景琳婕

河南財(cái)政金融學(xué)院，河南 鄭州 451464

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民法典編纂背景下的不動(dòng)產(chǎn)登記研究

景琳婕

河南財(cái)政金融學(xué)院，河南 鄭州 451464

本文從不動(dòng)產(chǎn)分散登記問(wèn)題分析著手，明確了不動(dòng)產(chǎn)分散登記的現(xiàn)狀、成因及弊端，之后著重探討了民法典編纂背景下不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施思路，旨在為相關(guān)研究和實(shí)踐提供參考。

民法典編纂；不動(dòng)產(chǎn)登記；統(tǒng)一登記

為貫徹黨的十八屆四中全會(huì)精神，做好民法典編纂的配合工作，2016年9月28日，國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心與中國(guó)人民大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)法研究中心和中國(guó)民法學(xué)研究會(huì)聯(lián)合召開(kāi)了民法典編纂中不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題研討會(huì)，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題引發(fā)了新一輪的熱議。

一、不動(dòng)產(chǎn)分散登記問(wèn)題分析

(一)不動(dòng)產(chǎn)分散登記現(xiàn)狀及成因

當(dāng)前，中國(guó)由不同登記機(jī)關(guān)來(lái)負(fù)責(zé)各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的登記工作，例如國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)登記集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)，農(nóng)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)登記農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，林業(yè)部門(mén)登記林地及林木所有權(quán)和使用權(quán)，房管部門(mén)負(fù)責(zé)登記房屋權(quán)屬。各部門(mén)在登記不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中，在登記類(lèi)型、程序、效力及權(quán)利證書(shū)等方面都存在著一定的差異性。

現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)分散等級(jí)與分散的不動(dòng)產(chǎn)行政管理體制有著密不可分的關(guān)系。改革開(kāi)放之后，中國(guó)建立了眾多不動(dòng)產(chǎn)行政管理體制，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)主管部門(mén)不同，同時(shí)賦予各部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記職權(quán)。

(二)不動(dòng)產(chǎn)分散登記弊端分析

首先，是登記錯(cuò)誤的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)分散登記模式下，不同登記機(jī)關(guān)的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)有著一定的差異性，不可避免的會(huì)出現(xiàn)不一致之處，從而出現(xiàn)大量錯(cuò)誤登記的情況[1]；第二，不同不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)之間的登記信息流通不足，影響了權(quán)利公示效果，對(duì)保護(hù)當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益、交易安全等方面有著不利影響；第三，不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而在不動(dòng)產(chǎn)分散登記體系下，往往難以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的有效監(jiān)管；第四，分散登記不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中，使得登記機(jī)關(guān)重疊設(shè)置，這不僅增加了政府的財(cái)政支出，且降低了整個(gè)行政效率。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施思路

民法典編纂對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記改革有著重要的作用，在此背景下，應(yīng)當(dāng)明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的實(shí)施思路，為民法典關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)內(nèi)容編纂提供指導(dǎo)，從而為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革保駕護(hù)航。

(一)以土地所有權(quán)登記為基礎(chǔ)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)及用益物權(quán)都屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的范疇，從法理方面來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是其擔(dān)保物權(quán)與用益物權(quán)的基礎(chǔ)，而不動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)則是土地，因此，要想推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一，應(yīng)當(dāng)以土地所有權(quán)登記為基礎(chǔ)。首先，應(yīng)當(dāng)明確土地所有權(quán)的惟一性，無(wú)論按采用何種管理方式，由哪個(gè)部門(mén)來(lái)管理，都應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一進(jìn)行土地所有權(quán)的登記[2]；第二，各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)及用益物權(quán)等物權(quán)由當(dāng)前相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)進(jìn)行登記，但需要以土地所有權(quán)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)。

(二)統(tǒng)一協(xié)調(diào)和行使兩項(xiàng)職權(quán)

統(tǒng)一協(xié)調(diào)和行使兩項(xiàng)職權(quán)主要包括“不動(dòng)產(chǎn)界址劃定”職權(quán)和“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類(lèi)型認(rèn)定”職權(quán)，以此來(lái)解決不動(dòng)產(chǎn)登記沖突與矛盾的問(wèn)題。在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中，各個(gè)登記機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)類(lèi)型認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有著一定的差異性，這就不可避免的導(dǎo)致認(rèn)定結(jié)果存在差異或存在重疊和遺漏之處，從而產(chǎn)生各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記沖突。統(tǒng)一協(xié)調(diào)、行使上述兩項(xiàng)職權(quán)之后，可以延續(xù)現(xiàn)有各個(gè)登記機(jī)關(guān)登記不懂產(chǎn)權(quán)情況，為統(tǒng)一登記形成過(guò)渡期，對(duì)各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系進(jìn)行有效協(xié)調(diào)，從而分散等級(jí)下的矛盾和沖突。需要注意的是，兩項(xiàng)職權(quán)涉及到的部門(mén)眾多，因此，需要以國(guó)務(wù)院為中心，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，構(gòu)建聯(lián)合工作機(jī)制，發(fā)揮國(guó)土部門(mén)的牽頭作用。

(三)建立協(xié)調(diào)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，涉及到登記效力、程序及制度等多方面問(wèn)題，在實(shí)施的過(guò)程中，上述各方面條件尚未成熟，因此，需要從登記資料管理及應(yīng)用的角度來(lái)著手。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施必然有一個(gè)過(guò)渡過(guò)程，不可能一蹴而就，其應(yīng)當(dāng)以確保統(tǒng)一登記土地所有權(quán)為核心內(nèi)容，協(xié)調(diào)各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，在法律制度上提供保障，在技術(shù)方面也有給予支持，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查和登記信息的協(xié)調(diào)一致與共享[3]。這就需要建立協(xié)調(diào)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，各登記機(jī)關(guān)以此信息平臺(tái)為依托，以土地所有權(quán)認(rèn)定、界址劃定及登記結(jié)果等相關(guān)信息數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，核發(fā)權(quán)利證書(shū)，這不僅能夠保證不動(dòng)產(chǎn)登記信息的完整性，同時(shí)促進(jìn)了各個(gè)登記機(jī)關(guān)登記信息的共享，有效避免了各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記之間的矛盾問(wèn)題出現(xiàn)，這對(duì)于推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施有著積極的意義。

三、結(jié)論

綜上所述，在現(xiàn)金物權(quán)法下，不動(dòng)產(chǎn)分散登記實(shí)施存在著諸多問(wèn)題，而在民法典編纂背景下，應(yīng)當(dāng)積極明確不動(dòng)產(chǎn)登記方面存在的問(wèn)題，并提出改革思路，以此來(lái)為民法典編纂中物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度的修改和完善提供建設(shè)性建議。

[1]王利明.全面深化改革中的民法典編纂[J].中國(guó)法學(xué)，2015，04：25-40.

[2]費(fèi)安玲.論我國(guó)民法典編纂活動(dòng)中的四個(gè)關(guān)系[J].法制與社會(huì)發(fā)展，2015，05：97-109.

[3]茅少偉.尋找新民法典：“三思”而后行 民法典的價(jià)值、格局與體系再思考[J].中外法學(xué)，2013，06：1137-1155.

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2095-4379-(2016)36-0249-01

景琳婕(1988-)，女，漢族，河南鄭州人，碩士研究生，河南財(cái)政金融學(xué)院，助教，研究方向：民商法學(xué)。