文│歐陽捷

歐陽捷：從總理講話看房地產(chǎn)大勢

歐陽捷新城控股集團有限公司高級副總裁

今年的兩會，總理針對房地產(chǎn)行業(yè)只講了9句話，這9句話也反映了中央政府對房地產(chǎn)的糾結。

第一句話，“促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展”。這就意味著房地產(chǎn)市場“既不平穩(wěn)、也不健康”。“不平穩(wěn)”就是投資增速繼續(xù)下降，其實投資增速下降是從2010年就開始了，銷售從2013年以來持續(xù)下降。

“不健康”就是庫存高企，住宅待售面積已經(jīng)超過了4億平方米，住宅施工面積已經(jīng)超過了39.8億平方米。2013年年底，僅24家上市房企土地儲備面積已經(jīng)超過了6.59億平方米，加上全國其他房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備面積，我們認為土地儲備面積至少要在12億平方米以上，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的庫存和潛在庫存將高達50億平方米以上，換句話說政府在未來3～5年不用再出讓1畝土地就可以保證市場的穩(wěn)定供應。

第二句話，“房地產(chǎn)市場的需求是剛性的”?？偫淼脑捒偸菍Φ?，但我們的感覺其實不太一樣。每年婚姻人口的自住性需求是屬于剛性的，每年1500萬對結婚，其中一半以上在城鎮(zhèn)，同時每結婚三對人，就有一對人離婚。婚姻人口的住房需求每年大致在500萬套。

但是，投資性需求明顯減少，投資客的購房比例已經(jīng)下降至10.7％，改善性需求也在減少，根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計，35歲以上的改善性需求從63.5％下降到了34％，改善性需求減少的原因是人均住房面積已經(jīng)接近天花板，二線城市人均住房面積都在27平方米，多的達到37平方米，三、四線城市居住面積更大。我們面積性的改善性需求已經(jīng)嚴重萎縮了，就是說它的動能已經(jīng)嚴重不足了，剩下的改善性需求其實更多的是品質性的改善需求。

第三句話，“中國城鎮(zhèn)化進程還在加快”。其實中國的城鎮(zhèn)化進程在放緩，城鎮(zhèn)人口雖然在增加，但是城鎮(zhèn)人口凈增長量從2010年起就開始逐年遞減，2010年，城鎮(zhèn)常住人口凈增長量為2466萬人，到2013年已經(jīng)下降到1929萬人。

我們統(tǒng)計了全國76個一、二、三、四線城市，有63個城市近3年常住人口都下降了。其中，4個一線城市的常住人口凈增長量都在下降。上海市2000～2010年的10年間，常住人口每年凈增62.8萬人，而2010～2013年的3年中每年常住人口凈增長量僅為35.7萬人。深圳市前10年年均增長33.5萬人，后3年年均增長9萬人，對于深圳這樣的1000多萬人口的超大城市，人口增長接近于自然增長率，換句話說就是基本上沒有新的外來人口了。25個二線城市中有18個城市常住人口增長量下降，19個三線城市中有15個城市增長量下降，28個四線城市中有26個增長量下降。

“支持居民自主性住房和改善性住房需求”。這句話是政府推出的最大一個刺激政策。

其背后的邏輯是，工業(yè)化已經(jīng)到了中后期，產(chǎn)能過剩成為普遍現(xiàn)象，傳統(tǒng)制造業(yè)已經(jīng)不能創(chuàng)造更多的崗位了，工業(yè)產(chǎn)業(yè)吸納人口的能力在下降，沒有就業(yè)就沒有農(nóng)業(yè)人口的轉移。從工業(yè)企業(yè)個數(shù)來看，2010年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)超過45萬家，2013年已經(jīng)下降到了35萬家。

第四句話，“穩(wěn)定住房消費”。更是反映了住房消費難以穩(wěn)住的巨大挑戰(zhàn)，住房建設投資增速繼續(xù)下降，拖累了房地產(chǎn)投資，拖累了固定資產(chǎn)投資，拖累了第三產(chǎn)業(yè)投資，拖累了制造業(yè)投資。銷售面積繼續(xù)下降，從去年年初就已經(jīng)進入了負增長區(qū)間。房地產(chǎn)市場已經(jīng)在走下坡路了，我們認為雖然是緩坡，但是像2013年那樣回暖已經(jīng)是不可能的了

以前有專家講過所謂的周期論，大小年輪，我們覺得未來可能都不再適用了。自主性需求、改善性需求、投資性需求和農(nóng)村人口進城需求，只有一個約等于常量，其它的都在下降。因此我們看到市場已經(jīng)自發(fā)在調(diào)整，新開工的面積在往下走，雖然有波動，但已經(jīng)持續(xù)在負增長的區(qū)間了。而且我們可以看到，施工面積的增長也呈下降的趨勢，并進入負增長的區(qū)間。房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備的面積已經(jīng)在連續(xù)下降，自2012年就已經(jīng)出現(xiàn)了負增長，雖然2013年有一個回升，2014年已經(jīng)進入了下降渠道。

第五句話，“發(fā)展必須有合理的增長速度，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間”。區(qū)間論，意味著住房消費也必須保持在合理區(qū)間，要保持在合理的區(qū)間也就意味著會有刺激政策。但刺激之后就是透支。最后的結果就是白銀時代會提前結束。如果我們要保持合理區(qū)間，持續(xù)保持上5～10年，我們的白銀時代就會提前結束。

第六句話，“支持居民自主性住房和改善性住房需求”。這句話是政府推出的最大一個刺激政策。穩(wěn)定住房消費只能從增加需求入手，意味著中央政府很快會推出政策。對于城鎮(zhèn)存量人口的自主性和改善性需求，中央給了大家信心，希望大家不要觀望，最值得期待的政策是降低首付，降低二手房交易費用。因為我們自住的房子其實不需要那么高的首付。

第七句話，“強化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場的責任，因地制宜，分城施策”。這句話就是我們解讀李克強總理講的穩(wěn)定住房消費的時候提出的概念，我們?yōu)榉康禺a(chǎn)消費正名，上屆政府已經(jīng)把房地產(chǎn)消費妖魔化了，穩(wěn)定房地產(chǎn)消費，其實是保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，所以穩(wěn)定住房消費就是納入了國民經(jīng)濟正常平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。這要求地方政府承擔起穩(wěn)定住房消費的責任，為此地方政府可以名正言順地支持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。所以我們看到有些省市政府已經(jīng)在陸續(xù)出臺支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策，后面還會有更多的政策出臺。發(fā)展還是硬道理，穩(wěn)住住房消費，才能穩(wěn)住房地產(chǎn)，才能穩(wěn)住GDP。

第八句話，“住房保障逐步實施實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房”。實際上有很多地方政府已經(jīng)出臺了相關的政策，中央強調(diào)這一政策，意味著住房保障政策不會再對商品房市場造成新的沖擊，有助于消化庫存，促進市場平穩(wěn)健康。

第九句話，“推進新型城鎮(zhèn)化取得新突破”。穩(wěn)定住房消費，最終要靠城鎮(zhèn)化。不解決城鎮(zhèn)化的問題，中國永遠不會保持我們的經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展。但城鎮(zhèn)化的路在農(nóng)民腳下，城鎮(zhèn)吸引力在減弱，農(nóng)村建房只增不減，農(nóng)村居民人均居住面積已經(jīng)超過37.1平方米，而且每年還在以1平米的速度在遞增。要增加城鎮(zhèn)化需求，就必須解決農(nóng)民進城的就業(yè)問題、安居問題、包括教育、醫(yī)療、住房以及農(nóng)村居民養(yǎng)老問題，解決已經(jīng)進城農(nóng)民對留守老人和兒童的牽掛，同時還要通過農(nóng)村土地和宅基地改革，來解決農(nóng)村居民進城落戶的資本。這才是剛需的最大支撐，也是房地產(chǎn)市場最穩(wěn)定的增長。

活得久遠比活好當下更重要

那么，企業(yè)怎么辦？我們認為活得久永遠比當下活得好更重要。許多中小企業(yè)正在退出江湖，包括知名企業(yè)，只有企業(yè)少了，供應少了，市場才會真好，不過那時市場會比現(xiàn)在小很多。

新城控股的應對策略是，在蛋糕變小的情況下，我們要在市場中占有我們自己的地位，并且要把我們的規(guī)模繼續(xù)擴大，只有在這個時候才能讓自己的企業(yè)在江湖上立足。所以我們提出的思路叫“加速奔跑”。

目前，新城控股已經(jīng)進入全國17個大中城市，其中9個省會以上城市；發(fā)展幸福社區(qū)已經(jīng)超過100個。新城控股的目標是，到2017年銷售規(guī)模超過500億元，其中商業(yè)戰(zhàn)略目標是開業(yè)15個吾悅廣場，在建25個購物中心，持有商業(yè)面積超過300萬平方米。瞄準三四線城市的機會，加速商業(yè)布局，憑借“高強度投資、高增長市場、高適銷產(chǎn)品，高周轉資產(chǎn)、高組織能效”五高戰(zhàn)略，實現(xiàn)進入商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊的目標。

這是一個差異化取勝的時代，新城的吾悅廣場之所以取得成功，很重要的原因是其自身的特色化和因地制宜的定制化。吾悅廣場體現(xiàn)了新城商業(yè)的人文情懷，吾可稱為一家五口，悅是發(fā)自內(nèi)心的愉悅，吾悅就是以家庭為目標、創(chuàng)造愉悅生活體驗的體驗式商業(yè)購物中心。

多年來，新城堅持以穩(wěn)健為前提，圍繞住宅和商業(yè)，不斷嘗試調(diào)整和優(yōu)化，在實現(xiàn)精細化的同時向創(chuàng)新延伸。未來新城還要推行輕資產(chǎn)，推行合作拿地、合作開發(fā)，推行項目合伙人，嘗試小股操盤，我們覺得這些創(chuàng)新工作會為企業(yè)未來帶來長遠的價值，現(xiàn)在行業(yè)中在不斷地試錯，我們目前還沒有看到大的企業(yè)在試錯中找到一個正確的方向，但是不斷試錯當中萬一試對了，可能就會占領未來行業(yè)的制高點，所以新城也在試錯當中，我們希望通過專業(yè)提升價值，這樣才能把企業(yè)帶向一個未來的新的高度。

2015年，新城控股提出的“隨新奔跑”的年度主題，就是要向社會展現(xiàn)出新城控股愿意嘗試新模式、創(chuàng)新新產(chǎn)品的一面，也是新城控股住宅產(chǎn)品“讓幸福變得簡單”和吾悅廣場商業(yè)綜合體“讓城市生活更美好”的堅定踐行。新城控股將融入中國城鎮(zhèn)化進程，用創(chuàng)新帶動駱駝快速奔跑，努力為城市創(chuàng)造更大的價值。