淺析如何將住宅土地使用權(quán)到期交納出讓金成為可能

謝凱伊

遼寧工程技術(shù)大學公共管理與法學院，遼寧　阜新　123099

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淺析如何將住宅土地使用權(quán)到期交納出讓金成為可能

謝凱伊

遼寧工程技術(shù)大學公共管理與法學院，遼寧阜新123099

2016年3月溫州市民王女士買了一套二手房，過戶的時候才發(fā)現(xiàn)房子的土地使用證只有20年，而且已經(jīng)在3月4日過期了。當?shù)卣ぷ魅藛T稱：要拿到新的土地證，必須補交費用延長土地使用期限，初步估算，這筆續(xù)期費大約要30萬元，而這套房子總價才65.8萬元。雖然因為沒有明確的法律法規(guī)作依據(jù)而將此事擱置，但還是引發(fā)了社會各界的廣泛關(guān)注，本質(zhì)在于這觸及了中國越來越緊迫的“土地期滿如何續(xù)期”問題。針對此問題筆者將從法律權(quán)威、標準明確完善法律三個方面闡述將住宅土地使用權(quán)到期交納出讓金成為可能。

法律權(quán)威；標準明確；完善法律

一、引言

針對溫州首批土地房地產(chǎn)土地到期的問題，當?shù)鼗鶎雍拖愀塾胁煌慕鉀Q辦法?；鶎訃敛块T首先參照國有土地出讓的做法，由第三方評估機構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。香港《基本法》規(guī)定，新出讓土地的期限一般為50年，土地使用權(quán)到期后，沒有續(xù)期權(quán)利的土地經(jīng)政府同意可再續(xù)期50年，無須繳納一次性地價，每年只需繳納應(yīng)課差餉租值3%的年租金即可。[1]而筆者認為最好的解決辦法是：住宅土地使用權(quán)到期需要交納出讓金，但是是在將所有住宅土地使用權(quán)統(tǒng)一變更為70年后到期再交。

二、交納土地出讓金體現(xiàn)了法律的權(quán)威

根據(jù)憲法第十條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有[2]。由此可知，如果住宅土地使用權(quán)到期我們無償?shù)乩m(xù)期并且一直無償?shù)卣加型恋啬蔷褪亲兿嗟膶⑼恋貧w自己所有，這明顯是有違憲法的同時根據(jù)憲法第八十九條第三款之規(guī)定，國務(wù)院在1990年5月19日發(fā)布的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第八條之規(guī)定：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。根據(jù)第十二條和第四十一條之規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期，應(yīng)當依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用出讓金，并辦理登記[3]。這三項法律概括總結(jié)起來就是說明：土地使用者使用土地是有期限的，最高期限為70年，合同到期可以續(xù)期但需要交納出讓金。

三、制定出確定的出讓金交納金額的法律

土地使用權(quán)只有20年的，應(yīng)該無償續(xù)期到70年。我們債權(quán)法合同約定互負債務(wù)沒有約定期限的可以隨時履行債務(wù)或者行使債權(quán)，但一定要給對方一定的準備時間。那么國家在制定新的法律或者出臺某項新的政策的時候也要給人民一個緩沖。因為就溫州國土部門初步排查，到2017年溫州將有600多套住房面臨土地使用權(quán)到期的問題。如果是初始的買主也還情有可原，可是如果是剛剛買房子的使用者由于物價上漲本身就是高于初始價格買的房子，可是到了2017年還要再交出讓金那么不就是高價買了一輛馬上報廢的二手車嗎？而且，住宅土地使用權(quán)都統(tǒng)一到70年，也便于國家管理，在計算問題上不會出現(xiàn)爭議。不會因為各地不同的規(guī)定而產(chǎn)生地方分歧。即，當土地使用權(quán)到期，使用者可以到土地登記管理部門直接簽訂新的出讓合同，并且交納再使用70年的出讓金。同時，該使用者有優(yōu)先選擇權(quán)，可以選擇續(xù)期或者不續(xù)期。如果選擇續(xù)期，國家等有關(guān)部門不允許強迫其不續(xù)期。

四、明確土地出讓金交納的標準

筆者支持的交納標準是這樣的：當房子的土地使用權(quán)到期時，再次交納土地出讓金的數(shù)額是參照前五年的平均基礎(chǔ)地價計算，不論房子是否轉(zhuǎn)讓。如果這期間存在異議可以自行找有資質(zhì)的土地估價機構(gòu)進行評估但是費用由使用者承擔。如果一幢低層住宅有14戶業(yè)主(完全入住，未完全入住的剩余房戶由開發(fā)商代替交納)，那么他們可以平均承擔該住宅使用土地的全部出讓金?，F(xiàn)以北京為例，如果北京某地區(qū)近五年平均地價為每平方米1萬元，且一幢樓占地200平方米，共14戶業(yè)主那么每人僅需要交納近15萬的土地出讓金。這種方式交納土地出讓金的原因是：1.使用者使用的是土地，自己買的房子自己已經(jīng)擁有所有權(quán)，按房屋面積計算土地出讓金顯失公平。2.樓盤開發(fā)者也會在開放樓房時更加謹慎，使樓房的質(zhì)量等一些方面更盡善盡美，這樣樓房才會被更多的賣出去，否則如果樓房賣不出去，那么該幢樓占地的使用金將由樓盤開發(fā)者承擔。當然如果因為一些不可抗力或者不能完全避免的事由導(dǎo)致樓房賣不出去，政府也可以給予一定補貼，但是絕不可能不交。這樣也有利于其他用途的土地比如耕林草地的面積不會被樓盤開發(fā)者無節(jié)制的占用開發(fā)樓盤賺取利益。

五、結(jié)語

通過本文，我們明確了土地使用權(quán)到期續(xù)期需要交納出讓金的范圍和交納方法；筆者對國家日后出臺相關(guān)法律也是非常期待。關(guān)于本論題僅是我的個人觀點，可能還有不足，歡迎大家批評指正。

[1]溫州土地續(xù)期引發(fā)輿論[N].南方日報，2016-4-25.

[2]<中華人民共和國憲法>，1982.

[3]國務(wù)院.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例[Z].1990.5.

D922.3；D923.2

A

2095-4379-(2016)28-0210-01

謝凱伊(1995-)，女，漢族，遼寧阜新人，遼寧工程技術(shù)大學公共管理與法學院，本科，研究方向：民商法。