房地產(chǎn)稅的合理性分析與機(jī)制設(shè)計(jì)

邢戩　孫少芹

摘 要：新常態(tài)下，土地財(cái)政難以為繼。地方政府面臨財(cái)政危機(jī)，房地產(chǎn)稅有必要進(jìn)行重整規(guī)劃，發(fā)揮其籌措財(cái)政收入的有效作用。文章探究房地產(chǎn)稅作為地方稅的合理性，并具體設(shè)計(jì)了房地產(chǎn)稅的機(jī)制。

關(guān)鍵詞：土地財(cái)政；房地產(chǎn)稅；合理性；機(jī)制設(shè)計(jì)

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.04.229

地方稅收是保證地方政府職能充分發(fā)揮的主要力量。目前我國(guó)地方稅體系薄弱，致使地方的政府性基金收入（尤其土地出讓金）成為地方政府財(cái)政收入的主要來源。

1 房地產(chǎn)稅成為地方政府主要稅種的合理性分析

西方發(fā)達(dá)國(guó)家地方稅的主體稅種主要有兩類：第一類是所得稅；第二類是財(cái)產(chǎn)稅。其中房地產(chǎn)稅適宜作為我國(guó)地方政府主要稅種的優(yōu)勢(shì)分析如下：第一，易于征管；第二，稅額易于衡量；第三，稅源穩(wěn)定，不易變；第四，稅基廣泛；第五，征收方法簡(jiǎn)單。

下面本文通過模型方式驗(yàn)證征收房地產(chǎn)稅成為地方政府主要稅種具有合理性?；诿绹?guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tiebout（1956）提出的地方公共產(chǎn)品供給理論思想建立一個(gè)包含房地產(chǎn)稅稅率和地方住房?jī)r(jià)格的簡(jiǎn)單Tiebout模型，以此證明房地產(chǎn)稅的重要性與地方政府和居民效用的關(guān)系。根據(jù)Tiebout模型的建模思想，居民采用用腳投票的方式來選擇最優(yōu)的地方公共物品供給水平，也就是在居民可自由流動(dòng)、地方稅收不存在顯著差異、居民只考慮公共物品的前提下，居民效用可以等同于政府效用。地方政府的目標(biāo)是產(chǎn)出快速增長(zhǎng)、社會(huì)穩(wěn)定和財(cái)政收入最大化。財(cái)政收入保證地方政府自由裁量權(quán)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，可以維持地方的基礎(chǔ)設(shè)施和民生工程建設(shè)，為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和增加居民福利提供物質(zhì)支持，同時(shí)也有助于地方政府達(dá)成政績(jī)考核指標(biāo)。假定地方政府采用柯布道格拉斯形式的效用函數(shù)： （1）

其中Yt代表地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，Nt代表地方的民生發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定情況，Bt代表地方的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況。《中華人民共和國(guó)預(yù)算法》規(guī)定地方政府不允許存在財(cái)政赤字，當(dāng)?shù)胤秸?cái)政收支平衡時(shí)有： （2）

Egt為地方政府財(cái)政支出，Igt為地方政府的財(cái)政收入，Lgt代表房地產(chǎn)稅收入，Tt代表地方政府除房地產(chǎn)稅外的其它收入。地方政府增加財(cái)政支出會(huì)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、發(fā)展民生和完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此可假設(shè)Yt、Nt、Bt分別為財(cái)政支出Egt的簡(jiǎn)單線性函數(shù)形式①：

Yt=m（Lgt+Tt），Nt=σ（Lgt+Tt），Bt=（Lgt+Tt） （3）

房地產(chǎn)稅收入受當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)Pt和住房成交量Qt影響，因此有：

Lgt=vPtQt （4）

v表示房地產(chǎn)稅稅率，將（4）式、（3）式代入（1）式中并分別求關(guān)于房?jī)r(jià)Pt和稅率v的導(dǎo)數(shù)可得：

（5）

（6）

根據(jù)（4）式可知房地產(chǎn)稅稅率和地方政府獲得的房地產(chǎn)稅收入與地方財(cái)政收入成正比。易知（5）和式（6）大于0，因而房?jī)r(jià)或房地產(chǎn)稅與地方公共產(chǎn)品供給成正比，且比例較大，意味著房地產(chǎn)稅對(duì)地方公共物品提供具有較大的影響力，也就是說明，房地產(chǎn)稅對(duì)地方政府財(cái)政能力有較大影響。由模型分析可知，征收房地產(chǎn)稅，使之成為地方政府重要稅種具有合理性。

2 房地產(chǎn)稅征收機(jī)制設(shè)計(jì)

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)稅收主要有13種（見表1），包括直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的7種和與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的6種。這幾種稅收分散不集中，問題較多，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行整合重構(gòu)，使其成為地方政府收入的重要來源。對(duì)此，房地產(chǎn)稅征收機(jī)制可做如下設(shè)計(jì)：第一，房地產(chǎn)稅法先行。推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法是十八屆三中全會(huì)后深化財(cái)稅體制改革的首要舉措，符合稅收法定的原則。房地產(chǎn)稅立法先行，有助于構(gòu)建現(xiàn)代化的公眾意愿表達(dá)機(jī)制，是推動(dòng)國(guó)家治理體系建設(shè)和治理能力現(xiàn)代化的必然要求；第二，注重在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和保有三大環(huán)節(jié)的設(shè)置?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收集中在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)征稅，在開發(fā)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收力度較弱，并未體現(xiàn)稅收公平原則。因此，后續(xù)的房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)化從生產(chǎn)、流通和保有三個(gè)環(huán)節(jié)分別進(jìn)行征稅；第三，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)改革。清理、取締不合法、不合理的房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目，用以減輕納稅人的稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)；將具有稅收性質(zhì)的房地產(chǎn)收費(fèi)改設(shè)為房地產(chǎn)稅，如可以將土地閑置費(fèi)改為土地閑置稅，把征地管理費(fèi)、耕地復(fù)墾基金、新菜地建設(shè)基金等歸并到耕地占用稅共同征收；促進(jìn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收工作的一體化，可以將公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)和市政配套費(fèi)等稅收性質(zhì)的收費(fèi)并未交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)；第四，房地產(chǎn)稅機(jī)制的完善應(yīng)以地方財(cái)政分權(quán)為前提。我國(guó)由于統(tǒng)一稅法的需要和傳統(tǒng)因素的影響，目前房地產(chǎn)稅立法權(quán)主要集中在中央政府。如果不改變財(cái)政分權(quán)的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)稅也將很難在短期內(nèi)成為地方政府的主要稅種；第五，做好配套改革。做好戶籍制度改革工作，加快房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，利用媒體進(jìn)行輿論引導(dǎo)等工作應(yīng)在推行房地產(chǎn)稅改革是配套進(jìn)行。

①采用線性形式是為使結(jié)果簡(jiǎn)單明了，其它的函數(shù)形式并不影響本文結(jié)論。

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