文│倪鵬飛

倪鵬飛：局部地區(qū)房地產(chǎn)問題將集中暴露

倪鵬飛中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理、城市與房地產(chǎn)研究室主任

2015年中國的全面深化改革進入關(guān)鍵階段，宏觀經(jīng)濟繼續(xù)面臨下行壓力，風險有增加與蔓延態(tài)勢。把握調(diào)結(jié)構(gòu)與穩(wěn)增長的動態(tài)平衡，實現(xiàn)7％的GDP增長目標，既十分重要又面臨挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)是中國宏觀經(jīng)濟與社會民生的重要構(gòu)成部分，也處在下行的周期中，同時面臨著去庫存、去泡沫與防風險、防崩盤的任務(wù)。通過及時的戰(zhàn)略調(diào)整、相機的制度創(chuàng)新與適宜的政策操作，確保房地產(chǎn)積極調(diào)整和健康發(fā)展，進而促進中國宏觀經(jīng)濟目標的順利實現(xiàn)，這是中央決策部門面臨的一個重要課題。

亢奮后的疲弱期

開始于2014年年初的本次房地產(chǎn)市場調(diào)整，是長、中和短三個周期重合的調(diào)整。這使本輪調(diào)整的時間更長、程度更深，也導致調(diào)整后的房地產(chǎn)市場未來的狀況及預期將發(fā)生重要變化。具體情況分析如下。

悲觀預期將對量價產(chǎn)生收縮性影響。隨著住房告別短缺時代、不動產(chǎn)登記條例實施、房產(chǎn)稅征收試點以及反腐力度的加大，2015年的房地產(chǎn)市場將延續(xù)謹慎和悲觀的預期，對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生負面影響。

貨幣政策對量價的積極影響將打折。在松緊適度的穩(wěn)健貨幣政策下，金融當局也將對金融機構(gòu)信貸政策實施寬松的窗口指導，土地開發(fā)融資、住房抵押貸款和開發(fā)融資將有所改善。但受到整體預期的影響，金融機構(gòu)資金供應(yīng)會持續(xù)謹慎，住房抵押貸款的優(yōu)惠有限，開發(fā)放貸標準寬松有限。

供給方失去了漲價的主導權(quán)。盡管開發(fā)企業(yè)掌握著房地產(chǎn)定價權(quán)，但在買方市場下難以有所作為。第一，新增住房庫存過多。商品住房施工面積與銷售面積之比，已從2001年的2.9上升到2014年的4.2。35個大中城市多數(shù)去庫存化周期仍在警戒線的15個月以上，四線及以下城市的去庫存周期時間更長。第二，存量住房空置嚴重。2013年城鎮(zhèn)人均住房面積超過33平方米，城鎮(zhèn)擁有兩套以上住房的家庭占總家庭之比達到21％，二手房市場供給將激增。第三，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力。尤其中小房企不會因貨幣政策調(diào)整，而減弱資金鏈條斷裂的風險?？傮w上，以價換量仍是多數(shù)房企的銷售策略，資金松緊影響著開發(fā)商的定價起伏。

需求方失去狂購的潛能與熱情。買方市場下，需求者決定房地產(chǎn)銷售量，但是，第一，剛性需求有恢復增長的潛力。2015年的城市婚齡人口和農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口是穩(wěn)定的需求因素，但經(jīng)濟下行將使收入增長放緩，保障房供給及棚戶區(qū)改造將減少和分流部分需求。受預期影響，剛性需求存在部分提前或推遲釋放的不確定性，2015年預計在8億～10億平方米之間。第二，投資與投機需求爆發(fā)式增長的可能性不大。首先，即便有積極的金融和稅收政策，中等收入家庭群體前期透支嚴重，加上預期影響，改善性投資需求增長有限。其次，一些國家的經(jīng)濟與住房市場復蘇，導致部分資本及房地產(chǎn)投資向海外轉(zhuǎn)移。再次，金融改革、資本市場的擴容、股市復蘇，將導致游資向股市轉(zhuǎn)移。在市場分化的背景下，一、二線及部分三線城市仍有一些投資機會，包括周邊區(qū)域投資人口及全國投資人口的投資需求釋放。2015年異地剛性需求預計在2億～3億平方米之間。

2015年3月4日，內(nèi)蒙古鄂爾多斯樓市泡沫破裂后隨處可見的爛尾樓林立場面。

震蕩性調(diào)整和多層次分化

2015年，積極的財政政策和松緊適度的貨幣政策，將使中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)震蕩性調(diào)整和多層次分化。

從供給面看，商品房價格總體月度環(huán)比微升而同比微降。為加快資金周轉(zhuǎn)或者減少虧損避免破產(chǎn)，多數(shù)開發(fā)商將繼續(xù)實施以價換量的銷售策略。與2014年相比較，銷售價格整體將略微下降。

從需求面看，商品房銷售量總體小幅增長。剛性需求將同比增加，異地購房的投資需求將部分釋放。全年房地產(chǎn)銷售面積估計在10萬平方米左右，與2014年相比，銷售將略上升3％左右。

從時間上看，商品房量價將呈現(xiàn)降中趨穩(wěn)的態(tài)勢。2015年，隨著間歇性刺激政策出臺，房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生陣陣漣漪，每次政策出臺都將有一些短暫和輕微的反彈，但政策作用有限，市場隨后將繼續(xù)轉(zhuǎn)入下行態(tài)勢?？傮w看，上半年將震蕩回落，下半年將盤整反復。

分城市來看，商品房市場將呈現(xiàn)多層分化的趨勢。首先，一線城市總體有望復蘇。其前期庫存較少，2014年調(diào)整較大，潛在需求旺盛。2015年上半年實現(xiàn)環(huán)比增長，下半年可以實現(xiàn)同比增長。其次，二、三線城市總體分化明顯。2015年，少部分城市呈現(xiàn)回升，大部分城市還需一年以上的調(diào)整（預計至2016年下半年）。再次，四線及以下城市總體空置與庫存多，需求潛力小，需要調(diào)整的時間長。2015年將繼續(xù)去庫存，量價均處在下降狀態(tài)。四線及以下城市具體分為三種情況：（1）小部分人口增量大、產(chǎn)業(yè)發(fā)展好的城市，將出現(xiàn)量價齊升；（2）大部分中等城市，將至2016年甚至2017年才能調(diào)整完成；（3）部分人口規(guī)模小且絕對外流的城市，房地產(chǎn)將長期處在疲弱或衰退狀態(tài)。

從風險來看，局部地區(qū)房地產(chǎn)問題將集中暴露。由于結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性嚴重供給過剩得不到消化，部分大型房企和絕大多數(shù)中小房企資金短缺加劇。即便貨幣政策有所寬松，中小房企資金也難改觀。2015年，將有相當數(shù)量的房企被兼并重組或破產(chǎn)倒閉，從而導致樓盤停工和爛尾、民工下崗、工資拖欠、交房違約和債務(wù)違約。中小房企的資金多來自民間借貸包括高利貸，區(qū)域金融風險有可能擴展和蔓延。

將對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生重大影響

房地產(chǎn)市場輕微變化會通過多個渠道匯總，對宏觀經(jīng)濟的增長、就業(yè)和稅收與物價等產(chǎn)生重大影響，值得高度關(guān)注。其中，對經(jīng)濟增長的影響具有綜合性。根據(jù)投入產(chǎn)出分析諸多經(jīng)驗的結(jié)論，假定：中國房地產(chǎn)投資對總產(chǎn)出的拉動系數(shù)為2.5，中國房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)對總產(chǎn)出的拉動系數(shù)為1.5。

假定2015年要實現(xiàn)經(jīng)濟增長7.2％的目標，GDP總規(guī)模為682288億元（以2014年現(xiàn)值計算，下同），2015年與2014年比，GDP需要凈增加45825億元。房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的關(guān)系密切，但由于受預期等因素綜合影響，兩者的對應(yīng)關(guān)系并不十分精準。以下綜合考慮房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)投資及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的增長趨勢。

假定與房地產(chǎn)投資不相關(guān)的投資、消費和出口增速與2014年相同，假定與房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)增速與2014年相同，受房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的影響，2015年房地產(chǎn)投資增長可能在7％～10％之間，房地產(chǎn)服務(wù)增長可能處在3％～4％之間。但房地產(chǎn)投資稍微的變化，將對宏觀經(jīng)濟增長產(chǎn)生較大不同的影響。

情景一：假定房地產(chǎn)投資同比增長7％，房地產(chǎn)投資比2014年凈減少3708億元，導致總產(chǎn)出下降9721億元；如果2015年房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)增加值增速保持3.5％，凈增加值為1336億元，經(jīng)濟總產(chǎn)出將增加2004億元。如果不采取額外的刺激政策，2015年的經(jīng)濟增長率將為6.2％；如果要實現(xiàn)7.2％的經(jīng)濟增長率目標，2015年需要額外凈增加的投資、消費和凈出口為6444億。

情景二：假定房地產(chǎn)投資同比增長10％，房地產(chǎn)投資比2014年凈增95億元，經(jīng)濟總產(chǎn)出將增加238億元；如果2015年房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)增長4.0％，房地產(chǎn)增加值將上升1527億元，導致經(jīng)濟總產(chǎn)出增加2291億元。如果不采取額外的刺激政策，2015年的經(jīng)濟增長率為7.8％；如果要實現(xiàn)7.2％的經(jīng)濟增長率目標，2015年需要額外凈減少的投資、消費和凈出口為2515億元。

穩(wěn)定樓市是必須的

坊間最近傳出住建部正醞釀發(fā)布穩(wěn)定住房消費相關(guān)政策的消息，不論坊間傳言的真實度有多大，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展對于目前下行壓力增大的中國經(jīng)濟來說，意義重大。

從目前中國經(jīng)濟實際出發(fā)，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展是必須的。2015年，房地產(chǎn)市場是否平穩(wěn)健康發(fā)展直接決定著宏觀經(jīng)濟能否穩(wěn)定。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場以及宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展，可以為深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造條件、爭取時間。

保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展也是可能的。第一，長期發(fā)展有空間。盡管目前城鎮(zhèn)居民擁有住房初步達到戶均一套，人均33平方米，但是，城鎮(zhèn)居民住房擁有很不均衡，住房成套率比較低。同時，中國城鎮(zhèn)化處在中期，到2025年之前，中國城鎮(zhèn)住房需求不會絕對下降。第二，短期發(fā)展有潛力。從居民收入增長、戶籍制度改革和城鎮(zhèn)住房存量結(jié)構(gòu)看，剔除純粹的投資和投機需求，短期內(nèi)城鄉(xiāng)居民首次置業(yè)的剛性需求和二次置業(yè)的改善性需求潛力很大。

由此建議：第一，引導市場對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)整。由于周期性原因和前期過度發(fā)展，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了暫時性、區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的過剩，一些城市個別大型房企和不少中小房企由于過去盲目樂觀、決策失誤或管理不善等原因，將面臨資金短缺、銷售不暢、工程延期，甚至停工或爛尾的困難。

應(yīng)允許個案房地產(chǎn)風險發(fā)生，按市場化的原則進行兼并重組或破產(chǎn)清算，從而實現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、要素的優(yōu)化配置和市場的再平衡。但同時注意防止出現(xiàn)區(qū)域性和系統(tǒng)性的房地產(chǎn)風險。讓房地產(chǎn)在邁向健康的調(diào)整中，支撐“穩(wěn)增長、惠民生、促改革與調(diào)結(jié)構(gòu)”。

第二，利用宏觀政策促進房地產(chǎn)發(fā)展。2015年積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，有助于穩(wěn)定和促進住房市場發(fā)展。其中，首先要發(fā)揮好貨幣政策和信貸政策的作用。關(guān)鍵是增強金融機構(gòu)的信心和降低金融機構(gòu)的風險，除了扭轉(zhuǎn)金融機構(gòu)的預期外，要積極推進住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)。其次，把握好稅收政策操作的目標和方向。將減稅限定在首套房或者二套房的購買者以及開發(fā)企業(yè)。如果不加區(qū)別地實施交易環(huán)節(jié)減稅，不但不能增加新房需求，在目前市場環(huán)境下，還可能導致存量房的大量拋售。

第三，落實房地產(chǎn)發(fā)展的主體責任。目前房地產(chǎn)市場分化嚴重，促進房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展，必須“因地制宜，分城施策”。城市政府不僅對轄區(qū)房地產(chǎn)的調(diào)控和監(jiān)管、居民住房保障負有責任，而且擁有正確決策的信息優(yōu)勢，目前在住房公積金、土地、稅費、公共服務(wù)以及戶籍等制度改革方面，擁有一定的調(diào)控手段。因此，應(yīng)有效落實城市政府在促進房地產(chǎn)發(fā)展的主體責任。

第四，增強住房保障力度。棚戶區(qū)改造，雖由政府主導或引導，但主要通過市場運作，多數(shù)產(chǎn)權(quán)歸屬自有，減少政府直接建設(shè)和擁有的管理成本，挖掘棚戶區(qū)居民的部分潛在需求，具有惠民生、穩(wěn)增長的多面效應(yīng)。對一些住房嚴重過剩的城市，可以考慮將部分條件相近的存量商品房轉(zhuǎn)為公租型的保障房。