趙湘玲

摘 要：本文從物業(yè)管理企業(yè)個案的發(fā)展能力及其利潤生成機制進行剖析，闡述物業(yè)管理企業(yè)的改制與持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè)；改制；持續(xù)發(fā)展

一、物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)制的實踐

面對當(dāng)今發(fā)展變化的時代需要，從積極探索物業(yè)管理多樣化形式，大膽利用股份制公司、有限責(zé)任公司等多種機制、多種形式，加快發(fā)展股份制經(jīng)濟，從可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)產(chǎn)生新的物業(yè)管理和服務(wù)模式。

按照有關(guān)“抓大放小，有所為，有所不為”的企業(yè)改制要求，積極探索建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的由法人、自然人多元投資的有限責(zé)任公司，明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，強化物業(yè)管理企業(yè)在市場上的獨立決策和運作的能力，建立和健全物業(yè)管理企業(yè)所具備市場準入的基本條件。

二、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展面臨的趨勢

當(dāng)前在許多房地產(chǎn)銷售策劃中，把信譽良好的物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理作為一個非常重要的促銷手段，就充分說明了物業(yè)管理企業(yè)信譽的重要性。提高物業(yè)管理公司信譽，強化質(zhì)量管理，通過全面實施IS0質(zhì)量體系，使物業(yè)管理與國際慣例接軌，并在企業(yè)內(nèi)部形成一種內(nèi)在動力，在提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量上下功夫，使企業(yè)的管理有章可循，步入規(guī)范化軌道，增強企業(yè)的競爭力。

三、物業(yè)管理企業(yè)改制后的持續(xù)發(fā)展

物業(yè)管理企業(yè)要朝社會化、專業(yè)化、集團化方向發(fā)展。社會化程度的高低是衡量物業(yè)管理水平高低的一個顯著標志。物業(yè)管理走社會化、專業(yè)化、集團化的發(fā)展道路，依靠現(xiàn)代化的管理手段和高水平的管理人才，對現(xiàn)代大規(guī)模的居住區(qū)實行集中統(tǒng)一管理是未來物業(yè)管理的發(fā)展方向。實行集團化管理，一是有利于節(jié)約成本，集團化的管理對公司管轄下所有物業(yè)，除各自物業(yè)必不可少的人員配置，其他的事務(wù)均統(tǒng)一調(diào)配實施，各物業(yè)項目的人力成本大為降低，能產(chǎn)生規(guī)模效益；二是有利于實施品牌管理，集團化管理將所管轄的所有物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟之下，即每個物業(yè)項目在管理理念、服務(wù)宗旨、機構(gòu)設(shè)置、運作模式、工作機制、規(guī)章制度、行為規(guī)范、人事政策等方面都要體現(xiàn)品牌的要求。

我公司改制成立之初，管理業(yè)務(wù)只局限于該公司屬下的辦公大樓、房地產(chǎn)開發(fā)項目、居住小區(qū)和后勤事務(wù)。為了開拓外部市場，公司時刻給全司員工洗腦，灌輸“走出去”思想，并通過實施“全員入市、全員經(jīng)營”戰(zhàn)略，發(fā)動全司員工整合、利用社會資源，廣交朋友、廣攬業(yè)務(wù)，開拓外部市場。公司以議標的形式獲得了長沙市城市商業(yè)廣場2.2萬平方米的綜合性商場物業(yè)管理權(quán)，成為了公司涉足社會物管的第一標，為走向外部市場一舉奠定基礎(chǔ)。隨后，公司又先后獲得了長沙市開福區(qū)富湘園小區(qū)前期物業(yè)管理權(quán)、中山路百貨大樓進行前期物業(yè)管理權(quán)、長沙縣政務(wù)公開中心新大樓、長沙縣縣委縣政府辦公大樓和新宿舍區(qū)、湖南省婦幼保健院、長沙市大都市商業(yè)街、長沙湘繡城、和馨佳園、星沙、洋湖、望城城區(qū)等物業(yè)管理業(yè)務(wù)。至今為止，公司管理的項目達22個、面積700多萬平方米，項目類型涵蓋辦公樓、住宅、城區(qū)、學(xué)校、其他等，管理業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、外墻清洗、保潔、保安、綠化、膳食餐飲、汽車美容服務(wù)、設(shè)備維修保養(yǎng)、基建維修、房屋裝修等方面，致力于公眾物業(yè)的管理，同時公司采取“聯(lián)合互補”的形式，與長沙市勞動就業(yè)中心合作成立“勞動就業(yè)培訓(xùn)學(xué)?！薄＞瓦@樣公司將經(jīng)營觸角延伸到了物業(yè)管理相關(guān)的上下游行業(yè)，以一業(yè)為主，多種產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的原則，在做好做強現(xiàn)有經(jīng)營項目的基礎(chǔ)上，開辟新的經(jīng)營領(lǐng)域，在多元化發(fā)展的同時，提供多元化市場服務(wù)。這些直觀的數(shù)據(jù)從一個側(cè)面反映了企業(yè)改制的成果，說明改制的內(nèi)涵和外延的效應(yīng)正不斷向新的高度和寬度延伸。

我公司通過改制，激活機制，基本形成了優(yōu)勝劣汰、競爭上崗的用工機制。核心領(lǐng)導(dǎo)層努力學(xué)習(xí)，積極實踐“三個代表”思想與時俱進，同時又強調(diào)管理創(chuàng)新的服務(wù)理念。一個中心：即以ISO9001質(zhì)量體系標準和ISO14001環(huán)境體系標準、ISO18001作為公司一切工作的指導(dǎo)標準：二個理念：即強調(diào)經(jīng)濟、效益領(lǐng)先的經(jīng)營理念，又強調(diào)管理創(chuàng)新的服務(wù)理念：資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上實行國退民進，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上實施差退優(yōu)進、人員結(jié)構(gòu)上推行實施低成本、高標準、規(guī)?；?、專業(yè)化的成本優(yōu)先戰(zhàn)略，管理、服務(wù)、效益創(chuàng)新的標新立異戰(zhàn)略和人才優(yōu)勢的四個戰(zhàn)略步驟。由于參與投資與決策，公司利益與員工個人利益更為密切，大大增加了員工的工作積極性。個人行為與企業(yè)命運息息相關(guān)，兩者相結(jié)合的利益機制激發(fā)了職員的責(zé)任感、積極性和創(chuàng)造力。改制后，公司內(nèi)部“以人為本、用心服務(wù)”的觀念在強化， 奉行“以人為本”的服務(wù)理念，不斷提升管理服務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持“以人為本”服務(wù)理念，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，才能獲得市場。

物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須做大做強，不能止步于常規(guī)的服務(wù)或單一的經(jīng)營模式，必須適時有效地通過資本運作，實施產(chǎn)業(yè)重組， 建立平臺和夯實基礎(chǔ)，才能走可持續(xù)發(fā)展的道路。只要這樣，我們的企業(yè)最終將形成實力雄厚的物業(yè)管理龍頭企業(yè)，并成為行業(yè)發(fā)展的標志。

參考文獻：

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