裴振營

摘要：在房價(jià)步入滯漲，土地、建材、勞動力等成本不斷上升的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下滑明顯，徹底告別了拿地就能賺的“黃金十年”。同時(shí)，房地產(chǎn)市場供需發(fā)生了重大變化，商品房不再短缺，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越來越激烈。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強(qiáng)過程控制以及加強(qiáng)對成本的管理才能夠繼續(xù)發(fā)展下去，因此，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)化對預(yù)算的管理就顯得十分重要。本文主要針對我國房地產(chǎn)在全面預(yù)算管理中存在的一些問題進(jìn)行分析，并提出有效的解決策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 預(yù)算管理 現(xiàn)狀 解決策略

全面預(yù)算管理作為現(xiàn)代企業(yè)管理的一種重要手段，對提高企業(yè)內(nèi)部管理水平和促進(jìn)企業(yè)長期發(fā)展，有效提升企業(yè)的核心競爭力有著十分重要的意義。

1 加強(qiáng)全面預(yù)算管理的必要性

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，隨著近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，國家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，企業(yè)間的競爭越來越激烈。

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，一方面由于土地壟斷和一級土地開發(fā)成本上升的原因，土地成本在近十年來呈現(xiàn)只漲不跌的趨勢；其次，建筑材料、勞動力成本也在不斷上升，尤其是隨著人口“紅利”的逐年消耗，人力成本上升明顯；再次，由于受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)上市募集資金受阻，銀行方面收緊了房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，監(jiān)管層加大了對房地產(chǎn)信托貸款監(jiān)管，房地產(chǎn)行業(yè)的有些融資途徑明顯變少，再加之售房銷售緩慢，資金回籠較慢，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本大幅上升，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)私募基金和民間高利貸等途徑獲取的資金成本更高；最后，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的十年快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化，在房價(jià)進(jìn)入瓶頸階段的同時(shí)，銷售難度加大，營銷費(fèi)用和管理費(fèi)用隨之上升。

面對房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益加劇、行業(yè)成本大幅上升及利潤率下滑的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存發(fā)展，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過程控制，強(qiáng)化成本管理，做好房地產(chǎn)全面預(yù)算管理顯得越來越重要。

2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的項(xiàng)目運(yùn)作型企業(yè)，項(xiàng)目周期長，資金投入大，除普遍具有的全面預(yù)算管理相關(guān)的特點(diǎn)之外，房地產(chǎn)行業(yè)也有自身所特有的全面預(yù)算管理的特點(diǎn)。

普遍特征：①全體性。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、各個部門機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人，子公司相關(guān)負(fù)責(zé)人以及公司各個崗位上的工作人員都應(yīng)該參與到預(yù)算管理中來。只有企業(yè)的全體員工都能注重并且積極參與預(yù)算管理工作，企業(yè)所制定的預(yù)算方案才能夠很容易被工作人員接受，才能充分發(fā)揮全面預(yù)算管理應(yīng)有的職能。②全面性。預(yù)算管理所包含的內(nèi)容十分全面，包括投資預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算以及經(jīng)營預(yù)算三個方面。預(yù)算編制和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營等許多方面都息息相關(guān)，將人財(cái)物以及產(chǎn)供銷全部納入預(yù)算范疇；③過程完整性。預(yù)算管理就是對企業(yè)的各種經(jīng)營生產(chǎn)活動的事前、中、后的整個過程進(jìn)行管理。

獨(dú)特特征：①以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流能否健康運(yùn)轉(zhuǎn)關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行甚至整個房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，因此在一定程度上，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流的重要性要遠(yuǎn)大于會計(jì)利潤的重要性。②以建筑工程的進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期相對較長，工程款結(jié)算往往按照工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)定期進(jìn)行結(jié)算，所以，建筑工程的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)年末會計(jì)進(jìn)行核算以及檢驗(yàn)?zāi)甓阮A(yù)算的主要依據(jù)。③以工程項(xiàng)目為關(guān)鍵點(diǎn)。建筑工程項(xiàng)目的成本的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，容量很大，房地產(chǎn)企業(yè)的成本估算難以控制的特征直接決定了建筑工程項(xiàng)目預(yù)算的中心地位。

3 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀分析

3.1 缺乏全員意識。目前大多數(shù)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)算就是公司財(cái)務(wù)部門的任務(wù)，預(yù)算的控制和編制都是由公司的財(cái)務(wù)部門所承擔(dān)的責(zé)任，甚至有的企業(yè)還認(rèn)為預(yù)算就是公司的財(cái)務(wù)部門對資金支出進(jìn)行控制和計(jì)劃，從而導(dǎo)致全面預(yù)算管理在企業(yè)管理中的作用大打折扣。

3.2 缺乏完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品種類繁多，檔次、品質(zhì)高低不一，企業(yè)還沒有形成適用于各種產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)以及預(yù)算定額，預(yù)算的編制具有很大的隨意性，預(yù)算的準(zhǔn)確性受到一定的挑戰(zhàn)。

3.3 缺乏合理的編制預(yù)算依據(jù)，編制的預(yù)算實(shí)施效果欠佳。目前相當(dāng)多房地產(chǎn)企業(yè)為了縮短工期，邊修改圖紙邊施工，編制預(yù)算依據(jù)不足，論證資料太少，致使設(shè)計(jì)概算、圖紙預(yù)算及最后的竣工決算之間差異巨大，大大超過當(dāng)初估計(jì)指標(biāo)，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。

3.4 缺少健全的全面預(yù)算管理制度以及體系?，F(xiàn)階段，全面預(yù)算管理得到了大部分的房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)同，在實(shí)際的工作中也有具體的相關(guān)操作，但在企業(yè)內(nèi)部沒有形成健全的預(yù)算管理機(jī)制，致使房地產(chǎn)企業(yè)未能實(shí)現(xiàn)預(yù)算編制的目標(biāo)，沒能完成預(yù)算的監(jiān)督和核查。

3.5 預(yù)算和會計(jì)核算分離現(xiàn)象嚴(yán)重。預(yù)算指標(biāo)理論上應(yīng)當(dāng)在會計(jì)核算中得到實(shí)際的執(zhí)行數(shù)據(jù)，可實(shí)際中預(yù)算僅為財(cái)務(wù)分析之用，與會計(jì)核算脫節(jié)。同時(shí)，預(yù)算編制與會計(jì)核算在歸集方法上也存在一定差異，導(dǎo)致核算數(shù)據(jù)與預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況之間存在一定的偏差，有時(shí)不能反應(yīng)預(yù)算執(zhí)行。

3.6 缺乏有效的控制與分析機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算數(shù)據(jù)來源于各個工作部門和相關(guān)市場，數(shù)據(jù)豐富，來源廣泛，企業(yè)缺少相應(yīng)的控制制度，企業(yè)不能按時(shí)獲得預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)信息，控制預(yù)算的執(zhí)行有一定的難度，從而就不能及時(shí)、全面地進(jìn)行預(yù)算分析。

4 優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)全面預(yù)算管理的解決策略

針對當(dāng)前房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理中存在的一些問題，筆者認(rèn)為，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理應(yīng)該從以下幾個方面出發(fā)：

4.1 樹立科學(xué)的全面預(yù)算管理理念

①加強(qiáng)全面預(yù)算管理的權(quán)威性。全面預(yù)算管理要求所有的經(jīng)濟(jì)活動都以企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)為中心來開展。一旦將預(yù)算確定，必須要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。

②增強(qiáng)全員意識，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)高度支持。房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者的大力支持、積極參與是全面預(yù)算管理進(jìn)行的重要支撐；全體的工作人員必須統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和觀念，積極參與到預(yù)算的執(zhí)行和編制中來，能夠加強(qiáng)全面預(yù)算管理的施行力度。

③強(qiáng)化預(yù)算全過程性、全方位性。預(yù)算實(shí)質(zhì)上就是對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個機(jī)構(gòu)、各個部門的種種財(cái)務(wù)狀況以及非財(cái)務(wù)的資源進(jìn)行統(tǒng)一的分配、考察以及控制，從而使企業(yè)能夠更加有效地協(xié)調(diào)與組織企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的既定目標(biāo)。

4.2 建立健全的全面預(yù)算管理體系和管理制度

①建立健全全面預(yù)算管理體制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力強(qiáng)化全面預(yù)算任務(wù)的組織領(lǐng)導(dǎo)，制定出清楚的預(yù)算管理制度以及每個預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)的職責(zé)權(quán)限、工作的協(xié)調(diào)機(jī)制以及授權(quán)批準(zhǔn)步驟。

②做好全面預(yù)算的基礎(chǔ)性工作。預(yù)算的基礎(chǔ)性工作包含了原始記錄、定量工作、預(yù)期價(jià)格、信息工作、標(biāo)準(zhǔn)化工作、計(jì)量工作、員工的教育培訓(xùn)以及規(guī)章制度等方面?；A(chǔ)性工作是完善全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)。

③建立標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我國目前房地行業(yè)的特點(diǎn)、企業(yè)管理模式、產(chǎn)品類型以及定位、經(jīng)驗(yàn)的積累和分析等，建立一系列完整的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、成本體系，做好數(shù)據(jù)儲備工作。與此同時(shí)，在按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的過程中，要不斷對其進(jìn)行改進(jìn)、修訂和完善，逐漸形成一個符合自身企業(yè)特點(diǎn)的成本、費(fèi)用的定額標(biāo)準(zhǔn)。

④完善預(yù)算管理制度。包括預(yù)算管理的政策、措施、辦法、要求等。針對企業(yè)預(yù)算管理中存在的問題，完善明確各責(zé)任主體的權(quán)利和責(zé)任、預(yù)算的預(yù)期目標(biāo)及預(yù)算的編制、綜合、復(fù)查、審批、執(zhí)行以及控制等一套完整的全面預(yù)算管理制度。

4.3 不斷改善全面預(yù)算管理的工作途徑

①改善全面管理預(yù)算的編制方式。我國的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方式應(yīng)該由過去的“自上而下”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤白韵露希陨隙隆钡亩啻窝h(huán)的過程，形成的預(yù)算結(jié)果，經(jīng)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行嚴(yán)格的審批后，逐級向下屬部門下達(dá)并使之執(zhí)行。

②完善全面預(yù)算管理的編制方法。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期普遍長度為兩三年之久甚至需要更長的時(shí)間，具有很多的不確定因素，預(yù)算的編制既要強(qiáng)調(diào)企業(yè)年度的總預(yù)算，對企業(yè)的年度資金狀況以及財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行反饋，還要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體情況。項(xiàng)目預(yù)算要以年度預(yù)算為主心軸，反之，年度預(yù)算必須能夠反映出房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算執(zhí)行情況以及執(zhí)行中出現(xiàn)的問題，并使企業(yè)預(yù)算與戰(zhàn)略目標(biāo)互為關(guān)聯(lián)。

③確立科學(xué)的預(yù)算編制所需的周期。由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)所需的時(shí)間較長，而政策變化的速度較快、具有相當(dāng)多的不確定因素，投入了大量的資金，為確保項(xiàng)目所需資金，企業(yè)的資金預(yù)算在遵循項(xiàng)目預(yù)算編制的同時(shí)，應(yīng)按年、季、月甚至按周進(jìn)行資金預(yù)算進(jìn)行編制。

④改進(jìn)預(yù)算與會計(jì)核算分離現(xiàn)象。在執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置二級會計(jì)科目時(shí)應(yīng)充分考慮預(yù)算歸集、考核的需要進(jìn)行設(shè)置，并且歸集方法做到一致，以便于既為會計(jì)核算之用，又為預(yù)算管理之用。

4.4 強(qiáng)化預(yù)算預(yù)警管理

①預(yù)算調(diào)整。預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，不得隨意調(diào)整。由于市場變化、國家政策或不可抗力等客觀因素導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行發(fā)生重大差異確需調(diào)整預(yù)算的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行審批程序。

②設(shè)置預(yù)算預(yù)警控制的級別和指標(biāo)。從預(yù)算的目標(biāo)和預(yù)算執(zhí)行情況間存在的差異來看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)置預(yù)算預(yù)警指標(biāo)的控制線，進(jìn)行全面的監(jiān)督和控制，并且使之與各個責(zé)任主體的績效掛鉤。

③例外管理。對于超出企業(yè)的預(yù)算以及預(yù)算之外的支出成本，要進(jìn)行分析和論證，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算調(diào)整的審批程序，不得隨意增減。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理是一個系統(tǒng)工程，是企業(yè)管理的重要組成部分。企業(yè)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，形成自身所特有的全面預(yù)算管理機(jī)制，從而能夠有效完成房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和資源整合的要求，進(jìn)而提升企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。