11．轉讓土地使用權能否扣除借款利息費用

問：我公司向金融機構借款購買了一塊位于城市市區(qū)的土地，擬開發(fā)為商業(yè)地產，并對土地上的建筑物進行了拆除及土地的平整，委托中介機構進行了規(guī)劃方案設計、勘查設計等，已支付部分的設計費計入了開發(fā)成本。同時，因項目進行招商發(fā)生的部分費用直接計入了管理費用。因其他原因，我公司將該地塊進行了轉讓。請問，該轉讓行為的土地增值稅是否可以按土地價款和開發(fā)成本的20%加計扣除？期間費用及利息費用可否按比例扣除？若認定為直接轉讓土地，那么我公司已發(fā)生的開發(fā)成本（規(guī)劃方案設計、勘查設計、景觀綠化養(yǎng)護支出）及相關費用如何在土地增值稅稅前扣除？企業(yè)所得稅如何稅前扣除？

鑫龍置業(yè)有限公司 胡小麗

答：根據《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第六條第二款的規(guī)定，對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。因此，你公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)過程中，對土地開發(fā)成本（不包括支付的土地價款）可以加計20%扣除，但期間費用及利息費用不得扣除。

如認定你公司未進行開發(fā)即轉讓的，則根據國稅函發(fā)〔1995〕110號文第六條第一款的規(guī)定，對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。即對取得土地后未進行開發(fā)即轉讓的，不僅不能享受加計20%的扣除，對發(fā)生的期間費用以及利息費用也不得按比例在土地增值稅稅前扣除。

在企業(yè)所得稅上，根據《國家稅務總局〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）第三十七條規(guī)定：企業(yè)在生產經營活動中發(fā)生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。根據《企業(yè)會計準則第17號——借款費用（2006）》（財會〔2006〕3號）的規(guī)定，借款費用同時滿足下列條件的，才能資本化：（1）資產支出已經發(fā)生；（2）借款費用已經發(fā)生；（3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的構建或者生產活動已經開始。因此，你公司購入土地平整后出售屬于土地開發(fā)，企業(yè)為土地開發(fā)借入資金符合稅法規(guī)定發(fā)生的借款費用可按《企業(yè)會計準則第17號——借款費用（2006）》的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用可直接在稅前扣除。購入土地發(fā)生的借款利息符合上述3個資本化條件的，可資本化計入土地成本。轉讓土地使用權時，對計入土地成本的利息費用，屬于與取得收入有關的成本費用，允許稅前扣除。對開發(fā)期間發(fā)生的期間費用，允許在發(fā)生當期依法直接予以稅前扣除。

諸繼紅