于艷芳

(河北大學(xué) 管理學(xué)院，河北 保定 071002)

?

美國“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)與啟示

于艷芳

(河北大學(xué) 管理學(xué)院，河北 保定 071002)

摘要：面臨嚴(yán)峻的人口老齡化危機(jī)，“以房養(yǎng)老”逐漸成為社會(huì)養(yǎng)老保障體系的有益補(bǔ)充。我國對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行了有益的探索，但還很不成熟。美國的“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款取得了較大成功，值得借鑒。因此，論文在介紹美國住房反向抵押貸款主要產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，總結(jié)出成功經(jīng)驗(yàn)，并提出美國“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款對(duì)我國的啟示。也就是說，要在強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大借款人市場需求，增加貸款機(jī)構(gòu)市場供給，并完善相關(guān)配套措施。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；住房反向抵押貸款；房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款

一、引言

“以房養(yǎng)老”起源于荷蘭，發(fā)達(dá)成熟于美國。“以房養(yǎng)老”的本質(zhì)是通過房屋的有效運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到房屋所有人最終養(yǎng)老的目的。“以房養(yǎng)老”有住房置換、住房租換、售后回租等不同形式。在美國，“以房養(yǎng)老”主要推行的是住房反向抵押貸款(Reverse Mortgage)。

住房反向抵押貸款與一般住房抵押貸款相反，又稱“倒按揭”，是指擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)將綜合考慮借款人的年齡、預(yù)期壽命、房屋現(xiàn)值、預(yù)期價(jià)值等因素確定抵押房屋的評(píng)估值減去預(yù)期損失與利息的余值按月或按年平均分?jǐn)偟浇杩钊说念A(yù)期壽命中用于支付養(yǎng)老費(fèi)用，借款人去世后金融機(jī)構(gòu)獲得該房屋產(chǎn)權(quán)的一種貸款方式[1]。美國住房反向抵押貸款在提高老年人生活水平、活躍金融市場等方面發(fā)揮了重要作用。

我國也面臨嚴(yán)峻的人口老齡化社會(huì)危機(jī)，在現(xiàn)行養(yǎng)老保障制度不健全的情況下，為解決老年人的養(yǎng)老問題，使其過上幸福的晚年生活，有必要探索“以房養(yǎng)老”的新路徑。雖然2005年至今的“南京模式”“上海模式”“北京模式”和“杭州模式”都進(jìn)行了有益的探索，2013年9月國務(wù)院也出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》鼓勵(lì)開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，但我國的“以房養(yǎng)老”仍處于初級(jí)階段，還很不成熟。借鑒美國住房反向抵押貸款經(jīng)驗(yàn)對(duì)于推進(jìn)我國“以房養(yǎng)老”事業(yè)的發(fā)展具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

二、美國“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款的主要產(chǎn)品

目前，美國“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款主要有房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款(The Home Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM)，房屋持有者計(jì)劃(The Home Keeper)和現(xiàn)金賬戶計(jì)劃(The Cash Account Plan)三種。此外，還有2006年才推出的生活方式計(jì)劃(The Lifestyle Plan)。

(一)房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款

HECM是1987年美國《住房和社區(qū)發(fā)展法案》授權(quán)美國住房與城市發(fā)展部(The Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD)為老年房屋擁有者提供的第一個(gè)全國性的示范項(xiàng)目。借款人必須是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，如果是共同產(chǎn)權(quán)，則最年輕產(chǎn)權(quán)者至少62歲。貸額金款不能超過聯(lián)邦住房管理局(The Federal Housing Administration，簡稱FHA)規(guī)定的房屋所在地的貸款最高限額。貸款機(jī)構(gòu)是FHA授權(quán)的銀行、抵押貸款公司或其他金融機(jī)構(gòu)。貸款利率可以是固定的，也可以調(diào)整。借款人可以從五種支付方式中自由選擇。借款人必須從FHA購買保險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)可以選擇與HUD的保險(xiǎn)費(fèi)分配方案，以便將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給HUD，確保借貸雙方利益[2]。全國抵押貸款聯(lián)合會(huì)(The Federal National Mortgage Association)負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目的原則與標(biāo)準(zhǔn)，也是HECM二級(jí)市場上唯一的購買方。

(二)房屋持有者計(jì)劃

房屋持有者計(jì)劃是1996年全國抵押貸款聯(lián)合會(huì)房利美(Fannie Mae)推出的產(chǎn)品。與HECM相似，借款人必須是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的至少62歲的老年人，還必須參加了房利美的咨詢培訓(xùn)課程。借款人按月獲得支付。每月的貸款利率根據(jù)存款變動(dòng)指數(shù)調(diào)整。貸額金款不能超過房屋所在地的貸款最高限額。借款人還負(fù)有房屋保險(xiǎn)、納稅、維修的義務(wù)，否則貸款將中斷。

(三)現(xiàn)金賬戶計(jì)劃

現(xiàn)金賬戶計(jì)劃是財(cái)務(wù)自由基金公司(Financial Freedom Senior Funding Corp.)推出的產(chǎn)品?，F(xiàn)金賬戶計(jì)劃要求借款人必須是62歲以上擁有房屋價(jià)值不低于75萬美元的老年人。與前兩種產(chǎn)品不同的是，現(xiàn)金賬戶計(jì)劃是一次大額支付，而不能由借款人自由選擇按月支付。同時(shí)，貸款限額大幅提高，高達(dá)70萬美元。目前，現(xiàn)金賬戶計(jì)劃只在華盛頓特區(qū)和加利福尼亞、印第安納等24個(gè)州實(shí)行?，F(xiàn)金賬戶計(jì)劃是美國住房反向抵押貸款市場上唯一的私營公司經(jīng)營業(yè)務(wù)。

(四)生活方式計(jì)劃

生活方式計(jì)劃與現(xiàn)金賬戶計(jì)劃相似，是2006年針對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的62歲以上老年人推出的項(xiàng)目。開始僅在加利福尼亞州、俄勒岡州和華盛頓州實(shí)行，2007年推廣到其他州。生活方式計(jì)劃的貸款利率很高，按照六個(gè)月期的LIBOR指數(shù)再加上3.6個(gè)百分點(diǎn)[3]。

三、美國“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款的成功經(jīng)驗(yàn)

(一)有力的政府支持

美國“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款的順利開展離不開政府的有力支持。無論是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方面還是在政策支持、法律保障方面，美國政府都直接或間接的發(fā)揮了重要作用。首先，HECM本身就是政府部門主導(dǎo)下的美國住房反向抵押貸款市場最受歡迎的產(chǎn)品。其次，為保障借款人權(quán)益，美國政府指定Fannie Mae為貸款二級(jí)市場的購買者，明確規(guī)定住房反向抵押貸款沒有追索權(quán)，即使借款人壽命很長也沒必要用其他財(cái)產(chǎn)歸還貸款，并規(guī)定貸款利率的最高限制，即使市場利率再高也不能超過這個(gè)限制；為規(guī)避貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，F(xiàn)HA為其提供擔(dān)保。此外，美國政府還制定稅收優(yōu)惠政策，如果房屋用于住房反向抵押貸款就不用再繳納財(cái)產(chǎn)稅，將來用房屋余值歸還貸款本息時(shí)，也適當(dāng)減免營業(yè)稅和所得稅。

(二)完善的法律法規(guī)保障

美國“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款有完善的法律法規(guī)保障。最早是1987年的《住房和社區(qū)發(fā)展法案》闡述了住房反向抵押貸款的目的；其次是1994年的《社區(qū)發(fā)展法案》要求貸款機(jī)構(gòu)向借款人真實(shí)披露全部貸款費(fèi)用；再有是《聯(lián)邦真實(shí)貸款法案》要求貸款機(jī)構(gòu)明確告知借款人貸款利率、支付期限等信息，在借款人知悉貸款詳細(xì)信息的情況下簽字。此外，美國還有法律規(guī)定向借款人收取的貸款費(fèi)用的最高限制。

(三)廣泛的教育宣傳

美國非常重視“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款相關(guān)政策的宣傳，教育民眾樹立“以房養(yǎng)老”的信心。在推出HECM之前，由國家住房資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心(簡稱NCHEC)進(jìn)行宣傳和教育；購買房屋持有者計(jì)劃必須參加房利美的咨詢培訓(xùn)課程。此外，還有政府部門或非盈利組織提供免費(fèi)的咨詢服務(wù)。通過宣傳教育達(dá)到改變老年人信息不靈通的劣勢(shì)，促使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)需求，為住房反向抵押貸款贏得良好的信譽(yù)。

(四)合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)

美國“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款針對(duì)不同客戶，細(xì)分市場，開發(fā)多層次、多樣化產(chǎn)品，以滿足不同需求，擴(kuò)大市場規(guī)模。如前所述，美國的住房反向抵押貸款有不同的形式。其中，HECM主要適用于房產(chǎn)價(jià)值較低的借款人；房屋持有者計(jì)劃主要適用于房產(chǎn)價(jià)值中等的借款人；現(xiàn)金賬戶計(jì)劃主要適用于房產(chǎn)價(jià)值較高的借款人；生活方式計(jì)劃則主要適用于房產(chǎn)價(jià)值更高的借款人。此外，HECM中經(jīng)FHA授權(quán)的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、抵押貸款公司或其他金融機(jī)構(gòu)。

四、美國“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國的啟示

“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款的順利實(shí)施，需要政府、借款人、貸款機(jī)構(gòu)等主要參與方和其他相關(guān)部門相互配合。

(一)強(qiáng)化政府主導(dǎo)作用

美國經(jīng)驗(yàn)表明，政府在“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款中發(fā)揮重要作用[4]。尤其是在“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款發(fā)展的初期階段，需要政府做好頂層制度設(shè)計(jì)，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)部門的監(jiān)管，并給予適當(dāng)?shù)恼咧С帧?/p>

首先，政府應(yīng)該成立專門機(jī)構(gòu)。專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程，確保住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)正常開展；負(fù)責(zé)貸款機(jī)構(gòu)的資格認(rèn)定，為貸款機(jī)構(gòu)未來面臨的不確定風(fēng)險(xiǎn)提供擔(dān)保，調(diào)動(dòng)其積極性；積極探索住房反向抵押貸款的證券化，從多角度化解風(fēng)險(xiǎn)；并恰當(dāng)處理各種業(yè)務(wù)糾紛。

其次，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)借款人、貸款機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)借款人的宣傳、教育和引導(dǎo)，減少道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；應(yīng)該明確貸款機(jī)構(gòu)需要披露的信息，防止信息不對(duì)稱給借款人帶來的誤導(dǎo)；應(yīng)該關(guān)注中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格、技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，確保提供公允的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。

最后，政府應(yīng)該給予稅收政策支持。對(duì)于借款人用以住房反向抵押貸款的房屋，減免房產(chǎn)稅；對(duì)于借款人收取的現(xiàn)金支付，減免所得稅；對(duì)于借款人還本付息的房屋余值，減免營業(yè)稅和所得稅。對(duì)于“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款機(jī)構(gòu)取得的業(yè)務(wù)收入給予一定的稅收減免。此外，政府應(yīng)該考慮適時(shí)開征遺產(chǎn)稅和物業(yè)稅，降低住房反向抵押貸款的機(jī)會(huì)成本。

(二)擴(kuò)大借款人市場需求

美國經(jīng)驗(yàn)表明，宣傳教育在“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款中也發(fā)揮重要作用。中國“養(yǎng)兒防老”“遺澤子孫”觀念根深蒂固，老年人不愿為提高自己的生活水平把房產(chǎn)抵押出去，他們要將房產(chǎn)留給子孫后代。因此，開展“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款，必須加強(qiáng)宣傳教育，擴(kuò)大借款人市場需求。

首先，轉(zhuǎn)變社會(huì)傳統(tǒng)觀念?！耙苑筐B(yǎng)老”屬于新生事物，其順利實(shí)施離不開社會(huì)公眾的理解和支持。因此，應(yīng)該通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視等媒體對(duì)“以房養(yǎng)老”知識(shí)進(jìn)行廣泛的宣傳，倡導(dǎo)住房反向抵押貸款新理念，形成社會(huì)公眾關(guān)注的焦點(diǎn)話題[5]?！耙苑筐B(yǎng)老”的初衷是希望老年人獲得更多的現(xiàn)金，過上更幸福的晚年生活，只是供老年人選擇的一種補(bǔ)充養(yǎng)老形式，不會(huì)引起“不孝”之嫌。

其次，增強(qiáng)借款人的信任。通過宣傳和保證，增強(qiáng)借款人對(duì)“以房養(yǎng)老”的信任，消除后顧之憂。借款人參與“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款，不會(huì)降低其基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的保障水平，也不會(huì)削弱政府對(duì)其承擔(dān)的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)義務(wù)。此外，“以房養(yǎng)老”只是借鑒美國、日本、新加坡等國家成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，對(duì)構(gòu)建我國多層次養(yǎng)老保障體系的一種嘗試。

最后，降低交易成本。“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款是一項(xiàng)程序復(fù)雜、涉及面廣泛的業(yè)務(wù)，而且貸款機(jī)構(gòu)以盈利為目的，導(dǎo)致交易費(fèi)用與貸款利息等交易成本較高。為了擴(kuò)大借款人的市場需求，需要盡力降低交易成本。

(三)增加貸款機(jī)構(gòu)市場供給

美國經(jīng)驗(yàn)表明，貸款機(jī)構(gòu)可以是政府授權(quán)機(jī)構(gòu)，也可以是私營機(jī)構(gòu)，其中政府授權(quán)機(jī)構(gòu)可以是銀行，也可以是保險(xiǎn)公司等其他金融機(jī)構(gòu)；不同貸款機(jī)構(gòu)推出的產(chǎn)品適用于不同的老年人群體。因此，增加貸款機(jī)構(gòu)市場供給既指貸款機(jī)構(gòu)本身又指產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面。

首先，確定貸款機(jī)構(gòu)。商業(yè)銀行具有資金充足的優(yōu)勢(shì)，但是住房反向抵押貸款的運(yùn)行周期長，流動(dòng)性差，市場風(fēng)險(xiǎn)大，商業(yè)銀行的積極性不高。保險(xiǎn)公司具有強(qiáng)大的精算功能以及養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)，但目前單純保險(xiǎn)公司運(yùn)營住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的能力還不足。因此，需要商業(yè)銀行與保險(xiǎn)公司聯(lián)手，并積極創(chuàng)新住房反向抵押貸款證券化金融保險(xiǎn)工具，推動(dòng)“銀證?！币惑w化發(fā)展，打破分業(yè)經(jīng)營的局限，促進(jìn)“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款的發(fā)展。

其次，開發(fā)設(shè)計(jì)多種產(chǎn)品。“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款需要借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國具體情況，開發(fā)設(shè)計(jì)針對(duì)不同年齡、不同身體狀況、不同風(fēng)險(xiǎn)承受能力和不同價(jià)值觀念老年人的基于不同支付方式和利率水平的多種產(chǎn)品，以滿足不同層次借款人的市場需求。

(四)完善相關(guān)配套措施

美國經(jīng)驗(yàn)表明，“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款的順利開展需要有利的外部環(huán)境和完善的配套措施。

首先，完善相關(guān)法律法規(guī)。美國住房反向抵押貸款的順利實(shí)施有賴于良好的法律環(huán)境。我國應(yīng)該明確物權(quán)法中續(xù)期土地使用費(fèi)的支付辦法，修訂保險(xiǎn)法、房地產(chǎn)法，并積極研究制定與“以房養(yǎng)老”住房反向抵押貸款相匹配的法律法規(guī)。

其次，完善房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場價(jià)格的不穩(wěn)定和房地產(chǎn)二級(jí)市場的混亂都對(duì)住房反向抵押貸款產(chǎn)生不利影響。因此，政府需要加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，加強(qiáng)市場監(jiān)管，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場價(jià)格，并合理整治房地產(chǎn)二級(jí)市場。

最后，完善金融市場。美國住房反向抵押貸款的順利實(shí)施依托于成熟的金融市場。而我國的金融市場管理體制滯后，缺乏專業(yè)的金融人才和成熟的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，貸款利率也未實(shí)現(xiàn)市場化，金融風(fēng)險(xiǎn)突出，急需完善。

參 考 文 獻(xiàn)：

〔1〕 劉杰鋒,朱沙,曾勝.以房養(yǎng)老: 理念、模式和經(jīng)驗(yàn)[J].西部論壇,2014(5):32-39.

〔2〕 張建偉.“以房養(yǎng)老”:國際經(jīng)驗(yàn)與中國策略[J].天津行政學(xué)院學(xué)報(bào),2014(1):95-102.

〔3〕 BRUCE FOOTE. Reverse Mortgages: Background and Issues[R].Congressional Research Service Report for Congress,2007.

〔4〕 柴效武,王崢.以房養(yǎng)老:美國反向抵押貸款業(yè)務(wù)開辦的政府支持[J].學(xué)習(xí)與實(shí)踐,2009(10):15-21.

〔5〕 金曉彤,崔宏靜.亞洲國家“以房養(yǎng)老”模式的經(jīng)驗(yàn)與借鑒——以日本和新加坡反向住房抵押貸款為例[J].亞太經(jīng)濟(jì),2014(1):11-15.

(責(zé)任編輯周吉光)

Experience and Enlightenment from American

Reverse Mortgage of House-for-pension Scheme

YU Yan-fang

(Hebei University of Management,Baoding,Hebei 071002)

Abstract:Facing severe aging population crisis, House-for-pension Scheme has become useful supplement to Social Security system. China has useful exploration for house-for-pension scheme, but still immature. American Reverse Mortgage of House-for-pension Scheme has achieved great success, and worth learning. So this thesis based on introducing Reverse Mortgage main products, summed up the successful experience, and proposed the enlightenment from American Reverse Mortgage of House-for-pension Scheme. That is to say, on the basis of strengthening the leading role of the government, China should expand the market need of the borrower, increase the market supply of the lending agency, and improve related measures.

Key words:house-for-pension scheme；reverse mortgage；the home equity conversion mortgage

中圖分類號(hào)：

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1007-6875(2015)01-0085-04

作者簡介：于艷芳(1977—)，女，河北保定人，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，河北大學(xué)管理學(xué)院副教授，主要研究方向?yàn)樯鐣?huì)保障。

基金項(xiàng)目：河北省哲學(xué)社會(huì)科學(xué) (HB14GL083)；河北省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)項(xiàng)目(HB12SH040)。

收稿日期:2014-12-21

DOI：10.13937/j.cnki.sjzjjxyxb.2015.01.016 網(wǎng)絡(luò)出版地址：http://www.cnki.net/kcms//10.13937/j.cnki.sjzjjxyxb.2015.01.016.html網(wǎng)絡(luò)出版時(shí)間：2015-02-2015：30 10.13937/j.cnki.sjzjjxyxb.2015.01.017