本刊記者│苗野

海外房產投資的盛宴才剛開始

中國人已然成為世界移民潮的生力軍。2015年海外的房地產投資對于開發(fā)商、消費者而言，會有怎樣的趨勢和變化？本刊記者就此問題采訪了英國邦瑞房地產發(fā)展有限公司中華區(qū)總經理白兮、碧桂園海外房產營銷經理杜春鵬、中國社科院世界經濟與政治研究所國際投資室副主任王永中、房天下海外房產總經理王凝。

《中國房地產業(yè)》：現(xiàn)在中國人投資海外房地產有沒有發(fā)生變化？

王凝：前兩年我們感受到大概60萬～120萬美元房產購買率是最高的，很多購房者是以自住、學區(qū)房為主。但從2014年開始，最大的變化就是投資額度有很大的幅度，高端客戶不斷涌現(xiàn)，比如購買200萬～300萬美元，甚至500萬美元房產的客戶也不斷出現(xiàn)，也有小型投資的客戶，是以50萬～100萬美元左右為預算。此外就是地域性選擇上的變化，以前很多人主要以美國、澳大利亞、加拿大為主，但現(xiàn)在亞洲國家像日本、韓國也很受購房者的關注。我想這跟全球經濟一體化，資產配置全球化有很大的關系。

杜春鵬：碧桂園是國內房企中比較早的涉獵海外房產的，從2012年開始加大海外投資的力度，在全國13個城市啟動了國際展銷中心，在馬來西亞等地開發(fā)建設能夠適合普通百姓消費的房子。在我們的消費人群中剛需占一部分，還有考慮到留學、投資這幾塊，這是國內投資客海外置業(yè)圍繞的幾個方向。

白兮：2014年有一個明確發(fā)現(xiàn)就是中國業(yè)主有“三高”傾向，即更高、更快、更強。中國的業(yè)主投資海外房產市場越來越平民化?！案摺本褪乾F(xiàn)在中國人買倫敦房子，房價越高，中國人就買的越來越多。中國投資者現(xiàn)在越來越看到了海外房產市場投資價值，而不是移民改制，所以很多以前沒有進入到這個市場的投資者看到這個市場的價值后，迅速地涌入這個市場，這是導致房價更高的原因?！案臁本褪?014年業(yè)主由于趨于平民化，定房速度越來越快，這也是有原因的，一是再不定就搶不到房了，二是因為市場平民化，越來越多老百姓看到這個市場真正存在的投資價值?！案鼜姟本褪侵袊鴺I(yè)主越來越注重信息化，更在乎專業(yè)的信息是不是完全被披露，是不是有很精密的計算方法。我認為這些確實反映了中國投資者投資海外房產的需求。

王永中：英國倫敦是過去一兩年內炒的比較熱的市場，投資者沒有必要一定非要在高點進去。我們要抄底，歐洲市場，英國市場，西班牙、意大利市場經濟還沒有起來，在谷底，大家先進去，一段時間可能不掙錢，但是會反彈，這是抄底的機會。

《中國房地產業(yè)》：現(xiàn)在海外房產投資形成了多元化的格局，未來怎么能夠實現(xiàn)中國投資者在海外投資的可持續(xù)發(fā)展？

王凝：如果您預算是在50萬～100萬人民幣，像亞洲的日本是非常合適的，房產體量非常小，但是總金額也比較小，回報率會相當不錯，日元現(xiàn)在對人民幣匯率相對低，是非常好的入手時期。

預算稍微高一些大概300萬～500萬人民幣，如果以投資回報率為主可以選擇休斯敦、達拉斯、多倫多這些城市，還沒有恢復到金融危機前的高峰期，都是非常好的選擇。如果預算更高就可以選擇倫敦了，倫敦去年真的是非常快的極速發(fā)展，倫敦去年增長16.3％，特別是核心區(qū)域，這也是很多開發(fā)企業(yè)，包括李嘉誠、萬達、總部基地入駐倫敦的原因。

白兮：2014年海外媒體都聲稱中國投資者或者中國買家把倫敦整個城市給買了，把倫敦房價給炒高了，把澳大利亞買空了。我們作為一家大型的外資上市房地產開發(fā)企業(yè)，我覺得有義務代表行業(yè)說句公道話，中國投資者投資海外房產規(guī)模遠遠不像海外媒體說的把海外都買了。我們是英國第一大房地產開發(fā)企業(yè)，在英國市場占有率超過60％，我們去年年報做了統(tǒng)計，中國大陸投資者在全部的海外投資者中占的比例不到8％。中國投資者在所有海外投資比例上，不如過去的俄羅斯和中東投資者，僅僅才剛剛起步。

中國投資者在未來進行全球資本配置的時候，怎么配置是最符合你那盤菜。邦瑞所服務的業(yè)主80％都是英國中產階級，他們的選擇就三點，一是房價在當?shù)貐^(qū)塊不是最貴，也不是最便宜的，中間是最棒的。二是區(qū)塊發(fā)展?jié)摿ψ詈?。三是離公共交通或者地鐵站最近的，萬達項目和我們在倫敦的項目都在地鐵附近，這是英國中產階級最愛選的。

中國人買房哲學或者亞洲買房哲學，就是到了售樓處，先問這地方是不是CBD？中國人這個買房哲學已經被國際接受了，現(xiàn)在連倫敦人買房也是按這個哲學買，哪個是CBD就買，哪個是地鐵沿線就買哪個。CBD可能房價是高的，但是那個地方投資回報和租金回報也是最高的。

杜春鵬：2014年中國買家在海外市場投資雖然在攀升，但真的是剛剛起步階段。雖然國內很多房企紛紛走向海外，但真正把海外業(yè)務做好、普及到中國的買家并不多，碧桂園也一直在思考這樣的問題。中國市場是非常龐大的，目前雖然房企大多數(shù)走向海外，但是更應該考慮的是怎么能夠讓中國買家更多地了解到，不同的類型不同的人群買哪里的房子更適合。

《中國房地產業(yè)》：從可持續(xù)發(fā)展的角度能否給海外房產投資提供一些建議？

王永中：投資者在做決定之前首先要看中介，通過他們提供的購房神器，查房價，看房價走勢圖。海外投資整個趨勢是向好的，因為房地產是周期行業(yè)，整體感覺設計很好，大家做好準備，同時要膽大心細。

白兮：2015年是海外買房年，海外買房關鍵靠信息，同時要看準國家。英國有可能成為2015年海外投資的英國年。

杜春鵬：投資者在海外置業(yè)的時候不妨做下功課，充分了解各個國家現(xiàn)有的政策。國內很多開發(fā)商在海外都有開發(fā)項目，不妨可以先考慮國內開發(fā)商開發(fā)的項目。

王凝：現(xiàn)在海外購房不僅僅只是購買房產，更多的是資產配置，各個國家匯率不一樣，雞蛋不要放在同一個籃子里。

應該做資產配置，無論中產還是高收入人群，甚至平民化的購房者也可以做一些學習，進行一些小額的投資作為嘗試，會發(fā)現(xiàn)收益會帶來更大的收獲，打開新世界的大門。