本刊記者│馮京津

500強(qiáng)需建立全新價(jià)值觀

2015年3月24日，“2015中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨500強(qiáng)峰會(huì)”在北京隆重舉行。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心已連續(xù)7年進(jìn)行此項(xiàng)測(cè)評(píng)，已成為評(píng)判房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模增速整體呈現(xiàn)出逐步下滑的趨勢(shì)，資產(chǎn)規(guī)模由快速上升轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬?duì)平穩(wěn)低速增長(zhǎng)的階段。在行業(yè)整體進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段后，企業(yè)尋求成長(zhǎng)發(fā)展的路徑明顯分化。

500強(qiáng)不斷創(chuàng)新開(kāi)拓樹(shù)立標(biāo)桿

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰指出，去年，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大的情況下，房地產(chǎn)業(yè)仍然實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展，從測(cè)評(píng)情況看，房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)定住房消費(fèi)、擴(kuò)大稅收和就業(yè)方面貢獻(xiàn)顯著，經(jīng)營(yíng)和管理水平不斷提升，科技創(chuàng)新能力日益增強(qiáng)，上下游產(chǎn)業(yè)資源整合更為密切，行業(yè)集中度和國(guó)際化程度進(jìn)一步提高，互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)結(jié)出了豐碩成果，企業(yè)和企業(yè)家的跨界創(chuàng)業(yè)活動(dòng)在社會(huì)上取得了積極的反響。此次發(fā)布的500強(qiáng)企業(yè)，都是通過(guò)不斷創(chuàng)新開(kāi)拓，帶頭轉(zhuǎn)型升級(jí)，主動(dòng)參與新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，積極履行社會(huì)和環(huán)保責(zé)任，在全行業(yè)樹(shù)起了標(biāo)桿和榜樣。

劉志峰表示，在新形勢(shì)下，500強(qiáng)企業(yè)的“強(qiáng)”，要體現(xiàn)在四點(diǎn)：

一要體現(xiàn)在穩(wěn)定住房消費(fèi)和豐富市場(chǎng)方面。500強(qiáng)企業(yè)要帶頭在穩(wěn)定住房消費(fèi)特別是在滿足居民自住和改善性住房需求方面發(fā)揮關(guān)鍵作用?！墩ぷ鲌?bào)告》里提出要鼓勵(lì)六大消費(fèi)，我們要在促進(jìn)養(yǎng)老健康消費(fèi)中找商機(jī)，在提升旅游休閑消費(fèi)中找熱點(diǎn)，在壯大信息消費(fèi)中找支點(diǎn)，在擴(kuò)大教育文化體育消費(fèi)中找互動(dòng)，在推進(jìn)綠色消費(fèi)和智能客廳經(jīng)濟(jì)中找增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)揮出住房消費(fèi)的新動(dòng)能、新活力，讓住房消費(fèi)成為穩(wěn)增長(zhǎng)、保民生的重要力量。

二要體現(xiàn)在轉(zhuǎn)型升級(jí)和提高發(fā)展質(zhì)量方面。500強(qiáng)企業(yè)在行業(yè)發(fā)展中占有重要地位，應(yīng)該成為轉(zhuǎn)型升級(jí)的推動(dòng)力量。要帶頭通過(guò)轉(zhuǎn)型，由單一的住宅、商辦開(kāi)發(fā)，向居住、辦公、商業(yè)、旅游、體育、休閑產(chǎn)業(yè)拓展，引導(dǎo)住宅消費(fèi)走向多元化市場(chǎng)，從過(guò)去滿足最基本的住房需求轉(zhuǎn)向提升住房品質(zhì)和改善人居環(huán)境的升級(jí)換代。特別是要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，推動(dòng)移動(dòng)通訊、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合。企業(yè)要通過(guò)不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平提高競(jìng)爭(zhēng)力，抓住服務(wù)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇，尋找行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

三要體現(xiàn)在模式創(chuàng)新和資源整合方面。500強(qiáng)企業(yè)要積極促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，搶占綠色住宅和集成技術(shù)制高點(diǎn)，由中低端向中高端轉(zhuǎn)變。要積極探索模式創(chuàng)新，模式創(chuàng)新作為一種能為企業(yè)創(chuàng)造客戶價(jià)值、實(shí)現(xiàn)盈利的方式，正在產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。希望500強(qiáng)企業(yè)通過(guò)資源整合和跨界經(jīng)營(yíng)，在探索營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新、融資創(chuàng)新、管理創(chuàng)新方面發(fā)揮更大作用。

四要體現(xiàn)在作用的發(fā)揮和表率方面。縱觀全球500強(qiáng)企業(yè)，不僅僅是經(jīng)濟(jì)和考核指標(biāo)的領(lǐng)先，同時(shí)也是人才隊(duì)伍的領(lǐng)先、企業(yè)文化的領(lǐng)先，社會(huì)責(zé)任的領(lǐng)先。首先，要關(guān)愛(ài)員工的成長(zhǎng)，通過(guò)股權(quán)結(jié)構(gòu)、分配和激勵(lì)機(jī)制的改革，讓企業(yè)與員工共享發(fā)展成果。其次要培養(yǎng)員工能力。第三要摒棄單純追求利潤(rùn)最大化的經(jīng)營(yíng)理念，做誠(chéng)實(shí)守信的表率，做節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的表率。

房企尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)

測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，2014年全國(guó)商品房銷(xiāo)售雖然仍處高位，但較上年有所下滑。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為12.06億平方米，比上年下降7.6％；商品房銷(xiāo)售額7.63萬(wàn)億元，下降6.3％。其中，綠地、萬(wàn)科銷(xiāo)售金額均超過(guò)2000億元大關(guān)，再度刷新行業(yè)紀(jì)錄。同時(shí)，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全年商品房銷(xiāo)售面積總額達(dá)3.08億平方米，同比增長(zhǎng)1.1％，銷(xiāo)售金額創(chuàng)下3.41萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)4.4％，盡管增速大幅收窄，但在全國(guó)商品房銷(xiāo)售小幅下滑的背景下保持增長(zhǎng)已經(jīng)明顯優(yōu)于全國(guó)整體水平。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，近年來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度持續(xù)提升。2014年，以銷(xiāo)售金額計(jì)算的10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為16.69％、22.10％、28.83％ 和31.96％，分別較2013年增長(zhǎng)3.44、4.00、4.47和2.48個(gè)百分點(diǎn)。

2014年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)集中度不斷提升。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨較大的資金面壓力。500強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.66％，基本與上年持平；凈負(fù)債率均值為93.73％，較2013年84.01％的均值提升9.72個(gè)百分點(diǎn)，刷新該指標(biāo)新高。

土地市場(chǎng)方面，全年而言，土地市場(chǎng)整體偏弱。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資本市場(chǎng)融資渠道逐漸恢復(fù)正常。年內(nèi)共有20家房地產(chǎn)企業(yè)完成定向增發(fā)，累計(jì)募集資金總額420億元。同時(shí)，可轉(zhuǎn)債、中票等其它融資方式也成為房企降低融資成本的重要選擇。

整體而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)增速繼續(xù)低于營(yíng)業(yè)收入增速，加之各地地價(jià)不斷走高，房企利潤(rùn)增長(zhǎng)壓力不斷提升，企業(yè)正在通過(guò)整合資源、變革模式來(lái)尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)已隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整大勢(shì)進(jìn)入新常態(tài)。