李星　都沁軍

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟社會中有著重要的地位，日益受到社會各界的廣泛關(guān)注，房地產(chǎn)的發(fā)展反映了整個行業(yè)的全貌。通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效進行評價和分析，研究和提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。因此，對于研究房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效，應給予重視，有必要對有關(guān)的文獻進行梳理，這對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有非常一定的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；績效；文獻研究

一直以來房屋都是人類的生活必需品， 伴隨著全國城市化率的速度加快，對房屋的供給和需求也在保持一定的上升趨勢，這保證了包含房屋和土地的發(fā)展從整體上來說是向前的。中國房地產(chǎn)業(yè)也慢慢向規(guī)范型、品牌型、大規(guī)模型產(chǎn)業(yè)靠攏。以提高經(jīng)營績效為基礎目標，達到提升競爭能力的更高目標是房地產(chǎn)業(yè)廣泛探討的話題。收集國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的有關(guān)文章，研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的發(fā)展和現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)業(yè)指標的選取、構(gòu)建的模型、使用的研究方法等對作者的相關(guān)研究都有積極的影響，也是本文理論研究的基礎知識。

一、績效的概念

在現(xiàn)在的管理學領域的理論中，績效可以定義成個人、團隊或組織從事一種活動所獲取的成績和效果?？冃峭度肓艘刂蟮漠a(chǎn)出，付出了成本之后的收益。只要是有活動，就會有結(jié)果或收益，也就是績效。安德烈.德瓦爾（2003）認為績效是指在所消耗的勞動量與所獲得勞動成果之比。但績效的特殊性就在于，它們之間的關(guān)系可能通過一個具體的比值或通過一個相對的名次體現(xiàn)。

二、 企業(yè)績效有關(guān)指標的選取

鞠頌（2007）對上市公司績效評價中心指標的選擇，參照《國有資本金績效評價規(guī)則》，從數(shù)據(jù)中的盈利能力、償債能力、資本運營能力、成長能力四個方面選取12個指標來反映上市公司的經(jīng)營績效。曠開萃（2005）提出在分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中關(guān)鍵價值活動的基礎上，深入研究影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的四大因素以及相關(guān)指標體系，以大量數(shù)據(jù)調(diào)查為依據(jù)，對影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營績效的四大因素與關(guān)系模型進行研究分析。

魏剛（2000）提出高級管理層激勵與上市公司經(jīng)營績效中，提出了上市公司高層管理工作人員激勵的現(xiàn)實效果，可以在分析我國公司內(nèi)部激勵機制中比較有好的思路。為此在對上市公司1998年年報中公布的高管成員的紅利情況和持股的情況進行了考察。王福民（2014）有關(guān)基于利益相關(guān)者的企業(yè)經(jīng)營績效進行研究，這個是特殊的研究方向，提出了有關(guān)利益相關(guān)者對經(jīng)營績效評價的指標偏好，其中包括政府、雇員、顧客和供應商等，并提出了以利益相關(guān)者為基礎的評價指標設置。

孫斌藝（2002）提出旅游房地產(chǎn)項目經(jīng)營績效的特征因素分為兩部分： 外部特征因素包括距中心市場的距離、交通通達程度等；內(nèi)部特征因素包括管理者能力、管理水平等。此外，旅游房地產(chǎn)項目經(jīng)營績效與投資的數(shù)額、所有權(quán)的性質(zhì)、企業(yè)人員的規(guī)模大小等都有相關(guān)關(guān)系。石明華（2002）對房地產(chǎn)上市公司績效進行研究，把房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價指標體系框架總結(jié)為四個方面：即反映企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理效果的評價指標、反映企業(yè)財務業(yè)績的評價指標、反映企業(yè)未來成長的評價指標和客戶評價指標。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效評價方法綜述

鞠頌（2007）采用橫截面數(shù)據(jù)進行分析， 所有數(shù)據(jù)均采用2003到2005的數(shù)據(jù)和績效得分得出平均值。使用主成分分析法確定了所要提取的公因子系數(shù)，再把因子表示成變量的線性組合，得出分數(shù)排名順序，最后再進行有效的理論分析。王歆（2012）的數(shù)據(jù)采用SPSS 17軟件進行因子分析。而選取的是樣本中6年財務數(shù)據(jù)的平均值來計算，消除總體發(fā)展階段房地產(chǎn)上市公司的差異性。評價方法是運用的DRF和DEA的結(jié)合分析方法。

曠開萃（2005）以凈資產(chǎn)收益率為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營績效的考核指標，以經(jīng)驗為基礎，把四大影響因素下個層次的指標設定成同樣權(quán)重。對于數(shù)據(jù)的分析建立三元線性回歸方程及其檢驗。對指標進行相關(guān)的研究分析。魏剛（2000）先是對管理層的報酬進行簡單的描述性統(tǒng)計分析，然后對高管人員的激勵現(xiàn)狀作整體性分析。運用回歸分析方法來研究上市公司經(jīng)營績效與高管人員報酬與所持股份的敏感程度及高管人員年度報酬與公司規(guī)模、所處行業(yè)和所持股份的關(guān)系。

蔣娜（2012）從盈利、收現(xiàn)、營運和成長能力中四個方面中的8個財務指標來分析樣本公司2009年的績效情況。首先進行描述性統(tǒng)計分析處理，從整體上對2009年樣本公司的經(jīng)營績效進行分析，可知應收賬款周轉(zhuǎn)率和凈利潤增長率是影響公司經(jīng)營績效的重要指標，其次再因子分析，主要提取三個公因子， 根據(jù)三個因子所代表的各個指標進行總結(jié)性分析。王剛（2008）構(gòu)建的房地產(chǎn)上市公司DEA績效評價數(shù)據(jù)包絡模型主要衡量的是公司內(nèi)部投入的產(chǎn)出效率，運用 EMS 效率評價軟件、對經(jīng)處理后的輸入輸出指標值進行處理，比較運行效率和規(guī)模效益的大小，進行總結(jié)分析。

四、建議與展望

從指標的選取到評價方法的簡單描述及論文方向的選取，可以總結(jié)出以下幾點：1.我國的文獻研究中已經(jīng)有作者提出開始把財務性指標與非財務性指標相互結(jié)合起來表示企業(yè)的經(jīng)營績效，并通過平衡計分卡這一理論方法來進行簡單的分析；2.在績效的評價方法中主要包括數(shù)據(jù)包絡分析方法、主成份分析方法、因子分子方法、描述性統(tǒng)計、模糊綜合評價、線性回歸模型和對數(shù)回歸模型的相互結(jié)合的方法、因子分析和數(shù)據(jù)包絡分析方法的組合等等一些簡單地兩者組合的分析方法；3.論文方向的選擇大都是開發(fā)經(jīng)營、資本結(jié)構(gòu)對經(jīng)營績效的影響因素研究及建議。

從文章研究發(fā)現(xiàn)對于評價方法的選取有一定的不足，缺少對新型分析方法的研究。在指標的選取中也有一定的阻礙，比如選取指標時，雖然提出了財務性指標與非財務性指標的相結(jié)合的方法，可是在實證分析中還是很少出現(xiàn)這樣的文獻研究。雖然國內(nèi)的房地產(chǎn)建筑理論研究落后于發(fā)達的國家，但是隨著國內(nèi)市場經(jīng)濟的持續(xù)完善，經(jīng)濟體制改革的深化和國內(nèi)經(jīng)濟學者的研究探索中，我們會在經(jīng)營績效的研究上取得重大旳突破，對國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)提出更多的理論和實踐相結(jié)合的建議。

參考文獻：

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