指的就是主要投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押有關(guān)公司發(fā)行的股票的基金。從是否直接投資于房地產(chǎn)這一問(wèn)題來(lái)看，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金可分為兩類(lèi)：一是直接投資房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票上，另一類(lèi)是間接投資房地產(chǎn)業(yè)的基金，即房地產(chǎn)抵押基金。在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)基金有兩種模式，一種是基金公司成立專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)行業(yè)的私募基金，還有一種是房地產(chǎn)企業(yè)為自己的項(xiàng)目設(shè)立一支私募股權(quán)基金。私募股權(quán)房地產(chǎn)基金，可以有效應(yīng)對(duì)當(dāng)前銀行收緊甚至停止房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，商品房預(yù)售受到限購(gòu)等國(guó)家宏觀調(diào)控手段的影響，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和在建項(xiàng)目提高資金保障。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)設(shè)立私募股權(quán)基金融資，首先要有明確的投資項(xiàng)目和專(zhuān)業(yè)基金，預(yù)期的市場(chǎng)前景，確定項(xiàng)目的可行性;其次要有專(zhuān)業(yè)的具有一定的經(jīng)驗(yàn)和競(jìng)爭(zhēng)力的管理團(tuán)隊(duì)，關(guān)注擬投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)模式，確保項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)有利可圖。再者項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不僅僅局限于股權(quán)，更要關(guān)注土地使用權(quán)的等其他有價(jià)值的投資方式。

4.夾層融資

“夾層融資”是介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。夾層融資的金融產(chǎn)品一部分可以轉(zhuǎn)讓成股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券;其償還方式可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金。夾層融資以其靈活性、快捷性適用于房地產(chǎn)業(yè)。其融資模式有三種：一是股權(quán)回購(gòu)式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購(gòu);二是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司+股權(quán)質(zhì)押”模式;三是貸款+認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還。作為一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金，夾層融資可以避開(kāi)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過(guò)35%的政策束縛，根據(jù)自身的偏好和發(fā)展條件選擇投資，是一種非常靈活的融資方式。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)融資本身具有過(guò)分依賴(lài)銀行貸款，自有資金普遍不足，民間借貸和預(yù)售款項(xiàng)存在不確定風(fēng)險(xiǎn)，上市融資、發(fā)行債券不成熟等方面的問(wèn)題。尤其是在貨幣緊縮背景下，在房地產(chǎn)融資主要來(lái)源與國(guó)內(nèi)貸款的現(xiàn)狀中，銀行貸款一旦嚴(yán)重受阻，房地產(chǎn)發(fā)展就會(huì)陷入融資瓶頸。因此，房地產(chǎn)只有積極進(jìn)行信托項(xiàng)目融資、資本市場(chǎng)直接融資、私募股權(quán)房地產(chǎn)基金、夾層融資等多渠道融資才能求得穩(wěn)定發(fā)展。

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