何永祥

摘要:本文以大邑縣西嶺名苑住宅小區(qū)為例，闡述了城市建筑工程規(guī)劃竣工測(cè)量在建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃驗(yàn)收中的重要性及其作業(yè)內(nèi)容和實(shí)施要求。

關(guān)鍵詞:竣工測(cè)量 基底面積 建筑面積 容積率 建筑密度 綠地率

中圖分類號(hào)：TU198文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、概述

城市建筑規(guī)劃竣工測(cè)量工作是對(duì)已竣工建筑工程項(xiàng)目的現(xiàn)狀進(jìn)行的測(cè)量，即對(duì)建筑物、構(gòu)筑物、道路、停車位、綠化、水溝、水池等進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，測(cè)定其特征點(diǎn)的平面位置及高程，并通過(guò)內(nèi)業(yè)繪制竣工地形圖，以反映建設(shè)項(xiàng)目竣工后的現(xiàn)狀，并結(jié)合規(guī)劃審批的各項(xiàng)要求、施工規(guī)范等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，為建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收提供依據(jù)。

大邑縣根據(jù)《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和有關(guān)規(guī)劃竣工測(cè)量的技術(shù)規(guī)范要求實(shí)施建筑工程規(guī)劃竣工測(cè)量，根據(jù)城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的規(guī)劃建筑紅線圖、總平面圖、規(guī)劃用地紅線圖，對(duì)已竣工建設(shè)項(xiàng)目位置、尺寸、高度、層數(shù)、間距、退讓、綠地、地面和地下停車位進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，并測(cè)算總體指標(biāo)。隨著城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展，新增建設(shè)項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，規(guī)劃竣工測(cè)量的任務(wù)越來(lái)越艱巨。同時(shí)，城市建設(shè)的發(fā)展又對(duì)規(guī)劃竣工測(cè)量提出了更高的要求，使得城市建筑規(guī)劃竣工測(cè)量必須不斷完善和提高。大邑縣規(guī)劃竣工測(cè)量在原竣工測(cè)量基礎(chǔ)上將房屋分層測(cè)量、獲取現(xiàn)場(chǎng)照片等納入到竣工測(cè)量工作范疇，確保城市規(guī)劃管理部門獲取更多可靠的規(guī)劃竣工驗(yàn)收資料，為規(guī)劃竣工驗(yàn)收的順利進(jìn)行提供有力保障。同時(shí)，我們還可利用規(guī)劃竣工測(cè)繪圖對(duì)縣城甚至縣域原有地形圖進(jìn)行及時(shí)更新，使其起到一舉兩得的作用。

二、作業(yè)內(nèi)容

城市建筑規(guī)劃竣工測(cè)量可分為外業(yè)數(shù)據(jù)采集與內(nèi)業(yè)資料整理兩大工序。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，大邑縣的建筑規(guī)劃竣工測(cè)量技術(shù)不斷更新完善，測(cè)量?jī)?nèi)容已涵蓋了全野外1∶500數(shù)字地形圖測(cè)繪、建筑高度測(cè)量、建筑面積測(cè)量、建筑基底面積測(cè)量、綠地面積測(cè)量、地面及地下機(jī)動(dòng)車停車位測(cè)算、內(nèi)業(yè)繪制規(guī)劃竣工驗(yàn)收測(cè)繪圖等。

主要作業(yè)內(nèi)容如下:

1、全野外1∶500數(shù)字地形圖測(cè)繪：主要包括圖根控制點(diǎn)布測(cè)、地形要素采集、內(nèi)業(yè)編繪成圖等步驟。

2、建筑高度及間距測(cè)量：建筑高度測(cè)量分平屋頂和坡屋頂兩種情況，平屋頂建筑高度是指從室外地坪至建筑物頂層屋面的高度，坡屋頂建筑高度是指從室外地坪至坡屋頂一半位置的高度；建筑物之間的間距可通過(guò)內(nèi)業(yè)繪制出的建筑物平面圖形在電腦上標(biāo)注出來(lái)。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)定，建筑物高度誤差不得超過(guò)15厘米，而建筑物之間的間距誤差不得超過(guò)5厘米，否則視為不符合規(guī)劃要求。

3、建筑面積測(cè)量：外業(yè)測(cè)量時(shí)，對(duì)每一幢建筑物采取分層測(cè)量的辦法，測(cè)出每一層邊長(zhǎng)尺寸，然后通過(guò)內(nèi)業(yè)編繪圖表，計(jì)算出每幢建筑物分層建筑面積，進(jìn)而計(jì)算出每幢建筑物的建筑面積以及所有建筑物的總建筑面積，作為計(jì)算容積率的依據(jù)（容積率是指，在規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)，建筑面積總和與規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)用地面積的比值，用%表示。這里的建筑面積指的是參與容積率計(jì)算的建筑面積，主要是指地上部分的建筑面積）。

4、建筑基底面積測(cè)量：建筑基底面積是指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍垂直投影面積，它是計(jì)算建筑密度的重要依據(jù)。利用外業(yè)測(cè)量采集的數(shù)據(jù)，通過(guò)內(nèi)業(yè)展繪，將各建筑物底層外墻輪廓繪制成閉合多邊形后，即可利用成圖軟件面積計(jì)算功能計(jì)算出各多邊形的面積，即為每一幢建筑物的基底面積，最后將所有建筑物基底面積累加得出建筑總基底面積。根據(jù)建筑總基底面積，即可計(jì)算出該建設(shè)項(xiàng)目的建筑密度（建筑密度是指，在規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)用地內(nèi)，建筑物的基底面積總和與規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)用地面積的比例，用%表示）

5、綠地面積測(cè)量：外業(yè)測(cè)繪綠地邊界，內(nèi)業(yè)提取綠地面積并計(jì)算綠地率。按照相關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)定，綠化景觀小品內(nèi)的小路、水景觀等一并計(jì)入綠地面積。根據(jù)計(jì)算出的建設(shè)項(xiàng)目總綠地面積，即可計(jì)算出該建設(shè)項(xiàng)目的綠地率（綠地率是指，在規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)用地內(nèi)各類綠地面積的總和與規(guī)劃項(xiàng)目用地面積的比率，用%表示）。

6、機(jī)動(dòng)車停車位測(cè)算：外業(yè)測(cè)算地面及地下室停車位數(shù)量及面積，地面停車位又分生態(tài)停車位和一般停車位，該兩種停車位應(yīng)分別計(jì)算面積。其中生態(tài)停車位面積的20%可計(jì)入綠地面積。

7、外業(yè)拍照：對(duì)建筑物立面材質(zhì)、外墻色彩等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍照，為下一步的規(guī)劃核實(shí)提供依據(jù)。

8、繪制規(guī)劃竣工驗(yàn)收測(cè)繪圖：將全站儀及GPS在外業(yè)測(cè)量中采集的數(shù)據(jù)輸入電腦，并通過(guò)成圖軟件展點(diǎn)、連線、注記各地物及地類符號(hào)（如草地、花圃、水塔、亭榭、獨(dú)立樹(shù)木、水系等）、標(biāo)注建筑物主要特征點(diǎn)坐標(biāo)、相鄰建筑物之間的間距、建筑物高度、地面高程等，并在相應(yīng)圖表內(nèi)填寫建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積、基底面積、綠地面積、建筑面積、地面車位數(shù)量及面積、地下車位數(shù)量及面積等實(shí)測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)，最后通過(guò)圖幅整飾，成為一幅完整的規(guī)劃竣工驗(yàn)收測(cè)繪圖。

三、實(shí)施要求

1、資料收集

收集已有的測(cè)繪資料及相關(guān)圖件，如土地使用證、規(guī)劃用地紅線圖、規(guī)劃建筑紅線圖、規(guī)劃總平面圖、竣工建筑底層平面圖(若有地下室，還應(yīng)附有地下室平面圖)、建筑放線資料、建筑區(qū)周邊地形圖、控制資料、建筑立面圖等。

2、竣工地形測(cè)量實(shí)施要求

(1)竣工控制測(cè)量：規(guī)劃竣工測(cè)量起算控制點(diǎn)應(yīng)為城市Ⅰ級(jí)導(dǎo)線以上等級(jí)的平面控制點(diǎn)，利用支導(dǎo)線引測(cè)控制點(diǎn)時(shí)，支導(dǎo)線發(fā)展次數(shù)不得大于3次；必須進(jìn)行原有地物點(diǎn)坐標(biāo)檢核測(cè)量；角度測(cè)量可采用盤左、盤右單測(cè)回觀測(cè)，距離測(cè)量采用往返觀測(cè)或單程雙測(cè)回觀測(cè)。對(duì)于某些大型的竣工工程(如大型住宅小區(qū))以及支導(dǎo)線發(fā)展3次仍無(wú)法測(cè)定的復(fù)雜工程，應(yīng)布設(shè)導(dǎo)線。

(2)地形圖的實(shí)測(cè)和修測(cè)全野外數(shù)字采集的數(shù)據(jù)包括地物、地貌等要素。地形要素點(diǎn)一般應(yīng)實(shí)測(cè)坐標(biāo)，少量隱蔽建筑物無(wú)法實(shí)測(cè)拐點(diǎn)時(shí)，可采用交會(huì)法進(jìn)行補(bǔ)充。地形圖修測(cè)要先檢查原圖的質(zhì)量，精度符合要求后才進(jìn)行修測(cè)。修測(cè)工作應(yīng)利用原有的鄰近控制點(diǎn)和測(cè)有坐標(biāo)的固定地物點(diǎn)設(shè)站進(jìn)行。當(dāng)?shù)匚镒儎?dòng)面積較大且周圍地物關(guān)系控制不足，或補(bǔ)測(cè)新建的住宅樓群或獨(dú)立的高層建筑物，或修測(cè)丘陵地、山地及高山地的地貌，應(yīng)先布設(shè)圖根控制點(diǎn)再進(jìn)行修測(cè)。

(3)建筑工程地形測(cè)量的范圍

測(cè)量范圍除包含規(guī)劃用地許可證核定的范圍外，還需測(cè)量與四至位置相關(guān)的地形?？⒐そㄖ锱c周邊建筑無(wú)間距要求的且周邊建有圍墻的，可測(cè)繪至建筑物周邊圍墻結(jié)束為止。未建有圍墻的，無(wú)論竣工建筑物與周邊建筑有無(wú)間距要求，都應(yīng)測(cè)至竣工建筑物主要朝向25 m內(nèi)第一排永久性建筑物結(jié)束為止，次要朝向應(yīng)測(cè)至15 m內(nèi)永久性建筑結(jié)束為止。

竣工建筑與周邊建筑有間距要求或退讓關(guān)系的，應(yīng)測(cè)繪至相關(guān)周邊建筑結(jié)束為止?？⒐そㄖ苓呉呀ǖ缆?，應(yīng)將本次竣工地形測(cè)繪所涉及的圖幅范圍內(nèi)道路測(cè)繪完整。

(4)建設(shè)工程地形測(cè)量的內(nèi)容

按1∶500地形測(cè)量要求外，應(yīng)特別注重以下測(cè)量?jī)?nèi)容:①每幢竣工建筑至少采集一條長(zhǎng)軸線坐標(biāo)，坐標(biāo)采集所依據(jù)控制點(diǎn)精度不得低于圖根控制點(diǎn)精度。②小區(qū)內(nèi)交通組織要標(biāo)示清楚(地上停車場(chǎng)范圍、地下停車場(chǎng)范圍及其出入口、完整的內(nèi)部道路邊線)；

(5)建筑物單體尺寸測(cè)量竣工建筑物單體尺寸一般應(yīng)使用鋼尺或全站儀測(cè)量，量取的數(shù)據(jù)包括建筑物的長(zhǎng)寬數(shù)據(jù)。測(cè)量不規(guī)則建筑長(zhǎng)寬數(shù)據(jù)時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)取舍，但應(yīng)給出建筑總長(zhǎng)度和總寬度，讀記至厘米。

3、建筑物周邊關(guān)系

測(cè)量竣工建筑物是獨(dú)立的，其周邊關(guān)系是指該建筑外圍與鄰近建筑物的平面位置關(guān)系(一般為與竣工建筑物臨近距離為25 m的范圍內(nèi)相關(guān)地形)；竣工建筑是小區(qū)建筑，則是竣工建筑物外圍與鄰近建筑物的平面位置關(guān)系，以及竣工建筑物與用地紅線、道路規(guī)劃紅線、綠地規(guī)劃綠線、文物保護(hù)紫線等規(guī)劃控制線的退讓關(guān)系。

建筑物周邊關(guān)系測(cè)量應(yīng)遵循下列原則:

(1)按規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃建筑紅線圖(規(guī)劃總平面圖作為參考輔助件)外控尺寸部位測(cè)量，建筑紅線圖上的標(biāo)注都要進(jìn)行重點(diǎn)測(cè)量，核實(shí)體現(xiàn)。

(2)建筑四至退讓及間距按建筑紅線圖標(biāo)注處測(cè)量。

(3)規(guī)劃控制線調(diào)整時(shí)的退距表示:按建筑紅線圖標(biāo)注的退距要求標(biāo)注建筑與調(diào)整前后規(guī)劃控制線的退距。

四、竣工驗(yàn)收測(cè)繪實(shí)例（以大邑縣西嶺名苑住宅小區(qū)為例）

1、外業(yè)數(shù)據(jù)采集

大邑縣西嶺名苑住宅小區(qū)分為一期、二期進(jìn)行規(guī)劃竣工驗(yàn)收。我們先用GPS進(jìn)行控制點(diǎn)布設(shè)并用全站儀進(jìn)行控制測(cè)量并平差，計(jì)算出各控制點(diǎn)坐標(biāo)及高程。然后進(jìn)行碎部測(cè)量，測(cè)出各幢樓房的平面位置及高程，以及內(nèi)部道路、綠地范圍、地面停車位（分別統(tǒng)計(jì)一般停車位和生態(tài)停車位的數(shù)量及面積）、地下停車位，各幢樓房高度等。樓房高度測(cè)量可利用全站儀的免棱鏡遠(yuǎn)程高程觀測(cè)進(jìn)行測(cè)量，此方法的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)便、快捷，而且準(zhǔn)確性很高，可大大節(jié)省測(cè)量時(shí)間。

2、內(nèi)業(yè)繪圖

外業(yè)數(shù)據(jù)采集后，接著進(jìn)行竣工驗(yàn)收地形圖繪制。內(nèi)容包括：展點(diǎn)，連接房屋輪廓線、道路邊線、綠地輪廓線，標(biāo)注房屋幢號(hào)、房屋結(jié)構(gòu)、房屋層數(shù)、房屋高度、基底面積、房屋拐點(diǎn)的坐標(biāo)、房屋之間的間距，標(biāo)注綠地及其它地類符號(hào)等。

3、整飾及計(jì)算

圖形清繪完成后，即進(jìn)行圖幅整飾和各項(xiàng)實(shí)測(cè)技術(shù)指標(biāo)的計(jì)算和填寫。將圖形配上竣工驗(yàn)收測(cè)繪圖框，填好工程名稱、建設(shè)單位、測(cè)繪日期及凈用地面積、基底面積、建筑面積、綠地面積、地面車位數(shù)量及面積、地下車位數(shù)量及面積等。至此，一幅大邑縣西嶺名苑規(guī)劃竣工驗(yàn)收測(cè)繪圖即告完成。

五、結(jié)語(yǔ)

本文只針對(duì)城市建筑工程規(guī)劃竣工測(cè)量的內(nèi)容進(jìn)行了探討，未涉及市政道路和地下管線竣工測(cè)量的內(nèi)容。目前國(guó)內(nèi)各城市都在實(shí)施規(guī)劃竣工測(cè)量，在城市建設(shè)過(guò)程中為城市規(guī)劃管理部門提供可靠的規(guī)劃竣工驗(yàn)收資料。隨著社會(huì)發(fā)展各類新技術(shù)不斷出現(xiàn)，建筑工程規(guī)劃竣工測(cè)量應(yīng)結(jié)合測(cè)繪技術(shù)作動(dòng)態(tài)的創(chuàng)新和完善，如條件允許進(jìn)一步進(jìn)行三維規(guī)劃竣工測(cè)量，則更為直觀，也為城市信息化應(yīng)用拓展更寬的市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

1、《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2014）》 成都市規(guī)劃管理局編制