房產(chǎn)測(cè)量面積測(cè)算及相關(guān)問(wèn)題探討

羅衛(wèi)民

【摘要】隨著社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步，重視房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算問(wèn)題分析對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中具有重要的意義。本文主要介紹房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算問(wèn)題的有關(guān)內(nèi)容。通過(guò)對(duì)本文的論述，使更多的人對(duì)房屋的建筑面積有更直觀的認(rèn)識(shí)。

【關(guān)鍵詞】建筑面積；共有建筑面積；測(cè)量

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性相對(duì)較強(qiáng).技術(shù)性相對(duì)簡(jiǎn)單的法定測(cè)繪工作，其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。準(zhǔn)確而完整的房產(chǎn)測(cè)繪成果是審查確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán).產(chǎn)籍.產(chǎn)權(quán)人等合法權(quán)益的重要依據(jù)，也是進(jìn)行城市建設(shè)和管理的必不可少的基礎(chǔ)資料。自 GB/T 17986《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》頒布實(shí)施以來(lái)，由于《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》還不夠很完善，個(gè)別條文解釋不明晰，尤其是現(xiàn)代建筑物已不是單純的火柴盒形式，而《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)特殊建筑等問(wèn)題沒(méi)有觸及到，使得測(cè)量人員在實(shí)際測(cè)算中往往難以掌握，從而引起房產(chǎn)糾紛。目前，房屋面積測(cè)算中存在的難題較多，有些問(wèn)題已經(jīng)成為消費(fèi)者的投訴熱點(diǎn)。本人從事房地產(chǎn)測(cè)量工作多年，現(xiàn)就在房地產(chǎn)測(cè)量工作中的體會(huì)以及對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量方面法規(guī)和政策的理解探討如下：

1、房地產(chǎn)測(cè)繪的目的

房地產(chǎn)測(cè)量單位受政府或房屋權(quán)利相關(guān)當(dāng)事人的委托從事房地產(chǎn)測(cè)量活動(dòng)。房地產(chǎn)測(cè)量主要為委托人或相關(guān)人提供所需的圖件、數(shù)據(jù)、資料和相關(guān)信息。其目的，第一是為房地產(chǎn)管理包括產(chǎn)權(quán)戶籍管理、開(kāi)發(fā)管理、交易管理和拆遷管理服務(wù)，以及為評(píng)估、征稅、收費(fèi)、仲裁、鑒定等活動(dòng)提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)字、資料和相關(guān)的信息。第二是為城市規(guī)劃，城市建設(shè)（如基礎(chǔ)設(shè)施、地下管網(wǎng)、通訊線路、環(huán)境保護(hù)）等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。

2、房地產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容

房地產(chǎn)測(cè)量包括房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測(cè)量、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗(yàn)收等。在以上諸多內(nèi)容中，最重要的是房地產(chǎn)調(diào)查。這項(xiàng)工作必須做精做細(xì)，通過(guò)調(diào)查弄清哪些是套內(nèi)面積，哪些是共有面積。哪些共有面積要一棟樓各戶按比例分?jǐn)?，哪些共有面積要一個(gè)單元各戶按比例分?jǐn)?，哪些共有面積要一個(gè)單元同一層各戶按比例分?jǐn)偅男┕灿忻娣e不能分?jǐn)偨o各產(chǎn)權(quán)戶等。這樣最后測(cè)量計(jì)算出來(lái)的產(chǎn)權(quán)面積才能真實(shí)、準(zhǔn)確、合理，才能保證產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

3、房地產(chǎn)有關(guān)面積

3.1 房屋建筑面積

房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20 米以上的永久性建筑。

3.2 房屋產(chǎn)權(quán)面積

產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由登記部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。

3.3 房屋套內(nèi)建筑面積

房屋套門(mén)范圍內(nèi)由單戶產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積。含套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積。

3.4 房屋共有（公用）建筑面積

建筑物內(nèi)由多戶產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。包括可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。房屋的滴水檐、與室內(nèi)不通的飄臺(tái)、無(wú)頂蓋的陽(yáng)臺(tái)、車(chē)棚、庫(kù)等層高低于2.2 米的建筑都不能計(jì)入房地產(chǎn)的建筑面積。

4、房地產(chǎn)建筑面積的確定

房地產(chǎn)測(cè)量，最終的結(jié)果是確定一個(gè)單位主體房地產(chǎn)的建筑面積，一個(gè)單位主體的建筑面積等于房屋的套內(nèi)建筑面積加上應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

4.1 套內(nèi)房屋的建筑面積是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成（未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)入房屋套內(nèi)建筑面積）。

4.2 可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般為：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門(mén)廳、門(mén)廊、門(mén)斗、通道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢、某一層或某幾個(gè)單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。

5、如何分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e

共有面積應(yīng)本著誰(shuí)受益誰(shuí)承攤的原則進(jìn)行分?jǐn)?。住宅樓一般以棟為單位求得分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e，由各套房屋按比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e；綜合樓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按功能誰(shuí)使用誰(shuí)分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)倯?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。目前，房地產(chǎn)測(cè)量的范圍主要包括：企事業(yè)單位辦公及廠房產(chǎn)權(quán)面積測(cè)量，居民住宅產(chǎn)權(quán)面積測(cè)量，綜合樓和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)權(quán)面積測(cè)量三個(gè)方面。企事業(yè)單位房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基本為一個(gè)權(quán)屬單元，很少涉及共有面積分?jǐn)倖?wèn)題，在實(shí)際測(cè)量中只需要測(cè)量準(zhǔn)確、計(jì)算準(zhǔn)確便可得到正確的產(chǎn)權(quán)面積，所以這里主要對(duì)商住樓共有面積如何分?jǐn)傔M(jìn)行探

討。

5.1 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

5.2 首先根據(jù)住宅和商業(yè)（或辦公）等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)（或辦公）兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)（或辦公） 部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，然后住宅和商業(yè)（或辦公）部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

5.3 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。

5.4 商業(yè)（或辦公）部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

5.5 對(duì)于同一幢樓的不同塔樓，應(yīng)分別劃分為不同功能區(qū)；塔樓內(nèi)有多個(gè)獨(dú)立樓梯或電梯的，還應(yīng)按梯細(xì)分功能區(qū)分別計(jì)算。

6、房產(chǎn)測(cè)量的基本要求和工作流程

6.1 基本要求

房產(chǎn)測(cè)量為“房屋產(chǎn)權(quán)、房籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、征收稅費(fèi)”等服務(wù)，具有一定的法律性。這就要求調(diào)查和測(cè)量成果必須達(dá)到“權(quán)界清楚、面積準(zhǔn)確”這一要求。房產(chǎn)測(cè)量以房產(chǎn)調(diào)查為基礎(chǔ)，在調(diào)查階段，對(duì)于房屋的坐落、產(chǎn)權(quán)人、使用者、單位名稱、權(quán)屬性質(zhì)、年代等一定要徹底搞清楚，對(duì)房屋的各條邊都要認(rèn)真仔細(xì)丈量。由于城市中的私房比較密集，調(diào)查時(shí)一定注意墻的歸屬，是自墻、共墻、還是他墻，而且內(nèi)外墻的厚度是否一樣等。否則，將會(huì)導(dǎo)致測(cè)量面積不準(zhǔn)，也得不到正確的房產(chǎn)分戶圖，給以后的工作帶來(lái)許多麻煩。對(duì)于商品房和新建房，測(cè)量邊長(zhǎng)一定要與業(yè)主提供的竣工圖相對(duì)照。

6.2 工作流程

結(jié) 語(yǔ)

確定屬性（套內(nèi)面積、公攤面積如何公攤），是房產(chǎn)測(cè)量中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，測(cè)量作業(yè)人員要有高度的責(zé)任感和耐心，必須深入到實(shí)際工作中，把所有權(quán)屬關(guān)系確定清楚，在測(cè)算過(guò)程中，應(yīng)有兩個(gè)獨(dú)立的測(cè)算小組進(jìn)行獨(dú)立測(cè)算，或一個(gè)小組分別測(cè)算兩次，把兩次測(cè)算結(jié)果進(jìn)行比較，若兩次獨(dú)立測(cè)算結(jié)果在誤差規(guī)定范圍之內(nèi)，則可取兩個(gè)結(jié)果的中數(shù)作為最終確定的產(chǎn)權(quán)面積，否則應(yīng)進(jìn)行重新測(cè)算，這樣才能保證房屋產(chǎn)權(quán)面積的精確，保證產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

參考資料

[1]GB/T17986-2000. 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[s].

[2]中華人民共和國(guó)建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》