淺議我國房地產受國際熱錢的影響

喻才益

摘 要：在我國幾十年的發(fā)展中，經濟建設始終是中心，經濟發(fā)展是史無前例的，入世后面向全世界的姿態(tài)更是開放。這些年房地產活躍著我國經濟，其中不乏國際熱錢明顯的推波助瀾。國際資本在全球化的大潮下加速流動，有相當數量是國際熱錢，在房地產的暴利與人民幣預期升值的推力下，不少資金都流入這一產業(yè)，這必然使房地產受國際熱錢沖擊而產生深遠的影響。

關鍵詞：國際熱錢；傳導機制；撤離

我國住房消費實際上已提前不少，人均住房面積、住房自有率甚至比有的發(fā)達國家都高。住房對中國人來說情結特殊，從現實看，人口數量的持續(xù)增加，地少人多，舉世矚目的經濟貢獻，加速了城市化，家庭趨向小型化，消費意識漸漸超前，這引發(fā)了需求膨脹，并且剛性需求大。另外，國際買房者的購房目的并非在于居住需求，完全屬于一種投資或投機驅動，房價上升時他們簇擁而上，進一步拉高房價。房價的漲勢又讓原來的觀望者前仆后繼，大量資金在這種放大效應下絡繹不絕的流向房地產，如此一來房價炙手可熱就不難理解。除上述因素外，上漲的房價背后另有無形的推手——國際熱錢。很多專家對界定國際熱錢的概念、規(guī)模大小、流入的方法及渠道等都有了不少探索，但從當前看人們對它的認識更多的在定性層面，只是大概知道它是什么，我們應該深思它所引發(fā)的潛移默化的不利影響及化解思路。

1 國際熱錢影響房地產的傳導機制

國際熱錢通過兩個傳導機制影響房地產，一個是直接機制，也就是國際熱錢直接流入一個國家的房地產，直接影響著該國房地產的價格及供求，另一個是間接機制，國際熱錢在一個國家通過貨幣供應、利率水平間接影響房地產市場與價格。

1.1 國際熱錢直接影響房地產的傳導機制

國際熱錢在一個國家直接影響房地產市場與價格，實際就是國際熱錢在一個國家通過不同途徑直接開發(fā)房地產，其方式就是投資房地產企業(yè)，比如購買房地產企業(yè)的債權或股權，或者購買房地產市場中的物業(yè)，包括收購爛尾樓、收購大宗物業(yè)及零散物業(yè)等。一個國家房地產因直接投資的國際熱錢而讓市場增加了對房地產的需求與投資，拉高了房地產價格，促進了房地產興旺。

1.2 國際熱錢間接影響房地產的傳導機制

一個國家流入了大量國際熱錢，該國貨幣需求量在外匯市場會增加，于是，在外匯市場本幣會供不應求，本幣就有升值壓力。另外，如果該國實行強制結售匯，國際熱錢不能以外幣直接流到該國，應將外匯通過金融市場兌換成本幣流入其境內。如果國際市場增加了該國本幣的需求，就會讓其本幣有升值壓力，為了使本幣匯率維持穩(wěn)定，入市干預是該國央行的必然選擇，購買外匯拋出本幣，這樣外匯占款就會形成。然而外匯儲備高也會讓本幣有升值壓力，國際熱錢將更被吸引，從而增加對本幣的需求。所以在市場上該國央行將會投放基礎貨幣，讓匯率上升與貨幣升值壓力得到釋放，這樣在乘數效用下就急劇增加本幣供應量。

就房地產市場與價格而言，如果供給貨幣的增量超過其需求量，市場上就會出現少數商品被多數貨幣追逐的局面，通貨膨脹自然形成。通脹最明顯、最直接的表現是普遍抬高資產與商品的價格，所以通脹會大幅拉高資產價格，房地產價格就會急劇上升。此外，貨幣增加市場供給量，利率與貨幣供給在資金市場呈反比，如果增加供給量，就會降低利率，相反就會提升利率。所以流入的國際熱錢會增加供應量，刺激降低利率，下降后的利率使資金成本降低，進而讓消費、投資得到刺激，出現大量投資房地產，增加了流到房地產的資金，勢必推動拉高房價。

2 我國房地產受國際熱錢沖擊的影響

2.1 國際熱錢被財富效應吸引，惡化了不合理的房地產結構

伴隨全球范圍國際游資活躍、國際金融市場壯大，我國房價在被流進的國際熱錢推高后又形成財富效應。大多居民擁有的重要財富就是房產，如果房地產出現波動就會引起房產價格波動，這不但對人們出售房產直接影響收益，及其消費支出，還會對人們質押其房產進行消費信貸與融資的額度形成直接影響。不管是高檔房還是中低價房都在國際熱錢推動下上漲，并且國際熱錢被財富效應吸引會更多的流向房地產，目的在于從上漲的房價與人民幣升值的空間中獲取超額利潤。房地產中的高端市場是國際熱錢的主要投資對象，有高端寫字樓、住房及其它奢華地產，建設經濟適用房的總量卻在減少。一邊是增加供給高端地產，另一邊大眾因承受不起房價而減少了實際需求，這拉高了住房空置率，出現了房地產供需不合理的現象。當國際熱錢增加注入房地產，而實際上居民住房需求在減少，投資房地產的重點就在于投資需求，而非居民需求，惡化了不合理的房地產結構。同時在提升高端房價格時，小商品房也在國際熱錢推動下提高價格，買房者為支付高額房款只能將其他消費支出削減，在其他需求上擠出大眾購買力，這樣更多熱錢就會流向房地產，形成泡沫化。

2.2 貨幣危機可能被引發(fā)

國際投機資本在這些年貨幣頻現危機中扮演的角色非凡。在早前的法郎、英鎊危機中，加速危機爆發(fā)的就是對沖基金，索羅斯是其代表人物。亞洲九十年代的金融危機，推動大幅貶值泰銖的重要力量就是索羅斯為代表的國際游資。這些熱錢只要知道哪些國家可能會引發(fā)貨幣危機或經濟惡化時，其投機活動就會頻現，將本幣兌現成外幣，或借本幣資產后立刻兌現成外幣資產，然后等到大幅貶值本幣再兌現成本幣，以便清償以前的借款從中套利。一國出現貨幣危機必然陷入嚴重的經濟衰退期，并擾亂金融市場，但唯利是圖的國際熱錢并不會關心這個。另外有時投機的熱錢也會讓良好經濟基礎的國家出現貨幣危機。

2.3 房地產因熱錢撤離帶來不穩(wěn)定

熱錢不會將擁有的房產一次性推向市場，因為短期內市場無法將如此體量的物業(yè)消化掉，那樣風險太大。它們會通過中間的炒家接盤，漸漸傳遞出去，最終完全推向購買市場。這其中銀行扮演的角色極其重要，支撐中間炒家獲利的就是銀行，炒家先付一定購房款，剩下的款項向銀行申請抵押貸款，先讓銀行來支付余款。在放貸前銀行會評估房產，放貸額以估價為基數，貸款人要按時還款，違約后就會失去房產。但極有可能在這過程中發(fā)生對炒現象，也就是買賣雙方聯(lián)合抬高房價，給銀行、評估機構營造假象，獲得更高貸款。即使最終無下家接盤，也可把房產抵給銀行，已從貸款中得到了其利益。這樣迅速增長呆賬壞賬，銀行就是直接受害者。

3 我國房地產化解國際熱錢沖擊的思路

3.1 強化監(jiān)管異常的短期資金與完善金融監(jiān)管

因我國對非居民很少限制投資房地產，這給我國房產加大了國際熱錢流入的可能性。其一，需加強調查與監(jiān)管異常的短期資金，對國際熱錢做好預防流向房地產的工作，對有較大外匯交易量的地方，要非現場檢查其企事業(yè)單位、銀行、駐華機構、個人外匯業(yè)務及使用結匯人民幣等情況，條件成熟的還要抽查?；诂F場檢查結合非現場監(jiān)管的定量、定性分析法，分析處理數據，最終準確判斷異常的資金情況。其二，在對監(jiān)管短期資本流動中，構建預警短期資本流動的機制，強化管理審計、會計，對短期資金強化追蹤其流量與流向。最后，應開放更多投資領域，結合市場與政策的方式展開合理引導，使生產性領域能吸引熱錢，進而長期化短期熱錢，這樣對監(jiān)管者將熱錢納入視野有利，對金融市場與房地產減小沖擊。此外，要對在我國不正常流動的熱錢完善金融監(jiān)管，強化監(jiān)管國際熱錢。第一，重新整合重置與分散的監(jiān)管機構，構建能夠將銀行、保險及證券等統(tǒng)一覆蓋的監(jiān)管單位；第二，以央行與政府監(jiān)管為主，金融單位內部與社會監(jiān)管為輔，構建制度化、多層次及系統(tǒng)化的監(jiān)管體制，開拓央行、商業(yè)銀行及地方金融單位的交流合作渠道；第三，與國際金融監(jiān)管部門簽署多邊或雙邊協(xié)議，建設聯(lián)絡機制，開展廣泛交流。

3.2 對人民幣匯率完善形成機制，謹慎開放資本項目

我國伴隨金融實現自由化與開放資本項目，實踐表明熱錢攻擊一個國家的重要原因就是不靈活的匯率機制。所以要推進改革匯率機制，提高匯率彈性。國際收支一直都缺少平衡，及流動性過剩引發(fā)的頻頻加息，對人民幣強化了升值預期，這是熱錢涌向我國投機的根本。要是不改變預期升值與國際收支狀況，就不會改變熱錢涌向我國投機之勢。所以要均衡國際收支、調節(jié)利率政策、對浮動匯率有效管理，在匯率形成中發(fā)揮供求作用，強化匯率浮動彈性，在均衡水平上保持匯率穩(wěn)定，并且加快改革外匯管理，在我國消除熱錢投機的根本。此外，既要穩(wěn)妥改革匯率，將匯率浮動區(qū)間擴大，又要對國債市場抓緊培育，使央行沖銷干預擴大效果，避免被動增加基礎貨幣量。

3.3 堅決對房地產消除市場壟斷

我國當下房地產有壟斷現象，公平競爭受阻。少數利益集團擁有自身優(yōu)勢，豪取占有、使用國家資源的權利，擁有絕對的市場優(yōu)勢，國際熱錢因此獲得涌入國內房地產的契機。并且因我國只是在較短時間發(fā)展起房地產，市場定價機制未形成，國際熱錢趁機對市場操縱抬高房價。直接的壟斷后果就是減少消費者剩余，如今要想降低房價、減少熱錢流入，使房地產能公平有序，就需將壟斷減少，讓房地產能有序競爭。所以政府應制定出反壟斷房地產法規(guī)，這樣才可從本質上將熱錢抬高房價的隱患消除。

綜上所述，通過研究我國房地產受國際熱錢的影響，不難發(fā)現國際熱錢能精準把握房地產動向，所以為了化解房地產動向被熱錢投機者掌控，我們應規(guī)范、監(jiān)控及引導國際熱錢，做到有效監(jiān)管涌向國內的熱錢。這就要強化監(jiān)管異常的短期資金與完善金融監(jiān)管；對人民幣匯率完善形成機制，謹慎開放資本項目；堅決對房地產消除市場壟斷。

參考文獻

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