宋源

摘要：黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。20多年來，我國住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。

關(guān)鍵詞：保障性安居工程；資金瓶頸；破解

一、保障性安居工程歷史背景及現(xiàn)狀

國務(wù)院辦公廳在2005年3月下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號(hào)，簡稱“國八條”），2005年5月下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號(hào)，簡稱“新國八條”），2006年5月下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)，簡稱“新國六條”）。國家停止福利性實(shí)物分配住房后，通過廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房三個(gè)住房消費(fèi)層次，分別針對性解決不同消費(fèi)群體的住房問題。加上住房公積金、住房貨幣化補(bǔ)貼、住房金融財(cái)稅等制度，在房價(jià)不高的情況下，可以說形成了一個(gè)比較完整的住房政策體系。

但隨著近幾年我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，以及城市化進(jìn)程的不斷加快，城市商品住房房價(jià)不斷上漲，由于房價(jià)和收入增長水平的差距越來越大。廉租住房針對最低生活保障線以下群體（低保家庭），覆蓋面小，供應(yīng)量有限；經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租，建筑面積較大，經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格相對于許多中低收入家庭來說也承受不起；市場商品住房由于價(jià)格居高不下，對于中等收入群體甚至剛參加工作的中高收入群體也一時(shí)難以承受。

對此，國務(wù)院于2007年發(fā)布了國發(fā)〔2007〕24號(hào)文 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，文件明確了“逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接，健全廉租住房保障方式，城市廉租住房保障實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式相結(jié)合，要求增加廉租住房供應(yīng)”等內(nèi)容，并且明確強(qiáng)調(diào)了“地方政府土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%”。

黨的十七大、十八大明確提出加快建設(shè)保障性安居工程的建設(shè)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格，保障性安居工程建設(shè)被列為重中之重。

二、保障性安居工程資金緊、任務(wù)重

有了建設(shè)需求和政策支持，在改革開放建設(shè)三十年后，建設(shè)力量早已不是什么問題，而擺在各級(jí)政府面前最大的困難就是建設(shè)資金。

最近幾年，是保障房的建設(shè)高峰期。2011年建設(shè)任務(wù)為新建1000萬套，2012年新建700萬套，2013年新建630萬套，三年來合計(jì)是2330萬套。按平均60平米/套計(jì)算，計(jì)劃建設(shè)總建筑面積為139800萬平米，而按照市場行情建安成本不低于1500元/平米，則如此大規(guī)模的建設(shè)所需資金就要20970億元。該項(xiàng)資金單靠中央和地方財(cái)政部門的撥款，顯然不夠現(xiàn)實(shí)。而開工、完工的時(shí)間表都已經(jīng)確定，保障性安居工程建設(shè)真可謂是“資金緊、任務(wù)重”。

資金來源：目前主要是依靠財(cái)政資金。雖然，對于大多數(shù)省份而言，在資金的運(yùn)營上，相對之前要來得順利一些，但有限的財(cái)政收入與大量建設(shè)資金需求之間的矛盾不可避免，保障性安居工程資金瓶頸已然形成。就連全國保障性安居工程建設(shè)典范之一的廈門市，盡管采取了預(yù)算安排專項(xiàng)建設(shè)資金，并且還將土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例資金，提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額等多種資金納入來源，但仍然難以滿足建設(shè)需求。

三、現(xiàn)階段保障性安居工程資金瓶頸的破解辦法

采取成立融資平臺(tái)模式，為目前多個(gè)省份的共同方式，而投融資平臺(tái)正希望將資金模式多樣化，能漸漸剝離對于銀行貸款的依靠，變間接融資為直接融資。所以，破解現(xiàn)階段保障性安居工程資金瓶頸最行之有效的方式是： 1. 成立融資平臺(tái)，通過融資平臺(tái)向國家開發(fā)銀行等政策性銀行申請中長期政策性貸款； 2. 通過融資平臺(tái)向各商業(yè)銀行申請中長期貸款； 3. 通過融資平臺(tái)除了銀行貸款之外，發(fā)行債券、信托產(chǎn)品、社會(huì)資金均被納入這個(gè)投融資平臺(tái)。

但是融資平臺(tái)也存在如融資渠道狹窄，資金籌措積累機(jī)制不夠靈活等問題。

四、將來保障性安居工程發(fā)展模式的探討

通過融資平臺(tái)進(jìn)行融資，是可以解決現(xiàn)階段的資金困難，但是融資資金始終都存在融資資金量有限和資金成本高等問題，要從根源上解決問題，還得好好向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。為什么現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付了巨額的土地出讓金后，開發(fā)的商品房都能盈利，難道他們都有足夠的資金作為支持？讓我們來簡單看看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是如何運(yùn)作的就知道了。

首先，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)確實(shí)需要一大筆啟動(dòng)資金，但這筆資金通常只占項(xiàng)目總投資的10～20%左右，其用途是用于繳交土地出讓金的，因?yàn)橹挥腥〉昧送恋氐氖褂脵?quán)，開發(fā)商們才有資格進(jìn)行開發(fā)。

第二，大量進(jìn)行宣傳，宣傳費(fèi)通常都要占到一個(gè)樓盤開發(fā)成本的2～3%，多的甚至5%，因?yàn)橹挥写罅康男麄鳎拍鼙ＷC日后的資金回收。

第三，在宣傳的同時(shí)，以項(xiàng)目為抵押標(biāo)的向銀行申請開發(fā)貸款，在房地產(chǎn)發(fā)展初期，甚至可以以拍賣來的地塊進(jìn)行抵押。稍微大的樓盤，甚至可以同一個(gè)項(xiàng)目抵押給幾家不同的銀行，進(jìn)行一押、二押、三押等，取得更多的貸款資金。

第四，在向銀行申請貸款的同時(shí)，確定并要求施工單位進(jìn)場施工，僅支付給少量的備料款，充分利用資金杠桿。后續(xù)工程款需要確認(rèn)工程量后才可以給予支付。而通常在完成一定工程量后，樓盤就基本取得了預(yù)售許可證，這樣消費(fèi)者的購房首付款就流入了公司，資金就有了保障。

所以，可以看出成功的房地產(chǎn)開發(fā)商，在開始取得開發(fā)項(xiàng)目之前就基本做好了各項(xiàng)支出預(yù)算，將開發(fā)周期中能壓縮的環(huán)節(jié)，都盡量壓縮，最后，基本都是用銀行和購房者的資金在開發(fā)這個(gè)樓盤。

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)商的成功經(jīng)驗(yàn)和保障性安居工程的自身特點(diǎn)，保障性安居工程建設(shè)今后總體發(fā)展方向可以為：

第一，保障性安居工程土地基本都是劃撥的，不需要繳納土地出讓金，也不需要做大量的廣告費(fèi)進(jìn)行宣傳，因?yàn)橘彿繎粼缇烷_始輪候了。這兩點(diǎn)是我們的優(yōu)勢，即保障房的建設(shè)啟動(dòng)資金需要量小。

第二，壓縮各類建設(shè)程序，提高建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)的工作效率，縮短建設(shè)周期。各級(jí)政府最好是成立各級(jí)保障性安居工程管理單位，與各行政管理部門聯(lián)動(dòng)，減少或幾集中各項(xiàng)審批流程。像房地產(chǎn)開發(fā)一樣，同樣做到“短、平、快”，因?yàn)樵诳s短建設(shè)周期的同時(shí)，就是節(jié)約資金。

第三，強(qiáng)烈建議引入預(yù)售制度，將保障性安居工程的購買戶資金充分利用起來，再配合融資平臺(tái)公司的各類融資款，最大限度的保證建設(shè)資金。

第四，在資金有保障的同時(shí)，我們還要狠抓質(zhì)量、嚴(yán)格監(jiān)管、政務(wù)公開、杜絕腐敗、杜絕關(guān)系戶。在保障性安居工程建設(shè)過程中，不同的主體要負(fù)各自應(yīng)有之責(zé)，同時(shí)推行保障性安居工程質(zhì)量永久責(zé)任制。建立健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)分配和運(yùn)營管理。完善申請、審批、公示、輪候、復(fù)核制度，建立健全信息共享、部門聯(lián)動(dòng)的審查機(jī)制；完善經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房上市交易收益調(diào)節(jié)辦法，合理確定收益分配比例；制定出臺(tái)公共租賃住房管理辦法，加強(qiáng)建設(shè)、分配和運(yùn)營管理；加強(qiáng)廉租住房和公共租賃住房租賃合同、經(jīng)濟(jì)適用住房等銷售合同管理，規(guī)范配租、配售行為；探索建立物業(yè)管理新機(jī)制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)，完善使用管理。指導(dǎo)、督促各住房保障部門主動(dòng)公開分配政策、分配程序、分配房源、分配對象、分配過程、分配結(jié)果等情況，主動(dòng)接受社會(huì)監(jiān)督，確保準(zhǔn)入分配工作公開、公平、公正。各級(jí)政府應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)管，堅(jiān)決整治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理及房屋拆遷中的違法違規(guī)行為，維護(hù)群眾合法權(quán)益。

另外，政府部門還需要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)管，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，保持合理的價(jià)格水平，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，建立符合國情的住房建設(shè)和消費(fèi)模式，才有可能基本保障廣大人民群眾的住房問題——這一重要的民生問題。

（作者單位：廈門市住房保障管理中心）