劉宗連　羅雄

摘 要：本文從信息時代新形勢入手，系統(tǒng)分析互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的影響，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營發(fā)展應(yīng)實現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)的強(qiáng)耦合，系統(tǒng)對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式創(chuàng)新進(jìn)行詮釋，論證創(chuàng)新運(yùn)營理論和現(xiàn)實的可操作性。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；運(yùn)營管理；互聯(lián)網(wǎng)

一、我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析

1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

截至2014年年末，我國商業(yè)地產(chǎn)建筑面積約為2.4億平方米，共有約4000個商業(yè)購物中心。預(yù)計在2015年，我國商業(yè)地產(chǎn)新增量將再創(chuàng)歷史新高，約新增480個商業(yè)購物中心。但是，從我國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)來看，更多的集中在二線城市，且由于商業(yè)地產(chǎn)的激烈競爭，需要面臨較高的空置率風(fēng)險。

目前，我國諸多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)越來越重視商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理，逐漸向運(yùn)營理念轉(zhuǎn)變，即通過整合運(yùn)營管理自身商業(yè)地產(chǎn)，打造大型綜合商業(yè)平臺。

2.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

商業(yè)地產(chǎn)在面臨運(yùn)營變革的同時，亟待將新科技引入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營，打造商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)力點(diǎn)?，F(xiàn)階段，科技、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新已經(jīng)遍及國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。商業(yè)地產(chǎn)實行“互聯(lián)網(wǎng)+”發(fā)展趨勢，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢之一。預(yù)計，互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)地產(chǎn)耦合后，商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)智能化運(yùn)營，商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)的所有實體商業(yè)將在互聯(lián)網(wǎng)平臺成立線上運(yùn)營，商業(yè)地產(chǎn)的客戶不僅僅在商業(yè)地產(chǎn)正常營業(yè)時間了解相關(guān)信息，還可以在其余時間通過互聯(lián)網(wǎng)平臺掌握商業(yè)地產(chǎn)的最新動態(tài)信息。此外，互聯(lián)網(wǎng)的引入，還可以增加商業(yè)地產(chǎn)和客戶的交互體驗，在客戶消費(fèi)現(xiàn)場應(yīng)用微定位技術(shù)，產(chǎn)生和客戶的交互場景。同時，商業(yè)地產(chǎn)商家還可以利用新技術(shù)，動態(tài)傳送商業(yè)信息，刺激客戶消費(fèi)行為。

二、新形勢下商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新分析

1.互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)耦合

商業(yè)地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)各具特色，二者相互補(bǔ)充、相互兼容，具有較強(qiáng)的耦合性?，F(xiàn)階段，我國諸多商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)紛紛建設(shè)電子商務(wù)平臺，積極引進(jìn)信息技術(shù)，高效配置商業(yè)地產(chǎn)配套措施，如大數(shù)據(jù)、自動收銀、移動互聯(lián)、智能貨架、WIFI、線上APP、電子標(biāo)簽、自動打包等互聯(lián)網(wǎng)工具，將商業(yè)地產(chǎn)的未來運(yùn)營發(fā)展聚焦“互聯(lián)網(wǎng)+”，推動商業(yè)地產(chǎn)新常態(tài)發(fā)展。筆者以商業(yè)地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的強(qiáng)耦合為研究視角，對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新思路進(jìn)行研究，希望可以為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更高價值，為客戶帶來更多消費(fèi)滿足。

2.互聯(lián)網(wǎng)形勢下商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新思路

在商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)運(yùn)營模式中，企業(yè)更關(guān)注產(chǎn)品的營銷，關(guān)注企業(yè)盈利水平。但是，在新形勢下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營則聚焦于“互聯(lián)網(wǎng)+”，企業(yè)在運(yùn)營中融入了“互聯(lián)網(wǎng)思維”，增加客戶的互動體驗。商業(yè)地產(chǎn)作為向客戶提供服務(wù)的終端，因此商業(yè)地產(chǎn)競爭取勝的關(guān)鍵就在于向客戶提供服務(wù)的效率和客戶享受服務(wù)的交互體驗強(qiáng)度。

商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)運(yùn)營模式下，商家雖然有市場、產(chǎn)品，但是卻很難和客戶直接接觸，仍存在一定的消費(fèi)距離。但是，在互聯(lián)網(wǎng)新形勢下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營可以實行“互聯(lián)網(wǎng)+”運(yùn)營模式，直接和客戶接觸，縮短和客戶的距離，以互聯(lián)網(wǎng)平臺實現(xiàn)和客戶線上零距離接觸，以用戶思維向客戶提供服務(wù)，增強(qiáng)客戶在商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)體驗和情感歸屬?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式，是互聯(lián)網(wǎng)時代帶來的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式革命，可以直接接觸客戶，快速響應(yīng)客戶反饋建議，提高客戶滿意度，增加客戶忠誠度，做到對客戶吸引、留住、黏住的運(yùn)營效果。

“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新的首要要求是理念創(chuàng)新，即商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營提供用戶體驗服務(wù)，向客戶提供的不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)概念服務(wù)，更應(yīng)該是從理念出發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的服務(wù)氛圍塑造，即強(qiáng)耦合互聯(lián)網(wǎng)和傳統(tǒng)模式的兩種文化下，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“線上+線下”的蓄客、轉(zhuǎn)化、導(dǎo)流、用戶體驗的完美運(yùn)營模式。

“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，亦或互聯(lián)網(wǎng)模式的應(yīng)用，是將互聯(lián)網(wǎng)滲入商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營，從運(yùn)營基礎(chǔ)做到互聯(lián)網(wǎng)概念，即實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)“人人營銷+實時營銷+處處營銷”。

“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新模式的基礎(chǔ)應(yīng)該是互聯(lián)網(wǎng)模式平臺，在互聯(lián)網(wǎng)平臺基礎(chǔ)上，延續(xù)商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)模式的收益，如銷售蓄水、土地溢價、租金蓄水等效益，此外還應(yīng)基于互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營模式，推廣商業(yè)地產(chǎn)，在客戶的認(rèn)可支持下，刺激客戶消費(fèi)行為，做好“線上+線下”齊進(jìn)營銷。

此外，商業(yè)地產(chǎn)是一個具有較強(qiáng)資本變現(xiàn)能力的行業(yè)，在傳統(tǒng)運(yùn)營模式下，往往采取資產(chǎn)置換、IPO、投行、整售、股權(quán)交易、散售等渠道解決資金問題；在“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式下，可以利用P2P、眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融工具，更快更便捷的融資。

總之，現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈，諸多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為應(yīng)對新形勢對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營沖突，保持市場競爭優(yōu)勢，紛紛在各自運(yùn)營發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，逐漸摸索研究結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)”創(chuàng)新運(yùn)營模式，聚焦互聯(lián)網(wǎng)對商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的影響，實行“互聯(lián)網(wǎng)+”商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營創(chuàng)新模式，從建設(shè)“線上+線下”運(yùn)營平臺、實行“人人+實時+處處”營銷方式、利用多元化資本渠道等方面闡述運(yùn)營模式創(chuàng)新思路，順應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展趨勢，為商業(yè)地產(chǎn)未來運(yùn)營發(fā)展指明方向。

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